XX物业管理有限责任公司管理资料全套--岗位职责-工程管理(23页)

1、工程管理工程部组织构架图工程管理工作职能工程部门是各类设备主管部门。在总经理室及管理处主任的领导 下，全面负责本物业区域的电气、电梯、通讯、智能化设备、空调、 暖通、给排水、机械等设备的运行管理、维修保养、更新、改造以及 土建装饰的管理等业务，其职能如下：按照国家有关法规，负责制订近、远期各类设备的维修保养 计划。提出设备更新的设想、可行性研究方案、年度经费预算以及有 关设备、物资的采购意见。二. 加强管理，建立健全各项规章制度和工作流程。认真落实岗 位责任制，减少和杜绝各种违章、违纪现象、安全事故的发生。三. 严格执行安全操作规程，确保安全维护维修。组织实施设备 的定期点检、保养和维修，负责

2、各类设备的应急抢修，并及时排除故 障，保证设备处于止常安全工作状态。四. 配合开展各类专业技术培训工作，提高员工的业务素质和技 术水平，做好员工的晋级、考核、评聘工作。五. 树立勤俭持家的精神，积极开展节能和技术改进t作，降低 能耗，开源节流，提高物业管理费用使用效率。六. 加强工程设备、工具领用的管理，建立健全设备器材、备品 备件的领用制度。七. 建立健全规范化的、先进的图纸、技术资料、设备台账档案、 巡检日制及相关技术资料、管理制度，加强对工程技术档案的管理。八. 负责高压容器、电梯、锅炉、动力、消防设备及安全装置的 管理，定期检查维护，发现问题及吋解决。九. 在设备维护检修时，做好必要的

3、安全防范措施，定期组织维 修人员进行安全操作教育，在大修、特殊工种操作时应做好现场监护, 保障人身、设备的安全。运行组工作职能在部门经理、主管的领导下，负责对供配电、照明、电梯、智能 化弱电设备和其他各类电气设备的运行、维护、维修工作。其职能如 下：一. 负责电梯、擦窗机和其它登高设备的运行、操作、维护工作, 保证垂直运输系统正常、安全使用。二. 负责自动控制、监控、消控、广播、通讯等各种弱电设备的 运行、维护工作，确保各种弱电系统的正常使用。三. 负责照明、马达等各类电气设施的运行、维护工作，确保各 类电气类设备处于良好的状态。四配合劳动、消防、供电部门做好供电、消防、电梯设施的年 检，配合

4、、督促各专业设备维修单位对供电、电梯、弱电设施的维护、 保养工作。五. 严格执行设备的操作规程，巡检、维护保养制度和安全操作 制度，确保各类设备和人身的安全，杜绝重大事故的发生。六. 接收各类电气设备、供电设施、电梯、弱电设备的报修，及 时迅速修复，努力减少故障时间。七. 落实各种节能和降低材料消耗的措施，减少支出，不断提高 管理水平。八. 完成上级交办的其他各项任务。维修班组工作职能在部门经理、主管的领导下，负责空调、暖通、给排水、结构设 施的操作、运行、维护维修工作。其职能如下：负责供配电设施的运行、操作、维护维修工作，确保正常、 安全用电。二. 负责空调、暖通设施的操作、运行、维护工作，

5、保证入驻客 户处于安适的环境。三. 负责给排水、煤气管道系统的运行、操作、维护工作，确保 各类管道畅通，无跑、冒、滴、漏现象。四. 负责物业区域内外结构设施、装饰的维护维修工作，确保结构、装饰的完整性和完好性。五配合消防、卫生防疫、供汽、供水部门做好年检、水质化验 等工作，配合、督查各专业设备维修单位对各类设备的维护保养工作。六. 严格执行设备的操作规程、巡检、维护保养制度和安全操作 制度，确保各类设施和人身的安全，杜绝重大事故的发生。七. 接受空调、暖通、给排水、房屋结构、装饰的报修，及时修 复，努力减少故障吋间。八. 落实各种节能和降低材料消耗的措施，减少支出，不断提高 管理水准。九. 完

