海河帝景B区22栋1单元302房

1、海河帝景B区22栋1单元302房致估价委托人函王涛先生：   受您的委托，本公司对位于西昌市海河帝景B区22栋1单元302房的土地使用权及建筑物（总建筑面积为112m²）的房地产市场价格进行估价，价值时点为2016年4月14日，估价目的是为了确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。   在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用成本法、比较法等估价方法对估价对象进行了估价，估价人员经过实地勘察和测算，确定估价对象

2、在价值时点的市场总价¥860，608元（人民币捌拾陆万零六百零八元整）。   报告使用人在实用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告估价技术报告估价结果明细表。     此致 朝阳不动产评估责任有限公司 法定代表人：席巧 二一六年四月十四日 目录一、致估价委托人函二、估价师声明三、估价假设和限制条件（一）本次估价单一般假设（二）不确定事项假设（三）背离实际情况假设（四） 本报告使用的限制条件四、估价结果报告（一）房地产估价

3、机构（二）估价对象实物状况描述与分析（三）估价对象权益状况与分析（四）估价对象区域状况描述与分析（五）估价原则（六）估价依据（七）估价方法（八）估价结果（九）注册房地产估价师（十）实地勘察期（十一）估价作业期（十二）风险提示说明五、 估价技术报告（一）市场背景描述与分析（二）估价对象最高最佳利用分析（三）估价方法实用性分析（四）估价测算过程（五）估价对象结果的确定估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重说明：（1）我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到

4、本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。（3）我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。（4）我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。（5）我们是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 、房地产估价基本术语标准 、房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。（6）注册房地产估价师吴田粒、雷平，估价人员吴田粒、雷平等人均已于2016年4月14日对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录。 （7）没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 注册房地产估价师 姓名注册号签名

5、日期吴田粒125465吴田粒2016年4月16号雷平125435雷平2016年4月16号估价的假设和限制条件一、 本次估价单一般假设1 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。2 买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间物业价值将保持稳定。3 交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买家的附加出价。4 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。5 本次估价对象所在建筑物总建筑面积为112，以上数据根据委托人提供的分户面积预测表确定。二、 不确定事项假设1. 本次估价对象由委托人有关人员现场指认

6、，若与实际不符，应重新估价；估价人员现场勘察时，未对其做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。2. 本次估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、典权等他项权利为假设前提。特提供请报告使用人注意！三、 背离实际情况假设1 估价结果是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般会发生变化。2 估价结果未考虑估价对象

7、及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。四、 本报告使用的限制条件1. 本报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不作它用。2. 本报告使用的有限期为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。3. 本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。估价结果报告估价对象描述与分析（一）房地产估价机构估价机构: 朝阳不动产评估责任有限公司住所：西昌市航天大道2段25号法定代表人：席巧资质等级：三级证书编号：朝

8、阳估证字（2016）53号有效期限：2016年4月14日至2018年4月14日（二）估价对象实物状况描述与分析1.土地实物状况描述（1）名称：海河帝景B区22栋1单元302房共用土地；（2）四至：东临春城东路，南临其他建筑物，西临春城西路，北临春城中路；（3）面积：估价对象公用地面积为70.70平方千米；（4）用途：住宅用地；（5）形状：土地形状为较规则长方形；（6）地势：估价对象所在地块地势较平坦；（7）开发程度：至价值时点，土地开发程度达到宗地红线内外”五通”（通路，通电，通讯，给水，排水）及场地平整，已建有多栋住宅楼。2.建筑物实物状况分析（1）名称及坐落：海河帝景B区22栋1单元302

9、房。（2）规模：房地产建筑面积112。（3）房屋用途：居住用房。（4）建筑结构及层数：钢筋混凝土12层。（5）设备设施：自动喷淋消防系统、可视电子系统、24小时保安、电子防盗门、设备设施完善。（6）装饰装修：估价对象外贴条形瓷砖；内部装饰情况：客厅地面铺地砖，内墙贴墙纸，天花为铝扣板吊顶；房间地面铺实木地板，内墙贴墙纸，天花为木板装饰吊顶；卫生间、厨房地面铺防滑地砖，内墙贴瓷片到顶，天花为铝扣板，室内安装防盗门、实心木门、落地玻璃窗、铝合金窗。（7）层高：约3米（8）空间布局：共三室两厅两卫一阳台，布局规则。（9）建成时间:约2007年1月。（10）使用及维护状况：目前自住，使用状况良好。（1

