某地产会计管理及核算规范

1、万科地产会计管理及核算规范 1 目的：加强集团会计管理，建立规范的会计工作秩序，提高会计工作的质量和水平，充分发挥会计的职能作用，更好地为集团经营决策和经营管理服务。2         范围：适用于总部及集团所属各单位。3 职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司（单位）负责具体实施。4         方法与过程控制4.1 总则4.1.1 本规范系依据中华人民共和国会计法、会计基础工作规范

2、、企业会计制度及财政部各项具体会计准则等有关规定，并结合本集团的实际情况而制定。4.1.2 集团会计工作的基本任务是：真实、准确、及时、完整地反映和监督本单位和集团的经营活动和财务成果，为经营决策和管理提供高质量的会计信息和依据。4.1.3 集团实行高度集中、独立核算的会计管理体制。集团会计工作由主管财务的集团领导直接指挥；总部财务管理部负责集团会计工作的组织和集团统一会计政策、制度的制定；各单位按国家法律、法规和本规则开展各项会计工作，并在不违背国家法律、法规和本规则的原则下，根据本单位业务管理的特点，制订本单位的会计管理和会计核算实施办法。4.1.4 各单位第一负责人对本单位的会计管理工作

3、负有领导责任。4.2 会计机构及会计人员4.2.1 会计机构设置和会计人员配备 4.2.1.1 各单位应当根据本单位的业务特点及规模大小，设置专门的会计机构并配备会计负责人。不具备单独设置会计机构条件的，应当在有关机构中配备专职会计人员，并指定会计主管人员。会计机构负责人或会计主管人员应由总部财务管理部选派或下属单位提名、总部财务管理部考核、按照集团人事管理审批程序和权限任免。4.2.1.2 会计机构负责人应具备下列基本条件，并按照集团下属企业财务负责人职务行为规范的要求组织本单位的会计工作：a、坚持原则，廉洁奉公，敢于负责，具有优良的道德品质；b、具有专业学历或经过专业培训，并具有中级以上专

4、业技术资格；c、主管过一个单位或者单位内一个重要方面的财务会计工作的时间不少于二年；d、熟悉国家财经法规、政策和公司的财务、会计、税务管理制度及要求，掌握本行业业务管理的有关知识；e、有较强的组织能力、协调能力和专业能力；f、身体健康，能够适应本职工作的要求；g、取得会计从业资格证书。4.2.1.3 从高校招收的财会人员，必须具备本科以上学历；从社会上招收的一般会计人员至少应具备大专以上财会及相关专业学历，具有初级以上专业技术资格证书，在相关岗位上有一定的工作经验，道德品质优良；从社会上招收的会计人员必须取得会计从业资格证书，各单位禁止招收无会计从业资格证书的人员从事会计工作。各所属全资企业聘

5、用的会计人员的试用、转正，按人事审批程序报经总部财务管理部签署意见。4.2.1.4 集团及各单位第一负责人应支持会计机构、会计人员依法行使职权，保障会计人员的职权不受侵犯；对于忠于职守，坚持原则，做出显著成绩的会计机构、会计人员，应当给予适当的精神和物质奖励。4.2.1.5 各单位不得任用本单位职员（包括主要负责人）、其他关联单位负责人及集团相关领导的直系亲属作为本单位的会计人员。 直系亲属是指：夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲以及配偶姻亲关系。4.2.1.6 各单位应根据会计业务的需要设置会计工作岗位，会计人员的分工应符合内部牵制制度、内部稽核制度的要求，并建立会计人员岗位责任制。

6、会计岗位一般可分为:会计机构负责人或会计主管人员、出纳、资债核算、销售核算、成本费用核算、资金往来核算、总账报表、稽核、档案管理以及直接管理、操作、维护计算机及会计软件系统的工作岗位。 会计工作岗位，可以一人一岗、一人多岗或一岗多人。但出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权、债务账目的登记工作；出纳以外的会计人员不得经管现金、有价证券和票据；核算人员不能兼管本岗位凭证的稽核。4.2.1.7 会计人员的工作岗位可进行有计划地轮换，各单位可结合本单位的具体情况制定相应的轮换和考核办法。4.2.1.8 会计人员应当积极参加会计业务的培训，各单位会计机构负责人有责任对本部门的会计人员进行

7、培训和指导，并合理安排好会计工作，保证会计人员每年有一定的时间用于学习和参加培训。4.2.2会计人员职业道德4.2.2.1 敬业爱岗，努力钻研业务，使自己的知识和技能适应所从事工作的要求。4.2.2.2 实事求是、客观公正地办理会计事务，坚持原则，兼洁奉公。4.2.2.3 熟练运用国家会计法规和集团会计制度规定的程序和要求进行会计工作，保证所提供的会计信息合法、真实、准确、及时、完整。4.2.2.4 熟悉本单位的生产经营和业务管理情况，运用掌握的会计信息和会计方法，为改善单位内部管理、提高经济效益服务。4.2.2.5 保守本单位和集团的商业秘密，除国家法律和集团规定及本单位负责人同意外，不能私

