第六章 房地产经纪

1、一、房地产市场的含义一、房地产市场的含义 房地产是房屋建筑物与土地的总称房地产是房屋建筑物与土地的总称, ,又称不动产又称不动产, ,即土即土地、土地上建筑物及附着在其上的各种权益的总和。地、土地上建筑物及附着在其上的各种权益的总和。二、房地产市场的特点二、房地产市场的特点1.1.流动性差流动性差2.2.高垄断性高垄断性3.3.可替代性差可替代性差4.4.可分离性可分离性5.5.多元性多元性6.6.中介性中介性三、房地产市场的作用和分类三、房地产市场的作用和分类1.1.房地产市场主要作用房地产市场主要作用2.2.房地产市场的基本分类房地产市场的基本分类(1)(1)按组成要素分按组成要素分, ,

2、(2)(2)根据房地产流通顺序分根据房地产流通顺序分四、房地产交易的一般程序四、房地产交易的一般程序l( (一一) )地产市场交易的程序地产市场交易的程序1.1.土地出让的程序土地出让的程序(1)(1)协议出让的一般程序。协议出让的一般程序。(2)(2)招标出让的一般程序。招标出让的一般程序。(3)(3)拍卖出让的一般程序。拍卖出让的一般程序。2.2.土地使用权抵押的程序土地使用权抵押的程序l( (二二) )房产市场交易的程序房产市场交易的程序1.1.房产买卖的一般程序房产买卖的一般程序2.2.房产租赁的一般程序房产租赁的一般程序3.3.房产互换的一般程序房产互换的一般程序房地产经纪业务内容房

3、地产经纪业务内容1.1.房地产经纪活动的标的物房地产经纪活动的标的物2.2.房地产经纪业务的具体内容房地产经纪业务的具体内容(1)(1)房地产销售。房地产销售。(2)(2)房地产预售。房地产预售。(3)(3)房地产租赁。房地产租赁。(4)(4)房产互换。房产互换。(5)(5)房屋典当。房屋典当。(6)(6)房地产抵押。房地产抵押。一、经纪与经纪人 （一）经纪 概念、基本含义、作用、特点、经纪活动的基本方式、经纪收入 （二）经纪人 经纪人的概念、起源与发展、经纪人的分类、经纪人的基本活动范围、经纪人在市场经济中的作用二、房地产经纪 内涵、必要性、功能定位、服务内容、基本活动类型6（一）内涵房地产

4、经纪是指以收取佣金为目的，为促进他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。 居间：指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的一种商业行为。 代理：是指以委托人名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。 佣金：指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。7房地产经纪收费根据代理项目的不同，实行不同的收费标准。如房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累退计收： 房地产价格总额(万元)累退计费率(%)500以下(含500) 2.55012000 2 20015000 1.5500

5、1-10000 1 10000以上 0.58（二）房地产经纪活动的必要性房地产价格昂贵房地产不可移动房地产交易的复杂性 房地产商品自身信息的复杂性 房地产交易价格的复杂性 房地产交易专业信心的复杂性 房地产交易信息的复杂性9（三）房地产经纪的功能定位 1、沟通信息，提供咨询 2、促成交易、提高效率 3、公平买卖、保障安全10（四）房地产经纪服务的内容（了解） 房地产经纪服务贯穿于房地产经纪活动的始终，在房地产生产、流通、消费各个环节所提供的服务内容也有所差别。111、房地产生产环节服务对象主要是房地产开发者和土地供求者，包括开发房地产的企业，有权出让或转让土地使用权的土地供应者及诸多土地使用权

6、的受让者。提供的服务：l为房地产开发商寻找项目用地或投资伙伴；l为房地产开发项目进行可行性分析与研究；l为房地产开发企业提供融资与信贷信息服务；l为房地产开发代办申请手续，代领有关证件；l 代办工程招投标事宜、协助选择承建商等。 122、房地产流通环节服务对象主要是如新商品房存量房的购买者、经营销售者，房地产权交易房屋出租、承租者，差价换房者，房地产抵押者、典当者。提供的服务：承担销售策划、广告推介等工作；为房地产开发商代理销售或出租新建商品房；为房屋需求者购买或租赁新建商品房；为存量房地产所有者出售、出租、转让房地产；为存量房地产需求者购买、承租或受让房地产；为房地产产权交换者与差价换房者寻