10、1）完损状态：无明显损坏状况，现状良好，使用正常，属完好房，约八成新。（三）估价对象权益状况与分析1.土地权益状况描述根据委托人提供的房地产权证（川房地证字第C3020156号）等资料记载显示：（1）土地所有权状况：未记载，根据中华人民共和国土地管理法 、 中华人民共和国城市房地产管理法等相关法律法规，确定为国家所有；（2）土地使用权状况：国有土地使用权，使用权人为王涛；（3）他项权利设立情况：根据委托人提供的声明等相关资料，至价值时点估价对象未设定有抵押权；（4）土地使用管制：住宅用地；（5）其他特殊情况：无。2.建筑物权益状况描述根据委托人提供的房地产权证（川房地证字第C3020156号）

11、等资料记载显示：（1）房屋所有权状况：房屋所有权人为王涛；（2）他项权利设立状况：根据委托人提供的声明等相关资料，至价值时点估价对象未设定有抵押权；（3）出租或占有情况：自用，无出租或占用情况；（4）其他特殊情况：无记载（四）估价对象区域状况描述与分析1.位置状况描述（1）坐落：估价对象位于名族风情园海河帝景B区；（2）方位：东临春城东路，南临其他建筑物，西临春城西路，北临春城中路；（3）距离：距离西昌市民族风情园约400米、距民族体育馆约700米、距琼海只有两公里、距市内较重要的设施较远。（4）临街路状况：海河东路；（5）朝向：朝南坐北；（6）楼层：位于第三层。2.交通状况描述（1）道路状况

12、：居家对象所在小区东临春城东路，南临其他建筑物，西临春城西路，北临春城中路；（2）出入可利用交通工具：在离小区很近的地方没有公交站和汽车站，在距离800左右的民族体育馆设有公交车站，多路公交经过；在离小区500左右有西昌汽车旅游客运中心。（3）交通管制情况：无交通管制。（4）停车方便程度：周边物业以商业、住宅小区为主，海河帝景设有地下车库，停车方便。3.环境状况描述（1）自然环境：周边主要为商业、住宅小区为主，靠近民族体育馆，民族风情园和琼海，离主干道较远，自然环境较好。（2）人文环境：周边主要为商业、住宅小区为主，人文环境一般。（3）景观：周边主要为建筑物，小区内绿化一般，景观一般。4.外部

13、配套设施状况描述（1）基础设施：估价对象共用地块开发红线内外“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯），宗地红线内土地平整，基础设施完善。（2）公共服务设施：估价对象附近有新城锦绣、月城公寓、明珠花园等小区、还有多家银行和超市等，生活配套设施和公共配套设施比较齐全。5.区位状况分析：估价对象位于西昌市的南部，是2005年12开始修建的项目，项目的北面 与政府公务员小区相邻，南临政府斥巨资打造的海河沿河景观-海河公园，西临民族文化宫，东邻大成明珠花园。 距母亲湖邛海仅需8分钟车程。是居住生活的好去处。周围小区较多，生活配套设施和公共配套设施完善，居住氛围好。（五）估价原则本次估价遵循合法原则、

14、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正、原则、谨慎原则等房地产估价原则。1.合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面。应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面，如估价出的价格必须符合国家的价格政策。2.最高最佳利用原则所谓最高最佳使用时估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用时法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。他的

15、一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有着在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，获得最大的收益。3.价值时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。价值时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在估价一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通车也是以其在该时点的状况为准。4.独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，估价出对各方当事人来说均是公平合理的价格。5.替代原则根

16、据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同意遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。6谨慎原则在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必

17、要的风险提示。（六）估价依据1.法律、法规和政策性文件中华人民共和国房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国土地管理法实施条例；中华人民共和国城镇国有土地使用权和转让暂行条例；中华人民共和国担保法。2.技术标准、规程、规范房地产估价规范（GB/T 50291-1999）；房地产抵押估价指导意见；城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）。3.估价人员调查收集的相关资料估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。（七）估价方法通行的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。估价方法的选择

18、应按照技术规范，根据当地房地产发育情况并结合估价宗地的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。比较法是在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交案例并与之比较，对案例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。（八）估价结果估价人员经过实地勘察和测算，采用比较法测算结果为858，315元，采用收益法测算结果为862，900元，利用权重比例最终确定估价对象在价值时点的市场总价为¥860，608元（人民币捌拾陆万零六百零八元整）。（九）注册房地产估价师 注册房地产估价师 姓名注册号签名日期吴田粒125465吴田粒2016年4月1

