房地产法律业务指引

1、房地产法律业务指引() 经广州律师协会四届第十三次常务理事会讨通过2002年 9 月 29日第一章总 那么第一条为了实现广州执业律师从事房地产法律业务的化限制不正当竞争防范执业风险特制定本指引。第二条本指引所称的房地产业务主要包括：涉及房屋土地为标的物的建立、买卖、租赁、使用、物业理、金融、修缮及土地使用权出让、转让等方面的法律参谋、非诉讼及诉讼业务。第三条本指引所述的各项业务的从业主体须为已获得律师执业证的执业律师。未获得律师执业证的人员不得单独从事房地产法律业务但可协助执业律师工作。第四条执业律师应以为根据以法律为准绳老实守信、勤勉尽责尽职尽责地维护委托人的合法权益努力为委托人提供优质高效

2、的法律效劳。第五条本指引旨在为执业律师从事房地产法律业务提供最根本的指引执业律师还应结合自己的理经历丰富及完善各项业务操守。第六条本律师协会的会员均可申请参加房地产法律专业会的各项业务活动。在执业活动中遇到的各类房地产法律问题会员本人可申请律协房地产法律专业会就相关法律问题进展研讨；房地产法律专业会认为需要研讨的应组织召开有关业务研讨会。第七条本律师协会在处理本会会员执业纪律和纠纷案件时涉及房地产法律业务的案件参照本指引。第二章公律参谋业务第八条公律参谋业务主要包括以下各项：一常年法律参谋：指执业律师承受房地产或房地产中介、建筑、拆迁或物业理的委托并通过书面合同确定的、为一年以上的为委托人提供

3、法律效劳的业务。二工程法律参谋：指执业律师承受房地产、建筑、拆迁或房地产工程法人或工程者等的委托并通过书面合同确定的专为指定工程提供法律效劳的业务。第九条律师在承受委托之前应审查委托人合法持有的以下原件：(一)公律通用：、企业法人营业执照； 通用、企业资质证书；通用、会计师事务所出具的注册资本金或的验证；通用、章程；通用、 ； 通用、法定代表人证明书； 通用二业务法律：、工程 建立用地规划答应证 或工程类、工程土地使用权出让合同或工程建立答应证 或工程类、土地使用人已缴清出让金的或工程类、土地使用证 或相应的权属证明或工程类、房地产权证 房产已建成并通过确权的 ； 工程类、房地产工程使用验收的

4、各项合格证；物业理类、物业理委托合同； 物业理类、物业移交确认；物业理类、法律、法规规定的物业资料； 物业理类10、物业理公约物业理类第十条从事常年法律参谋业务的应建立律师业务每次工作的工作记录应归档备案每月应有工作记录或拜访委托人的工作情况记录。第十一条从事工程法律参谋业务的应建立律师业务并将每次工作的工作记录归档备案。第三章其它非诉讼法律业务第十二条业务范围非诉讼法律业务主要包括但不限于：1、出具法律书；2、代理仲裁；3、代为起草合同、参加合同洽谈；4、见证商品房的预售、买卖；5、代理房地产交易；6、房地产抵押；7、代理房屋租赁；8、代理房屋拆迁；9、受委托协调各类涉及房地产的纠纷。第十三

5、条出具法律书业务一从事该项业务的一般程序：1、详细阅读委托书所列的委托事项委托事项如不明确、详细要求委托人修改；2、发出律师费报价单；3、委托人确认律师费报价；4、搜集相关的法律、法规；5、审阅委托人提供的资料；6、进展必要的调查 ；7、对所涉重大争议问题进展研究；8、起草及出具 ?法律书 ?；二法律书一般应具备以下内容：1、受托事项 ; 2、受托时间；3、委托人提供的资料；4、律师实际进展的调查情况；5、法律根据及法律；6、律师执业证编及其亲笔签名；7、律师事务所盖章。三出具法律书前应详细阅读委托人提供的资料和进展必要的尽职调查。四 出具法律只能以现行有效的法律、法规作根据。 地方的行政规章

6、和主部门实际执行状况应当作为 备注说明不得作为提供法律的根据 。五涉及本重大工程或出具确认工程无效的法律时应征得本所所务会或指导合伙律师的书面批准。执业律师本人认为有需要的可提请律协房地产法律专业会进展研讨。第十四条代理仲裁根据中华全国律师协会制订的?律师参与仲裁工作规那么 ?执行。第十五条参加合同洽谈、起草合同一从事受托 起草合同 业务的一般性程序：1、报价及确定律师收费；2、请委托人书面确认其要求合同必备的商业条件；3、搜集相关的法律、法规；4、审阅委托人提供的商业条件和业务可根据需要要求委托人补充提供有关资料；5、起草合同 ；6、向委托人提交合同讨稿并向其解释重要条款。二受托参加合同 洽

