论房开遗留问题对物业的影响及对策研究

1、湖南xx学院学生毕业设计(论文)题 目：论房地产开发商遗留问题对物业管理的影响及对策研究 姓 名 ： 班级、学号 : 系 (部) ： 经济管理系 专 业 ： 物业管理 指导教师 ： 开题时间： 2010-6-4 完成时间： 2010-11-12 2010 年 11 月 12 日16目 录毕业设计任务书1毕业设计成绩评定表2答辩申请书3-4正文5-13答辩委员会表决意见14答辩过程记录表15湖南xx学院毕业设计任务书学生姓名班级学号专业物业管理所属系部经济管理系通信地址邮政编码Email地址联系电话号码设计（论文）课题论房地产开发商遗留问题对物业管理的影响及对策研究指导教师姓名职 称指导教师工作

2、单位联系方式电话Email地址课题的主要任务及要求：开题时间：完成时间：湖南xx学院教务处制湖南xx学院毕 业 设 计 成 绩 评 定 表学生姓名班级学号专业物业管理所属系部经济管理系毕业设计课题论房地产开发商遗留问题对物业管理的影响及对策研究评分评语：指导教师（签名） 年 月 日备注注：毕业设计评价等级为：优秀（90100）、良好（8089）、中（7079）、及格（6069）、不及格（60分以下）。湖南xx学院毕业(论文)设计答 辩 申 请 书学生姓名 班级、学号 专业 物业管理 课 题 论房地产开发商遗留问题对物业管理的影响及对策研究 一、 课题(论文)提纲0.引言1.房地产开发商遗留问题

3、及其原因分析 1.1 实践过程中常见的遗留问题 1.2 产生遗留问题的原因分析2目前物业管理企业及政府部门对房地产开发商遗留问题的处理 2.1物业管理企业处理遗留问题的现状与弊端 2.2 相关法律法规对遗留问题的处理 2.2.1物业管理条列 2.2.2.关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释3.物业管理企业对房地产开发商遗留可采取的防范措施3.1 建管分离及物业接管验收中注意事项3.2物业接管验收中质量问题的处理4.物业管理工作中应对房地产开发商遗留问题的有效对策5结论二、内容摘要大部分物业管理纠纷的根源便是房地产开发商遗留问题，本文从实际遇到的问题出发，就常见的开发建设单位遗留

4、问题对物业使用人和物业服务的影响，及其产生的原因进行了分析，参考了相关法律法规并对物业服务企业应采取的解决对策进行了阐述。本文强调怎样从源头杜绝房地产开发商遗留问题，并着重介绍了物业接管验收的注意事项及质量问题的处理。三、 参考文献1秦承敏,高珂强.房地产法规 M.北京:北京大学出版社,2009.2劳动局.助理物业管理师M北京：中央广播电视大学出版社，2004四、指导教师意见指导教师（签名） 年 月 日五、答辩资格审查小组意见 答辩资格审查小组组长（签字） 年 月 日注:学生凭此申请书和设计(论文)全文参加答辩论房开遗留问题对物业管理的影响及对策研究中文摘要：大部分物业管理纠纷的根源便是房地产

5、开发商遗留问题，本文从实际遇到的问题出发，就常见的开发建设单位遗留问题对物业使用人和物业服务的影响及对其产生的原因进行了分析，参考了相关法律法规并对物业服务企业应采取的解决对策进行了阐述。本文强调怎样从源头杜绝房地产开发商遗留问题，并着重介绍了物业接管验收的注意事项及质量问题的处理。关键词：开发商遗留问题；物业管理；法律法规；对策 0.引言 开发建设单位移交的房产品的品质对物业服务有着直接而深远的影响，这一点在物业服务行业内已经是大家的一个基本共识。随着国家法制建设的不断深入，信息的日益公开透明，人们在商品房方面的消费观念日渐成熟并趋于理性，对商品房的关注已经逐渐由较表层的价格、位置、抽象的质