8、自向外界提供或者泄露会计信息。4.2.2.6 会计机构负责人和会计人员必须保证对上级主管单位财务部门及集团总部财务管理部的信息透明化，严禁隐瞒或上报虚假信息。4.2.2.7 主动接受本公司领导和总部财务管理部对会计人员遵守职业道德情况的检查、监督、指导。会计人员遵守职业道德的情况，将作为会计人员晋升、晋级、聘任专业职务、表彰奖励的重要考核依据。 会计人员违反职业道德的，由所在单位进行处罚；情节严重的，将依法追究刑事责任，此类人员将不得取得或者重新取得会计从业资格证书。4.2.3会计工作交接4.2.3.1 基本要求:a、会计人员轮换工作岗位、集团内调动或者因故离职，必须将本人所经管的会计工作全部

9、移交给接替人员，没有办清交接手续的不得调动或者离职。b、接替人员应当认真接管移交工作，并继续办理移交的未了事项。c、会计机构负责人或会计主管人员应当督促经办人员及时办理交接手续.4.2.3.2 会计人员办理移交手续前，必须及时做好以下工作：a、巳经受理的经济业务尚未填制会计凭证的，应当填制完毕；b、已录入凭证尚未审核并过账的，应当完成审核及过账，并打印科目余额表，由经办人员加盖印章或签名；c、整理应该移交的各项资料，对未了事项写出书面材料；d、编制移交清册，列明应当移交的会计凭证、会计账薄、会计报表、印章、现金、有价证券、支票簿、发票、文件、会计软件及密码、会计数据磁盘（磁带）及有关资料、实物

10、等内容。e、会计机构负责人或会计主管人员移交时，必须将全部财务会计工作、重大财务收支和会计人员的情况等，向接替人员详细介绍。对遗留问题，应当写出书面材料，并附上全部原始资料。4.2.3.3 移交人员在办理移交时，应按移交清册逐项移交；接替人员应逐项核对点收。其中：a、现金、有价证券应根据会计账簿有关记录进行点交；库存现金、有价证券必须与会计账簿记录保持一致，不一致时，移交人员必须限期查清；移交保检柜的钥匙和密码时，接替人员应当场验证，移交完毕后，钥匙和密码应尽可能予以更换。b、会计凭证等会计资料必须完整无缺，经审核签章后打印，并附完整原始凭证再行移交；会计账簿、会计报表、账套密码和其它电子数据

11、要在实际操作下移交，移交完毕后，接替人员应及时更换操作人员密码。c、银行存款账户余额要与银行对账单核对，如不一致，应当编制银行存款余额调节表调节相符，查清未达账原因；各种财产物资和债权债务的明细账户余额要与总账余额核对相符；必要时，可抽查个别账户的余额，与实物核对相符，或者与往来单位、个人核对清楚。d、移交人员经管的票据、印章和其它实物等，必须交接清楚。4.2.3.4 会计人员办理交接手续，必须有监交人负责监交。a、一般会计人员交接，由本单位会计机构负责人或会计主管人员负责监交；b、会计机构负责人或会计主管人员交接，由本单位负责人或其委托人负责监交，必要时可由总部财务管理部派人会同监交。4.2

12、.3.5交接完毕后，交接双方和监交人员必须在移交清册上签名或盖章，需要说明的问题和意见应当注明。 移交清册一般应当填制一式四份，交接双方和监交人各执一份，存档一份。4.2.3.6接替人员应当继续使用接手的账套软件，不得自行另立新账套，以保持会计记录的连续性。4.2.3.7会计人员因故临时离职或者因病不能工作需要接替或者代理的，会计机构负责人、会计主管人员或单位负责人必须指定有关人员接替或者代理，并办理交接手续。当其重新恢复工作时，应与接替或者代理人员办理交接手续。 移交人员因病或者其它特殊原因不能亲自办理移交的，经单位负责人批准，可由移交人员委托他人代办移交，但委托人应当承担本规则第4.2.3

13、.9条规定的责任。4.2.3.8 单位撤销时，必须留有必要的会计人员，并会同有关人员办理清理工作，编制决算。未移交前，不得离职。接收单位和移交日期由总部财务管理部确定。4.2.3.9 移交人员对所移交的会计凭证、会计账簿、会计报表和其它所有移交资料的合法性、真实性承担法律责任。4.3       会计核算4.3.1 会计核算的基本要求4.3.1.1 各单位应按照中华人民共和国会计法、企业会计制度及各种具体会计准则和本规则的有关规定进行会计核算，及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。4.3.1.2 各单位发生的下列事项，应当及时办理

