重庆时光方案企划方案

1、目录一、IDEA POWER 唐都观念生产力二、洪崖洞重庆时光项目企划方案（一） 项目综合分析（二） 项目定位策略（三） 项目市场推广策略（四） 项目 VI 系统构思（五） 项目广告设计样稿三、企划方案效度分析四、唐都代理团队五、唐都代理优势六、代理工作内容七、代理服务费用IDEA POWER 唐都观念生产力唐都奔流到海的冲动 时间是一种物质，或许我们看不到它。当它是财富，是金钱以及成就时，它的物 质特性也就显现出来。 唐都是时间的产物而非其他。 总有一种奔流到海的的冲动 和使命感，这就是唐都。还有一种自由飞翔的本能和渴望，这也是唐都。 1994 2003未来， 唐都一直努力领悟着时间的道理，

2、 在时间里存在， 与时间为 伍，更属于时间的未来。TD 品牌基因： idea-power 观念生产力TD 企业理念：育德育人，创造传播TD 团队建设标准：信赖与和谐TD 的经营信条：以客为尊 创新并持续改进 start over唐都竞争原则：不与同行竞争，而与顾客和市场竞争。从事品牌与营销进化的专门研究和实践，获取共赢。唐都客户群简介自九四年以来，唐都服务了国内多个品牌型客户，行业涉及电子、地产、电器、日用、日化、IT、医药、政府等，提供由品牌研究到品牌整合营销传播与行销渠道建设和终端人员培训等全套服务。我司服务的家电品牌有TCL海信、创维、春兰、科龙、大显等，房地产品牌有广州星河湾、北京新城

3、国际、重庆凤凰城、重庆人和天地、重庆科而士等。洪崖洞重庆时光项目企划方案一）项目综合分析1、项目背景分析1）项目概况项目位置： 渝中区中轴干线主要路段沧白路北侧石岩下， 项目东临棉 花街开发片区，西临奎星楼旧城改造片区，南至沧白路城墙，北至嘉陵江 滨江路下河岸。 （见区位图）项目地块： 东西长 460 米，平均宽度 50 余米，地形平均高差 40 余米， 总用地面积 31453 平方米。文化背景： 洪崖洞，具有两千余年的历史， 是现代重庆的城市起源地， 更是重庆作为全国历史文化名城的发展见证。洪崖洞的人文历史，最早可 追溯到东周末期。自公元前 316 年重庆建城以来，地处长江、嘉陵江交汇 处的

4、洪崖洞就以其无二的地理优势成为重庆历史文化的命脉。 悠悠历史中 无法抹去的时光印象：繁华的过往、久远的历史沿革、丰厚的文化遗产、 掉脚楼等巴渝传统建筑、火锅的起源地、集中的市民生态、巴渝十二景之 一洪崖滴翠 洪崖洞，重庆仅存的历史珍宝，集中体现了重庆的码头文化、火锅文化， 是 2000 多年来，重庆人心中不灭的印记。2）项目的规划现状规划思路： 依照地形条件， 建筑临嘉陵江峭崖依斜坡而建， 主朝向为 南北向。项目规划现状： 总建筑面积： 30000 平方米停车位：嘉滨路靠江一侧 - 停车场- 大型旅行车 10 辆架空层 180 辆小型 车，观景平台 -20 辆轿车。交通电梯：沧白路与风貌区设一

5、电梯（三部） 、洪崖洞 - 天成 项- 自动扶梯、天成巷 - 内街- 自动扶梯；3）项目交通外部交通： 上为重庆渝中区解放碑地区主要路段之一沧白路， 下为重庆渝中区朝天门至上清寺滨江路。内部交通： 三横八纵的自然街道组织；2、项目 SWOT 基础分析1）项目优势分析项目具有深厚的历史人文背景； 项目地段处于重庆渝中区核心位置，临解放碑和朝天门，地 段条件优越 项目具有超强的知名度，受到社会的广泛关注； 项目受到政府的重视，并被列位民心工程； 项目具有良好的景观资源，北临望嘉陵江，无敌全江景； 企业具有良好的公共关系资源、行业地位、社会资源和融资 能力。2) W 项目劣势分析 项目总建筑面积仅为

