商业运营管理审计实施细则(原创)

1、商业运营管理审计实施细则第一章总则第一条为了规范商业运营管理审计的内容、程序与方法，根据内部审计监察管理办 法及内部审计具体准则制定本实施细则。第二条商业运营管理审计是对商业运营管理全过程实施的监督和评价，审计的主要内 容刨辨商管理、营运管理、物业管理、推广管理、收益分配管理等。第三条本实施细则适用于集团商业管理公司。第二章招商管理审计第四条招商策略审计1、审查公司是否制定了招商策略计划，明确项目定位、业态规划方案、目标租户 群、租金策略、物业管理费和推广费标准、进度计划，以及不同业态不同面积租户的免 租期、保证金标准等；招商策略计划书是否按权限上报并得到批准执行。2、审查招商策略是否考虑了业

2、态功能的均衡发展；功能和形式上同业差异、 异业互补。3、 审查招商顺序是否遵循核心主力店先行，辅助店随后的原则。4、 审查租金的收取方式是否采用基本租金与提成租金孰高原则确定。5、审查是否开展对当地区域市场、竞争对手的调查分析，并完成书面调研报告， 对产品的市场容量、租金水平有深入的了解。第五条进场管理审计1、商户的登记审查所有进场商户是否进行登记,对品牌的风格、价位、铺货商场、销售情况、商 品档次、客户群体、商户要求等逐项填写清楚。2、商户的审核审查公司是否对商户设置准入条件,是否对进场商户进行背景调查,对其产品、实力、经营情况、品牌口碑、履约能力进行分析，3佥证其营业执照、商标注册证、质检

3、报 告、委托书或代理证等。3、商户进场审批审查商户进场是否履行审批手续,审批表中内容是否齐全,审批权限是否适当。4、合同签订审查是否与商户签订商铺租赁协议物业管理协议经营管理协议等，合 同中是否约定店铺位置、等级、面积、租金及押金、免租期、优惠条件、经营管理保证 金、装修保证金、物业费、水电费等,合同约定与公司相关规定是否相符。5、费用缴纳审查商户进场前是否按合同约定足额交纳租金及押金、质量保证金、装修保证金、 物业费等。第六条运营期调整审计1、是否制定运营期调整方案，并报集团审批通过后执行。2、审查合同续约或商场店铺调整签约时，租金减免或调整方案是否公平合理；租 金减免方案与租户营业额是否直

4、接挂钩。第七条退场管理审计1、 商户申请请退审查是否有退场申请与审批，是否对退场原因进行分析。退场商户的租金、管理费、 保证金等计算是否正确，是否按合同约定收取违约金，物业费、水电费是否结清，商铺 原有设施设备是否完好无损。2、 公司调整清退审查公司调整清退程序是否符合合同及法律的规定，各项费用和押金的结算是否准 确。3、 商户逃逸退场审查公司是否制定商户逃逸退场的处理预案，是否在合同中约定视为自动解除合 同；审查商户逃逸的原因及损失情况。第三章日常运营管理宙计第八条租户管理审计根据店铺平面图、租赁合同进行现场盘点，审查(1)店铺的实际面积与合同面积是否一致，是否有空店铺被占用。(2 )是否有

5、商家先入驻但合同未签订的情况。(3)是否有商家私自摆设临时柜位，占用公共走道、消防设施，或私自设置仓库位、广告位及促销活动位。(4 )店铺是否存在超范围经营情况。(5 )是否出现分租和转租的情况。(6)对商家更换名情况进行调查，是否有转租。第九条商户租金及费用催缴管理审计1、是否对欠租租户及时发放催缴单，欠租两个月以上租户及时发送律师函。2、对欠租租户是否了解其经营动禄口股东背景，对可能发生撤场的租户是否做好应对方案。3、审查因特殊情况申请减免费用的商户是否按流程报批。4、是否建立商户合同台帐，按月与系统复核租金计算正确性。5、核对公司的应收账款，对于长期拖欠或者逾期拖欠的应收款，审计人员需要

6、与商家确认,是否已经将款项提交给招商人员或者出纳，而该笔款项被侵占的情况。6、对租户、第三方各类罚款、违约收入（如有），应编制连续编号的收费告知单， 并定期内部检查,避免个人占为己有。第十条装修管理审计1、审查装修免租期是否计算合理正确，免租期租金分摊是否合理。4、 审查新装修、闭店整改、换铺装修是否经过图审,明确装修技术规范，发放装修许可证。3、审查装修保证金的收取及返还是否符合制度规定。第十一条质量管理审计1、审查公司是否与商户签订商品质量服务监管和责任追究协议书,明确商户对其 产品质量的责任。2、审查公司是否向客户收取经营管理保证金、保证金的比例是否合理。3、审查公司对消费者质量投诉问题

7、的处理是否及时，质保金使用后是否及时补足。第四章物业管理第十二条安全管理审计1、检查商业建筑的消防报建和消防验收手续是否齐全；是否建立消防安全管理制度, 定期进行消防安全检查,完善火灾应急处理预案。2、检查电梯运行和维保记录，手动紧急操作装置是否齐全并放置在指定的位置。3、检查公司是否建立用电安全管理制度，每日闭电是否切断电源。4、检查商场在运营期间进彳掾修、维修、改造等施工的，施工区与营业区是否分离, 是否采取安全措施保证施工安全。5、检查库房的设计、使用与库存物品的摆放是否符合国家规定。6、检查商场的安全警示标志、疏飘旨示标志及应急照明灯的设置是否符合规定。7、检查公司是否与租户签订安全协

8、议书，明确各自安全管理责任。第十三条 其他物业管理审计内容参照物业管理审计实施细则。第五章推广管理第十四条 推广计划审计1、审查公司是否制定年度推广工作计划，包括活动类别、金额、时间节点、广告 投放情况等。2、审查重大活动、媒体广告和采购事项是否先立项审批、签订合同后执行。3、审查各类推广活动是否制订预算并在预算范围内支出。第十五条 推广活动供应商的选择及招投标审计参照采购招标审计实施细则。第十六条活动验收审计1、审查活动执行中或结束后是否进行验收，如户外广告应不定期实地查看并拍照 留存、短信推送应有对方提供的系统截图凭证、纸媒广告应留存报纸杂志原件、推广活 动应留存现场照片、新媒体如微信红包

9、等需提供付款凭证、抽奖中奖后台明细等支持性 证据。2、审查验收环节是否有不少于2个以上部门人员控制，质量达到合同约定要求。3、审查具有重复使用价值的买断类物料或设备，活动完成后是否作为资产建立台 账进行管理，避免浪费或被活动公司收回造成损失。第十七条效果评估审计审查推广活动结束后，是否编制活动总结报告，对活动的效果和费效比等情况进行 评估,包括活动期间的人流、车流、营业额是否与活动预想效果一致，活动中有哪些经 验和亮点，有哪些不足和改进的地方。第十八条广告位及推广场地管理审计1、审查广告位及推广场地的界定是否有清晰的标准。2、是否制定了广告位及推广场地的价格标准,不同形式、不同位置的广告位及推 广场地是否价位是否合理。3、商户租用广告位或推广场地，是否提前申请，审批同意后是否签订了租用合同。4、审查商户是否缴纳有关保证金和费用后才允许使用推广场地和广告位等资源。第六章经营管理收益分配审计第十九条经营管理收益分配审计包括1、是否与业主签订商业用房委托经营管理协议，协议中对经营管理收益界定是否 明确，收益支付的起点时间、收益分配比例及支付周期是