14、会计手续、进行会计核算：a、款项和有价证券的收付；b、财物的收发、增减和使用；c、债权债务的发生和结算；d、资本、基金的增减；e、收入、支出、费用、成本的计算；f、财务成果的计算和处理；g、其他需要办理会计手续、进行会计核算的事项。4.3.1.3 各单位的会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，按照规定的会计处理方法进行，并保证会计指标的口径一致、相互可比和会计处理方法的前后各期相一致。4.3.1.4 会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制会计报表。会计期间分年度、半年度、季度和月份，并采用公历日期。4.3.1.5 会计核算以人民币为记账本位币。境外单位可采用外国货币作为记账本位币，但向

15、集团上报的会计报表，应当折算为人民币反映。4.3.1.6 会计记录的文字统一使用中文，境外单位可同时使用英文。4.3.1.7 会计凭证、会计账簿、会计报表和其它会计资料的内容和要求必须符合国家和集团的有关规定；不得伪造、变造会计凭证、会计账簿；不得设置账外账，不得报送虚假会计报表。4.3.1.8 各单位对使用的会计软件及其生成的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料的要求，应当符合财政部会计电算化管理办法和财政部会计电算化工作规范的有关规定。4.3.1.9 各单位的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料，应定期打印、装订成册，并建立档案，妥善保管；存储会计软件、电子数据的软盘、光盘、磁

16、盘、磁带等存储介质也应作为会计档案进行管理。会计档案建档要求、保管期限、销毁办法等依据财政部、国家档案局发布的会计档案管理办法的规定进行。4.3.2 会计凭证及账套设置4.3.2.1 各单位办理本规则4.3.1.2条规定的事项，必须取得或填制原始凭证，并及时送交会计机构。4.3.2.2 原始凭证必须具备如下基本要素：凭证的名称；填制凭证的日期；填制凭证单位名称或者填制人姓名；经办人员的签名或者盖章；接受凭证单位名称；经营业务内容；数量、单位和金额。 对于不同渠道取得的原始凭证，除具备上述基本要素外，还应包括其他附加条件，具体为：a、从外单位取得的原始凭证，必须盖有填制单位的公章；从个人取得的原

17、始凭证，必须有填制人员的签名或者盖章。对外开出的原始凭证，必须加盖本单位公章。b、自制原始凭证必须有经办单位负责人或者其指定人员的签名或盖章。 c、购买实物的原始凭证，必须有验收证明。d、支付款项的原始凭证，必须有收款单位和收款人的收款证明。e、发生销货退回的，除填制退货发票外，还必须有退货验收证明；退款时，必须取得对方的收款收据或者汇款银行的凭证，不得以退货发票代替收据。f、职工公出借款凭据，必须附在记账凭证之后。收回借款时，应当另开收据或者退还借据副本，不得退还原借款收据。g、经上级有关部门批准的经济业务，应当将批准文件作为原始凭证附件。如果批准文件需要单独归档的，应当在凭证上注明批准机关

18、名称、日期和文件字号。4.3.2.3原始凭证不得涂改、挖补。发现原始凭证有错误的，应当由开出单位重开或更正，更正处应加盖开出单位的公章。4.3.2.4原始凭证不得外借，其它单位如因特殊原因需要使用原始凭证时，经本单位会计机构负责人或会计主管人员批准，可以复制。向外提供的原始凭证复印件，应当在专设的登记簿上登记，并由提供人员和收取人员共同签名或者盖章。4.3.2.5 从外单位取得的原始凭证如有遗失，应当取得原开出单位盖有公章的证明，并注明原来凭证的号码、金额和内容等，经本单位会计机构负责人或会计主管人员和单位负责人批准后，才能代作原始凭证。如确实无法取得证明的，如火车、轮船、飞机票等凭证，由当事

19、人写出详细情况，经本单位会计机构负责人或会计主管人员和单位负责人批准后，代作原始凭证。4.3.2.6 各单位应当结合本单位会计业务的需要设置合乎集团管理需要和国家法规的会计账套。 账套的初始化设置应遵守集团统一规定的会计科目名称和会计科目代码，需设立核算项目的应按集团规定设置。新建账套必须在核算项目明细余额、会计科目明细余额、会计科目汇总余额与手工账簿或原账套核对相符后方可启用。 账套应由会计机构负责人严格按内部牵制制度、内部稽核制度的要求确定操作权限，交由系统管理员操作设定，凭证录入人员不得兼凭证审核，不同操作人员应自行设置操作密码，并对其定期更换。4.3.2.7 会计机构、会计人员应根据审

20、核无误的原始凭证录入记账凭证。 记账凭证可以分为收款凭证、付款凭证和转账凭证，也可以使用通用记账凭证。记账凭证的录入应内容完整、摘要简单明了；录入的凭证需经专人审核后方可过账；更正错误的方法必须符合财政部会计基础工作规范的要求。 记账凭证应在业务发生并取得完整的原始凭证后及时录入，不得积压。4.3.2.8 各单位应当定期对会计账套记录的有关数字与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或者个人等进行相互核对，保证账证相符、账账相符、账实相符。4.3.3 会计科目4.3.3.1集团内从事房地产业务的企业（包括物业管理公司）必须严格按照下述会计科目的编号及名称设置一级会计科目、部分明细科目及部分核算

