建设项目经济测算研究

1、 五指山水满黎峒文化园建设项目财务评价专项报告 海南雅克城市规划设计有限公司二00九年十二月目 录第一章 概述31.1 项目名称31.2 建设单位31.3 财务评价报告编制的依据31.4 项目建设地点31.5 建设规模和内容31.6技术经济指标汇总表41.7 项目财务评价结论4第二章 项目建设方案52.1项目规划结构和分区52.2道路系统52.3土地利用平衡表62.4经济技术指标8第三章 投资估算与资金筹措93.1 估算的范围和依据93.2 项目总投资估算103.3 资金筹措及资金使用计划10第四章 财务分析184.1评价的依据和基本数据184.2 经营收入及营业税金估算184.3 利润总额、

2、所得税、土地增值税204.4 财务盈利能力分析204.5 不确定性分析214.6 敏感性分析224.7 综合评价22附表 22第一章 概述1.1 项目名称五指山水满黎峒文化园建设项目1.2 建设单位项目建设单位：五指山黎峒大观园有限公司1.3 财务评价报告编制的依据1、五指山市城市总体规划（2005-2020）；2、五指山水满黎峒文化园规划设计。1.4 项目建设地点项目建设地点位于五指山水满乡，基地范围包括水满乡政府、西北侧总北岭及东北侧我什岩岭。基地紧靠五指山国家级自然保护区，正对五指山一峰。水南公路，水毛公路经过，至五指山市区约28公里。项目基地选址五指山风景名胜区西区，紧靠五指山自然保护

3、区实验区，自然环境良好。基地背山面水，视野开阔。背面是五指山一峰，两侧是山谷，有汇水河道。正面是水田和水满乡政府所在地，毛阳通往五指山市区的公路在此经过，区域位置极佳。1.5 建设规模和内容1、市政基础设施工程：道路总长度5885米，其中道路18米宽的1400米长，12米宽的2639米，7米宽的1846米；全园的给排水及电力电力工程；2、黎家养生度假社区建设工程，总建筑面积达60119.01m2以及基础设施配套工程；3、黎族风情商业街区建设工程，总建筑面积达58989.33m2以及基础设施配套工程；4、黎峒文化公园区建设工程，总建筑面积达3630.5m2以及基础设施配套工程。1.6技术经济指标

4、汇总表序号项目计量单位数量备注1项目总投资万元69519.532销售收入万元59553.883经营税金及附加万元6654.044土地增值税万元1786.625所得税万元2367.444利润总额万元1322.885财务内部收益率%13.53税前6财务净现值万元1010.14税前7投资净利润率%10.228投资利税率%21.869资本金利润率%67.4710投资回收期年3.43税前11盈亏平衡点%89.1712项目建设期年213项目销售期年 3 1.7 项目财务评价结论本项目经计算分析得出税前财务内部收益率为13.53%，超过了行业了基准值(12%)的要求，经济效益和投资效果较好，盈利能力较强。盈

5、亏平衡点为89.17%，在最为敏感性因素（销售收入）向不利方向变化5%的情况下，内部收益率达到8.73%，仍高出银行长期贷款利率，说明该项目盈利能力较好，且具有一定的抗风险能力。综上所述，该项目建设在财务上是可以被接受的，是可行的。第二章 项目建设方案2.1项目规划结构和分区整个项目规划为一环、两轴、六区一环：由黎族文化公园区、原生态黎族村落区、沟谷雨林游览区、黎家养生度假 社区、黎族风情商业街区以及中间的农田景观区共同构成的人文生态景观环。两轴：由黎族风情商业街区、农田景观区、黎族文化公园区及五指山构成的空间景观主轴；原生态黎族村落区、农田景观区、黎家风情酒店区以及黎族风情商业街区构成的空间

