房地产场与金融场关系的实证研究

1、房地产市场与金融市场关系的实证研究【摘要】随着我国房地产业与金融业的快速发展，使得这两个产业在国民经济 中的地位日益凸显，逐渐成为促进社会经济发展的支柱性产业。但是，山于我国 房地产业和金融产业的起步比较晚，使得在房地产市场与金融市场之中存在着一 些问题，房地产市场与金融市场的关系是其中的核心，本研究以辽亍省沈阳市为 例，通过建立房地产和金融市场之间关系的实证模型，得出房地产市场与金融市 场的关系随时间呈曲线型的递增发展，并通过分析认为沈阳市要协调好二者的关 系，政府部门就需要在监管金融机构贷款，建立多元化的融资渠道和建立住房抵 押贷款次级市场等方面加强管理。【关键词】房地产市场；金融市场1引

2、言亠自从1998年住房制度改革后，国内的房地产消费需要量因此 而获得巨大的释放，山此房地产市场也山于住房的市场化而日益繁荣，房地产作 为国民经济的支柱产业，不断为国民经济的发展提供了強劲的增长动力。进入2 1世纪以来，我国的国民经济每年以超过7%的速度增长，而与此同时，房地产 的销售额每年以超过20%的速度增长1。作为重要的支柱产业，房地产市场的 健康发展不仅仅关系到人们的日常生活，更影响着国家的财政收入和国民经济的 快速发展。金房地产业的繁荣在推动国民经济发展的同时，也带动了金融市场 的活跃。山于住房制度的变革，金融业越来越多的参与到房地产市场中，从房地产 开发商的贷款开发，到消费者的抵押贷

3、款进行商品房消费。银行参与的程度在不 断的提高，金融市场在各个环节影响着房地产市场的运行与发展。同时，房地产 市场的不良发展所引起的金融危机的实例也提醒我们要深刻的认清房地产市场 与金融市场的关系程度。以避免对国民经济的发展不良影响。一般来说，房地产市场的发展与金融市场的发展及二者相互作用对国民经济 其着举足轻重的作用。前,在房地产市场与金融市场中普遍存在如下问题：金 融支持过度导致房地产市场泡潔化;房地产金融融资渠道单一诱发潜在金融危 机；房地产价格不稳定加大国内商业银行体系风险等。因而我们不得不深入的思 考，房地产市场的发展是否存在着导致金融危机的因素？如何看待房地产金融市 场中的风险？如

4、何正确处理房地产市场与金融市场的协调关系？要处理这些问 题，就要科学、合理的认识房地产市场与金融市场的关系。亠 因此，本文将从 房地产市场与金融市场的关系角度出发。通过以沈阳为例,对房地产市场与金融 市场进行实证分析，用回归分析法来分析定量的分析两者之间的相关关系程度, 在以上分析的基础上，为进一步的认识房地产市场和金融市场的关系和发展规 律，解决房地产市场和金融市场发展中存在的问题提供一些实证支持。2研究的设计2. 1样本区域选择的依据本文选择的模型区域为辽宇省沈阳市。主要原因有以下儿个方面：第一、辽宇省是东北三省中经济发展最快的省份，U前，东北地区是国家重点的 经济改革发展地区。而沈阳市作

5、为辽宇省重要的城市，其城市发展在辽亍省其至 在东北省具有典型性，对沈阳市的研究对辽亍省以及东北地区其他城市的相关研 究起到代表性作用。第二、沈阳市近儿年在经济发展迅猛，其经济发展在辽亍省具有经济领军地 位。近年来，其房地产市场与金融市场的发展迅猛，具备了对二者市场进行研究的 现实基础，同时对二者未来的协调发展起到指导作用。第三、沈阳市是老重工业基地，而近年来沈阳市房地产业与金融业的异军突起, 使得二者的经济地位也日益凸显。在面临经济转轨期的时代大背景下，房地产市 场与金融市场的发展对整个城市未来的经济格局的发展产生重要的影响。因此, 对于如何认清与协调房地市场与金融市场的关系研究对规避金融危机

6、以及对沈 阳市未来的经济格局规划具有现实意义。必2.2指标选取依据如何来选取指标来代表房地产市场与经济市场的发展对研究的成败起着决定 性作用。本文对指标选取的依据主要遵循以下原则：第一、定义性原则。根据房地产市场与金融市场的功能定义来选定经济指标。 房地产市场是房地产商品交换、交易以及一切流通关系的总和。根据房地产市场 的定义，可选用交易额、销售额等经济指标。金融市场，是实现货币资金借贷、办 理各种票据和有价证券买卖，资金供给者和需求者融通资金的场所或过程。根据 金融市场的定义，可选用贷款额、证券交易额等经济指标。第二、典型性原则。参考其他众多相似研究文献中所运用的指标，对其进行归 纳选取。如

