房地产项目工程管理浅谈

1、房地产开发企业的成本费用(2008-114 15:54:05)标签：杂谈 分类：swr=财劳关于房地产开发企业虑本费用构成及劃算构成按照用途大致可分咸三疑，一块是开发成本，一块是税贵，一块是期间费用。一、开发成本按照内苔具体1 土绝征用及拆旺补偿费，指开发商为取律土地使用权而支付的费用，包廷地价藏拆if补偿费*餅地占用税、青苗补偿费 初 大约占成本贵用总額的25%;2、前期工程责指取得土地使用权后.项目开发前发生的项目前期准釜费用 > 色括项目筹建、規划设计、勘察期绘可行性研 究及"三通一平”等费用;殳施贵，播】页目开发过程中发生的禮设安荣工程kiwmh以夕啲费用，ssft水、

2、供电、瞬、供热、世气、ft洪、 輾通讯绿化及场地平整等贵用4、0®设施贵用播项目逮成后产权利日开发商所有收帯也不归开发商的公共设适包括最規门81 产权不归开发商的车 障、垃圾处理站铸费用。上述2一41页费用合计大约占成本责用总额的10%。5. 建筑安装工程费，指项目开发过程中发生的建筑.安装工程费用，包括建筑费用、安装费、装修费.工程监 理费茅，大约占成本费用总额的45%。二、期间费用包括音销费用、管理费用、财务费用，这三项费用大约占成本费用总額的10%。三、税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地増值税、印花税、房产税、土地使用税、综合規费七项， 大约占成本费用总額的10%。开发项

3、目利润算除了成本费用，还有企业所得税和税后净利，一般说来，一个开发项目，企业所得税大约 站投资总额的1"而税后净利大约占投资总額的1020%。般楼盘的成本构成精确为：(2008-11-04 15 57 57)标签：杂谈 分类：房地产财劳一、土地及大配套费用二、前期费用三、建筑安装工程费用四、市政基础设施费五、公用配套设施六、不可預见费七、贷款利息八、销售费用九、養理费用十、管业税十一、土地増值税一、土地价款及大配套费1、土地款土地敦即招拍挂的成交综合价金，其中已经包括土地出让金、土地拆迁整冶费用笫 毎平万米建筑面枳应分 滩土地款二土地成交总价款宁土地上对应建筑面枳。2、城市建设配套费

4、珠海市为例，王城区內城市建设配套费为140元/平方米建筑面枳，主城外都市发达经济圈为110元/平米。3、土地契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，冋产权承受人征收的一种财产税，例如国有土地使用权 出让、土地使用权转让、房屋买卖命土地契税税率为九 即土地契税二土地成交价格x3%,每平方米建筑面积 卫分14土地契税=土地契税总額十对应的建筑面枳。4、土地使用税：土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费，土地使用税二税费标准x总 占地面积，重庆市为例，土地使用税税费标准约02弋元/平方米，其随看土地级别的増高而增加。5、土地出让金：土地价款中应由归国家所有的土地増值收益部分

5、一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在 土地价款中已经包括土地出让金，无需另外单独缴纳土地出让金，只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准 补交土地出让金。 拆迁安置、补偿等费用。6. 拆迁安羞、补偿等费用由于观在实行的招拍挂土地交易程序，土地成交的综合价金中已经包括拆迁安割、补偿费用，开发商在获取 土地次后，由孜府统一负责拆迁安良 补偿，所霧费用已经包括在综合价金中。二、前期费用1、三通一平费用包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关i曲寸设施所需要的工程费用，ii体费用数額js结合项目本 身所处位贸及填.挖方量的大小确定。2、規划设计费（1咨询费专家或者一些专业机构在規划设计前为开发商提

