泉州店面营销简案

1、福邸西湖 （店面） 营销简案第一篇 市场及项目分析一、 泉州市房地产市场概况1、宏观经济运行及产业结构的变化1）据相关部门统计报道， 2002 年全国商品房空置率接着加大，同比去年，今年 1-5 月份，全国商品房空置面积增长幅度达 8.2%，高于去年 2.3%的水2) 全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%，价格下跌 3.3%。3) 2002年上半年，泉州 GDP直同比去年增长10.8%,居民收入增长7.8%, 消 费指数下降 0.9%。4) 泉州同期商品房交易量下降, 上半年泉州住宅成交 21 53起,成交面积 26.63万M,金额6.0894亿元，比去年分不下降

2、9% 8%和0.7%。5) 2002年7月末泉州空置房面积达 55.82万M，同比去年增长35.2%。6) 2002年第二季度,泉州房地产企业景气指数为 93.3 ,同比去年下降 13.3%。2、政策法规及都市进展规划对泉州房地产市场的阻碍1) 2002 年 7月份起，国家全力整顿房地产业， 泉州市政府亦大力治理 “六项” 不法行为，给产业运作并不规范的泉州房地产市场带来较大的冲击。2) 土地资源采取规范化运作，采取“政府规划、土地储备、招标出让土地” 的方式，在规范房地产市场运作的同时，增加了项目开发的土地成本，给 房地产的价格产生一定阻碍。3) 2002上半年泉州成为省级园林都市， 并将在

3、 2005 年晋升为国家园林都市，以及围绕“四山二江”和“半小时都市群”的都市进展远景，进行规划方 案国际咨询征集活动，都将有力的促进泉州都市形象及品位的提升，以及 对园林景观、都市绿化与居住环境的改善。4) 2002年 6月底，市区太平洋花园爆发的物业治理风波预示着泉州部分市民对物业治理需求与服务意识的觉醒；同时，也提醒我们，物业治理将是泉州以后住宅市场中要紧的竞争或卖点之一5）房地产“两书”再次受到重视，下半年起，未能提供“五证”、“两书”的房产开发企业，将受到政府的严惩。6）政府对环西湖及清源山区域内的商品房开发所作的具体控规要求，将对房 产项目的开发产生较大的阻碍。3、泉州房地产市场的

4、进展趋势1）受泉州古城进展爱护的需要，大型商业物业将重点往新区（东部）迁移， 而温陵路以西的老市区则将大力进展具地点特色及与旅游相关等专卖店 形式的商业形态。2）大泉州都市架构与“东拓南进”战略的实施，刺桐路以东区域成为近几年泉州房地产开发的重点区域，都市重心东移已然显现。3）随着沿海大通道、 后渚港及坪山隧道的建设与投入使用， 洛江必将成为泉州 以后的进展热土。4）2002 年下半年始，“冠亚都市花园” 、“世纪巨星”及“中远名城”等楼盘 的面市，宣示着泉州的房地产业的产品时代与大盘时代的到来。5）区域购买力已差不多得到释放， 高端产品竞争加剧， 有效需求不足已明显表 现。6）小高层住宅已开

5、始逐渐为泉州市民所同意， 但多层住宅仍是热销的主流， 而 高层住宅依旧严峻。7）随着土地开发成本的增加，工薪阶层消费的住宅将向都市边缘或新区迈进。8）东部洛江将随着坪山隧道的开通而价值突显，将成为泉州大规模化产品开 发的基地，与高品质社区的孵化器。4、泉州商业物业简析2000 年以来泉州商业物业单位租金不断下跌，甚至在今年所表现出沿街 店面空置量增加，空租率走高的现象。最具代表性的应为田安路店面租金与 新门街店面空租的两种殊途同归的市场现状。田安路店面从 2000 年起，租金就连续开始下跌，从 2000 年每平米租金 的 100 元/ 月，跌至今年的 80元/ 月，跌幅高达 20%。依照相关统

6、计数据表明， 近两年来泉州的商业物业，特不是沿街店面的租金连年下跌，平均跌幅约在 10%左右。据笔者调查了解，沿街店面难以出租，租金持续下跌的并非泉州独有的 现象，厦门乃至福州均出现不同程度的“缩水”现象，同时厦门商业旺地的沿街店面的租金普遍大幅的下跌，平均跌幅高达15%。从本市的“湖心街” 、“阳光巴黎”等已是现房项目的店面在销售中所采 取的“返租经营”模式，并给予一定数额的投资回报率，仍难以取得理想的销 售表现，就足以印证泉州店面销售的严峻情形。市场的各种迹象表明，沿街店面的价格已被人为的抬高，在一些炒' 店面投资者的作用下， 物业应有的价值与价格部分已严峻脱离， 形成一定的泡 沫经济，且泡沫经济所产生的危机，已开始初露端倪，并将在近三两年内得到 具体表现。而以我们在建的社区型的商业物业（店面） ，要在市场整体“缩水”的情 形下，摆脱其它同类项目对本案的客户分（截）流的冲击，而取得理想的销售 目标，则必须要在做好产品的基础上， 从市场定位及招商乃至经营治理上着手，强力突出项目定位及营销主题，塑造成功典范，以树立起投资信心，特不是对本案最为重要和关键的价格的定位。周边个案分析1、 西湖丽景售价：店面总数：42间面积