6、成上级交办的其他各项任务。工程经理岗位职责一. 工作内容在总经理室的领导下，全而负责工程管理工作，制定工程设备年 度维修保养计划，落实管理处质量体系中有关工程设备管理的各项程 序和质量要求，确保设备正常运行，为用户提供良好的生活和办公条 件。二. 工作要求1. 根据总经理室的要求，制订并带领本部门员工自觉遵守各项 规章制度，认真履行岗位职责，严格按工作规范操作。2. 负责制订工程年度维修保养计划，提出设备更新的可行性方案和预算报告，做好设备、物资的请购工作。3. 熟悉物业区域各重要设备的性能，抓好设备维修、保养和土 建、装饰工程的管理工作，确保所有设备运转正常。4. 负责处理客户对工程维修的投

7、诉，经常检查报修工作的完成 情况，及时组织突发性设备故障的抢修。5. 加强管理，科学安排部门各项工作，深入现场检查员工工作 质量与服务情况，严格按岗位责任制实施奖惩。6. 深入调查研究，从实际出发，制订节能措施，降低能源消耗, 捉咼经济效益。7. 根据工作需要提出部门员工的增减意见，并参与新员工招聘 面试工作和业务技术考核。8. 抓好人才培养t作，协助行政部门做好对员工的业务技术培 训和考核工作，提高部门人员的整体素质。9协调好部门内部与其他各部门的关系，负责处理业务范围内 与市政配套主管部门的协调工作。10.会同装修审图公司对用户二次装修工程进行管理，签署装 修协议，并抓好有关装修规定的落实

8、。三. 注意事项1. 工程管理在物业项目的管理中处于十分重要的地位，工作接 触面广，涉及关系复杂，因此部门经理要特别注意协调好各方面的关 系。2. 工程部门担负着各物业资产的运行和管理重任，因此部门经 理不仅要具备多方而的专业技术，还要具备高度的工作责任性，精心管理，确保业主财产保值增值。运行主管岗位职责一. 工作内容：协助部门经理作好年度各项工作计划、维保计划、培训计划等； 协助制定完善工程管理各类管理文件、技术文件；负责对部门员工进 行相关专业的培训；在部门经理的领导下，处理各类报修；大楼内装、 外装的整修与维护；机电设备的维修保养；领导、安排和督促维修组 员工安全、优质、高效地完成各项工

9、作。二. 工作要求：1. 编制各类设备的年度检修保养计划，包括计划的具体的内容 和材料预算报经理审批；负责（经批准）计划的落实和实施。每月向部 门经理提交计划的完成情况和质量情况报告。2. 配合部门经理完善物业区域内各种强、弱电系统、电梯、发 电机及其它控制设备的各项管理制度、保养制度、操作规程、工作标 准、巡查表格及应急措施等报经理批准实行。3. 负责配合工程内勤做好各类强弱电系统设备图纸、操作说明 等技术资料的建立、修正和归档工作，建立电气系统、弱电系统、火 灾报警系统等设备台帐。随时检查所分管设备的使用、维护和保养情 况，并负责解决有关技术问题。组织分析设备易发事故并落实预防措 施，防止

10、和减少设备事故的发生，严禁设备带病运行。4. 坚持预防为主的方针，切实做好各类电气设备的绝缘测试、 接地测试、防雷测试、预防性试验、测量仪表校验等工作；负责落实 电梯、擦窗机、火警系统、卫星接收等特种设备按政府各职能部门要 求的年检工作。保证所分管设备经常处于良好的运行状态。5. 配合经理编制员工培训计划；负责编辑电气系统、弱电系统、 火灾报警系统、电梯、发电机等技术指导文件；对员工进行以上专业 的培训和理论、操作考核，不断提高员工的业务技术水平。6. 负责及时处理各种报修，科学安排维修组的各项工作，派发 和落实相关维修工作单；督促检查报修单完成情况，执行服务质 量回访；对重耍设备的报修或故障