21、项目，不得随意增加或删除；其他行业的企业可在此基础上根据自身的需要增加或修改明细科目及核算项目的设置；未作规定的明细科目和核算项目可自行根据需要设置编码和名称，某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。 各单位应按企业会计制度有关会计科目使用说明，正确使用会计科目。4.3.3.2 集团统一会计科目表如下:a、资产类 科目代码一级科目二级明细科目(及代码)三级明细科目四级明细科目核算项目1001现金人民币(01)、港币(02)、美元(03)、日元（04）、澳元（05）、其他币种（06）其他币种06可选择币种种类  1002银行存款人民币(01)、港币(02)、美元(03)

22、、日元（04）、澳元（05）、其他币种（06）按开户银行（其他币种06可选择币种种类再选择开户银行） 存款种类：定期或活期（可选）1009其他货币资金借款保证金(01)、按揭保证金(02)、代管基金（03）(物业公司设)、其他（04）按开户金融机构按币别（可选）、代管基金名称（物业公司设） 1101短期投资股票投资(01)、债权投资(02)、基金投资（03）、其他（10）具体名称  1102短期投资跌价准备同短期投资1111应收票据按单位   1121应收股利按单位   1122应收利息按债券名

23、称   1131应收账款（地产公司）按开发项目具体苑或栋或期 按房号1131应收帐款（物业公司）   按管理项目名称及债务人1133其他应收款应收押金或保证金(01)、备用金(02)、应收垫付款(03)、应收赔款和罚款(04)、联营公司往来(05)、预付帐款转入（06）、其他应收、暂付款项（10）  按债务人1141坏账准备    1151预付账款（地产公司）按开发项目具体苑或栋或期 按合同单位及合同代码1151预付帐款（物业公司）  

24、 按管理项目名称及合同单位1211原材料按万科集团存货核算办法1231低值易耗品1281存货跌价准备1285完工开发产品1286出租开发产品1287开发产品摊销1294内部往来按往来单位按币别  1301待摊费用广告费(01)、展示中心装修费(02)、保险费(03)、低值易耗品摊销(04)、养路费(05)、房租(06)、开办费（07）、其他（10）1401长期股权投资股票投资(01)、其他股权投资(02)按具体股票或单位名称投资成本、投资准备、股权投资差额、损益调整 1411长期债权投资债券投资(01)、其他债权投资(02)  

25、60;1421长期投资减值准备股权投资（01）、债权投资（02）按具体证券或单位名称  1501固定资产房屋类(01)、机器设备(02)、运输工具(03)、电子设备(04)、其他设备(05)1502累计折旧同固定资产1505固定资产减值准备同固定资产1603在建工程按项目名称   1605在建工程减值准备同在建工程   1701固定资产清理同固定资产1801无形资产按类别   1805无形资产减值准备同无形资产   1901长期待摊费用租入固定资产改良支出

26、(01)、装修支出(02)、固定资产修理支出（03）、其他递延支出(06)1911待处理财产损溢待处理流动资产损溢(01)、待处理固定资产损溢(02)b、负债类科目代码一级科目二级明细科目三级明细科目四级明细科目核算项目2101短期借款按借款单位按币别  2111应付票据按债权人按币别  2121应付账款（地产公司）按开发项目具体苑或栋或期 按合同单位及合同代码2121应付帐款（物业公司）   按管理项目名称及合同单位2131预收账款（地产公司）按开发项目具体苑或栋或期 按房号2131预收帐款（物业公司）

27、   按管理项目名称及债权人2142代收款项（物业公司设）按代交费用种类   2151应付工资    2153应付福利费    2161应付股利按单位   2171应交税金增值税（01）（地产公司可根据需要选择设置）进项税额（01）、已交税金（02）、转出未交增值税（03）、减免税款（04）、销项税额（05）、进项税额转出（07）、转出多交增值税（09）、未交增值税（10）2171应交税金营业税(02)、消费税（03）、资源税

28、（04）、企业所得税(05)、土地增值税（06）、城市维护建设税(07)、房产税（08）、土地使用税（09）、车船使用税（10）、个人所得税(11)、其他税种（12）2176其他应交款按种类   2181其他应付款按业务性质  按债权人2191预提费用开发产品成本（01）按开发项目具体苑或栋或期 2191预提费用审计费（02）、利息（03）、担保费（04）、保险费（05）、修理费（06）、租金（07）、其他（10）2211预计负债    2301长期借款按贷款单位按币别  2

29、311应付债券债券面值（01）、债券溢价（02）、债券折价（03）、应付利息（04）2321长期应付款按种类按单位  2341递延税款按万科集团企业所得税项核算办法2281代管基金按代管基金名称  按管理项目名称 c、股东权益类 科目代码一级科目二级明细科目三级明细科目四级明细科目核算项目3101股本按股东股票类别   3111资本公积股（资）本溢价(01)、接受捐赠非现金资产准备(02)、接受现金捐赠（03）、股权投资准备(04)、外币资本折算差额（06）、其他资本公积（07）3121盈余公积法定盈余公积金(01