19、6号雷平125435雷平2016年4月16号（十）实地勘察期二一六年四月十四日（十一）估价作业期二一六年四月十四日二一六年四月十七日。（十二）风险提示说明1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、询证、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2012年9月，原产权人王涛购买估价对象所在土地使用权，至估价时点，其土地使用年限剩余59.167年。2.房地产市场变化情况由于房地产市场在需求和盈利两方面均面临拐点，投资属性已明显减弱，房地产市场将企稳回升，整体处于弱复苏，大幅反弹的可能性不大。由于一线城市在经济增长、产业聚集以及人口流入方面具有不可比拟的优势，一线城市的反弹幅度将明显超越二、三

20、线城市。整体来说，房地产市场暂时会处于平稳上升的状态。估计技术报告一、 市场背景描述与分析2006年“一办三创”以来，西昌市委、市政府在省州党委、政府的坚强领导下，团结带领全市各族干部群众，立足区位优势，着眼全域发展，着力产业转型新跨越，争做县域经济排头兵，努力建设现代化生态田园西昌。县域经济竞争力排名从2006年的全国177位、西部20位跃升至全国第104位、西部第8位、全省第3位，位列全省少数民族地区先进县第1位、全国州盟首府城市第2位。连续3年入选中国西部最具投资潜力百县。二、 最高最佳利用分析最高最佳利用原则是指法律上允许，技术上可行，价值最大化，经充分合理考虑，使估价对象产生最高最佳

21、的利用价值。根据委托人提供的相关产权资料复印件并结合现场勘查，对估价对象的个别因素和区位因素进行分析，估价对象所在区域对住宅及商业的需求较大，因此在满足合法原则的前提下继续按照规划用途使用最为有效。三、估价方法实用性分析估价人员认真分析所掌握的资料，根据房地产估价规范及周边同类房地产市场状况，结合估价对象的具体特点及估价目的，选取适当的估价方法对估价对象进行估价。（一） 适用的估价方法本报告估价目的是为了确定房地产市场价值提供参考，估价对象的实际及估价设定用途均为居住用房，鉴于估价对象所在地区房地产市场发育充分，区域内类似物业的市场交易案例及市场租赁案例较多，宜采用比较法与收益法进行估价。估价

22、人员对两种方法测算的结果综合分析后，确定估价对象的股价价格。（二） 不适用的估价方法现时住宅房地产价格与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映房地产的实际市场价值，故不适宜采用成本法作为估价方法。另外，估价对象属于建成并已投入使用的物业，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故不适宜采用假设开发法作为估价方法。（三） 估价技术路线1. 比较法运用比较法测算的基本公式为：比准价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数估价对象估价单价=（可比实例A修正后单价+可比实例B修正后单价+可比实例C修正后单价）/32. 收益法运用收益法

23、进行测算的基本公式为：收益法计算公式：V=(A/Y)+(b/Y²) 1-1/（1+Y）-b/Y×n/(1+Y) 其中：V-市场价值 A-年纯收益 Y-资本化率 b-净收益逐年递增的数额 n-获取纯收益的持续年限3. 综合分析确定市场价值最终估价结果通过两种不同的技术路线，分别得到估价对象的估价单价，经分析两种方法结果的差异及导致差异的原因后，结合当前同类市场实际和估价师经验，分别确定两种方法结果的影响权重，最后确定估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值单价和总价。 估价对象估价单价=比较法估价单价×影响权重1+收益法估价单价×影响权重2=100

24、% 估价对象估价总价=估价对象估价单价×估价建筑面积四、估价测算过程（一）比较法具体测算过程如下：1.选取比较案例： 根据估价人员对海河帝景B区及其周边区域的房地产市场调查，目前估价对象所在区域房地产市场发育较充分，区域内类似物业的市场交易案例较多，我们选择了近期发生交易与估价对象属同一供需圈的3个交易案例，各比较案例与估价对象的对比情况如下：可比实例A：位于海河帝景A区9栋3单元2.比较因素选择根据估价对象条件，影响房地产价格的主要因素有：（1） 市场状况：确定房地产价格指数。（2） 交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。（3）房地产状况因素指估价对象本身的条件和特征，是决