7、谈前应准备的主要工作：1、合同草案中各项非商业条款的法律根据；2、合同双方可能有争议的条款及其可能援引的法律根据。三受托参加合同洽谈应注意的事项：1、律师一般仅对涉及委托利、 义务的法律事项发表不干预当事人的纯商业条件 。2、律师不仅要注意合同内容的合法性而且要注意可履行性 。合同用语应准确无歧义。 合同条款之间应环环相扣没有脱节和遗漏。3、律师提出建议而当事人不予承受的事项亦应作好记录备查。第十六条合同见证业务一从事合同见证业务的一般性程序：1、确定律师收费；2、与要求合同见证的各方签订委托合同订明委托事项；3、 审查及核对合同各方经营文本或个人原件并留存各方复印件存档；4、要求各方自然人除

8、外出具法定代表人证明书原件存档；5、如定代表人自然人除外签约需要求各方出具书面受权委托书原件存档；6、审查合同所涉及的相关法律及有无?合同法?第五十二条、第五十三条规定的情节；7、根据 ?合同法 ?第五十四条向各方解释合同主要的条款并做出；8、留存签约代表复印件及其签名字样存档；9、亲自目视各方代表如一方或双方为自然人应由其本人亲自到场在合同文本上签字；10、向合同各方出具 ?律师见证书 ?。11、留存合同原件一份和合同相关法律复印件存档。二具有以下情况之一的执业律师不得出具见证书：1、合同一方或双方不能提供证明其为合法签约人的明的；2、合同或合同条款具有 ?合同法?第五十二条、五十三条、五十

9、四条规定的情况而当事人回绝修改合同的。第十七条房地产的预售合同见证业务一执业律师在该项业务中应根据本?业务指引 ?第十六条审查卖方预售、的合法性及其有效法律；审查买卖合同的性及合法性；向合同各方解释合同条款；在当事人或房部门有需要时向其出具?律师见证书 ?。二从事该项业务执业律师可根据合同约定向合同一方或合同双方收取律师见证费。 但该收费条款必须向买楼方作特别说明并由买楼方签字确认。三执业律师从事房地产预售见证业务的需要求卖方开展商提供以下法律：1、交付土地使用权出让金的凭证或减免土地出让金的审批；2、土地使用权证书；3、建立工程规划答应证和施工答应证；4、 按提供预售商品房计算投入开发建立的

10、资金到达工程建立总25 以上的证明；5、工程施工合同；6、有效内的 ?商品房预售答应证 ?；7、资金来源证明；8、委托人的营业执照及其资质证书。四律师还应审查预售物业有无被查封、冻结、抵押等限制转让的情况。第十八条代理房地产转让一一般性程序1、报价及确定律师收费；2、 由委托人出具委托书同时签署委托合同明确委托事项和权限必须明确房地产转让登记手续由谁负责。二执业律师代理委托人从事房地产转让交易业务的需要求方提供能证明证实以下情况的法律：1、房地产证或权属证明书；2、属于预售房屋应要求售楼方提供权属证明书或本?业务指引 ?第十七条三所规定的法律；3、代理收楼的应向开发商索要?住宅质量保证书 ?和

11、?住宅使用说明书 ?并与售楼合同约定交付条件相核对。4、转让成片开发土地的应形成工业用地或其他建立用地条件；三律师应审查转让的房地产有无被查封、冻结、抵押、共有等其他限制转让的权利附着的情况。第十九条代理房地产抵押一一般性程序1、报价及确定律师收费；2、 由委托人出具委托书同时签署委托合同明确委托事项和权限必须明确房地产抵押登记手续由谁负责。二代理委托人从事房地产抵押业务的应要求委托人提供以下法律；1、 土地使用权证书及土地使用权出让金缴付凭证或房屋所有权证书；2、债的合同或凭证；3、抵押人和抵押权人的明及抵押人审批同意抵押的证明。三律师事务所及执业律师不得在银行办公场所内或担保办公场所内、或

12、房地产交易场所内设立临时性或长久性办事机构、办事点招揽业务。也不得在上述地点代表抵押权人或担保人设立临时性或长久性办事机构、办事点招揽业务。四审查有无限制和法定不准抵押的情形。第二十条代理房屋租赁(一)一般性程序、报价及确定律师收费；、由委托人出具委托书同时签署委托合同明确委托事项和权限。二代理委托人从事房屋租赁业务的需要求出租人提供以下法律：1、房屋所有权证书或证明其产权的其它证明；2、出租人和承租人的明；3、租赁答应证。三审查出租房屋有无被限制出租的情形。第二十一条代理房屋拆迁一一般程序1、报价及确定律师收费；、由委托人出具委托书同时签署委托合同明确委托事项和权限。二代理房地产拆迁业务时律

13、师需要求拆迁人提供以下法律：、在有效内的房屋拆迁答应证；、委托拆迁的委托书及拆迁；、拆迁工作人员的拆迁工作证；、拆迁；、永迁房的产权证明；、临时安置房的租用证明或产权证明。第四章诉讼业务第二十二条房地产诉讼一、房地产诉讼的主要类型：一房地产合作纠纷房地产合作者之间因履行合作合同发生纠纷包括合同效力纠纷、合同条款含义纠纷、合同履行中的违约纠纷等如无仲裁协议,直接向人民起诉；二房地产拆迁纠纷、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡限经协商达不成协议的由房屋拆迁主部门裁决；拆迁人或被拆迁人是房屋拆迁主部门的由人民裁决。、当事人对裁决不服的可以在接到裁决书之日