11、抢修必须亲临现场组织实施。坚持 每天巡视、作好班组的各类工作记录。7. 贯彻落实岗位责任制，督促下属员工严格执行安全操作规程 和员工手则。严肃处理各种违章、违纪行为。深入现场检查员工 的工作和服务质量，按考核标准对本组员工实施月度、年度考核。8. 参与变电站各项技术工作，督促变电站值班人员严格执行各 项规程制度。不定期检查“二票三制”执行情况；负责签发工作票， 审核各类操作票。亲自担任比较复杂的倒闸操作或停电作业的双监护 工作。9. 负责电梯的正常运行；负责督促电梯维保单位落实维保计划, 并对维修、保养质量进行核查，发现问题及时提交维保单位整改。10. 遇到大楼内装（外装）、各类机电设备/系统

12、发生无法自行修 复，需维保单位解决的问题时应及时采取合理措施，联系维保单位尽 快修复和解决；并负责监督所有维保合同执行情况，作好专项记录。11. 提出各项维修工具、材料、备品备件的储备种类、数量及采 购计划。负责各系统电费测算及实际消耗的统计工作，提出或收集合 理化建议，尽量降低设备的能耗。节约设备的维修材料，杜绝设备运 行中的浪费现象。12. 负责处理业务范围内与市政对口主管部门的协调工作。13. 抓好班组建设，关心员工生活，提高员工的主观能动性。带领班组员工，按时完成上级交办的其它任务。维修主管岗位职责一. 工作内容：协助部门经理做好年度各项工作计划、维保计划、培训计划等； 协助制定和完善

13、工程各类管理文件、技术文件；负责对部门员工进行 相关专业的培训；在部门经理的领导下，负责变配电室、水泵房、中 央空调主机房、通风（防排烟）机房、燃气锅炉房等及其设备的日常 运行、巡视检查、一般故障排除和清洁保养工作，使设备在运行过程 中始终保持良好的技术状态；督促运行组员工安全、优质、高效地完 成各项工作。二. 工作要求：1. 编制各种设备的日常保养计划、材料计划、具体内容和要求, 报部门经理审批，并负责（经批准）计划的落实和实施，并检查计划的 完成情况和质量情况。每刀提交计划的完成情况和质量情况于部门经 理审核。2配合部门经理完善大楼（大厦）内变配电、给水、中央空调、 ba等系统的管理制度、

14、保养制度、操作规程、工作标准、巡查表格 及应急措施等报经理批准实行。3. 负责配合工程内勤做好生活给排水、消防水系统、空调系统、 通风防排烟系统及燃气锅炉等设备图纸、操作说明等技术资料的建 立、修正和归档工作，建立以上设备台帐。随时检查所分管设备的使 用、维护和保养情况，并负责解决有关技术问题。组织分析设备易发 事故并落实预防措施，防止和减少设备事故的发生，严禁设备带故障 运行。4. 坚持预防为主的方针，切实做好各类机械设备的清洁润滑； 连接件紧固；易损件更换；机械设备运行噪音测试；防腐防锈及管道、 容器压力测试；减压、恆压阀调整；水质化验、计量表校验等工作； 负责落实空调主机、锅炉、送排风机

15、、生活水箱等设备按政府各职 能部门要求的年检工作。保证所分管设备经常处于良好的运行状态。5. 配合经理编制员工培训计划；负责编辑空调、锅炉、给排水、 防排烟及五金装修等技术指导文件，对员工进行专业的培训和理论、 操作考核，不断提高员工的业务技术水平。6. 负责安排各系统日常和节假日的运行值班，合理安排运行组 的各项工作，派发和落实运行保养、维修工作单;督促检查运行保养、 维修工作情况，执行服务质量回访；对重要设备的运行故障或存在缺 陷必须亲临现场组织排除。坚持每天巡视、作好班组的各类工作记录。7. 贯彻落实岗位责任制，督促下属员工严格执行安全操作规程 和员工手则。严肃处理各种违章、违纪行为。深

