论文：小城镇房地产市场发展存在问题及对策.doc

1、摘 要本文首先研究了小城镇房地产市场存在的问题，这些问题包括市场信息不对称，供求结构矛盾明显,隐形交易活跃，土地资源浪费严重,生态环境意识淡薄,房地产建筑无特色，物业管理不规范.其次，分析了上述问题出现的原因,这些原因包括市场发展不规范，住宅消费需求旺盛,用地审批不严格，土地规划滞后，开发企业素质不高,住房金融制度不完善。在此基础上，本文从政府、开发商和消费者三个层面提出了解决上述问题的对策。本文认为，政府应聚集发展小城镇产业,提高市场透明度，加强住房价格调控，建立金融支持系统，强化政府监管，编制科学规划。房地产开发商应提升城镇建设特色，开发过程中保护环境，建立良好品牌形象。消费者应该树立正确

2、的消费观念，加强自身的维权意识。最后，本文阐述了小城镇房地产发展前景。关键词：房地产；小城镇；问题；对策Abstract This paper firstly studies a series of problems in the development of small towns in the real estate market， and the problem include market information asymmetry, the structure of supply and demand contradictory, invisible transactions act

3、ive， serious waste of land resources， consciousness of environmental protection, no characteristic of real estate construction， property management irregularities. Secondly this paper analyze the cause of the problems, which including the development of the market not standardized， demand for reside

4、ntial consumption rigid, land use approval not strict， land planning lag， the backwar technology of the construction, housing finance system not perfect. On the basis of these cause， I proposed countermeasure in this paper from three aspects. This paper thinks the government should develop small tow

5、ns industry， enhance market transparency, strengthen housing price regulation, establish financial support system， strengthen government regulation, establish scientific planning. Real estate developers should enhance the characteristics of the urban construction， protect the environment， establish

6、a good brand image。 Consumers should also establish a correct concept of consumption and enhance their awareness of rights. Finally, this paper expound about the development prospect of small town real estate。本文为互联网收集，请勿用作商业用途个人收集整理，勿做商业用途Keywords: real estate； small town; problem; countermeasure目 录

7、摘 要IAbstractI一 小城镇房地产市场发展存在的问题1（一）市场信息不对称1（二)供求结构矛盾明显2(三)隐形交易活跃2（四)土地资源浪费严重3（五)生态环境意识淡薄3(六）房地产建筑无特色4（七）物业管理不规范4二 问题的成因分析5(一）市场发展不规范5（二）住宅消费需求旺盛5(三）用地审批不严格6(四）土地规划滞后6（五）开发企业素质不高6（六）住房金融制度不健全7三 解决的对策7（一)政府的对策7（二）房地产开发商的对策9（三）消费者的对策10四 小城镇房地产发展前景11(一）国家宏观政策导向11（二）地方政府大力支持11（三）企业发展需要11（四)地方刚性需求增加12结论12参

8、考文献12致谢13我国十三亿人口的三分之二在农村,解决农业、农村、农民的三农问题是国家全面建设小康社会的重要战略问题。十五届三中全会指出“发展小城镇是带动农村经济和社会发展的一个大战略,有利于乡镇企业相对集中,更大规模地转移农业富余劳动力，避免向大中城市盲目流动，有利于提高农民素质，改善生活质量，也有利于扩大内需，推动国民经济更快增长”。党和国家从十五大以来的一系列决定和指示，从推进城镇化战略的高度明确了小城镇建设的重要地位和作用，指明了新时期小城镇建设为解决“三农”问题服务的发展方向和要求.发展小城镇不仅是推进城镇化的重要途径，更是统筹城乡发展的必经之路。小城镇处于“乡首城尾”,是沟通城乡的