6、供咨询眼务所需奠支付的相关费用，具体费用视项目实际情 况而定o<2）規划方案设计费支付给域划设计单位的费用，无统一标准，一般1元/平米占地面积。（3）建筑方案设计费支付给建筑方案设计单位的费用，一般15-20元/平方米建筑面积。（4）規划证照费在办理域划许可证时向政府部门墩纳，規划证照费吐建综合造价x建筑面积（大于1000万部分x2%+土 建综合造价x違筑面枳（小于108万部分）x1.8/。3、施工團设计费完成建筑方案设计后进行血工團设计所需要的费用，一般多层1075元/平方米建筑面积，高层1520元/平方 米建筑面积。4、环境方案设计费大世可以分为三个档次，高档的环境方案设计（包括方案

7、设计和施工團设计费约20-25元/平方米环境净 面积，中档15-20元/平方米，低栏10元/平方米。5、综合管网设计费6、人防管理费具体掠淮不是很明确，约05元/平方米建筑面积。7、招投标费<1）招标监音眼务费用及招标代理费支付给市招投标办的监督眼务费用及招标代理公司的代理费用，市场价合计按总建筑面积x07元冊计算。<2）劳动定額测定费<2）劳动定额测定费按矗工单位中标额xi. 4%计算。8、墙改费对在建设工程中使用粘土砖的建设单位收取的费用，目前一般都不存在使用粘土砖的情况，故一般无该项费 用。9、地名费各区标准不一样，一般费用比较低，约10000元/!页目。10、両工图亩

8、查费牌请设计院对施工團进行审査所需要的费用，目前市场价约07元/每平方米建筑面积。11、勘査放线费<1>地别察费对项目用地进行地质勘察所需要的费用，一般根据顷目用地的实际情况，叹在地质勘察过程中实际发生的诂 孔数量和工程量大小来计算具体费用。<2）测绘费聘请专业测绘机构在平基前对地形进行i羊细测量所需要的费用，按躺土地的面积收取，目审市场价约丄元/ 平方米。12、新建登记费房屋新建后向房管局办理所有权新建登记时需向办理机构缴纳的手续费，约08元/平方米建筑面枳。13、面枳测量费在办理预售时#瞰工时需逬行两次面枳测量，目前一般市场价为；两次共计10元/平方米，如果规模比镀大 可

9、以降低单价，如我们一期工程两次测量费共计04元/平方米。房地产开发公司的成本项0如下：一、土地取得成本土地取得成本，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用， 包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地 闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关 税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。在实务屮，通常可以根据管理要求进一步分为政府地价及市政配套费、合作 款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费。1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门 交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土

10、地变更用途和 超面积补交的地价等。2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本 和相应税金等。3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺 设费、接口补偿费“、4、拆迁有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置 及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。二、前期工程费前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可费、招标代理费、临时设施 费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场 地通平等前期费用。在实务屮，猪常可以根据管理要求进一步分为勘察设计费、报批报建增容费、 “三通一平”费、临时设施费。1、勘察设计费包括热测丈初

11、、规划设计费、建筑研究用房费、其他。勘测丈量费：包括 初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测 试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规 划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设 计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费 等。其他：可行性硏究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。建筑研究用房 费：包括材料及施工费。2、报批报建增容费报批报建增容费包括报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费。报批报 建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防 配套设

12、施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口 开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小 学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性报批报建费： 项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。增容费：包括水、电、煤气增 容费。3、“三通一平”费：三通一平费主要包括临吋通水、通电、通路，场地平整。临吋道路：接通红 线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电：接通红线外施工用临时用电 规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用 水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等 费用。

13、场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。4、临吋设施费临时设施费包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、临时围挡。临时 围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。临时办公室：租金、建造及装饰 费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。临时围板: 包括设计、建造、装饰费用。二、建安工程费建筑安装工程诫，是指开发项r开发过程屮发生的各项主体建筑的建筑工程 费、安装工程费及精装修费等。1、建筑工程费建筑工程费指项目开发过程中发牛的主体内列入土建预算内的各项费用。主 要包括基础造价、结构及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装 修费。基础造价：包括土石方

14、、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨 询及检测费、降水。结构及粗装修造价：主要包括碇框架（含独立柱基和条基等 浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉 降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列 入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。公共部位精装修费：主耍包括大堂、电梯厅、楼 梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。户内精装修费：主要包括厨房、卫生 间、厅房、阳台、露台的精装修费用。2、安装工程费安装工程费包舌室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统 费。室内