6、景观次轴。六区：指黎族风情商业街区、黎族文化公园区、黎家养生度假社区三个功能区，以及原生态雨林、沟谷雨林游览区、农田景观区三个自然景观区。2.2道路系统道路系统随山谷、山脊、山坡地形变化，以自然形式布局为主，形成环网状和支状两种结构。路网根据使用分为过境道路、主要道路、次要道路及休闲游览步道。由于地形地势原因，所有道路均依据地形地势设计，也形成了蜿蜒曲折、变化多端的山地道路特色。过境道路主要指由五指山市通往水满、同时可到达毛阳、德满的公路。l 主要道路 指联通各个功能区的环形路网，主要承担了规划区主要的交通流量，同时也是通往雅滨的主要通道。l 次要道路 指解决各主要功能区内部机动交通的道路。主

7、要指黎族风情商业街区，黎族文化公园以及黎家养生度假社区内的道路。l 游览步道 游览步道结合山形山势，按游赏、休憩功能进行选线，蜿蜒曲折、平路、坡道、台阶、观景平台相互交替，让游人劳逸结合。根据年龄、体质、游时长短、游览目的选择游览路线。l 停车场 考虑到山地地形的特点，不考虑设置大型的停车场地。规划共根据流量大小，共设置了9处停车场，强调在停车间隔带和停车场周边种植冠大荫浓的乔木，为车辆庇荫，并使停车场绿化、美化融于周围景区环境之中。2.3土地利用平衡表用地性质 用地代号面积（h）占建设用地比例（%）占总用地比例（%）旅游服务用地C41.0236.4118.06酒店用地C254.84

8、4.302.13酒店式公寓C2520.5018.199.02旅游商业用地C2/C315.6813.926.90道路广场用地道路用地S5.745.092.52市政设施用地供电用地U120.300.270.13公共绿地G65.6158.2328.88黎族文化公园G1140.1335.6217.67沟谷雨林G1125.4822.6111.22建设用地112.6710055.89水域及其他E88.9344.11水域E18.784.36基本农田E2263.2431.37园地E33.711.84生态林地E413.206.55合计201.601002.4经济技术指标黎家养生度假社区项目名称建筑占地面积()建

9、筑面积()黎家风情星级酒店（1）2420.874452.83黎家风情度假公寓10070.2426209.52黎家风情独栋别墅9385.7120163.42黎家风情度假木屋28805760黎家风情星级酒店（2）1766.623533.24小计26523.4460119.01黎族风情商业街区项目名称建筑占地面积()建筑面积()黎家风情星级酒店（3）3744.087488.16黎族文化中心8942052黎家风情商业街6056.1913653.35黎族工艺品街2435.035785.73黎族传统技艺互动体验3337.296746.58黎族风味饮食街1911.064209.69黎族风情酒吧街2051.5

10、84640.65黎家方言客栈17283456黎族风情茶吧2152.734988.35黎家风情星级酒店（4）2978.515968.82小计27288.4758989.33黎族文化公园区项目名称建筑占地面积()建筑面积()黎族原生态村落2130.52130.5黎祖大殿15001500小计3630.53630.5总计57442.41122738.84第三章 投资估算与资金筹措3.1 估算的范围和依据3.1.1 估算的范围本工程为黎峒文化园建设项目。主要建设内容为市政道路总长度5885米，其中道路18米宽的1400米长，12米宽的2639米，7米宽的1846米；全园的给排水及电力电力工程；黎家养生度

11、假社区建设工程，总建筑面积达60119.01m2以及基础设施配套工程；黎族风情商业街区建设工程，总建筑面积达58989.33m2以及基础设施配套工程；黎峒文化公园区建设工程，总建筑面积达3630.5m2以及基础设施配套工程。投资估算的费用包括建安工程费用、工程建设其他费用、预备费用、建设期贷款利息等。详细内容详见投资估算表（表8-1）。3.1.2估算的依据 （1）国家发展计划委员会与建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。（2）建筑工程造价，参照海南省市政园林工程综合定额（园林工程部分）（2005）、海南省建筑工程综合定额(常用册)（2005）、海南省安装工程综合定额 (2008