9、桥梁和纽带，这一特点决定了小城镇在我国的现代化和城市化进程中具有独特和不可替代的作用。东南沿海发达地区农村工业化与小城镇发展共生共荣的繁荣局面向我们展示了这种作用，其中珠江三角洲、浙江两个区域的小城镇成为吸收跨省区流动劳动力最多地区.这种工业化带动城镇化的模式，使小城镇增强了对农村富余劳动力的吸纳力，人口规模扩大，第三产业随之发展，小城镇经济实力不断增强，承担起农村地域性经济、文化及各种社会化服务中心的作用,推动了农村经济、社会整体素质的提高和城乡一体化进程。尽管小城镇在我国已经成为一个通用的名词，但我国学术界对小城镇概念的运用并不规范，目前尚无统一的概念。由于房地产业的发展受到当地经济水平的

10、制约，因此本文根据实际研究需要对小城镇的概念采取了较为宽泛的理解，小城镇主要包括建制镇（包括县城关镇县城以外建制镇）和集镇的广义小城镇。一 小城镇房地产市场发展存在的问题小城镇房地产行业起始较晚，其发展的步伐也没有大城市房地产市场的起伏,从19992006年都一直处于快速发展阶段.2007年，房地产市场依然很活跃。但是2008年受世界金融危机的影响，小城镇房地产市场受到的冲击也很大，房价虽没下降，但是房地产投资额和销售数量相对2007年却很明显的降低。直到2009年市场才恢复正常，消费者需求再次旺盛起来。在这类小城镇的房地产市场中还存在一些不容忽视的问题,这些问题主要体现在以下几个方面：（一）

11、市场信息不对称美国的三位经济学家乔治·阿克尔洛夫、约瑟夫·斯蒂格利茨和迈克尔·斯彭斯提出信息不对称理论.信息不对称理论是指在经济活动中，各类人群对有关信息的了解是有差异的；掌握信息比较充分的人群,往往处于较有利的地位，但信息缺乏的人，处于比较不利的地位。在大多数小城镇中，消费者经济意识的落后让信息不透明成为常事，在房地产市场中尤其明显。可以说没有哪家房地产公司会为消费者提供真实的信息。价格差距、质量差和空头承诺等已司空见惯。在大多数住房中，人们看到的只是假山花草，但对房子的质量相关的法律知之有限,许多时候是入住后问题才慢慢凸显,而处于弱势的一方消费者对此根本无能为

12、力，房地产信息的相对封闭侵略购房者的物质利益，许多时候更是对他们本自身的幸福生活造成伤害.（二）供求结构矛盾明显市场上高端产品与中端产品的供应比例不够正常和协调，突出表现为中低价位、小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超出一半家庭的经济承受能力。从我国实际需要看，我国小城镇大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，消费者需要的是低成本、低价格的普通商品房和经济适用房，但目前小城镇市场中很多都是中高档商品住宅,导致高档商品不断积压，空置面积持续上升，而经济适用房则供不应求。自从2009年下半年来房价飞涨,据调查，近几年来小城镇上一套普通的房子所有费用加起来至少30多万，这对于很多人尤其是

13、年轻的一代来说必须得省吃俭用存款购房。更别说生活当中的其他费用了，比如说房贷利息、养育孩子、其他意外支出等花销。据本人对无极县永泰建筑安装工程有限公司所做调查得出图1河北省石家庄无极县历年来商品房均价.图1 无极县历年商品房销售均价(三）隐形交易活跃房地产的隐形交易主要表现在旧城改造、合作建房、以产权换产权、房屋的私下交易等方面.在旧城改造中，部分没有经过政府的审批，没有办理土地有偿使用手续，私自将其改造还建后余下的城市商业门面和住宅以市场价格出售和出租给单位和个人,也没有向国家缴纳除开发成本所获得收益以外的土地收益，导致这部分资产收入流入开发单位和个人手中。不少用地单位将房屋或使用场地出租，