15、水暖气电管线设备费主要包括：室内给排水系统费（自来水、排水、直 饮水、热水）；室内采暖系统费（地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖 气片）；室内燃气系统费；室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、 户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋。室内设备及其安 装费：通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用; 电梯及其安装费；发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；消 防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；人防设备及安装费： 包括密闭门、气体过滤装置等。弱电系统费：居家防盗系统费用：包括阳台及室 内红外探测防盗、门磁、紧急按扭

16、等；对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系 统费用；三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；有线电视费用： 包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；电话系统费用：包括主 体内外布线及终端插座费用；宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用等。四、基础设施费基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供 气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社 区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。主要包括：室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外燃气系统费、室外电 气及高低压设备费、室外智能化系统费、园林环境工程费、环境卫牛费

17、。1、室外给排水系统费室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接 的消火栓等费用；雨污水系统费用。2、室外采暧系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。3、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站4、室外电气及高低压设备费高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低 压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费 用；室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、 检查井等费用。5、室外智能化系统费停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理 系统的费用；小区闭路监控系统费用

18、：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费 用；周界红外防越系统费用：红外对扫等；小区门禁系统费用；电子巡更系统费 用；电子公告屏费用等。6、园林环境工程费园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括绿化建设费、建筑 小品、道路、广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外背景音乐、室外零星设 施。绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化 支出；建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；道路、广场建造费：道路广场铺 设、开设路口工程及补偿费等；围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；室外背景音乐；室外零星设施: 儿童游乐设施、各种指示

19、牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。五、配套设施费公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于 全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不屈于开发商, 开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以 下几类：1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出, 包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业 委会的可经营性公共配套设施的支岀，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健

20、 身房、游泳池、球场等设施的支出；3、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营 收益权时，发生的没有投资來源的费用；4、对于产权、收入归屈情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地 政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通 过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权, 则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科fi进行核算，如：游泳池：土建、 设备、设施；业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；幼儿园：建 造成本及配套资产购置；学校：建造成本及配套资产购置；球场；设备用房：配 电房、

21、水泵房土建及装修费；车站建造费：土建、设备、各项设施。六、开发间接费开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项冃所发生的，且不能将其直接 归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。 为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为工程管理费、项目营销设施建 造费、物业管理完善费。1、工程管理费主要包括工程监理费、预结算编审费、行政管理费、施工合同外奖金、工程 质量监督费、安全监督费、工程保险费。工程监理费：支付给聘请的项目或工程 监理单位的费用；预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费 用；行政管理费：直接从事项目

22、开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费 以及直接从事项目开发的部门的行政费；施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；工 程质量监督费：建设主管部门的质监费；安全监督费：建设主管部门的安监费; 工程保险费。2、营销设施建造费广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修、装饰费、其他。广告设 施及发布费：车站广告、路牌广告；销售环境改造费：会所、推出销售楼盘（含 示范单位）周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道 的设计、工程、装饰等费用；售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；样板 间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设 的样板间还包括建造费用；主

23、体内样板间销售后冋收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；其他。3、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维 修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。七、借款费用借款费用，是指符合资本化条件的借款费用。资本化借款费用包括直接用于 项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款 而发牛汇兑差额。因借款而发牛的辅助费用包括手续费等。房地产开发项目投资与成本费用估算表（2008-11-04 15 57:04）标签杂谈 分类：房地产财奔房地产开发项目投资与成本费用估算表序号计算依据单价（元附合价（万元1开发成本1.1+1. 2+1. 3+1.4+1. 5+1.6+1. 7+1.81.1 土地使用权出让金1.2 土地征用及拆迁安墨补偿费1. 3前期工程费1.4建安工程费15基础设施费1.6公共配套设施费1. 7开发期间税费1.8不可預见费（11+12+13+14+15+1.6x3%5%2开发费用2.1管理费用2. 2销售费用2. 3财务费用2.1+2. 2+2.31x3%销售收入x4%6%贷款还本付息3合计 1+2某房地产开发项目成本测算实例某房地产开发项目成本测算实例某地