12、) 、海南省建筑装饰装修工程综合定额（2008）、海南工程造价信息（2009.6-2009.11）、住宅、综合楼造价指标分析（海南省定额站），结合本项目建筑形式、结构特点和建筑面积，结合海南同类工程项目建设投资指标，按扩大指标计算。（3）设备及安装工程造价，主要设备按报价资料和同类工程项目设备采购、安装价格，参考同等级设计和现行市场价格。（4）其他工程费用，根据国家有关部门对其他费用取费率的规定，并结合本项目的具体情况计算确定。由于项目成果主要用于销售和出租，故计入工程费2%的销售费用。（5）预备费：基本预备费，按工程和其他两项费用之和的10%计取。未计涨价预备费。（6）资金成本，根据目前资本

13、市场融资成本，银行贷款利率按5.94%计。贷款约为静态固定资产投资的70%，在两年建设期内均匀借入。（7）土地费用按一次购买计入。3.2 项目总投资估算总投资额69519.53万元。其中工程费用49680.11万元，其它费用10960.21万元，预备费用6064.03万元，建设期利息2815.17万元。3.3 资金筹措及资金使用计划资金筹措方案为：总投资69519.53万元。申请银行贷款46700万元，建设单位自筹22819.53万元。 项目资金分两年均衡投入，每年各投入50%。表3-1 项目总投资估算表 单位:万元编号工程或费用名称单位数量单价(元)建安工程费其它费用合计第一部分 工程费用4

14、9680.11 49680.11 一道路工程及场地平整4921.12 4921.12 （一）路基工程及场地平整1819.30 1819.30 1清表m2470600 6282.36 282.36 2机械推土,挖土石方,压路机碾压m3376480 301129.44 1129.44 2弃运土石方m394120 25235.30 235.30 3路基换填m357400 30172.20 172.20 （二）市政道路工程3101.82 3101.82 118米宽道路m1400 5400756.00 756.00 212米宽道路m2639 3420902.54 902.54 37米宽道路m1846 1

15、995368.28 368.28 4桥涵(15道)m224 1075.00 1075.00 二给排水工程2252.04 2252.04 （一）给水工程503.22 503.22 190给水干管（PE100）m1846 15027.69 27.69 2150给水干管（PE100）m2639 31081.81 81.81 3200给水干管（PE100）m2400 420100.80 100.80 4阀门井(含蝶阀)1200座6 42002.52 5阀门井(含蝶阀)1800座8 80006.40 6.40 6消防栓(含配套阀井及阀)座50 680034.00 34.00 7滚水坝与取水站座1 250

16、0000250.00 250.00 （二）雨水工程303.75 303.75 11.6m*1.2m雨水方沟m600 3400204.00 204.00 0.6m*0.4m雨水沟m4485 34001524.90 1524.90 4800钢筋混凝土管m1400 1300182.00 182.00 5400HDPE塑料波纹管m750 67050.25 50.25 6300钢筋混凝土连接管1300 35045.50 45.50 7雨水口座200 130026.00 26.00 （三）污水工程1445.07 1445.07 1400HDPE塑料波纹管m4039 1700686.63 686.63 23

17、00HDPE塑料波纹管m1846 1530282.44 282.44 3污水处理站座1 4760000476.00 476.00 三电力工程1375.41 1375.41 （一）1.5万kVA转容开闭所座1 1000000100.00 100.00 （二）变电站（6000kVA）座2 800000160.00 160.00 （三）箱式变电站（变压器容量50kVA）座7 160000112.00 112.00 （四）电缆沟（1.0×1.0m）m4039 1000403.90 403.90 （五）YJV-1kV 4×25+1×16交联聚乙烯电缆m11370 15017