14、以土地联建公房，个人、单位之间的房产买卖,一些通过划拨无偿使用的土地通过私下的隐形交易,转给其他使用者，从中获得大量的土地增值收益，而作为土地所有者的国家却分文难得.（四）土地资源浪费严重由于小城镇的土地相对较便宜，一些房地产开发公司贪大求多,少则五六十亩,多则上百亩甚至数百亩的购买。而在后期的开发过程中，开发公司由于资金实力问题，大量的土地闲置，杂草丛生,造成了极大的浪费。在小城镇开发中，开发公司还往往不太重视对旧城区的改造,而倾向于开发新区，使得老城区的土地资源没有得到合理的利用，城区盲目向外扩张。新区建好了，旧城区也就荒废了。例如，一项调查显示重庆市小城镇的工业仓储用地占到总用地的 31

15、.5，超过了全国平均和国家的标准，这造成了土地资源很大的浪费。除此以外,土地资源的浪费还表现在：有些小城镇乡镇企业的厂房和居民住宅分散杂乱,工业区、商业区、生活区混杂在一起，缺乏层次感。有些小城镇乱批乱占、少批多占、未批先占、耕地撂荒，许多“小散亏”的乡镇企业和“大而全"的机关大院占据着镇区中心的黄金地段。这些都造成了土地资源的极大浪费。还有许多小城镇沿路开发房地产，结构松散 形成“公路城镇” 致使基础设施和公用设施布局困难，投资过高,浪费严重，土地利用率低。图2为中国农地征用面积概况图2 中国农地征用面积概况(五)生态环境意识淡薄受房地产开发者自身开发水平的影响,一些房地产开发企业

16、对环境保护的认识不足或受短期利益驱使，在开发过程和后期管理中忽视了对镇区生态环境的合理利用和保护.具体表现在镇区的乱开发、乱建设，开发中的垃圾、污水处理等基础设施和配套设施建设严重滞后.另一方面，居住的居民和乡镇企业有的受利益驱使，有的尚未形成保护生态环境的意识，在使用过程中污水随便排放、垃圾乱倒.大量未经处理的工业废渣和生活垃圾直接堆放在镇区周围。在很多的地方都存在这样的情形,远看是漂亮的建筑，新盖的楼房，走近就会闻到刺鼻的味道,垃圾就在建筑物旁边露天堆放，污水流成了小河。这样情景不仅使得山清水秀的田园风光成为回忆,而且极易引发各种传染病的蔓延。据统计2010年，全国废水排放总量617。3亿

17、吨，比上年增加4.7%.城镇生活污水排放量379。8亿吨，占废水排放总量的61。5，比上年增加6。9.（六)房地产建筑无特色大部分小城镇的房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低。据调查，全国小城镇建筑物的平均高度还不到两层，建筑容积率仅为1。2左右，浪费了大量的耕地。这种雷同的规划和建筑形态千篇一律，失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀。小城镇房地产开发的投资主体是单个的乡镇企业和城镇居民，资金实力弱,基础设施和公共设施的建设缺乏统一规划,也比较落后。目前从事城镇建设的建筑队大多无资质，缺乏必要的技术设备和检测工具；人员没

18、有经过止规的技术培训，无执业资格证。这些房子在建成后存在大量的安全问题,住宅抗震能力差。我国是世界上遭受地震灾害最严重的国家之一, 2008年5月12日，四川汶川地震,死伤无数，损失惨重。2013年芦山地震,据四川省民政厅网站消息,截至4月22日19时统计，倒塌房屋2。4万余户、7。24万余间，严重损房8.53万余户、29.56万余间，一般损房26.4万余户、117。33万余间.这都以血的教训提醒我们，房屋抗震能力事关重大。（七）物业管理不规范一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺，居民入住后才发现，因此业主意见强烈。从小城镇管理的方面来看,物业管理水平存在较大差距。物业