30、) 、任意盈余公积金(02)、法定公益金(03) 、储备基金（外）（04）、企业发展基金（外）（05）3131本年利润    3141利润分配其他转入（01）、提取法定盈余公积金（02）、提取法定公益金（03）、提取储备基金（外）（04）、提取企业发展基金（外）（05）、提取职工奖励及福利基金（外）（06）、应付优先股股利（08）、提取任意盈余公积（09）、应付普通股股利（10）、转作股（资）本的普通股股利（11）、未分配利润（12）d、成本类科目代码一级科目二级明细科目三级明细科目四级明细科目核算项目4301开发成本按万科集团房地产企业成本核算指导、集

31、团费用核算办法、存货核算办法。4311物业工程（物业公司）4302开发间接费 f、损益类 科目代码一级科目二级明细科目三级明细科目四级明细科目核算项目5101主营业务收入（地产公司）按开发项目具体苑或栋或期 按开发产品类别（住宅、商铺、写字楼、配套资产）5101主营业务收入（物业公司）物业管理收入(01)、物业经营收入(02)、物业大修收入(03)按各项具体业务对应收入名称 按管理项目名称5102其他业务收入固定资产出租收入（01）、手续费收入（02）、咨询收入（03）、开发产品出租收入（04）、其他（07）5201投资收益股权投资收益(01)、债权投资收益(02)、权益法

32、调整(03)、出售处理被投资单位(04)、股权投资差额摊销(05)、债券溢折价摊销（06）、长期投资减值准备(07)、短期投资跌价准备(08)5203补贴收入    5301营业外收入罚款收入(01)、 处理固定资产收益 (02)、没收定金及违约金(03)、固定资产盘盈（04）、其他（07）5401主营业务成本（地产公司）同主营业务收入5401主营业务成本（物业公司）物业管理成本（01）、物业经营成本（02）、物业大修成本（03）按具体业务对应成本名称 按管理项目名称5402主营业务税金及附加（地产公司）同主营业务收入 5402主营业

33、务税金及附加（物业公司）物业管理税金（01）、物业经营税金（02）、物业大修税金（03）按具体业务对应税金名称 按管理项目名称5405其他业务支出固定资产出租成本（01）、收取代办手续费成本（02）、咨询业务成本（03）、出租开发产品费用（04）、其他（07）5501营业费用按集团费用核算办法5502管理费用5503财务费用按费用明细和集团费用核算办法5601营业外支出罚款支出(01)、处理固定资产损失(02)、捐赠支出(03)、固定资产减值准备（04）、无形资产减值准备（05）、非常损失（06）、固定资产盘亏（07）、债务重组损失（08）、其他（11）5701所得税按万科集团企业所

34、得税项核算办法5801以前年度损益调整    4.3.3.3 部分会计科目的使用要求：a、“应收账款”（地产公司）、“预收账款”（地产公司）应按房号设置核算项目，并增加如下项目属性：业主名称、购房日期、房屋面积、合同号、合同金额、付款方式等（如其他系统软件可提供如上信息，可适当减少核算项目属性）。b、“预付账款”（地产公司）、“应付账款”（地产公司）应按合同单位及合同代码设置核算项目，并至少增加如下项目属性：合同名称、合同金额、签订时间等。c、“应付股利”核算按利润分配方案应向股东或投资者分配的利润。下属全资公司应上缴总部的利润也在本科目核算。 d、在筹

35、办期间发生的费用，或者先在“待摊费用”中归集，待开始生产经营的当月起一次计入开始生产经营当月的损益；或者直接在发生当期计入“管理费用”科目。 e、专户存储的按揭保证金、借款保证金在“其他货币资金按揭（借款）保证金“中单独核算；物业公司收到的物业维修基金在“其他货币资金代管基金”中单独核算。f、“原材料”、“开发产品”、“主营业务收入”（地产公司）、“短期投资”、“长期投资”采用数量金额核算。g、“资本公积股权投资准备”核算长期股权投资采用权益法时，因被投资单位接受捐赠等原因增加的资本公积，投资方按其持股比例计算而增加的资本公积。各公司可根据被投资单位资本公积增加的原因进一步设置三级明细科目。h

36、、用盈余公积弥补亏损计入“利润分配其他转入”科目。i、“补贴收入”科目核算收到的先征后返的增值税，不发生增值税的地产公司可以不设此科目。4.3.4 会计报表4.3.4.1 会计报表编制的基本要求：a、各单位必须按照国家和集团的有关规定定期编制会计报表。会计报表包括会计报表主表、会计报表附表和必备补充资料。集团总部内部使用的会计报表，必须按总部统一制定的报表标准格式编制。b、各单位应当依据国家和集团有关会计制度的规定，对会计报表中各项会计要素进行合理的确认和计量，不得随意改变会计要素的确认和计量标准。如果因为集团统一的会计政策变更而导致不同会计年度会计报表中各项目的内容和核算方法不一致，应当在年