18、0.55 170.55 （六）手孔井座393 48018.86 18.86 （七）7m单臂路灯套123 700086.10 86.10 （八）9m双臂路灯套270 12000324.00 324.00 四黎家养生度假社区21435.86 21435.86 （一）黎家风情星级酒店（1）1595.72 1595.72 1主体建筑4453 3505 1560.72 1560.72 1.1土建工程4453 1350 601.13 601.13 1.2电力工程4453 200 89.06 89.06 1.3给排水工程4453 110 48.98 48.98 1.4消防工程4453 45 20.04 20

19、.04 1.5空调与通风4453 150 66.79 66.79 1.6装修工程与家具4453 1650 734.72 734.72 2供水及消防设备设施套1 350000 35.00 35.00 （二）黎家风情度假公寓21210 2460 5217.54 5217.54 1土建工程21210 1150 2439.09 2439.09 2电力工程21210 110 233.30 233.30 3给排水工程21210 65 137.86 137.86 4消防工程21210 15 31.81 31.81 5空调与通风21210 120 254.51 254.51 6装修工程与家具21210 100

20、0 2120.95 2120.95 （三）黎家风情独栋别墅25163 3030 7624.52 7624.52 1土建工程25163 1250 3145.43 3145.43 2电力工程25163 150 377.45 377.45 3给排水工程25163 85 213.89 213.89 4消防工程25163 15 37.75 37.75 5空调与通风25163 130 327.12 327.12 6装修工程与家具25163 1400 3522.88 3522.88 （四）黎家风情度假木屋5760 3000 1728.00 1728.00 1土建工程5760 2300 1324.80 132

21、4.80 2电力工程5760 150 86.40 86.40 3给排水工程5760 85 48.96 48.96 4消防工程5760 35 20.16 20.16 5空调与通风5760 30 17.28 17.28 6装修工程与家具5760 400 230.40 230.40 （五）黎家风情星级酒店（2）1273.40 1273.40 1主体建筑3533 3505 1238.40 1238.40 1.1土建工程3533 1350 476.99 476.99 1.2电力工程3533 200 70.66 70.66 1.3给排水工程3533 110 38.87 38.87 1.4消防工程3533

22、45 15.90 15.90 1.5空调与通风3533 150 53.00 53.00 1.6装修工程与家具3533 1650 582.98 582.98 2供水及消防设备设施套1 350000 35.00 35.00 （六）游泳池m21200 1200 144.00 144.00 （七）区内道路广场停车场景观小品(含给排水管道照明)m266637 350 2332.28 2332.28 (八)绿化m2152040 100 1520.40 1520.40 五黎族风情商业街区18622.21 18622.21 （一）黎家风情星级酒店（3）2659.60 2659.60 1主体建筑7488 350

23、5 2624.60 2624.60 1.1土建工程7488 1350 1010.90 1010.90 1.2电力工程7488 200 149.76 149.76 1.3给排水工程7488 110 82.37 82.37 1.4消防工程7488 45 33.70 33.70 1.5空调与通风7488 150 112.32 112.32 1.6装修工程与家具7488 1650 1235.55 1235.55 2供水及消防设备设施套1 350000 35.00 35.00 （二）黎族文化中心2052 2460 564.79 564.79 1土建工程2052 1250 256.50 256.50 2电

24、力工程2052 150 30.78 30.78 3给排水工程2052 15 3.08 3.08 4消防工程2052 15 3.08 3.08 5空调与通风2052 30 6.16 6.16 6装修工程2052 1000 205.20 205.20 7文化展品项1 600000 60.00 60.00 （三）黎家风情商业街13653 2540 3467.95 3467.95 1土建工程13653 1350 1843.20 1843.20 2电力工程13653 150 204.80 204.80 3给排水工程13653 15 20.48 20.48 4消防工程13653 15 20.48 20.4