6、 30000 平方米，缺乏规模效应； 外部交通：仅有以行车为主要功能的高架桥 (路)通过地块； 内部交通： 地块位于陡峭的悬崖， 交通动线较难组织， 人流 通过不顺畅； 地块位于山包的阴面，缺乏生气，阳气不足。 地块纵深较窄，难以有空间营造休闲广场，形成休闲氛围。 项目建成后可售面积占总面积的比例不高，公建面积较大， 再加上处理危崖、 基础等方面投入较大， 导致可售面积建筑 成本偏高，在销售价格上压力较大。3) O 项目机会分析 重庆市场目前的开发项目中缺乏同样具备深厚文化背景的 竞争项目； 项目深厚的巴渝文化背景对本地和外地的人都具有不同的 吸引力；重庆房地产投资市场正处于上升期； 项目临江

7、且地形层次丰富， 项目建筑规划可以充分体现重庆 山水特色； 在项目开发过程中，可以尽可能借助政府支持，为项目开发 和营销节约成本；沧白路上的太极集团之流星宾馆的部分建筑面积闲置， 有与 本项目合作的机会以增加本项目规模。4）T 项目威胁分析从目前来看， 重庆市的经济形势不容乐观。 更重要的是从该 项目开发销售的近两、 三年来看，经济上很难有明显的转机； 项目开发周期落后于预期进度； 由于地块特殊位置及地质情况特殊， 因此，危崖整治及地基 处理、工程进度方面，较难按计划推进并按时完成；3、项目产品定位分析1）项目产品定位描述 项目产品核心定位：具有体验式消费特点的集商业、商务、 旅游多种形态于一

8、体的多功能商业区。 项目建筑形态定位：体现重庆山地特色和传统民居特点多低 层商业建筑。 项目产品形态定位：商铺、商务别墅及产权式酒店。 项目产品档次定位：酒店为三星级，其他形态的档次与之相 仿。2）项目产品定位 SWOT 分析 定位 S 优势分析：A、在有限的面积内实现效益最大化；B、充分利用文化背景；C、充分发挥临解放碑的地段优势；D、多种业态分散风险； 定位 W 劣势分析：A、地块位于陡峭的悬崖，交通较难组织，人流通过不 顺畅。B、该项目的建筑可使用面积，多位于不同的平面，这 是作为商业项目比较忌讳的；C、定位 O 机会分析：A、B、与解放碑商圈错位经营，利用其人气；C、利用项目文化品牌背

9、景，超越现有商圈概念；D、体验式消费 （体验式餐饮、 体验式旅游、 体验式购物等） 正在成为一个消费发展的热点和趋势；E、解放碑商圈商业结构正面临重组和调整，给项目的错位 商业概念增加了空间；F、市政府及社会各界非常重视这个项目，打算将其打造成 一个重庆具有代表性的旅游资源；G、从垂直距离上说，该地块距朝天门、解放碑较近，随着政府打造渝中半岛的战略的推进及重庆市经济、文化旅 游业的发展，洪崖洞项目有其发展、繁荣的空间。定位T威胁分析：A、解放碑商圈房地产项目开发过度，大量商业项目、商铺 闲置，销售及租赁形势都较差。而本项目处于解放碑的 商圈的边缘。B、作为今后该项目运营后的有效消费者的数量及质

10、量堪 忧。C、可能进驻该项目的业态利润较薄，业主立铺自用的可能 性小。D、项目开发商有短时间回收资金的压力，而该项目的商铺 短时间内套现能力较弱。E、香港瑞安集团已计划投资100亿在重庆打造“重庆新天 地”4、项目目标客户分析客户类别客户特征购买要求及习惯信息来源商铺自用餐饮娱乐业 经营者； 品牌商家；人流及交通； 市场特色；品质是否与自身要求符合； 场地是否与自身经营符合； 价格合理。业内传递； 传播媒体； 房地产交易会；商务别墅自用中小型智力 密集型企业（IT、律师、 传播等行 业）；父通；舒适性与实用性的统一； 品质是否与自身要求符合； 场地是否与自身经营符合； 价格合理。传播媒体； 业