7、找交换目标和换房对象，组织双方洽谈，帮助双方协议成交，代办申请批准手续，领取有关证件；为房地产抵押、房屋租赁代办抵押登记与税赁备案手续，领取房屋租赁证、抵押贷款登记证件；为购买新房屋者向资金管理中心和商业银行融资，代办抵押贷款手续等。133、房地产消费环节代理物业管理为房地产业主和物业管理公司牵线搭桥，为双方协商物业管理事项提供服务为房屋保险者代办房险手续。其他房产服务内容。14（四）房地产经纪活动的基本类型房地产居间房地产代理151、房地产居间 指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的一种商业行为。 为适应市场需求，房地产居间活动逐渐发展

8、成为专业化操作相对独立的工作领域，如：房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。162、房地产代理 是指以委托人名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。商品房销售代理是中国目前房地产代理活动的主要形式。17 房地产居间与房地产代理是两类不同的经纪活动，在法律性质上有明显差异：在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务。18（四）房地产经纪活动的基本类型除居间和代理两种基本类型外，还有两类活

9、动房地产行纪和房地产拍卖 ，有时也被视为房地产经纪的两种特殊形式。19 房地产经纪人员即在房地产经纪机构中直接执行房地产经纪业务的人员，应当是依法取得房地产经纪人员职业资格证书并经有关主管部门注册生效的人员。20 房地产经纪人员应取得房地产经纪的有关职业资格，是对从事房地产经纪业务人员的基本要求。同时，称职的房地产经纪人员还应当具备职业道德、心理素质、礼仪、知识结构和职业技能方面的基本素质。21主要内容：一、房地产经纪人员的职业资格二、房地产经纪人员的职业道德三、房地产经纪人员的职业修养四、房地产经纪人员的职业技能22（一）房地产经纪人员职业资格的种类 根据可从事的房地产经纪业务范围的不同，分

10、为： 房地产经纪人执业资格 中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书 房地产经纪人协理从业资格 中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书231、 房地产经纪人 经全国房地产经纪人执业资格考试合格，依法取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书 经申请执业，由有关主管部门注册登记后取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书 在房地产经纪机构中能以房地产经纪机构的名义独立从事房地产经纪业务，或可以自行开业设立房地产经纪机构或经执业的房地产经纪机构授权，独立开展经纪业务并承担责任 在全国范围内执业242、 房地产经纪人协理 经过房地产经纪人协理从业资格考试合格，依法取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业

11、资格证书 在房地产经纪机构中协助房地产经纪人从事非独立性房地产经纪工作 只能在注册的地区内从业25（二）房地产经纪人员职业资格考试1、报名条件： 凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，并具备下列条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试： 取得大专学历，工作6年，其中从事房地产经纪业务工作3年。 取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。26（二）房地产经纪人员职业资格考试2、考试科目 房地产基本制度与政策 房地产经纪概论 房地产经纪实务 房地产经纪相关知识 27（三）房地产经纪人员职业资格注册 房地产经纪主管部门接到房地产经纪人注册登记的申请后，应对其进行审查

12、，申请注册的人员必须同时具备以下条件： 取得房地产经纪人执业资格证书 无犯罪记录 身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作。 经所在经纪机构考核合格。 房地产经纪人执业资格注册，由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门初审合格后，统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人，由建设部或其授权的注册管理机构核发房地产经纪人注册证。28（三）房地产经纪人员职业资格注册 房地产经纪人执业资格注册的有效期为3年。注册有效期届满需继续从事房地产经纪活动的，应于注册期满前3个月，按规定的程序换发新的注册证书。 再次注册者，除符合上述规定外，还须提供接受继续教育和参加

13、业务培训的证明。 在注册有效期内，变更执业机构者，应当及时办理变更手续。29（三）房地产经纪人员职业资格注册不予注册的情形： 不具有完全民事行为能力 受刑事处罚，至刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满五年的； 不在房地产经纪机构执业或者同时在两个及以上房地产经纪机构执业的； 依规定被注销注册的，自被注销注册之日起至申请注册之日止不满三年的； 法律、法规规定不予注册的其他情形30（三）房地产经纪人员职业资格注册经注册的房地产经纪人有下列情况之一的，由原注册机构注销注册： 不具有完全民事行为能力 受刑事处罚 脱离房地产经纪工作岗位连续2年(含2年)以上 同时在2个及以上房地产经纪机构进行房地