37、度会计报表中将其对经营业绩和财务状况的影响加以说明。c、各单位按下列结账日进行结账，不得提前或延迟。年度结账日为公历年度每年的12月31日；半年度、季度、月度结账日分别为公历年度每半年、每季、每月的最后一天。d、年度会计报表编制之前，必须按国家有关规定全面清查资产、核实债务并对账套记录进行检查。会计报表应做到数字真实、计算准确、内容完整、不得漏报和任意取舍，不得任意估计数字，更不得篡改或者授意、指使、强令他人篡改数字。 e、各单位对外和向集团总部报送的会计报表，应当依次编写页码，加具封面，装订成册，加盖公章。封面上应当注明：单位名称、单位地址、会计报表所属年度或者月份、报出日期，并由企业负责人

38、、会计机构负责人或会计主管人员及编报人员签名或盖章。 各单位企业负责人对会计报告的合法性、真实性承担法律责任。4.3.4.2 各单位应严格按国家和本规则的规定编制月度、季度、半年度和年度会计报表，部分项目的填列应符合以下要求： a、资产负债表：a.年初数栏目：应与聘请的会计师事务所最后审定数一致。特殊情况不一致的，应附表详细说明差异原因；b.债权债务类项目：将明细科目相同的债权债务抵消后，按明细科目的借贷方向分别填列。不同总账科目及不同明细科目的债权债务，在编报时不得互相抵消；c预提费用与待摊费用项目：依据所属明细科目分析填列。预提费用科目如有借方余额，应并入待摊费用项目；待摊费用如有贷方余额

39、，应并入预提费用项目；d少数股东权益项目：编制个别会计报表的单位不填列此项。e. 待处理财产损溢项目：在期末结帐前尚未经批准的，在对外部或总部提供会计报告时，应将其余额转入相关损益类项目，不得挂帐，并在会计报表附注中作出说明；如果其后批准处理的金额与已处理的金额不一致，应按其差额调整会计报表相关项目的年初数。 b、损益表：a. 投资损益项：万科集团拥有50%以上权益的企业对集团内控股50%以上的单位的投资，在对外报送报表时，采用权益法核算，并在本项反映其投资收益；但在上报集团总部报表时，采用成本法核算，不在该项目反映对其的投资收益；b. 所得税项：反映企业累计预提的所得税。所得税应至少每季度预

40、提一次，并进行账务处理；c. 少数股东损益：编制个别会计报表的单位不填列此项。c、现金流量表 现金流量表有关项目内容的填报方法及其科目余额明细附注内容参照集团现金流量表编制指导项目内容和数据关系和科目余额说明现金流量表的规定。d、管理报表 各单位可根据自身业务和经营管理的需要，参照有关集团制定的统一格式，制定和编制内部使用的管理报表。 管理报表尽量在会计软件中利用“自定义报表”的功能做出。4.3.4.3 月度会计报表资料的生成时间为月终后5个工作日内，并以电子手段传送报表需要单位，不再报送书面报表。 季度结算、中期结算及年终决算报表的报送时间由总部财务管理部单独通知，报送方式为规定时间内采用电

41、子手段传送，之后将会计报告资料正本邮寄到集团总部财务管理部。4.3.4.4 各单位应向集团总部报送的月、季度会计报表种类如下：a、资产负债表（月报）b、利润及利润分配表（月报）c、期间费用明细表（月报）d、管理费用明细表（月报）e、现金流量表（季报）f、房地产开发企业经营信息月报 （房地产企业填报）（月报）g、集团规定的各种附表（季度报、半年报、年报） 4.3.4.5为了确保会计报表的时间和质量，总部将对各单位的定期会计报表实行考评并分别于季度、年中及年末予以通报。4.3.5 年度决算4.3.5.1 年度决算报表的编制，除遵守国家和集团有关规定外，还必须做到：a、对所有经济业务进行全面清理，确

42、保经济业务全部入账。有关待摊费用、预提费用、固定资产折旧、长期股权投资差额、无形资产、长期待摊费用等科目应按照权责发生制和配比原则进行核算。b、作好实物的清查、盘点工作。各单位要按规定作好现金、存货、固定资产等实物的清查、盘点，并妥善编制盘点报告，保证账实相符；对于长期积压的存货及可能发生的损失，应按财务管理规则的有关规定处理。c、银行存款科目余额应与各开户银行的银行对账单核对一致。如存在未达账项，必须编制银行存款余额调节表，对银行对账单应准备复印件以备核数师查验。d、清理债权债务。必须对各种应收款项进行函证，大额款项应准备好确认单位复印件；对于三年以上确实收不回的债权应按财务管理规则规定程序