25、8 5空调与通风13653 10 13.65 13.65 6装修工程13653 1000 1365.34 1365.34 （四）黎族工艺品街5786 2540 1469.58 1469.58 1土建工程5786 1350 781.07 781.07 2电力工程5786 150 86.79 86.79 3给排水工程5786 15 8.68 8.68 4消防工程5786 15 8.68 8.68 5空调与通风5786 10 5.79 5.79 6装修工程5786 1000 578.57 578.57 （五）黎族传统技艺互动体验6747 2140 1463.77 1463.77 1土建工程6747

26、1350 910.79 910.79 2电力工程6747 150 101.20 101.20 3给排水工程6747 15 10.12 10.12 4消防工程6747 15 10.12 10.12 5空调与通风6747 10 6.75 6.75 6装修工程6747 600 404.79 404.79 7传统工具项1 200000 20.00 20.00 （六）黎族风味饮食街4210 2680 1128.20 1128.20 1土建工程4210 1350 568.31 568.31 2电力工程4210 150 63.15 63.15 3给排水工程4210 25 10.52 10.52 4消防工程4

27、210 35 14.73 14.73 5空调与通风4210 120 50.52 50.52 6装修工程4210 1000 420.97 420.97 （七）黎族风情酒吧街4641 2680 1243.69 1243.69 1土建工程4641 1350 626.49 626.49 2电力工程4641 150 69.61 69.61 3给排水工程4641 25 11.60 11.60 4消防工程4641 35 16.24 16.24 5空调与通风4641 120 55.69 55.69 6装修工程4641 1000 464.07 464.07 （八）黎家客栈3456 2835 979.78 979

28、.78 1土建工程3456 1250 432.00 432.00 2电力工程3456 150 51.84 51.84 3给排水工程3456 80 27.65 27.65 4消防工程3456 35 12.10 12.10 5空调与通风3456 120 41.47 41.47 6装修工程与家具3456 1200 414.72 414.72 （九）黎族风情茶吧4988 2680 1336.88 1336.88 1土建工程4988 1350 673.43 673.43 2电力工程4988 150 74.83 74.83 3给排水工程4988 25 12.47 12.47 4消防工程4988 35 17

29、.46 17.46 5空调与通风4988 120 59.86 59.86 6装修工程4988 1000 498.84 498.84 （十）黎家风情星级酒店（4）2127.07 2127.07 1主体建筑5969 3505 2092.07 2092.07 1.1土建工程5969 1350 805.79 805.79 1.2电力工程5969 200 119.38 119.38 1.3给排水工程5969 110 65.66 65.66 1.4消防工程5969 45 26.86 26.86 1.5空调与通风5969 150 89.53 89.53 1.6装修工程与家具5969 1650 984.86

30、984.86 2供水及消防设备设施套1 350000 35.00 35.00 （十一）区内道路广场停车场景观小品(含给排水管道照明)m235432 350 1240.10 1240.10 (十二)绿化m294080 100 940.80 940.80 六黎峒文化公园区1073.49 1073.49 （一）黎族原生态村落2131 1110 236.49 236.49 1土建工程2131 1000 213.05 213.05 2电力工程2131 50 10.65 10.65 3给排水工程2131 25 5.33 5.33 4消防工程2131 35 7.46 7.46 （二）黎祖大殿1500 273

31、0 410 409.50 1土建工程1500 1800 270.00 270.00 2电力工程1500 80 12.00 12.00 3给排水工程1500 15 2.25 2.25 4消防工程1500 35 5.25 5.25 5装修工程1500 800 120.00 120.00 (三)穿山步行道m9500 450 427.50 427.50 第二部分 工程建设其他费用10960.21 10960.21 一报建费用m264442 15 96.66 96.66 二土地费用亩1690 30000 5070.12 5070.12 三建设单位管理费430.44 430.44 四前期咨询工作费120.