14、产经纪活动 严重违反职业道德和经纪行业管理规定。31（四）房地产经纪人员的权利与义务（掌握）1、房地产经纪人员的权利：（1）房地产经纪人的权利 依法发起设立房地产经纪机构 加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位 指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务 经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件 要求委托人提供与交易有关的资料 有权拒绝执行委托人发出的违法指令 执行房地产经纪业务并获得合理佣金32（四）房地产经纪人员的权利与义务1、房地产经纪人员的权利：（2）房地产经纪人协理的权利 有权加入房地产经纪机构 协助房地产经纪人处理经纪业务并获得合理的报酬33（四）房地产经纪人员的权利与义务2、

15、房地产经纪人员的义务： 遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德 不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务 向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务 为委托人保守商业秘密 接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查 接受职业继续教育，不断提高业务水平 34（一）房地产经纪人员职业道德的内涵 房地产经纪职业道德是指房地产经纪业的道德规范，是房地产经纪业从业人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。 35（二）房地产经纪人员职业道德的基本要求（掌握）主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念三个方面。我国目前对房地产经纪人员

16、的职业道德的基本要求是： 1、守法经营 2、以“诚”为本 3、恪守信用 4、尽职守则 5、公平竞争、注重合作36（一）心理素质（掌握）自知、自信乐观、开朗坚韧、奋进37（二）礼仪修养（掌握）电话中的礼仪仪容与着装接待客户时的仪态38（三）知识结构 核心是房地产经纪专业知识。39房地产经纪专业知识房地产经纪专业知识相关专业基础知识相关专业基础知识文化修养文化修养房地产经纪人员的知识结构房地产经纪人员的知识结构（一）房地产经纪人员职业技能的构成（掌握）1、收集信息的技能2、市场分析的技能3、人际沟通的技能4、供求搭配的技能5、把握成交时机的技能40（一）房地产经纪人员职业技能的培养1、认真学习有关

17、操作方法2、反复练习，不断实践3、形成日常工作习惯4、勤于思考，善于总结41一、我国房地产经纪业的发展二、美国房地产经纪人制度42（一）我国房地产经纪人的历史沿革（二）我国房地产经纪业的现状（三）我国房地产经纪业的发展趋势（四）港台地区房地产经纪业的发展431、1949年之前中国的房地产经纪业宋代 “典卖田宅增牙税钱” 元 通制条格卷十八关市 “房牙”1840年鸦片战争之后 “房地产掮客”特点： 房地产经纪人在从事房地产经纪活动时，多有不适当行为 房地产经纪业在其发展过程中，没有形成行业组织 政府已开始重视对房地产经纪活动的管理，但力度不够442、1949年以后中国房地产经纪业的发展解放初期

18、民间的房地产经纪活动较为活跃，房地产经纪业混乱20世纪50年代至改革开放前 房地产经纪活动基本消失改革开放后 房地产经纪活动活跃45目前我国房地产经纪业的特点： 规模小，资金实力弱 起步晚，操作水平低 从业人员素质不一，良莠不齐 影响不大，知名度低 各地区经纪服务水平参差不齐，服务内容也有差别 政府对房地产经纪人和房地产经纪业的管理进一步加强461、房地产经纪企业的规模化2、房地产经纪企业的专业化3、房地产经纪企业的规范化4、房地产经纪企业信息网络化与共享化5、房地产经纪企业服务的品牌化6、政府、专业协会、经纪企业、消费者的相互关系明晰化471、1949年以后香港地区房地产经纪业的发展房地产经

19、纪公司在香港被称为地产代理公司，房地产经纪行业被称为地产代理业。大约70%的房地产交易是由地产代理促成的。1997年5月21日，香港颁布地产代理条例，标志着房地产经纪纳入了法治化管理的轨道。20世纪90年代跨区经营成熟的地产代理公司由据点式发展转变为网络式拓展，本地地产代理公司日渐成熟。481、1949年以后香港地区房地产经纪业的发展香港房地产经纪业的现状特点： 房地产经纪业与政府关系密切。 房地产经纪业与银行等金融机构息息相关。 地产代理商与开发商之间既竞争又合作。 房地产经纪业与法律界紧密联系。 香港房地产经纪业具有较强的弹性和适应性，经营手法灵活多样。 香港房地产经纪业的佣金较低。存在的主要问题： 与房地产开发企业相比，代理企业处于相对弱势的位置。 经纪业从业人员过多，