43、处理。e、“内部往来”、“联营公司往来”及“结算中心存款”与“内部单位存款”、“结算中心借款”与“内部单位贷款”必须核对一致，并经双方签字确认，有关确认单应准备复印件以备核数师查验。f、期末汇率按总部财务管理部统一公布的汇率执行，并按规定进行账务调整。4.3.5.2 年度决算审计，除应积极配合集团总部做好本单位各种法律性文件及其它资料的收集工作外，还应作好聘请核数师的工作。境外核数师、集团境内主审核数师以及主要地区境内核数师的聘请由集团总部统一安排；其它单位境内核数师的聘请，由各公司自行安排，但所聘请的核数师必须具备证券业务审计资格，并报总部财务管理部备案。 在出具审计报告前，各单位应与核数师

44、充分协商，使出具的审计报告尽可能合乎集团要求和主审核数师的要求。4.3.5.3 各单位对总部财务管理部要求填报的各种附表，应予认真填报。 4.3.5.4 中期、季度结算工作的具体要求参照年度决算，由总部财务管理部另行通知。 4.3.6 会计电算化4.3.6.1 基本要求：a、各单位会计机构是会计电算化工作的主要承担者，应在有关部门配合下，根据会计电算化管理办法和会计电算化规范的要求，搞好会计电算化工作。b、总部财务管理部负责集团内各单位会计电算化工作的指导和统筹安排，集团统一会计软件的选择、升级、修改及有关会计电算化的实施程序，各单位应积极贯彻执行。c、建立会计岗位责任制，明确各个岗位的职责范

45、围，同时指定专人作为电算化工作责任人，负责电算化的具体应用及与总部进行工作衔接。4.3.6.2 会计电算化的操作管理规定:a、建立严格的内部管理制度。会计软件的操作权限由会计机构负责人确定，并由系统管理员负责设置，密码应定期更换；系统管理员离任或调离岗位时，应做好相关交接工作，包括管理员密码、用户及权限设置、账套位置和账套备份、以及服务器的相关配置和密码；同时新接任系统管理员应立即变更相关管理密码。禁止未经授权的人员及无权限人员操作会计软件；禁止具体操作人员将密码告诉他人。b、已输入计算机的原始凭证和记账凭证等会计数据未经审核不得过账；c、操作人员离开工作位前，应退出会计软件；d、会计机构负责

46、人或会计主管人员应定期检查上机记录，以便及时发现问题，防患于未然；e、各单位有责任保证数据库异地复制相关服务的正确配置与启动以及线路的畅通，保证集团财务和其它业务数据的实时性。4.3.6.3 计算机系统配置和数据管理的规定:a、按集团对电算化工作的要求配置和升级相关硬件设施，安装相关系统和应用软件并配备指定的专职或兼职系统维护人员；b、经常对设备进行保养，防止意外事故的发生；c、确保会计数据和会计软件的安全保密，防止对数据的非法修改和删除；会计账套应每周备份一次，备份使用硬盘、光盘、mo、磁带等大容量磁性介质，存放的数据必须保存双备份；d、在系统升级和硬件更换过程中，电算工作责任人应确保会计账

47、套和相关电子数据的安全；e、健全必要的防治计算机病毒的措施，安装高效的长驻内存的防病毒软件。不接收来历不明邮件，不使用未经检验的外来软盘和软件；f、健全计算机硬件和软件出现故障时进行排除的管理措施。4.3.6.4 电算化核算的要求a、电算化核算是指采用计算机记账，即应用会计软件输入会计数据，由计算机对会计数据进行处理，并打印输出会计账簿和报表。b、手工记账向电算化核算转化的具体办法参照会计电算化管理办法和会计电算化规范的相关规定执行。c、对于机制记账凭证，应认真审核，做到会计科目使用正确，数字准确无误。打印出的机制记账凭证要加盖制单人员、审核人员、记账人员和会计主管人员的印章或签字。d、记账凭

48、证的类别，可以采用一种制记账凭证或收、付、转三种制记账凭证的形式；也可以在收、付、转三种制凭证的基础上，按照经济业务和会计软件功能模块的划分进一步细化，以方便记账凭证的输入和保存。e、对使用会计软件及其生成的会计凭证、会计账簿、会计报表和其它会计资料，应当符合财政部和集团关于会计电算化的规定；一级会计科目的使用和编号，以及部分科目的明细设置必须符合本规则有关会计科目规定的要求。f、总账和明细账应当定期打印。发生收款和付款业务的，在输入收款凭证和付款凭证的当天必须打印出现金日记账、银行存款日记账，并与出纳人员的现金日记账、银行存款日记账登记簿和库存现金核对无误。g、用计算机打印的会计账簿必须连续

49、编号，经审核无误后装订成册，并由记账人员和会计机构负责人或会计主管人员签字或盖章。h、各单位应尽可能使用磁带、光盘、mo、硬盘等介质，尽量少用软盘。但不管采用何种介质存储会计数据，仍须打印成册保管。4.3.7 财务分析4.3.7.1各单位应定期进行财务分析，并按集团规定报送财务分析报告。财务分析报告至少应包括以下内容:a、报告期内生产或经营情况；b、收入、利润的构成分析及影响收入、利润变化的因素，房地产企业还须有销售(面积、合同金额)、回款、实际结算(面积、收入、成本、毛利)情况；c、资金使用情况分析；d、成本、费用升降及构成情况分析；e、财务状况分析；f、经营管理和财务管理中存在的问题及其对