19、管理经费不足、来源单一，很多物业公司的收费主要考虑居民的承受能力，收费标准低于成本,物业管理企业亏本经营，难以发展;居民住宅分散、杂乱，即使集中在一个住宅小区内，也普遍存在着户数少、规模小的特点;无论是开发商还是消费者都缺乏物业管理意识，依赖政府现象相当普遍，使得物业管理难以开展；住房产权多元化，既有公房，也有私房，物业管理难以协调；物业管理责任不清、从业人员少、服务不到位、甚至无故器管等侵犯业主权益现象时有发生。以上这些都给小区居民生活上带来极大的不方便。二 问题的成因分析（一）市场发展不规范小城镇房地产市场经过近几年来的持续高速发展,逐步形成了多极化的市场结构和多样化的交易方式，既开放统一

20、,同时又有封闭垄断，房地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后，形成国内知名房地产开发企业与小企业并存，连片大规模开发项目与仅几栋楼的小项目并存，导致房地产开发与消费，投资，投机等多种不良行为的产生，造成房地产价格定价随意，在一定程度上影响了小城镇房地产的持续，健康发展和人民群众生活水平提高的进程。我国关于中小城镇建设的法律制度建设还未完全适应经济的发展，特别是在土地供给上缺乏相应的法律和法规，导致市场机制不健全、市场主体行为不规范、市场信息不透明。小城镇房地产统一市场体系没有完全形成，缺乏灵敏的价格机制,造成人为因素影响大,房地产交易和价格都不太规范。同时由于房地产属于新兴产业，而小城镇发展又

21、比较落后,行政主管部门对房地产市场出现的问题和将会出现的问题,还没有比较完善的解决机制，也缺乏对问题走向判断的前瞻性，形成了制度管理滞后，不能很好的适应房地产市场发展的需要，在一定程度上对市场的规范发展没有起到应有的监督和约束.（二）住宅消费需求旺盛尽管市场上房价在一步步高涨，但人们依然表现出较大的购房热情，一方面是因为改革开放以来人们的生活水平有了很大的提高,人们不再满足于以前的“筒子楼" ,在住房消费上人们更加倾向于舒适和享受,所以对房屋的要求也越来越高，另一方面是小城镇城市化进程的加快,人们对住房消费缺口仍将是比较大的。另外,随着产业集群由城市向城镇转移，小城镇以其得天独厚的区

22、位优势成为投资客户选择的重要之地.加之城镇开发,许多空地开始修建高速公路、互相开通城际公交，便捷的交通促使周边城市的人们纷纷来购房等一系列因素，使得住宅消费刚性需求依然旺盛，小城镇的房价一路攀升。图3为2010年密云县160户被访家庭的住房需求表图3 密云县城镇居民住房需求表调查显示,160户被访家庭中70户的家庭表示有购房意向，占被调查对象总数的44，其中:明确表示在1-5年内有购买计划的有35户，占有购房意向家庭总数的50%，另有半数家庭未明确购买时间，但均表示在自身认为合适的时候会购买住房。(三）用地审批不严格城市有比较健全的房地产开发法律制度，在城镇几乎没有,长期以来，小城镇房地产管理

23、相对大中城市较为混乱，相当多的建筑用地未经审批登记，即使是经过审批的用地,其开发活动也没有监督机制。据法律规定，为了改造旧城镇，政府可依法对农民使用的国有土地征用或收回,特别是对那些非法占地更可无偿强制其拆迁.但由于农民法律意识不强,法制宣传不力以及执法、司法力度上的问题，目前的实际情况并非如此。在旧村改造过程中，无论是合法还是非法的旧建筑，特别是个体私营企业的土地使用者,当城镇建设规划需要拆迁时，不但不把土地使用权还给国家，反而在闻风某片土地被政府纳入规划范围之后，为了实现其一己私利违法进行扩建、加建、搭建、改建房屋，然后漫天要价,要求政府进行拆迁补偿。这种现象的产生与旧的用地审批和监督制度