16、入现场检查工作 和服务质量，按考核标准对本组员工实施月度、年度考核。8. 负责大楼（大厦）内变配电、给水、中央空调、ba等系统的 运行数据的采集、归档、分析，配合部门经理完善各系统的经济运行 模式，降低能源消耗。9. 参与中央空调冷水机组、锅炉设备、生活给水、消防水系统 等的季节、年度保养；中修、大修计划制定及实施。提出各机房及设 备改善的合理化建议，并对经批准的建议实施积极跟进。10. 提岀各项维修工具、材料、备品备件的储备种类、数量及采 购计划。负责大厦各系统燃气、用水测算及实际消耗的统计工作，提 出或收集合理化建议，尽量降低设备的能耗。节约设备的维修材料， 杜绝设备运行中的跑、冒、滴、漏

17、及各种浪费现象。11. 协调好部门各专业z间的关系，负责处理业务范围内与市政 配套的主管部门的协调工作。12. 抓好班组建设，关心员工生活，提高员工的主观能动性。带领班组员工，按时完成上级交办的其它任务。工程内勤岗位职责一. 工作内容：协助部门经理处理本部门日常事务，受理客户报修，保管工程文 件资料和技术档案。二. 工作要求：1遵守各项规章制度，正确穿戴员工制服，仪表仪容符合要求。2. 负责部门各类文件及报告的收发、打印、复印、传真及档案 等工作。3. 负责接听有关工程方面的投诉、问讯电话，做好记录并报告 部门经理。4协助部门经理做好工作计划、小结等工作；参加有关工程会 议做好会议记录，并整理

18、、归档。5. 认真执行设备技术档案管理制度，在运行主管和维修主管配 合下负责工程图纸、设备技术资料的收集、整理、归档及设备台帐的 建立。6. 负责收集、整理工程设备运行记录，建立专项档案，并按要 求及吋归档。7. 协助主管翻译有关工程技术外文资料。8. 负责所有图纸、设备技术资料、设备运行记录；各种统计数 据、费用测算等，档案资料保管、借阅，并严格执行设备技术档案借 阅制度。9. 接受报修电话并认真填写报修单，联络各专业主管调配技 术人员及时维修。对完成的报修单保存归档，并输入电脑统计分 析。10. 负责工程部门员工的考勤统计、劳防用品的领取、发放、登 记；备品备件及材料的领用、登记管理，拟定

19、部门月物资采购计划。11. 熟悉各类器材、设备配件、工具，各种易耗物品性能、用途; 负责领用材料、物品的保管，掌握物品、材料消耗情况，做好日常消 耗及应急物品的储备工作。12. 负责每月分类统计物业项目的水、电、气用量。13. 积极完成部门经理交给的其它工作。变配电室值班电工岗位职责一.工作内容：负责变配电室值班工作，严格执行各项规程、制度，确保供电系统安全运行，正常供电。二.工作要求：1. 在主管的領导下，在当值时间内负责变配电室高低压开关设 备、变压器等设备的操作、运行管理。树立高度责任感，切实执行运 行值班制度，认真填写各项记录。2. 严格执行变配电室交接班制度及交接程序，接班人员未到岗

20、 及办完交接班手续前，交班人员应坚守岗位，不得擅离职守。3. 切实执行巡冋检查制度，定时巡视高、低压配电室；准确抄 录高、低压各类表计和变压器等各项运行数据，填写运行记录。密切 注意各种异常情况，每次巡视查得缺陷应立即记入专项记录簿，并按 缺陷管理制度执行。4. 每天向主管汇报变、配电系统运行情况，新发现的缺陷、操 作安全及其它情况应及时向部门经理汇报。5. 严格执行操作票制度，正确掌握倒闸操作十二个步骤。在操 作前审核操作票、在操作中任监护人、操作完毕后需现场复核、正确 无误后在操作票上签名存档。6. 严格执行工作票制度和工作监护、工作间断、转移和终结制 度。认真做好许可验收工作，当值时认真

21、审核、安排人员许可、验收。 保证检修人员人身安全及设备的安全运行。7. 配电设备发生一般故障时，要保持冷静。与其他维修人员共 同在可能的条件下迅速排除故障，恢复正常供电，并认真做好记录； 在夜班或休假日，向值班领导汇报或电话向电气主管、部门经理请示, 采取相应措施。来自3722资料搜索网中国最大的资料库下载8. 在发生严重设备故障时，必须立即向主管、部门经理报告， 在保证安全前提下，采取紧急措施防止造成严重后果。9. 做好变配电室防火、防水、防小动物等安全工作；主动完成 清洁维护工作，保持设备和环境的整洁；严格遵守变配电室进出登记 制度。10. 在夜间或节假日当值工程人员紧缺情况下，力所能及地