50、策等，以前年度尚未解决的遗留问题及或有负债事项应予以揭示；4.3.7.2 编写财务分析报告时，应当运用财务分析的技术和方法，对经营成果和财务状况的构成和趋势分别进行定性和定量的分析。财务分析报告应当简单明了，重点突出；中期和年度财务分析报告应当全面、深入。对各单位的定期财务分析报告，总部将连同会计报表报送情况一并考评并通报。4.2.7.3 主要财务指标及计算方法:a、短期偿债能力指标 a. 流动比率=期末流动资产/期末流动负债*100% b. 速动比率=（期末流动资产-期末存货）/期末流动负债*100% b、营运比率 a. 存货周转率（次/天）=销货成本/存货平均余额 或 存货平均余额/销货成

51、本*360 b. 应收账款周转率（次/天）=赊销收入净额/应收账款平均余额 或 360/年周转次数 c. 总资产周转率（次/天）=销售收入/总资产平均占用额 或 360/总资产年周转次数 c、债务比率 a. 负债比%=期末负债总额/期末资产总额*100% b. 负债权益比%=期末负债总额/欺末股东权益总额*100% c. 每股净资产（元）=期末净资产总额/期末总股本数(或实收资本数) d、获利能力比率 a. 每股盈利（元）=税后利润/期末总股本数(或实收资本数) b. 主营业务销售利润率（%）=主营业务利润/主营业务收入*100% c. 净资产收益率（%）=税后利润/期末净资产总额（集团总部）

52、资金占用回报率 = 税后利润/平均占用集团资金100%（集团下属单位） “占用集团资金”按集团净资产资金构成确定，具体包括：集团投入的注册资本；资本公积和盈余公积；内部往来（计息部分除外）；欠缴总部利润；免息借款。 平均占用集团资金按年初、3月末、中期末、9月末和年末五个指标的算术平均数确定。d. 总资产报酬率%=（税前利润总额 + 利息支出）/总资产平均余额*100% 4.2.7.4 定期财务分析报告的上报时间 财务分析报告为半年度和年度上报。上报时间按总部中期结算和年终决算的通知时间报送。4.4 主要会计政策4.4.1 会计政策的确认和变更 集团执行财政部财会字200025号企业会计制度及

53、各项具体会计准则等有关规定。 对选择使用的会计政策, 由总部财务管理部统一确定并按国家规定上报批准后实施, 所属各单位不得擅自变更。4.4.2 集团会计核算严格执行以下原则：4.4.2.1 客观性原则：以能证明经济业务真实发生的合法凭证为依据，准确反映企业的财务状况，并具有可验证性；4.4.2.2 权责发生制原则：以权责关系实际发生和影响期间来确认收入和费用而不论款项是否实际收付；4.4.2.3 配比原则：收入和费用在因果关系及时间期间上相匹配；4.4.2.4 划分收益性支出与资本性支出原则：严格区分支出是为了取得当期收益还是为了以后各期能取得收益。前者列成本费用，后者列作资产；4.4.2.5

54、 重要性原则：对经常发生或虽不经常发生但金额较大的会计事项，应力求准确反映；否则，可在不影响会计信息真实性的情况下，简化会计核算，合并反映。4.4.2.6 稳健性原则：对经济活动中不确定的因素在会计处理上应充分估计风险和损失，少计或不计可能发生的收益；4.4.2.7 实质重于形式原则：按照交易或事项的经济实质进行会计核算，而不应当仅仅按照它们的法律形式作为会计核算的依据。4.4.2.8 财政部颁发的其他会计核算原则。4.4.3 会计年度：自公历每年一月一日起至十二月三十一日止。4.4.4 货币换算： 注册地在中国大陆境内的公司一律以人民币为记账本位币，境外企业可以外币作为记账本位币，但上报报表

55、时必须折合为人民币。 非本位币业务均按集团公布的记账汇率折合本位币记账，每年的3月31日、6月30日、9月30日和12月31日决算时，货币资金、债权债务、银行借款等货币性项目中的非记账本位币余额，均按集团统一公布的期末市场汇率予以调整。4.4.5 存货：4.4.5.1 房地产开发企业及物业管理企业：按万科集团存货核算办法执行。4.4.5.2 其他行业的企业按相关会计制度执行。4.4.6 短期投资： 短期投资按实际支付的价款作为入账价值，实际支付的价款中包含的已宣告但尚未领取的现金股利、或已到付息期但尚未领取的债券利息，应当单独核算，不构成短期投资入帐价值；持有期内收到现金股息，应于实际收到时，冲减投资的帐面价值；出售短期投资，应将短期投资的帐面价值与实际取得价款的差额，作为当期投资损益。 中期期末及年度终了，短期投资采用成本与市价孰低计价，利用逐项比较法，按股票、债券等短期