浅谈新农村建设过程中城乡规划与土地资源的和谐发展

1、    浅谈新农村建设过程中城乡规划与土地资源的和谐发展    李健 孙正东【摘要】新农村建设过程中城乡规划是指导城乡建设、统筹城乡发展的重要依据和手段，土地资源如何在城乡规划中得到合理利用是当下社会经济发展面临的突出问题。本文从新农村建设过程城乡规划中的土地利用的问题出发，提出了新农村建设过程中城乡规划和土地资源合理利用的建议。【关键词】新农村建设 土地资源 城乡规划 合理利用新农村建设过程中城乡规划既是科学建设和管理城乡的重要依据，又是实现经济社会可持续发展、构建和谐社会的重要保证和内容。而在农村，土地是农民赖以生存和发展的最基本的生产资料，也是发展

2、农业所需要的最基本的生产要素，不仅是支撑农村经济发展的桥梁也是提高农民收入的基础。土地不仅为城镇发展提供布局与建设的空间，而且是融资的重要工具。因此，合理利用土地资源是保障城乡规划成功进行的前提条件，在新农村建设过程中对城乡规划中土地的合理利用进行研究具有重要的理论和现实意义。一、新农村建设过程中城乡规划的土地利用方式目前，我国城乡规划中土地利用方式主要有以下两种：一是农村土地征用。土地征用是农村集体土地向城市用地合理转换的合法途径。农用地转为建设用地是新型城市化、新型工业化、农业现代化（以下简称“三化”）推进的客观要求和必然结果，是经济发展的趋势所在，农村集体土地作为城市用地的重要补充，保证

3、了“三化”推进对土地的急剧增长的需求。二是以“招拍挂”的方式出让土地。政府对土地以招标、拍卖、挂牌的方式进行城市建设的配套开发以及城市土地的综合管理利用。将城市土地以拍卖的方式卖给房地产开发商，以招标的方式将城市基础建设的任务分配到有能力的单位，从而综合利用土地资源，提高土地开发利用率。二、新农村建设过程中城乡规划和土地资源利用存在的問题1、村庄布局凌乱，规模偏小。在我国农村采用的是以家庭为单位的农业生产方式，对农村土地利用格局的形成有重要的影响，在我国农村基本上形成了相对封闭的不规则单元，农村居民居住分散的问题一直存在，影响了村子的整体发展。农民长期习惯于传统的居民点和责任田为一体的自然院落

4、的形式进行居住，形成了村民住宅“杂乱无章”的分布格局，土地资源的大量浪费现象十分的突出。2、新农村建设中的“空壳村”现象普遍。在新农村建设中普遍存在问题是：前建设，后规划；模式在前，政策在后；实践在前、理论滞后。在新农村的建设过程中，对旧村的改造不力，造成了“空壳村”的现象十分的普遍，有的地区对旧村的改造不注重，农民富裕后不拆旧房，盖新房。导致在村庄的内部旧宅基地闲置下来，未能及时的退耕还田，村庄建设向外围不断的扩展，形成了外表光鲜亮丽，内部破旧不堪的“空壳村”，一户多宅，新的土地圈占和浪费现象十分严重。3、利用招标拍卖等方式对土地进行分配利用。土地竞拍的价格一般较高，尤其是房地产商为了追逐自

5、身的经济利益在高价得到土地使用权后，对土地进行配套建设开发，造成房屋价格上涨、炒房现象严重。4、与土地利用总体规划协调困难。土地利用规划和城乡规划都是以国民经济和社会发展规划为依据，在实现土地资源的可持续利用和城市的可持续发展这一根本目标上是一致的。城乡规划和土地利用总体规划协调和衔接的中心内容是用地规模和用地发展方向。但是，二者在以下几个方面存在明显差异：一是着眼点不同。规划部门着眼点是城镇的发展，根据经济的发展需求决定城镇的功能、规模及发展方向，且要求用地上有足够的弹性。土地部门的着眼点在于“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地”这一基本国策，强调对用地的严格控制，指标落实、地块落实

6、且责任到人。二是两者编制技术与标准的差异。比如人口规模含义、用地分类、规划人均用地指标及规划时限等技术指标的测算标准不一致。三是土地用途管制方面也存在差异。土地利用总体规划中将小城镇用地和城市用地归为一类，规划中往往突出城市用地而忽略了小城镇用地，在用地空间安排上也限制了小城镇的发展。三、新农村建设过程中城乡规划和土地资源合理利用的建议土地资源的合理利用在城乡规划中有着重要作用，是做好城乡规划的基础。为土地资源得到充分有效的利用，建议从以下几个方面加强土地资源在城乡规划中合理利用。1、进一步规范土地征用行为。政府在对征收的土地给予征收补偿费用时，应有所区分，根据地块带来的效益决定。对于在可预测

7、范围内有良好发展前景且用途非常广泛的地块，在征用补偿费的确定时应区别于劣质地块。同时，逐步实行从“征”到“购”，促使土地征用与土地市场接轨。耕地补偿费应基本接近于土地征收后出让金，或不低于等质等量的耕地造地成本。2、加强对土地“招拍挂”制度的管制。我国允许对经营性土地利用招标、拍卖和挂牌的方式进行出让，此制度的严格推行和执行，为建立公平、公正、公开的土地市场秩序和有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。土地是一种特殊商品，地价是转让产权后的经济收入，招标、竞拍、挂牌会获得土地使用权，因此政府为了保证招标、竞拍、挂牌的顺利进行以及土地资产价值的充分体现应该先从制定基准地价以及转让土地的产权着手，根

8、据转让产权的不同、土地使用期限、土地的位置、基础设施完善程度、人口密度、地区经济结构、城市周边农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价，从源头上加强对土地招标、拍卖和挂牌制度的管制。3、坚持以规划为龙头，做好各类规划的协调与衔接。土地资源是经济发展的保障，城乡规划是城乡建设的基础。为了加强土地资源在城乡规划中合理利用，应从以下几个方面协调好土地利用规划与城乡规划。一是完善“两规”在法律层面的系统性。城乡规划法与土地管理法规定了“两规”的衔接关系，但是没有明确建立两者之间的约束关系，也没有对两者如何衔接做出具体的规定。因此实现城乡规划与土地利用规划的协调，需要建立配套的管理办法对具体的衔

9、接协调工作开展引导和约束。二是加强“两规”技术层面的互通性。城乡规划行政主管部门与土地行政主管部门应建立高效协调机制，促进“两规”在规划期限、统计口径、标准规范等一系列技术指标上的互通，实现成果间的可比互通。三是要把保护耕地和合理用地作为贯穿始终的指导思想。城乡规划中的城镇建设规模应控制在土地利用规划确定的建设用地范围内，且尽量少占耕地。道路规划、广场规划等要与人口规模、经济规模相适应，注重提高土地利用率。规划城镇功能分区时，要优化土地利用结构。结束语我国的新农村建设涉及到农业生产、农民生活、农村管理以及国土整治等方方面面，需要完备的政策规划体系和行之有效的对策做支撑。在新农村实际建设中，土地资源的利用问题十分的突出，建设用地多、农村耕地少、土地利用浪费现象普遍存在，严重制约着新农村的经济建设和环境保护。因此必须加强新农村建设过程中城乡规划与土地资源的和谐发展。参考文献：1赵蕾，皇甫玥，陶德凯.土地利用规划与城乡规划差异分析及协调途径探索j.现代城市研究