24、不健全是分不开的。（四)土地规划滞后土地利用规划滞后于小城镇建设规划。从规划的层次上讲，土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用，但在实际操作中并非如此，小城镇的发展主要是以处延发展为主,是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致小城镇规模偏小，城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功能难以完善，基础设施的投资成本过高，设施的修建难于形成规模效益,造成基础设施尤其是环境设施严重不足.小城镇规划的编制也不合理，在编制规划时，缺乏科学性，把标准定得过高，浪费了大量的土地资源;编制规划时缺乏预见性和超前性,使得小城镇发展的空间受到限制;规划不注意小城镇内部资源的充分利用,不注意旧城区的改造，小城

25、镇的发展犹如“摊煎饼”，一边是占有大量的高产农田搞城镇建设，一边是城镇内部土地利用不充分，旧城区土地长期处于低效粗放经营状态，形成“空心镇”,不仅浪费了大量的土地资源，而且导致了生态环境质量的低下；各个项目用地的规划布局不合理，生活区与工业区、商业区等功能相互混杂，许多工业项目匆忙上马、盲目选址，甚至把有严重污染的工厂布置在小城镇水源地的上游和居住区的上风向。规划布局的不合理直接造成了资源的浪费和生态环境的恶化。(五）开发企业素质不高小城镇大中型房地产企业不仅数量少，而且优质企业更少。因此，大中型房地产企业所占市场份额及自身调节作用有限。而房地产市场中缺乏超大型、大型优质房地产企业的现状，会造

26、成社会资源低效使用,影响本产业的效率，不能有效发挥市场竞争机制的调节作用。与此相反，欧美发达国家在长期实践中早已形成住宅产业化的体系，建筑构件已形成标准化生产，住宅建设特别是低层、低密度住宅的建设标准化程度很高；房地产开发商在进入开发阶段之前，项目土地的基础配套工作都已由政府部门按标准化要求完成了,开发商进行住宅建设时就不必从基础配套做起。这种大规模标准化生产有助于提高工作效率，降低损耗，节省造价，缩短建设周期，是增强开发商实力的重要途径之一。由于房价的高速攀升带来了房地产业诱人的利润，一段时期内各行各业竞相投资房地产,资金大量投入房地产.但事实上，相当一部分企业既没有专业经营能力，又缺乏对市

27、场的判断能力，造成产品结构不合理,于是大部分商品房质量粗糙,房型陈旧，开发建设工艺落后，材料的工业化生产程度、建筑构件的标准化程度低下，以至于导致小城镇房地产开发建设总体效率低下，损耗严重，造价高，周期长的状况。（六）住房金融制度不健全由于传统的经济体制中缺乏住房金融的运作基础，所以房地产金融化仅是最近几年发展起来的，一时难以全面铺开。虽然我国大中城市房地产金融制度发展较快，并已形成一定规模，但是小城镇特别是中西部地区的城镇房地产金融制度基本上还是一片空白。比如说对中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市场结构不合理，市场机构体系不完善，既无多样化的房地产金融机构也无多层次的房地产

28、金融市场来承担风险，让房地产金融风险完全聚集在商业银行等。在我国大部分城镇，生产力发展水平一般都很低，经济比较落后，房屋改革将住房制度推向市场，个人购房受经济条件的限制,能力有限，而房地产按揭贷款仍是普通百姓可望不可及的一种奢侈行为.而房地产开发商也受到财力、物力和人们经济承受能力的制约,导致资金运作不善，资金链断裂.三 解决的对策（一）政府的对策1 聚集发展小城镇产业小城镇房地产业的发展必须以经济发展为源动力,只有经济发展了，城镇的积聚功能才会提高。因而在加快小城镇建设，发展第一产业的同时，必须大力发展二、三产业，以提高小城镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力，为房地产业的发展提供巨大的潜