11、内传递；商铺投资投资客户中等资金量 投资人或企 业增值潜力；出租率及租金回报； 投资安全性；招商会； 传播媒体； 业内传递；产权式酒店投资客户少量资金投 资人投资安全性； 资金汇报率；传播媒体； 房地产交易会；5、项目竞争关系分析1）直接竞争对手解放碑商圈内商场、商铺及写字楼。2）间接竞争对手龙湖北城天街，重庆的 SHOPPING MALL工北商圈（重庆可能的新的商业中心圈）的代表，现已招商华联及银太百货为 其主力店。南岸滨江路商务区，以浦辉第一大道为代表，依托现南滨路 成熟的人气发展，寻求整个南滨路商圈档次的提升以及业态 的丰富。香港瑞安集团已计划投资100亿在重庆打造“重庆新天地”3）竞争

12、高度提升的思考通过项目基础分析及定位分析，我们发现本项目现在具备重庆各 类竞争项目均不具备的两个特点：A、项目能代表重庆建筑文化、码头文化、火锅文化的深厚 巴渝文化背景；B、政府对项目的期望及支持。因此，本项目不应仅仅做为一个单纯的房地产项目来与考虑竞 争，而应该提升项目的竞争高度，将项目定位为重庆的名片、重 庆文化的代表（传统巴渝文化与新的体验式消费文化等的结合）， 起点更高，超越简单的商圈概念的竞争。（二）项目品牌定位策略（三）项目市场推广策略（四）项目VI系统构思（五）项目广告设计样稿三、企划方案效度分析产品定t品牌定位平面创意合理性发展空间 完成难度-资金要求市场推广策略四、唐都代理团

13、队唐都洪崖洞品牌小组成员表姓名职务/职责电话手机吴扬文唐都广告总经理、唐都传 播事业总裁，负责项目品 牌服务全面事务(0立唐都广告创意总监，负责 唐都全中国项目整体创意 执行和方向控制谷雨唐都公司媒介经理，负责 唐都全中国项目的媒介执 行黄煌执行总经理，负责重庆地 区项目品牌策略执行的运 营与管理023-6862440313320204616黄光客户总监，负责西南地区 项目品牌营销策略的系统 管0渝ACD创意副总监，负责创 意执行的流程管0远资深美术指导，负责项

14、目 美术指导与创意执行出0晓明资深平面设计师，负责平 面创意执行出0令品牌经理(兼项目联络官) 负责项目流程管理与日常 联络，策略制定023-6862440313983130739丁浩华客户主任，负责项目信息 收集、广告策略的制定与 执俊辉客户主任，负责项目信息 收集广告策略的制定与执 注：(1) 重庆公司传真-023(68624403)(2)唐都(智业)负责客户投诉以及全国作业系统支持与服务热线：江柯(KK) 020-388158

15、20-619EMAIL:(唐都集团重庆公司)五、唐都代理优势1、观念优势：与时具进是广告观念思想的优势所在，观念文化对衡量广告的解决之道，核心就在与唐都能够贯彻 START OVER的持续改进思想，并将其不断的发展到实际广告推广中去。2、品牌推广优势11唐都品細肄加舉卿絡产帰咖策品牌势能BE问1】州BRANDENERGY品牌质能BE沪me 2势能長一个品膏約环念与现急削金,取 値44高，所代表旳社会惋值嘔念层次也 越高”越具品牌高疫的辐射力；正所谓 “敢法乎上”和理念高于一tr的哲理. 也是理代观念营销的精鵲所在之处.品牌动能8EK=1/2mV动能是品牌服实与市场渥道的运杵能屋° 服奚越细蝕、通路速摩越快，磊髀发展也 越快-正所谓“屢庚战堆规槿"以先变应 娈；'快的吃掉慢tr的哲理"质能是亍品牌产品訂瓦实能呈一包括 产品属性”品康功效利益，价裕忧势等3、全国资源与本土化整合优势 唐都统合全国资源并展开本土化工作， 使公司的效能与势能发挥 到最大，更能体现公司的专业性与符合客户需求的周到服务。六、代理工作内容（一） 服务时间1基本服务时间：自双方开始合作至“上江城”项目完成销售目标止；2、延续服务时间：继续为晋渝集团的企业品牌建立和新项目的展开做品牌推广和广告策略规划（二）服务内容1、市场定位与营销策略深化2、广告创意及传播策略3、广告管理