6、量意识等方面，逐渐切入到房产品的规划设计和内在品质对其交付后长远的使用成本及价值体现的影响等更深更远的层次。这种意识的转变已经在人们的消费行为上产生了至少两个明显的变化：由盲目跟风追涨买房到全面对比权衡置业，从下意识的无重点维权到理性的专业化维权。开发建设单位作为房产品的生产者，物业服务企业作为房产品的管理维护者，两者都将面对这一深刻变化的到来的深远影响，都有必要深刻认识、深入研究这种趋势，并将如何持续顺应这种发展趋势作为贯穿于房产品开发、管理维护过程中的重要因素。在开发建设单位与房屋买受人交接房产品的过程中，物业服务企业扮演着重要的中间角色，这种角色定位也使得物业服务企有必要、有条件在顺应这

7、种市场变化过程中发挥更加积极的作用。物业服务企业如何才能很好的发挥这种作用呢？本文认为,物业服务企业，既是房产品交付后的管理维护人，对物业的运行、维护情况以及使用人的感受和意见有着较深入和全面的了解，也有条件和机会较早地参与到房产品的开发建设过程中来。因此，物业服务企业如何从长远角度深入研究开发建设单位遗留问题对物业使用人及物业服务造成的影响及其解决对策，这正是物业服务企业发挥这种作用的关键所在，也是市场和行业发展赋予物业服务企业的使命。1. 房地产开发商遗留问题及原因分析1.1实践过程中常见的遗留问题开发建设遗留问题主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有

8、差异。二是房屋建筑和附属设备质量差，出现房屋漏雨漏水，墙体塌陷裂缝等现象。且存在把房屋质量问题拖过保修期的现象。三是开发商不向物业公司及时全面提供建筑图纸和资料。四是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。五是小区配套项目不到位 ，消防、绿化问题及设计不合理等。 1.2 产生遗留问题的原因分析笔者结合实际经验，对产生上述问题的可能原因进行了分析，意图站在物业服务的角度从中挖掘一些可行的应对措施。认为导致上述问题的主要原因有以下几点。第一,开发建设的成本因素。对上述问题，开发建设单位都有考虑，只是当与项目的成本控制相矛盾时，最终选择了

9、经济效益。第二，开发建设单位的经营理念决定了其所开发项目的定位、公司的发展路线，也就左右了开发过程中对各个环节的不同方案的选择取向。第三，开发建设单位、设计单位对物业使用人的需求了解不够，造成设计脱离实际或者设计深度不够等问题。第四，施工协调不到位，一项建筑工程是由许多施工单位按照设计图纸共同协作完成的，而设计图纸只能到一定深度，许多具体细节需要在施工过程中根据实际情况来把控，如果相互间的协调不顺畅，就势必造成各自为阵、各赶各的进度，最终导致产品缺陷。第五，施工人员素质参差不齐，施工监管疏漏。建筑工程的很多工序都是手工操作完成的，而施工人员的素质也参差不齐，施工质量要靠施工员、专业工程师、监理

10、工程师完全把控也非易事，尤其在工程全面铺开，工期紧张的情况下，更是难以控制。第六，一些规范、标准的缺位，也给设计、施工、监管造成了无据可依的尴尬局面。第七，材料、设备选择不当。对材料、设备的选择运用直接关系到长远的使用效果，这很大程度上取决于开发建设单位的经营理念和价值取向。第八，施工工艺的合理性。施工工艺是否合理也是决定感官质量和使用效果的重要因素，如石材遇水返碱这类问题。2目前物业管理企业及政府部门对房地产开发商遗留问题的处理 2.1物业管理企业处理遗留问题的现状与弊端目前,我国物业管理企业市场良莠不齐,面对房开遗留问题时在服务态度、处理效率及提升形象上还有很大进步空间。特别是前期物业管理

11、，虽然目前物业管理引入了招投标，但开发商找的物业公司大多是自己成立的公司，这样在把房子交给业主时，本来是物业公司先要验收开发商的房子，然后业主再从物业公司手中验收房子，这样的“二次验收”过程因为开发商与物业公司的关系变成了一次验收，导致房屋质量、小区管理存在的问题等，原本是开发商的问题，变成了物业公司的问题，从而激化物业公司与业主的矛盾。很多人认为物业管理公司和开发商是一丘之貉，他们是“父”与“子”的关系，将问题如同皮球踢来踢去，相互包庇。这样的现象的确存在。如果业主投诉问题是开发商遗留问题，开发商就会以物业管理公司为“挡箭牌”，物业管理公司就推搪说应该由开发商解决，将问题推来推去。事实上，开