32、00 120.00 五勘察费397.44 397.44 六设计费1277.13 1277.13 七工程监理费844.97 844.97 八招投标费68.16 68.16 九概预算编制费127.71 127.71 十概预算审查费160.70 160.70 十一场地准备及临时设施费993.60 993.60 十二环境影响评价费34.20 34.20 十三工程保险费69.55 69.55 十四施工图审查费51.09 51.09 十五竣工图编制费102.17 102.17 十六结算审查费122.65 122.65 十七销售费用993.60 993.60 第三部分 预备费6064.03 6064.03

33、一基本预备费10%6064.03 6064.03 静态固定资产投资66704.36 第四部分 建设期贷款利息静态投资70%贷款(约46700万元),自筹30%2815.17 2815.17 项目总投资69519.53 第四章 财务分析4.1评价的依据和基本数据（1）本项目财务评价是依据国家现行的企业会计准则、企业财务通则、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法和参数和建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法的有关规定和方法进行的。（2）本项目依据国家税收政策规定，征收营业税并征收城市维护建设税和教育附加费，房地产项目的营业税率为5%。城市维护建设税和教育附加费，税率分别为营业税的7%和3%。

34、 （3）本项目按25%所得税率估算所得税。土地增值税按增值额的30%计缴。（4）根据项目所在地区类似项目开发期估算，本项目计算期定为4年，其中建设期2年，销售期1年(其中销售期第1年与建设期第2年重叠。当年建设的内容在随后1年中销售（出租）完毕)。（5）项目行业税前基准收益率设定为12%。（6）本项目销售的收入首先用于开发投资所需。（7）假设项目经营管理费用与经营服务收入相抵，不计入经营成本和经营收入。4.2 经营收入及营业税金估算依据本项目特点，项目经营收入包含销售收入和租金收入，开发企业不保留自营工程。（1）销售收入与出租收入销售收入与出租收入详见下表：分年销售(出租)计划表出售物业序号项

35、目单位第二年每三年第四年销售面积单价(元)总价(万元)销售面积单价(元)总价(万元)销售面积单价(元)总价(万元)黎家养生度假社区（一）黎家风情星级酒店（1）4452.83120005343.3960120000（二）黎家风情度假公寓10604.7645004772.14210604.7645004772.142（三）黎家风情独栋别墅12581.71800010065.36812581.71800010065.368（四）黎家风情度假木屋045000576045002592（五）黎家风情星级酒店（2）3533.24120004239.8880120000黎族风情商业街区00（一）黎家风情星级酒

36、店（3）7488.16120008985.7920120000（二）黎家风情星级酒店（4）01200005968.82120007162.584（七）黎家客栈345645001555.245000出售收入合计34961.78624592.094出租物业第二年第三年第四年序号项目出租面积单价(元)总价(万元)出租面积单价(元)总价(万元)出租面积单价(元)总价(万元)黎族风情商业街区（一）黎族文化中心205248049.248205248098.4962052480894.83 （二）黎家风情商业街6826.675720245.760313653.35720983.041213653.47208

37、930.92 （三）黎族工艺品街072005785.73720416.572565785.737203784.56 （四）黎族传统技艺互动体验048006746.58480323.835846746.584802942.04 （五）黎族风味饮食街4209.69720151.548844209.69720303.097684209.697202753.64 （六）黎族风情酒吧街072004640.65720334.12684640.654803035.54 （七）黎族风情茶吧072004988.35720359.16124988.357203262.97 出租收入合计446.557142719.835324709.66 出售出租收入合计35408.34327311.92924709.66 为方便计算，出租收入中，第四年收入为第四年第三十五年各年收入按12%折现率计算的净现值。（2）营业税金房地产项目的营业税率为5%，城市维护建设税和教育附加税，税率分别为营业税的7%和3%；出租房产按12%营业税率计算。详见附表：“损益表”。4.3 利润总额、所得税、土地增值税土地增值税依本项目特点，计算按出售物业收入的3%税率预缴。经计算项目税前利润总额为9496.75万元。所得税依本项目特点，计算按25%税率执行。详见附表：“损益表”。4.4 财务盈利能力分