7、中国房地产市场与金融市场关系的实证分析选取我国商品房的交 易额来表征房地产市场的发展，选取金融资产总量、货币资产数量（即包括现金 和存款）、非货币资产数量（即包括股票有价证券）来表征金融市场的发展。李 阳（20 0 6）和皮舜（2 0 04）均选取我国商品房的交易额和金融机构贷款额作为各 自市场的表征指标2- 3。亠 第三、可行性原则。通过查询辽宇省统计 年鉴和沈阳市统计年鉴九 笔者发现沈阳市证券交易额记录年份仅山2003 年开始，2 003年之前的数据无法快速、准确的收集，因此将代表金融市场发展 的证券交易额这个经济指标排除。无沈阳市商品房交易额经济指标，但有沈阳市 商品房销售额经济指标可代

8、替4-5。亠 根据上述原则，本文选择沈阳市 商品房实际销售额作为表征房地产市场发展的经济指标，记为销售总额。选择沈 阳市金融机构人民币贷款合计作为表征金融市场发展的经济指标，记为贷款合 计。2 3 数据来源说明在基于以沈阳市为例的房地产市场与金融市场关系的研究中，有关评价指标 的数据来源主要山以下查询获得:通过查阅辽宇省统讣年鉴和沈阳市统计 年鉴总共获得了沈阳市200 3 -200 9年相关经济指标数据14个,经过对数据的 仔细检查与核对，确保了指标数据的真实性与准确性。具体数值见表2-lo2. 4模型选取依据根据上述表2-1所收集的数据，以贷款合计为横轴，以销售总额为纵轴，借助 专业统讣软件

9、SPSS在平面直角坐标系中把2 00 3 - 2 0 0 9年的数据表示出来, 得到散点图2-lo 4 图2-1 200 3 -2 0 09年沈阳市商品房实际销售额和金融 机构人民币贷款合计散点图从图2-1中可以看出，表示每年商品房实际销售额和金融机构人民币贷款 合计的点基本上呈递增趋势，说明二者之间可能存在着一种相关关系。通过观察 散点图的分布形态，可以明显看出其分布偏离线性模型，因此排除选用线性模型 对变量指标进行拟合。其次，可以观察得到其变量的走向接近于曲线型的非线性 模型。因此将选用非线性模型进行拟合。但这种描述只是直观上的判断，只是从 变量散点的形态上做出的大致性描述,并不能科学的反

10、应变量之间关系的密切程 度。因此在下面的论证中，本文借助专业统计软件SPSS软件来对两个变量之间 的相关系数进行具体的计算。3房地产市场与金融市场相关关系的实证研究3.1相关分析*运用统计软件SPSS计算出销售总额和贷款合计之间的相 关关系，得到输出结果如表2-2 o亠 根据上表的数据可以得出:Pearso n相 关系数为0.82 1,P=0. 0245%,应该拒绝原假设，即总体中这两个变量的相关系 数为零的假设。所以可以认为，销售总额与贷款合讣呈现出正相关的关系。在回 过头来对二者变量的散点图进行观察（图2 -1）,就较容易理解这一结果,散点图 上的变量基本上在呈现递增的趋势。因而这两个变量

11、基本存在正相关关系。同时, 表4中两个变量之间的双卫检验概率值为0. 0 2 4,小于5 %,即表示出二者之间 的相关程度也是较为显著的。3. 2回归分析通过上述的相关分析，我们计算出销售总额与金融贷款之 间的相关系数为0.82 I ,同时观察散点图，发现变量基本上呈现曲线型递增的趋 势。因此笔者就想二者之间可能存在着一种非线性关系，是否可以用一条曲线来 拟合,所以在下面的分析中仍借助SPSS统汁软件，以贷款合计为自变量，以销售 总额为因变量，进行回归分析。得到输出结果如表2-3,表2 4和表2-5。模型摘要(Model Summar y ):表示相关系数(R)二0.891,判定系数(R Sq

12、u a re,R2)=0. 7 9 3,调整后判定系数(A d justed R Sq u a re) =0. 752 o I±1 此 可得出该模型的拟合度高达75. 2%,即运用该曲线模型，自变量X(贷款合计)可 以解释因变量Y(销售总额)变化的7 5.2%。因此通过拟和度数值证明该模型是可 行的。4方差分析(AN0VA)：表示回归的均方差(Regressi o n mean Squa re) =3. 5 9 I，剩余的均方差(Re s idual Mean Squa re)=0. 1 8 7, F二 19.213, P二0. 007o其中重要的数据分析为F值所对应的P值的大小。由