29、在需求。为此，一方面要以当前正在进行的产业调整为契机，通过制定合理可行的政策措施，吸引工业和商服业向小城镇聚集;另一方面,要采取各种措施提高小城镇的投资能力，通过规范政府财政体制，确定小城镇政府和上级政府的收支范围，制定相应的信贷政策、鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，最终形成可持续的基本建设投资能力,为房地产业的发展提供良好的基础设施环境，从而推动小城镇房地产业的健康发展。2 提高市场透明度一个有效率的市场离不开市场透明度的提高，全面、可靠市场信息包括政府、企业、个人等在内的市场参与和判断市场形势、做出正确决策的基础。信息技术的普及，让市场信息的无猜忌和实时处理成为可能.政府可以下达规范

30、性文件强制房地产商披露信息.要求房地产商设立可售的房源信息公示栏，公示可售的房源面积、价格和销售动态，设立信息查询处，同时配套政府监管等.3 加强住房价格调控首先是建立完整基准地价体系,适度的控制土地价格和拆迁费用，尤其是高档房的规模建设。其次，针对市场中的认为控制市场和哄抬价格的现象，要进一步加强管理，严格审核价格的申报，物价部门对商品房的销售的价格要认真的核定，严格按照核定价格进行销售。工商部门对房地产的营销手段、方式及税务部门对房地产税收收缴等严格控制和监督，从而进一步规范房地产企业的市场行为。最后，在面对社会经济预期问题,需全社会形成合理引导市场氛围,引导百姓树立正确的住房观念、投资理

31、念和风险意识。因此，对于房地产市场的所有主题，政府要承担责任，引导百姓树立正确的住房观念和消费,而不是为经济利益不管百姓的需求。4 编制科学规划 小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则.政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，因地制宜量力而行，制定科学的、超前的规划，使得规划具有超前性和指导性。特别是在小城镇房地产开发投资日益多元化的形势下，更要通过规划的约束作用，使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，引导房地产开发行为适当集中，最终形成良好的土地利用格局。 5 强化政府监管由于房地产市场的复杂，现在主要矛盾是由于房地产价格过高，供需之间

32、出现了严重的不平衡。一方面房地产开发商囤积居奇；另一方面楼市如股市，人人都想低买高抛,尽管常常事与愿违，消费者没有能力购买自己住房。想从根本上解决这个问题,需从政府的职能手段上采取措施.目前小城镇房地产市场还处于上升阶段,市场不是很规范，房屋开发商偷工减料、隐瞒信息、烂尾楼等一系列问题都是市场混乱的表现。这个时候政府必须加强监管力度。从房开发商资质的审批到房屋竣工的质检和房屋价格都得严格把关。经过调查发现造成农民住房安全问题主要有四个因素：年旧失修、建材不合格、施工不合理、抗灾能力弱。其中建材不合理占了很大的比重，这说明要提升农民住宅的安全系数就必须加大对城镇建材市场和建筑施工的监管力度。保证

33、城镇建房的监管力量主要是人民自身和政府监管。但由于人们自身敞缺乏相关的监管知识，这就无法保证住房质量的监管力度。因此，只能加大政府部门对城镇住房的监管力度，政府从以下几个方面入手：第一,在县、乡建立城镇住房建设管理服务中心，加大对农民住房的指导力度，特别是加强对农村住房建设施工人员的技术培训；第二,优化农民住房质量监管机构的监管程序,对建房所有的材料应选用正规厂家生产的、有合格证的材料，不让不合格的材料进入市场。同时，对相应的建筑材料留试块送检或抽样检查，一定做到材料合格,检测及时，质量有保障;第三，实行质最责任制，规范农村住房建设行为;第四，强化政府质量意识，加强农民住房质最监管的法制化进程

34、。针对小城镇物业管理的现状，制定出切实可行的物业管理意见。规范物业管理服务质量和收费行为.认真贯彻落实国务院物业管理条例，使小区物业管理尽快进入规范化运作。用市场经济手段，疏导和规范小区物业管理；根据小区状况，分类规划，制定政策，采用不同收费标准,分高、中、低档物业管理进行运作，提供不同服务内容;采用招标方式，引进有实力、有业绩、有水平和管理规范的物业管理企业来提升小区物业水平。6 建立金融支持系统随着我国的城镇住房制度改革逐步推进，经过20多年的培育和发展，我国已初步形成了具有中国特色的房地产金融体系。但是从长远发展来看，还存在许多问题需要进一步完善。应该以产品创新为突破口,研究建立符合中国

