山东省房地产估价师《案例与分析》：估价方法的选用试题

1、山东省房地产估价师案例与分析: 估价方法的选用试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为180 分钟, 总分 100 分，60 分及格 . 一、单项选择题（共25 题,每题 2 分,每题的备选项中，只有1 个事最符合题意 ) 1、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（). a60b70% c80% d902、某宗土地面积 2000 ,土地使用年限为 35 年，容积率为 2,工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同,楼面基准地价为 1600 元，该类土地报酬率为8，则该土地的价格为。a：15243 万元b：160 万元c:6097

2、1 万元d：640 万元e：工业用地的监测点评估价格3、已知年利率为 14,则按季度计息时的实际年利率为。a：12。55b：12。68c：14.75d：15。01e:借款合同4、中介机构销售商品房时， 应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和。a：商品房销售广告书b:商品房销售协议书c：商品房销售意向书d:商品房销售委托书e：执行层的组织协调5、某宗房地产建筑物建成于1991年 10月 1 日，经济寿命为 60 年.后于 1996 年10 月 1 日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50 年（从补办之日算起 )。2096年 10 月 1 日 1 对该房地产进行评估。 经计算，该

3、房地产的土地重新购建价格为 2000 万元，建筑物重新购建价格为3000 万元，残值率为 0。则在估价时点（ 2006年 10 月 1 日）该房地产的评估价值为万元。 （说明 :题干中假设土地出让合同未约定不可续期) a：4091 b：4182 c：4250 d：5000 e：工业用地的监测点评估价格6、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10时,需求量变化百分比分别为 30、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。a：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性b:完全弹性、单一弹性、完全无弹性c：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性d：富有弹性、单一弹性、完全无弹性e：工业用

4、地的监测点评估价格7、下列表述中不正确的是 【2004年考题】a：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果b：在实际估价中 ,不同的估价时点将影响估价结果c：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果d：在实际估价中 ,不同的估价作业期将影响估价结果e:工业用地的监测点评估价格8、某宗房地产交易的买卖双方约定,买方付给卖方 2659 元 ,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 6.8， 买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%.若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的

5、价格为元。a：2385 b:2393 c:2955 d：2964 e：工业用地的监测点评估价格9、某可比实例价格为2000 元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为_元/m2. a区域因素b1 c2 d3 e权重 估价对象可比实例f0.5 100 90 g0。3 100 90 h0。2 100 125 10、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物 ,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于 _。a该建筑物的价值低于拆除费用b该估价结果肯定有误c甲土地的价值高于乙土地的价值d不可能出现这种情

6、况11、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是:_。a施工许可证b建设用地规划许可证c建设工程规划许可证d建设工程规划用地许可证12、下列关于民法的内容，说法不正确的是. a:在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体b：智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体c：物权、知识产权、人身权属于形成权d：胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体e：执行层的组织协调13、关于房屋转租，表述不正确的是_. a承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效b第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失,与承租人无关c承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同d除出租人与转租

7、双方协商另有约定的外,转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期14、房地产投资资本金不能低于总投资的_. a10% b20c30% d40% 15、某房地产未来年净收益为30 万元,又知 10 年后的转售价格为150 万元，若报酬率为 8%，利息率为 7%，则该房地产现值为万元。a：35130 b：28019 c：27078 d:27755 e:工业用地的监测点评估价格16、下列不属于控制性详细规划作用的是. a：控制性详细规划起着承上启下的作用b：控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导c：控制性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间立体组织d：控制性详细规

8、划是城市政策的载体e:执行层的组织协调17、房地产价格是由房地产的_三者相互结合而产生的 . a有用性、稀缺性、有效需求b供给、需求、利用状况c权利、租金、利率d价值、使用价值、供求18、经济适用住房指导价是根据平均成本加_以内的利润确定的。a3 b5 c6 d8 19、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。a:通过自己开发耕地取得b：通过征收土地取得c:通过城市房屋拆迁取得d：通过市场购买取得e:工业用地的监测点评估价格20、 物业服务企业资质管理办法规定，负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。a：国务院b：国务院建设主管部门c:直辖市人民政府房地产主管部门d:省、自治区人民政府建设主管

