一个公式-把容积率做到极限

1、一个公式-把容积率做到极限一:对容积率的极限计算对于一块方正的地块，只考虑南北向，当住宅呈现如左图的排列时容积率达到最大（用 足南北向长度且正好满足日照间距）此时,该地块的容积率计算公式:X地块内住宅排a地块竞度/楼竟 b住宅进深m楼间距r当地日照系数 n住宅层数 h住宅层高cir1 rhxn" + b (x-1)当地块足够大f x >> x-1假定地块内部各楼座层数一致影响i的因素分;JL 亠 n做信号；dichciri360由此公式可以看岀，提高i的常用手段：増大H増加层数。増加容积率最直接的方法就是増加建筑层数，后面我们会研究两者之间的关 系。减少r降低日篠系数。这

2、是容积率地域差异的根本原因，相同的地块，南方城市可以实现更高 的开发强度；对于一个城市而言，是走值，这时可以通过旋转楼体、増加塔楼的方式 折减匚逬而提高容积率。减少h压缩层高。通过压缩层高来降低总楼高；通过住宅顶层北退台也可以达到降低有效遮挡 高度的效果，从而提高容积率。増大b増大逬深。北方地区受节能因素制约，逬深过大会影响住宅舒适度，南方地区灵活性更 大，可以通过丰富形体变化、设置天井等方式増加建筑的逬深。3 :提高容积率的常用手.旋转建筑,日照系数得到折减不同方位间距折减系数（表中方位为正南向偏东、偏西的方位角）以北京地区为例，板楼r取1.6 ,塔楼r可以取1.1 1.2。方位015。15

3、 30 930 -45 945 60 °>60"折减系数1.0 £0.9 £0.8 Z4研究层数与容积率的对应关系对于一个确走的项目，r为走值，h与b可变范围有限。以某北方城市为例=1.5 rh取3rr ,n*1 j J cnLOZLOISO&丄&41.6761.92X1122.33182.471 1 1 1 1262.585101520交/微嬌号:dWc,n36i可以看岀,对于北方城市的板楼住区：当n较小时,n的改变对i的影响较大；当n较大时,n的改变对i的影响较小；当n趋近于无穷大时，i趋近于极限2.9。亦可以看到，高层物业对容

4、积率不敏感低层物业对容积率较敏感。通常情况下项目容积率都一走低于我们的极限计算公式,降低容积率的影啊因素包括:来地块退线要求（硬性）建筑范围控制线通常还要退建筑红线来住宅间距要求（硬性）符合基本的建筑长度限制；留出消防通道.卫生间距等空间来社区公共空间（弹性）虽然对提升容积率没有贡献，但与社区外部空间舒适度盲接相关，低密度物业尤其突出 来地块条件限制（弹性）地块不规则，或受地质、地形条件限制，影响地快利用效率那么现实中为什么有些项目的容积率可以超过2.9很多呢?东、西向住宅的大量出现高层塔楼大量出现项目中有商业、办公、公寓等其他非住宅性质的物业岀现地块较小，比如一、两栋楼的项目，利用地块北边界

5、实现层数突破5总结：住宅设计中的节地（提高容积率）措施1住宅单体设计：詐"涤増加层数（増加超过8层后，容积率提升不明显）降低层高（减少h）来北退台或斜屋面（减少h）来加大逬深（増加b）住宅群体规划:!信寻：dichcir适当布置东西向住宅，让房屋日駅间距用地有部分重叠；来适当布置高层塔式住宅；建筑旋转适当偏角,折减日證系数；在城市道路南侧布置高层，把日照间距用地纳入道路用地;合理确走住宅幷瞰和高度”用足地块南北向长度。6产品形式与容积率对应关系经验取产品形式层数小区容积率独立别墅3层以内£03双拼3层以内0.4-0.53层以内0.6-0.8叠加34层0.8-1.0花园洋房4

6、5层1.0-1.2多层67层1.220小高层层1622中高层层2228咼层19心层案例：项目地块规划指标潦-地块现状：地块呈较规则的四边形，地势比较平坦根据项目容积率和占地规模，通常可能岀现三种产品形式的组合方式根据项目地块规划条件以及客户目标，通过项目研究可以看到在容积率不大于2.5的情 况下,一般可能岀现的产品形式有以下几种:纯高层（小高层）或纯多层社区容积率2.5小高层+多层混合社区W高层（小高£）葬低密度类别墅研究内容一：产品比例构成与社区空间性贡的规緡典型案例产品比例指标列表容积率在1.1以下的项目，高层占地比例较低，整体社区低密度居住氛围强烈, 高层起到点綴、陪衬的作用容

7、积率在1.1-1.5的项目，高层占地比例约为三成，整体社区空间低密度物业 与高层物业各成宅候，壁垒分明容积率超过1.5的项目，高层占地比例接近一半，高层物业对社区整体空间的控 制作用明显増强，低密度氛围仅限局部更多案例显示，当容积率在1.5-2.5区间时，社区的整体空间感觉不会有质的变化，呈现“高低混搭"的空间意向当降低容积率时f企业经营收益岀现下降r同时并未给社区整体居住环 境带来显著提升r因此建议不降低容积率容积率L.5容积率2.5数星何）单价 （7/mz）金额 05元）销售收入1050001高信210000350073500类别墅70000450031500开发成本67200土

8、地费用210B70万価14700建妄工程费280000107530100其他察用28000080022400毛利润37800毛利搴36%类别JSSfirO里价 (Tt/m1)C5兀）術售收入63000126000350044100类别墅42000450018900开发成本46200土地费用21070万/亩14700建实工程费168000107518060具他费用16800080013440毛利润士微哥1680026.7%毛利率随着容积率的上升，高层建面比例迅速上升，上升速率要远大于其占地比容积率与高层建筑指标变化图5014L 門 2 田当容积率上升至1.4时，高层建面比迅速上升至70%左右,随

9、着容积率继续上升#高层 建面比在70-80%间缓慢变化高层占地比则随着容积率的増加z匀速上升100%0%0.78海底建面比 口海层占抱比20%60%40%20%1. 41. 51. 682. 38通过案例研究，确定产品比例构成与社区空间性质规律的结论来当容积率在1.3 2.5之间移动时,社区空间感受不会有明显改变 迷通过经济测算可知，在长沙市场中，项目总利润颔与容积率呈线性关系变化,本项目容积率在2.5时,实现项目最高利润尽量维持项目2.5的容积率F如在设 计过程中需表达更明确的规划意向, 可适当降低容积率。微信号：dichan360研究内容二：社区整体规划与产品布局规律通过案例研究，可以发现

10、"高低混搭"的中密度社区整体规划布局存在以下规律:1、高层界定区域，围合社区，强化内部空间的领域感和私密性，对低密度物业坏境提 供支持2、高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间3、集约利用土地，形成集中、规模化的社区开放空间，作为高低物业的分隔与过渡， 柔化建筑形式差异，提升社区空间质量4、在以上三条的基础上，社区规划还往往追求较强的"形式感”，形成富有特色的社 区形象，产生市场冲击力 高层界定区域，围合社区，强化内部空间的领域感和私密性高层成为低密康组团的外部屏障，并且能够形成连续的展示面高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间不同物业形式各自形成主整的组团，保证了低密康社区居住氛围匀质化集中、规模化的社区开放空间，作为高低物业的分隔与过渡，柔化建筑形式差异景观水系自然地将高层与联排居住区分开，廊桥设计既丰富了景观，又建立了联系"形式感"的规划给人以强烈的视觉冲击和空间体验强化社区规划"形式感"的常见手段：A、追求强烈和极致化的空间对比B、经营"轴