35、国情的“运行有序、监管有度、调控有效、一二级市场联动、风险共担、各司其职、兼顾各方、协调发展”的小城镇房地产金融体系。以收入为标准，构建面向中高收入家庭的商业性房地产金融制度和面向低收入家庭的政策性房地产金融制度，并兼顾贫困人群、新参加工作者等特定人群的住房问题。(二)房产开发商对策1 开发过程中要保护生态环境房地产开发的过程和结果会对土壤、植被、水系物种等生态环境构成因素产生影响，地表生态环境的变化会影响小气候。现在很多的小城镇房地产开发都出现这样的现象，有坡就铲平，对有污染的河道或者使其改道或者就加盖封闭。这样的行为实际上已经改变了自然规律破坏了小城镇的自然生态环境.会给开发出来的房屋使用

36、者带来一些隐患.因此房地产开发必须体现和坚持节约土地,呵护植物，维护水系，有利生物多样化，避免不顾气候地理生态条件.努力营造宜人户外空间,保持和优化环境生态自然平衡原则。2 房地产建设要提升城镇风格特色小城镇房地产开发在建筑风格上避免建筑文化趋同,避免千镇一面或者是千户一面，努力培植独特的文化魅力，面砖、幕墙、钢筋构架、钛金铝板、瓷性涂料等现代化建筑装饰装潢材料造出的建筑固然洋气新朝,现代气派,赏心悦目。但也不能冷落了具有悠久历史的秦砖汉瓦以及堪称中华民族建筑精华的柱础、廓架和江南的粉墙黛瓦徽派的马头墙,云南的照壁北京的四合院等传统建筑符号的提升与借鉴。当然更不能搞成新潮西服与老式瓜皮帽那种不

37、伦不类的,所谓中西合璧建筑。房地产开发建成的建筑符号一定要有地标性认别，具有亲切感认同越是地方的才越是民族的才最有恒久的魅力建筑风格也不例外。例如，乌鲁木齐依周易八卦图设计而得名“八卦城”的中国历史文化名城特克斯县，具有呈放射状的4环、64条街路路相通，由特克斯县八卦文化广场为轴心延伸出的八条主街（一环）街口都竖一巨石，分别刻着代表各自方向的“乾、坤、震、坎、艮、巽、离、兑"，而且,每条街的路灯灯杆及路面砖、路沿石的颜色也各不相同.城市的现代病“拥堵”在这里不存在。3 建立良好品牌形象来促进房屋销售今天房地产市场的促销策略可谓是五花八门，间接提价、搞团购、试住、无理由退房、先租后售等

38、。对于小城镇来说,地方不大，人们亲戚朋友多，一有消息就会在人们间传播的很快。所以房产开发商需建立公司良好的信誉品牌，前期人员促销、户外广告牌等有效的方法，后期主要靠顾客回访建立公司的品牌效应。（三）消费者的对策受传统文化和相关制度等影响，小城镇居民多数希望通过购房解决住房问题。但是，由于购房是一项重大投资,消费者也要树立住房梯度消费理念,收入水平低或者参加工作时间短的家庭和个人应根据自己的能力通过租房解决住房问题。尤其是城市低收入住房困难家庭和新就业人员可以去租廉租住房或者经济适用住房.由于信息不对称等原因，消费者的权益常常遭受损害，消费者处于弱势地位。针对这个问题，消费者要加强自身的维权意识

