房价波动影响居民消费的双边效应研究

1、    房价波动影响居民消费的双边效应研究    摘 要：我国经济增长由依靠投资、出口拉动向依靠消费拉动转变，让消费成为拉动经济增长的主力军。房产作为我国居民家庭资产的重要组成部分，房价波动直接影响家庭消费结构、消费支出等，房价波动究竟刺激消费还是抑制消费，则成为研究的热点问题之一。本文基于重庆市房地产市场和居民家庭消费现状，利用2013-2018年相关统计数据实证分析房价波动对居民消费的双边效应，分析发现，重庆市房价波动对居民消费具有一定财富效应，但影响较为微弱。基于此，提出如下对策建议：提高居民收入水平，缩小居民收入差距;完善社会保障制度，增加居民消

2、费意愿;充分发挥房地产财富效应，刺激居民消费;科学引导居民住房消费理念，进一步释放财富效应。关键词：房价波动;居民消费;双边效应十九大报告明确提出“完善促进消费的体制机制，增强消费对经济发展的基础性作用”，强调消费的重要性，对刺激国内需求，扩大市场，实现结构转型升级具有重要的指导意义。长期以来，在驱动我国经济增长的三驾马车中，投资与出口起到了决定性的作用。2019年，我国gdp增长为6.1%，最终消费对经济增长的贡献为57.8%，但扣除政府和企业消费后，居民个人消费对经济增长的贡献仍较低。我国居民消费低迷有着深层次的原因，其中居民收入增长有限和近年来畸高的房价成了不可回避的重要因素。那么，房价

3、上涨究竟是促进消费增长（即“财富效应”），还是抑制了消费增长（即“挤出效应”）？这是值得学者们研究的重要问题之一。正确判断房价波动对居民消费的影响，充分释放房价上涨给居民家庭带来的财富效应，减弱高房价对居民消费的挤出效应，通过引导居民消费理念、完善社会保障体系等刺激居民消费，对实现经济高质量发展作用明显。重庆市作为我国四大直辖市之一，过去较长时间内房价较为稳定，但2016年后，房价实现快速上涨，部分楼盘价格上浮高达一倍以上。因此，分析重慶市房价波动对居民消费的双边效应，对刺激居民效应，促进重庆经济快速发展有着重要的现实意义。一、重庆市房地产市场发展现状和居民消费情况分析1.重庆市房地产市场发展

4、现状近年来，重庆房地产市场发展速度较快，已形成一定规模，房地产业完成投资总额整体呈现为上涨趋势，尤其是2016年后，逐年增加（图1）。房屋建筑施工、竣工面积亦在平稳中不断增加，2016年后，房屋建筑施工面积大幅上涨（图1），由于2016年后，重庆房地产销售价格快速上涨，开发商纷纷扩大施工面积，增加住房供给。房地产销售金额与房地产销售价格变化趋势基本一致（图2），2013-2016年，一直处于缓慢上涨，但2016年后，房价上涨大幅度加快，由5484元/平方米增加至8066元/平方米，涨幅达47%。房地产销售面积2013-2016年稳步上涨，但2016年后，呈现为下降趋势，究其原因，由于房价上涨过

5、快，部分有消费欲望的居民由于预算不够或者观望等原因，无法让购买行为实现。2.重庆市居民消费情况由图3可知，重庆市居民人均消费支出处于稳定增长趋势，随着经济发展水平越来越高，居民收入亦逐年增加，导致居民消费支出不断上涨。二、重庆市房价波动影响消费的双边效应1.数据选择及说明基于科学性、客观性、数据可得性，本文选取重庆市2013-2018年的城镇人均可支配收入（income）、城镇人均消费支出（consum）和商品房销售价格（price）三个指标进行数据分析，其中城镇人均可支配收入和城镇人均消费支出数据来源于重庆统计年鉴，商品房销售价格根据统计年鉴中的商品房销售金额除以商品房销售面积计算所得。为消

6、除统计单位的影响，所有数据均进行对数处理。2.单位根检验由于本文数据是一个时间序列数据，如果变量与其滞后项存在序列相关，即存在显著的自回归，变量则有可能不稳定，存在单阶或单整的随机过程。若时间序列变量存在单位根，回归分析则可能是伪回归，分析结果不科学。因此，本文使用eviews9.0进行单位根检验，结果如表1所示：由表1可知，在1%显著水平下，城镇人均消费支出变量一阶差分平稳，城镇人均可支配收入、商品房销售价格两变量在5%显著水平下，一阶差分平稳。3.回归分析将人均消费支出作为因变量，城镇人均可支配收入、商品房销售价格为自变量，进行回归分析，结果如下：（1）（7.487）  

7、;    （29.174*）     （0.02*）注：*、*、*分别表示在10%、5%、1%的显著性水平，括号内数字为t检验值。由回归分析结果可知，城镇人均可支配收入是人均消费支出的最主要影响因素，消费弹性达0.842，即城镇人均可支配收入变动1%人均消费支出将变动0.842%。商品房销售价格与人均消费支出呈正向变动关系，但影响较微，消费弹性仅为0.0006，即房价变动1%，人均消费支出仅变动0.0006%。简言之，房价上涨对消费有一定的财富效应，消费弹性为0.0006，影响极为不显著。三、对策建议近年来，房价涨幅较大，大