13、于P二0. 0 07< I %，近似于P二0,所以可认拒绝原假设，即变量X和Y之间曲线相关关系显著。4 回归分析系数分析(Coeff i c ients):表示常数项(Co n s t a nt) =3. 132E-5、回归系数(B)二1,回归系数的标准误差(Std. Error) =0,标准化回 归系数(Beta)=0.41 0, t检验的t值= 2.4 2 6E7, P二0. 00 0。其中重要的 数据分析为自变量X(贷款合计)的t值所对应的P值的大小。由于P =0,所以可 认为回归系数有显著意义，即X的变化可引起Y的变化，且变化显著。图2-2贷款合计与销售总额拟合曲线图根据上述数据

14、分析可运用SPSS进行曲线回归分析得到曲线拟合图2 2。3.3研究结果通过实证分析，我们发现沈阳市房地产市场与金融市场的发展关系具有显著影 响性。从具体系数上看，销售总额与贷款合计与类指数曲线拟合度达75. 2%,销售 总额变动的75. 2 %可运用曲线的自变量的变动解释;F检验与T检验的数据同 样表明无论是从整个模型方程的角度,还是从自变量的角度，都是高度显著的。从 模型拟合图斜率角度来看，111于其图形斜率大于零且呈递增性，即曲线的凹凸性 为凹，因此因变量会随着自变量等单位的增加而呈现出加速上升，即随着自变量 的增加，因变量的上升速度要快于自变量的上升速度。通过基于沈阳市房地产市 场与金融

15、市场2 0 03-2 0 09年的数据实证分析，我们看到代表房地产市场的销 售总额与代表金融市场的贷款合计随着时间的发展呈现出上升趋势，并且该趋势 符合类似指数曲线的波动走向。这表明即使金融机构贷款变动幅度较小，其变动 也对房地产销售造成巨大的波动。从指标的代表的市场角度出发，不仅直接表明 房地产市场与金融市场之间存在关系且呈现强显著相关，而且从侧面反映出房地 产市场对金融市场的强烈依赖性。证实了第一部分的理论研究结论。4结论与建议本文通过对房地产市场与金融市场关系的实证分析。揭示出房地产 市场与金融市场具有一定程度上的相关性。这是因为，房地产市成是资金密集型 市场，交易额巨大，因而不论是房地

16、产的直接使用者还是经营者都是难以承担的， 因此都需要银行等金融主体参与的金融市场给予资金融通,才能顺利完成交易。 另一方面，山于房地产具有保值性、增值性等特点，使得金融市场特别青睐房地 产市场，特别愿意以房地产金融资产作为资产组合的重要构成部分。因此可见， 中国房地产市场与金融市场在某种程度上是“一体”的。为了降低房地产金融风 险以及促进房地产市场与金融市场在未来的协调发展，针对本文所得到的房地产 市场与金融市场的关系结论提出如下建议：第一、积极鼓励监管金融机构贷款。由于房地产市场与金融市场的类指数曲线 关系，使得金融机构贷款变动对房地产业产生巨大影响，因此，在面临房地产市 场日益膨胀的背景下

17、，对房地产市场的调控要究其根源性主要因素，加大对金融 机构贷款批准的审核力度，加强房地产业的信贷管理，严肃查处房地产信贷中的 违规问题，加强房地产信贷风险的防范和管理，完善个人征信管理体制，建立和完 善房地产市场的预警体系、房地产统讣指标体系和信息披露制度等6。通过调 控金融机构相关贷款来有效的指导房地产业的健康稳定发展。 第二、发展 房地产融资渠道多元化。山于U前的房地产金融融资主要依赖于银行体系，而房 地产业是资金密集型行业，这样无形中将房地产市场发展的风险转化为银行体系 的风险莫至导致金融危机。应该加强多元化的融资渠道，发展资金、证券等要素 市场。 第三、建立住房抵押贷款次级市场促进住房抵押贷款证券化。住房 抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款直接转化为股票、债券、投资基金等证券形 态，是资产证券化的一种形式。其主要功能在于通过证券形式将房地产市场与资 本市场联系起来，积聚社会闲散资金，促进个人储蓄向房地产投资转化，并有助 于提高银行长期信贷资产的流动性，建立起不动产抵押贷款的次级市场。对于放 贷金融机构而言，房地产抵押贷款证券化能有效降低放贷风险和拓宽房地产资金 来源，有效地把贷款风险向证券市场转移，把风险分散给广大投资者。对于投资 者来说，房贷证券化为其提供新的投资工具，因房贷信用程度较高，投资者风险系 数较小，可谓是一种风险小、收益高的新型投资方式。4参考文献1皮舜,