14、起15 日内向人民起诉。但应注意在诉讼间拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转房的不停顿拆迁的执行。、当事人因履行拆迁协议发生纠纷的直接向人民起诉。三房地产买卖转让纠纷、买卖双方因买卖合同的效力、 或因履行合同而在质量、 装修、限、面积、配套设施是否完善等方面发生纠纷直接向人民起诉；、买卖任何一方认为主在颁发证照方面使当事人的合法权益受到了损害均可以直接向人民提起行政诉讼；四房地产租赁纠纷、房地产租赁双方因租赁合同的效力或履行租赁合同发生租金、租赁限、租赁条件、房屋维修等方面的纠纷向人民起诉；、涉及转租的应根据原租赁合同和转租合同的约定确定诉讼当事人；、主不按规定房屋租赁答应证件的当事人可以

15、直接向人民提起行政诉讼。因对主的行政处分不服的可以在接到行政处分之日15 日内向上一级行政主申请复议。对复议不服的可以在接到复议之日起15 日内向人民提起行政诉讼；也可以直接向人民提起行政诉讼。五房地产中介纠纷、房地产中介包括地产代理、房地产评估、建筑监理等中介机构均需专门资质。 如中介机构对主不批准资质的不服可以向人民提起行政诉讼。、因房地产中介合同的效力或履行合同发生纠纷可直接向人民起诉；、房地产中介机构对行政处分不服的可以申请上一级行政主复议。对复议不服的可以在接到复议书之日起15 日内向人民提起行政诉讼。也可以直接向人民提起行政诉讼。六物业理纠纷、因物业理合同发生的纠纷通常由业主、业主

16、会与物业理进展诉讼； 2、 履行物业理合同发生纠纷根据详细案情确定业主、业主会、物业理、开展商作为诉讼当事人。七楼宇买卖按揭纠纷、楼宇买卖按揭纠纷其实是贷款纠纷。当贷款人、借款人、担保人因贷款合同的内容发生纠纷属于楼宇买卖按揭纠纷。、假如房屋买卖合同同时附有楼宇买卖按揭合同律师在代理房屋买卖纠纷时不要轻易支持购房人单方解除房屋买卖合同因为会对按揭合同的履行产生重大影响。在诉讼中律师应充分考虑这一因素。八房地产抵押纠纷因抵押业务各方当事人就抵押合同之效力、释义、履行等发生纠纷而产生的诉讼。九房地产建筑纠纷、房地产开展商或企业、 个人与建筑承建商之间因建筑合同的订立、履行、变更、解除而发生的纠纷。

17、、注意对 双方资质、证照、相关部门验收、批文等的审查。、注意合同法对建筑承包商的法定抵押权的保护但建筑承包商带资建立局部除外。二、代理房地产纠纷案件应注意的几个问题一以下案件因政策性很强承受委托须特别慎重：1、因行政理方面的引起的房产纠纷；2、属于落实政策的房产纠纷；3、属于归土地理部门处理的房地产边界纠纷；4、属于房地产行政部门处理的其他纠纷。二房地产纠纷案件由于民事关系和行政关系交织所以较一般民事纠纷复杂特别是案由确实定、责任的认定比拟复杂。 律师要本着对客户负责、对自己负责的态度客观分析案件诉讼和胜诉的可能性；三但凡被告请律师可以承受聘请。但原告在起诉前请律师律师对是否承受聘请应持相对慎

18、重的态度；四 集资房纠纷、未获得商品房预售答应证而发生的房屋预售纠纷一般不予受理 。 退房退款的诉讼恳求 通常较难以实现此节是律师需要特别注意的；五大楼盘的业主多人诉讼时情绪和场面容易失控律师要擅长因势利导鼓励当事人调解解决切忌推波助澜和挑讼。六房地产的诉讼一般适用专属辖即由不动产所在地人民辖。但有关房地产企业的资质的行政诉讼和有关按揭纠纷的诉讼由被告所在地或 合同履行地即贷款银行所在地人民辖。三、收案程序(一与客户洽谈并搜集必须的资料、理解根本案情；、搜集以下资料：证明主体资格的资料 。包括企业法人营业执照、 房地产各类企业资质证书；证明行为答应的资料 。包括、土地使用、规划、拆迁、预售等答应；证明当事人之间存在民事关系的资料。包括合同、 协议、来往件等；证明己方守约对方违约的资料。包括财务和各种交接等；房地产的背景资料 包括房地产是否已经被查封、 是否抵押、以及是否有其他共有人等权属方面的资料。假如搜集当事人的资料为正本应当与当事人交接手续。二委托手续、由律师事务所与客户签订委托合同。此节须注意的是：必须由律师事务所与客户签订委托合同而不允许任何个人与客户签订委托合