22、协助 处理其它设备的突发事件。11. 严格遵守各项规章制度，坚守工作岗位，不擅离工作职守。接班前、值班期间严禁饮酒，严禁在变配电室吸烟、就餐、娱乐、使 用其他电器设备。12. 完成上级交办的其它各项任务。三. 注意事项1. 配电室操作要严格执行电力行业的安全操作规程，时刻不忘 安全。2. 变配电室好比大楼（大厦）的心脏，值班时务必保持高度的 责任性和警惕性，切不可麻痹大意。维修电工岗位职责一. 工作内容：严格执行各项制度、规程，主动认真地进行各类电气设备的日常 巡视检查和维修保养工作，确保电气设备始终处于最佳运行状态；配 合变电室值班电工完成倒闸操作、计划保养、定期测试及处理突发事 件等工作，

23、确保供电系统安全运行，正常供电。二. 工作要求：1. 遵守各项规章制度，服从工作安排，每天对物业区域电气设备、 照明、擦窗机进行认真的巡视检查，发现问题及时检修。2. 熟练掌握变配电、各类照明、动力的供电系统及所有设备的 电气控制原理及维修技术，严格执行安全操作规程，持证操作，注意 施工安全。3. 严格执行工程报修制度、报修程序和作业规范，主动、及吋、 优质地完成工程报修，随时清理维修场地，做到工完料尽场地淸。工 作完毕即向主管汇报并回班组待命，同时做好维修记录。4. 非经主管同意，不得随意更改原接线方式和工作原理。不得 破坏装饰格调。5. 协助电梯保养公司做好电梯的例行保养t作。遇到电梯失灵

24、 等紧急事故，应在主管指挥下按应急预案处理。6. 做好擦窗机的例行保养工作。7. 定期打扫每层楼面强电竖井及工作场所，保持机房和工作场 所整洁。8. 在主管的領导下，在当值吋间配合变配电室值班电工完成倒 闸操作、计划保养、定期测试及处理突发事件等工作，确保供电系统 安全运行，正常供电。9. 严格执行操作制度，正确掌握倒闸操作十二个步骤。10. 日班变配电室设备发生一般故障时，配合值班电工在可能的 条件下迅速排除故障，恢复正常供电，并认真做好记录。11. 变配电室发生严重设备故障时，必须服从主管及工程部门经 理安排，最快时间内到达现场，在保证安全前提下，采取紧急措施排 除故障，防止造成严重后果。

25、12. 发扬团队合作精神，主动认真地做好其他人员登高、带电等 作业的监护、配合工作。13. 遵守各项规章制度，发挥工作主动性，认真完成上级交办的其它工作。电梯维修工岗位职责一. 工作内容：在主管的领导下，负责垂直电梯和其他登高或起重设备的日常巡 视、检查和维修保养工作，协助电梯维保单位做好电梯的例行维保工 作，确保设备处于良好状态，遇电梯故障应在部门经理、主管的指挥 下，按应急预案处理。二. 工作要求：1. 熟悉垂直电梯、登高设备等工作原理、性能、各主要部件的 位置，认真钻研业务技术以及相关技能，不断提高业务技术和工作技 能。2. 服从安排，严格按巡视制度对垂直电梯和其他登高起重设备进行巡视、检查、维修，并做好电梯保养、维修专项记录。3. 积极配合督查专业维保单位对垂直电梯、登高、起重设备的 例行保养工作。保养修理时应有明显标志，影响客人上下的，应提前 告示。4. 遇电梯故障等紧急事故应及时报告部门经理，同时立即通知 专业电梯维保公司，按应急预案处理，确保客人的安全。5. 做好电梯机房的防火、防水、防小动物侵入的“三防”工作。 严格遵守机房岀入许可登记制度，保持机房