8、部分居民购买房产均使用贷款，导致居民家庭普遍杠杆率攀升，一定程度上抑制居民消费支出。虽上文分析发现，重庆目前房价变动对居民消费存在一定的财富效应，即房价上涨，居民会直观觉得自身财富增加，而增加其消费支出，但财富效应极为不明显。如何进一步提高房价变动对居民消费的财富效应，刺激居民消费，让消费成为拉动经济增长的主力军，本文提出如下对策建议。1.提高居民收入水平，缩小居民收入差距由实证分析结果可知，城镇人均可支配收入是影响重庆居民消费的重要因素，消费弹性高达0.842。因此，刺激居民消费，进一步提高消费水平，应从源头入手，即提高居民收入水平。一是促进经济高质量发展，提高居民收入。深入推进全面深化改革

9、，注重企业转型升级，从粗放式经济发展模式转向高质量发展。进一步加大科研投入，实现经济发展由要素驱动、投资驱动向创新驱动转变，提供更多中高收入岗位，壮大中等收入群体。二是推进税收制度改革，调节居民收入差距。进一步发挥税收在国民收入再次分配中的调节作用，完善社会保障和公共服务体系。适当降低工薪阶级、中产阶级的纳税比例和额度，提高对高收入群体、收入多元化群体等的纳税比例和额度以及纳税项目，合理推进差异化税收。进一步增加税收抵扣项目，让子女教育、老人赡养、医疗养老保险等支出合理从税收中抵扣，增加居民收入，以达到刺激消费目的。2.完善社会保障制度，增加居民消费意愿完善社会保障体系，降低居民生活不确定性，

10、引导居民减少预防性储蓄，增加居民消费意愿。一方面，加大社会保障投入，扩大社会保障体系覆盖面。目前，我国社会保障水平较低，覆盖面较窄，城乡差距大，导致部分居民不能享受到完善的社会保障，习惯性增加预防性储蓄，不愿意消费。因此，应进一步将流动人口、农民工等群体纳入社保范畴，同时扩大社保范围，提高社保标准，使居民基本生活得到有效保障。另一方面，进一步丰富社会保障体系。目前，我国社会保障体系主要是以政府为主的基本养老、基本医疗等，仅能发挥基础性作用。应进一步丰富社会保障体系，大力支持商业保险等补充保障，构建多层次的社保体系，以满足不同人群的多样化、个性化需求。3.充分发挥房地产财富效应，刺激居民消费由上

11、文分析可知，目前，重庆房价变动对居民消费存在一定的财富效应，但影响较弱，尚未达到刺激居民消费的预期效果。进一步发挥房价变动对居民消费的财富效应，应首先弄清楚影响财富效应发挥的各种原因。通过已有文献分析发现，人口结构变动、家庭资产结构、房地产市场和金融市场发展程度等均对财富效应的发挥有着重要影响。众所周知，完善的住房金融市场是促进住房财富效应发挥的一个重要前提。欲进一步发挥住房财富效应，应从以下几方面入手。一是丰富住房权益变现工具。目前，随着城镇居民住房类资产日益增多，占家庭资产比重越来越高，住房资产已成为我国居民家庭财产构成中最为重要的一部分。但由于我国信贷市场、金融市场等均不够完善，导致住房

12、资产变现具有一定现实困难，所谓住房财富效应一定程度上仅是尚未实现的财富。因此，只有进一步丰富住房权益变现工具，让这种尚未实现的财富能够高效率的变现为居民可支配资产，才能刺激居民消费。创新住房权益变现工具，是进一步发挥住房财富效应的必经之路，可尝试推进住房资产证券化等以提高变现能力和效率。二是适度增加信贷规模。进一步完善房产抵押市场，提高贷款审核效率，增加市场流动性。简言之，适度增加信贷规模，让住房资产能高效的通过抵押等方式获得贷款，减少流动性约束，充分发挥房价通过信贷渠道促进居民消费。4.科学引导居民住房消费理念，进一步释放财富效应由于我国居民的传统消费习惯，住房消费占到较大比重，一定程度上制

13、约了房价对居民消费的财富效应发挥。受传统消费观念影响，居民不习惯、不喜欢信贷消费，有房家庭很少以住房抵押通过信贷方式增加消费，对住房财富效应发揮有一定抑制作用。因此，转变居民消费理念、合理引导消费亦是发挥住房财富效应的关键因素。一是鼓励无房者通过租房、按揭买房等方式解决居住需求，减弱高房价对居民消费的抑制作用。二是针对有房者，应进一步完善住房抵押贷款市场，降低贷款门槛，增加房价波动对居民消费的促进作用。三是差异化调整住房政策，鼓励消费，合理引导居民住房消费理念。参考文献：1梁琪、郭娜、郝项超.“房地产市场财富效应及其影响因素研究基于我国省际面板数据的分析”j.经济社会体制比较，2011（5）：179-1842颜色、朱国钟.“房奴效应”还是