39、。购房者是信息不对称问题的主要受害者,其正当权益一旦受到侵害，就应该拿起法律的武器，积极主动争取自己的正当权益。只有大部分的消费者意识到这一点，消费者的力量才会强大起来。消费者要提升自身获取信息的能力，尽量从各种途径获取有用信息，比如说可聘请专业人士提供帮助.很多消费者第一次买房，对产品质量、权证、价格内涵、维权途径等均不了解，甚至完全不知，因此必要时聘请专业人士提供帮助显然是一种获取信息的有力方式.这些专业人士包括房地产、建筑与法律方面的专业人员，尤其是房地产专业律师。房地产专业律师既具备专业的建筑与房地产知识，又熟悉有关房地产法律法规与规章的规定，在协助购房、指导签订商品房买卖合同方面,能

40、最大程度地帮助购房人通过合同约定防范购房风险，保护购房人的合法权益。四 小城镇房地产发展前景随着我国城镇化进程的加快，小城镇房地产市场存在巨大的发展前景，小城镇的房地产开发也已进入升温阶段,并逐渐成为小城镇建设的重要角色。 （一)国家宏观政策导向在国家十二五规划中，2011年将积极稳妥推进城镇化,编制实施城镇体系规划，合理确定城镇布局，促进大中小城市和小城镇功能互补和协调发展.积极推动城市基础设施和服务功能向农村地区延伸，让广大农民分享城镇化发展成果。强调加强城镇化管理，要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务.促进农民在城镇定居落户，落实新进城农民的就业和普遍的

41、社会保障。众所周知，房地产业具有先导性和敏感性，政策导向和小城镇经济的飞速发展必将引发农民居住需求水平的提高,从而推动小城镇房地产业的兴旺发展。目前大中城市的土地资源日渐稀缺，地价成本持续上升，房地产开发成本明显增加，这也是大中城市的房价居高不下的主要原因之一。而且，国家宏观调控政策的影响,大中城市的投资需求受到极大的抑制，成交量下滑，现状促使大量资金寻找新的投资方向和途径。(二)地方政府大力支持在地方融资平台收紧的背景下，地方政府希望与有实力的房地产开发企业进行合作，在城镇化进程中占得先机.据专家统计，在中国，家电下乡一年可以拉动几百个亿，而房地产能拉动3万个亿。因此,有一些地方政府在进行小

42、城镇建设中提出了许多优惠条件和保障政策，以吸引房地产开发企业加入到小城镇建设中。小城镇房地产发展可以拉动小城镇相关产业的发展.它不仅可以为人们的生产、生活提供基本的物质保障，还可以带动相关产业部门的发展.随着农村城镇化的发展和农村人口在小城镇的集中，对小城镇住宅及其他建筑的需求将大大增加，小城镇房地产业将得到极大地发展，并将带动建筑业、建材业、运输业、批发零售业、饮食业、其他服务业等相关产业的发展.同时还可有效地吸纳农村富余劳动力。城市吸纳就业的能力有限，解决农村剩余劳动力的出路不能只依靠大城市，加快小城镇的建设可以多渠道、更便捷地解决就近就业问题，有利于改变农民工“候鸟式”的就业模式。（三）

43、企业发展需要自从2010年国家对房地产开发实施二次调控政策以来，房地产开发企业融资难度明显增加，城区的一宗土地交易动辄上亿元，加上外来开发企业竞争的压力，一些资金匮乏的中小型开发企业资金链断裂的风险已经显现，甚至将面临被淘汰出局的险境。银行紧缩和土地严控政策势必使一些中小开发企业失去对城区项目追逐的能力，而城区周边的小城镇开发则正好迎合所需。因此投资小城镇房地产开发，为大多数房地产开发企业、尤其是中小开发企业提供了新的机遇和挑战。未来5年至10年，我国将进入城镇化快速发展的重要阶段，2020年，我国城市化率将达到 55%至 60%。（四）地方刚性需求增加在城镇化的推动下,劳动力转移带来的对房地产“刚性需求”也将不断显现,给房地产行业发展带来良好发展