9、部门e：执行层的组织协调21、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18 万元，预计改为服装店后的年净收益为20 万元，除此无其他更好的用途 ,则根据应按服装店用途进行估价。a：合法原则b：最高最佳使用原则c:估价时点原则d：替代原则e:工业用地的监测点评估价格22、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2 万元，收益期限可视为无限年， 该类房地产的报酬率为8。则该宗房地产的收益价格为（）万元. a312。5 b250 c562。5 d812。5 23、征收集体土地，土地补偿费应当归_所有. a县级以上人民政府土地管理部门b乡(镇）人民政

10、府c农村集体经济组织d土地使用者24、物业服务合同属于我国合同分类中的。a：单务合同b：委托合同c:无偿合同d:非典型合同e：执行层的组织协调25、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好_工作. a项目策划b项目方案的设计c可行性研究d成本收益分析二、多项选择题 (共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意,至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、法的分类中 ,按法设立和适用范围分为. a：国内法b：国际法c：实体法d：程序法e：普通法2、已知某房地产40

11、 年收益价格为150 万元，该房地产报酬率为10，那么该宗房地产 30 年收益价格为 _万元。a112。5 b155.6 c144。6 d132。4 3、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为 1000 万元，建筑物的资本化率为 8，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为 _。a1468 万元b1333 万元c1500万元d1287 万元4、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取_. a佣金b手续费c咨询费d保证金5、下列不属于合同终止的原因有. a:债权债务同归于一人b：债务已经按照约定履行c：债务相互抵消d:债权人要求偿还债务e:执行层的组织协调6、_实际上是根据现有的

12、一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验,同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著 . a因子推演法b趋势平滑法c加权平均法d回归分析法7、有条件的地方 ,可申请缴存住房公积金 . a:城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工b：城镇个体c：城镇工商户d：城镇自由职业人员e：农民8、房屋租赁期內，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同。a：对承租人和新房主继续有效b：对承租人和新房主无效c：对承租人继续有效，对新房主无效d：对承租人无效，对新房主继续有效e：执行层的组织协调9、某可比实例价格为 2000 元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据

13、如下,则区域因素修正后的价格应为（）元/m2. a。2000 b.2200 c.2100 d。2315 10、征用土地实行 _级审批制度。a一b二c三d四11、法定税费包括营业税及附加，税率为,按月缴纳 . a:55b：4.4c:43d:53e：借款合同12、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中,不正确的是（） . a企业信用等级越高 ,信用等级系数值越高b贷款期限越长，期限系数值越大c项目风险越大，风险等级系数值越大d用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低13、从事房地产咨询业务的人员，必须具备_条件。a具有 2 年房地产咨询业务或相关的工作经验b具有房地产及相关专

14、业中等以上学历c具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称d具备房地产相关知识的专业技术人员e考取房地产咨询人员合格证14、下列，属于加重纳税人负担的措施。a：附加b：加成c：减税d：免税e：规定起征点和免征额15、保险合同的辅助人 ,包括。a：被保险人b:受益人c：保险代理人d：保险经纪人e:保险公估人16、城市房屋拆迁的裁决应当由_做出。a仲裁机构b人民法院c公安机关d房屋拆迁管理部门17、盈亏平衡分析有。a：线性盈亏平衡分析b：非线性盈亏平衡分析c:保本点盈亏平衡分析d：临界点盈亏平衡分析e：转折点盈亏平衡分析18、某房地产开发企业向银行贷款3000 万元，期限为 2 年,年利率为 75

15、。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金， 则该企业支付的本息总额是万元 . a:345000 b：346688 c:348067 d:348388 e：借款合同19、当贷款综合风险度超过 _时，为高风险贷款 . a50b60c80% d90% 20、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000 元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0。85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）. a23。80% b20。23% c19。70% d18.96% 21、下列属于支票特点的是 . a：在银行信用基础上产生,以存款为依据b:在银行信用基础上产生，以贷款为依据c：支票有效期短 ,见票即付d：签发支票金额，以贷款余额为限e:签发支票金额 ,以存款余额为限22、楼面地价应该是。a：建筑容积率与土地单价之比b：土地单价与总建筑面积之比c：土地单价与建筑容积率之比d：土地总价与总建筑面积之比e:土地总价与建筑容积率之比23、影响债券利率高低的因素主要有。a:发行者的信用级别b:资本市场资金供求关系c:债券偿还期限d：利率计算方式