12、发商的问题是不应该由物业管理公司承担，这是应该由开发商承担，但是难免有赖账的开发商。如果物业管理公司与开发商是同属一个集团的，它应该有能力主动帮助业主解决问题。而且事实证明，也有同属集团的物管公司和开发企业可以很好地解决问题，两者增加互动，开发企业有精力扶持物业管理公司。2.2相关法律法规对遗留问题的处理针对房地产市场目前存在的纠纷及缺陷，近几年我国出台了几部法律法规对此进行有效管理。如自2007年10月1日起施行的物业管理条例和2003年最高人民法院颁布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释均令房地产开发商遗留问题的解决有法可依。2.2.1物业管理条例 新颁布的物业管理条例规

13、定房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请前期物业管理企业，并明示双方的权利和义务，令业主困惑的开发商和物业管理企业的“扯皮”难题将得以破解。例如：该条列第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十一条分别规定“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交相关资料。”“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”这些条列均对实践中常见的房地产开发商遗留问题具有针对性规定。2.2.2关于审理商品房买卖合同纠

14、纷案件适用法律若干问题的解释 2003年最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称解释）对三种常见的商品房质量问题做出相应规定，第一种：房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。解释第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”主体结构质量不合格包括两种情况：一是房屋交付前未经验收或经验收不合格；二是房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。主体结构质量不合格是指房屋地基基础工程和主体结构工程部合格。房屋地基基础工程和主体结构工

15、程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。第二种：在保修范围内的一半质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。解释第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。所谓一般质量问题是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题。第三种：因房屋质量严重影响正常居住使用的，购

16、房人可以请求解除和赔偿损失。解释滴十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其中“严重影响正常居住使用”应该由具体情况认定。3物业管理企业对房地产开发商遗留可采取的防范措施国家建设部提出建管分离、分业经营的方法来解决因房开遗留问题带来的物管纠纷。开发商不应该利用和约束物业管理公司的运作,双方应断绝“母子”关系，真正让物业公司走向市场。要做到建管分离，其中很重要的一点便是物业接管验收。严格执行接管验收要求开发商与物业管理公司各司

17、其能，各负其责，这有利于小区管理的延续性，确保业主获得优质满意的服务。而在进行工程验收时必须细致入微，任何一点疏忽都可能给日后的管理带来无尽的麻烦，也会严重损害业主的利益。3.1物业接管验收时需注意事项接管验收时，接管单位应严格按照接管验收条件进行验收，对在验收中发现的问题应明确记录在案，并会同建设单位共同协议处理办法，商定复验时间，督促施工单位限期改正。根据协议可负责代修、保修。与开发商履行必要的验收手续和相关资料的移交。至于开发建设单位，应按规定负责保修，并应向接管单位预付保修保证金和保修费。建设单位提请验收,并提交相应的资料 接管单位审核资料并签发验收通知(15日内)进行验收新建物业接管

18、验收签发接管文件签署验收合格凭证(7日内)发现问题,提出处理办法 图1 新建物业的接管验收程序3.2物业接管验收中质量问题的处理 第一，发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格，并按双方约定的时间组织复验。第二，发现影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理；因施工原因造成的质量问题应由施工单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。第三，对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责修缮或可采取费用补偿的办法，由物业管理企业处理。第四，房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计、施工等单位，共同研究分析，查明原因。如属管理不善的原因应负责处理。如属设计、施工、材料的原因则由建设单位负责处理。4.物业管理工作中面对房地产开发商遗留问题的有效对策首先物业公司应了解清楚开发商遗留的问题并详细列出遗留问题的内容然后积极的与开发商联系，反映实际情况，把再不进行维修的危害性转达给开发商，从根本上打消开发商“拖”的念头。其次物业公司可以与开发商开专题碰头会议，将问题一一列举，积极的向开发商