25、定同一区位内房地产差异性的重要因素，是同一区域内房地产销售价格差异的重要因素。房地产状况因素包括区位因素、实物状况、权益状况。1） 区位因素是指房地产销售价格有影响的房地产区域与位置因素的状况，有交通状况、公共配套设施状况、环境质量、噪音影响、商业氛围、规划前景、所在楼层、采光、景观等。2） 实物状况主要有建筑结构、平面布置、装修情况、面积大小、物业管理、门面宽度、深度、层高、实用率、新旧程度等。3） 权益状况主要有土地使用年限、容积率、租约限制、房地产其他因素情况。1. 比较因素条件说明比较因素条件说明表估价对象可比实例A可比实例B可比实例C位置海河帝景B区22栋一单元302房海河帝景A区9

26、栋3单元301房海河帝景A区10栋3单元203房海河帝景B区5栋2单元703房用途住宅住宅住宅住宅成交价格（元/）待估760964007040建筑面积（元/）112138125125交易情况正常二手房交易正常二手房交易正常二手房交易正常二手房交易市场状况2016年4月14日2015年12月2015年11月2016年2月房地产状况区位状况交通状况交通便捷交通较便捷交通较便捷交通便捷公共配套设施状况周边公共配套设施一般周边公共配套设施较齐全周边公共配套设施较齐全周边公共配套设施一般环境质量自然及人文环境一般自然及人文环境比较好自然及人文环境比较好自然及人文环境一般噪音有一定噪音影响无噪音影响无噪音

27、影响有一定噪音影响环境良好良好良好良好规划一般一般一般一般所在楼层第3层第3层第2层第7层景观望楼房望内街望楼房望楼房、花园采光二面采光二面采光二面采光二面采光朝向南向北向北向南向实物状况建筑结构钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土面积大小适中适中适中适中平面布置三房二厅三房二厅三房二厅三房二厅装修情况精装修精装修普通装修精装修物业管理小区管理较完善小区管理较完善小区管理较完善小区管理较完善层高标准层高标准层高标准层高标准层高实用率约89%约87%约87%约80%新旧程度约建于2005年，八成五新约建于2005年，八成五新约建于2005年，八成五新约建于2005年，八成五新权益状况土地使用

28、年限2075年6月2075年6月2075年6月2075年6月容积率1.81.81.81.8租约限制无无无无其它因素无特别限制有有有2. 编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：（1）可比实例的用途修正估价对象规划用途及现状通途均为住宅，各可比实例规划用途均为住宅。估价对象与各可比案例的规划用途相同，在此无须作用途修正。（2）交易情况修正各比较实例均为二手房交易，有一定的议价空间，经估价人员调查、了解，对实例情况进行深入分析，结合估价经验判断后，分别取可比实例A、B、C的交易情况修正为104、98、99。（3）市场状况修正市场状

29、况修正是将实例在成交日期的价格修正为估价日的价格。通过估价人员对当地市场的调查、了解，参考合富地产公布西昌市住宅类房地产价格指数，取三个案例的市场状况修正为：1000/983,1000/979,1000/992.（4）房地产状况因素修正将各项修正因素分为优、较优、稍有、相同或相似、稍差、较差、差7个登记，以估价对象为基准，每相差一个等级结合具体情况向上或向下修正1%3%。可比实例比较分析表估价对象可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/）待估760964007040交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易市场状况1000983979992房地产状况区位状况交通状况基准相似相似相同公共配套设

30、施状况基准相似相似相同环境质量基准相似相似相同噪音影响基准较优较优相同居住氛围基准相似相似相同规划前景基准较差较差相同所在楼层基准相似相似相同朝向基准相似相似相同采光基准较优较优相同景观基准相似相似相同实物状况建筑结构基准相同相同相同面积大小基准较优较优较优平面布置基准相似相似相似装修情况基准相似较差相似物业管理基准相似相似相同层高基准相同相同相同实用率基准较差较差较差新旧程度基准相同相同相同权益状况土地使用年限基准相同相同相同容积率基准相同相同相同租约限制基准相同相同相同其它因素基准相同相同相同比较因素修正系数表估价对象可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/）待估76096400704

31、0交易情况1001049899市场状况1000983979992房地产状况区位状况交通状况0000公共配套设施状况0000环境质量0000噪音影响0+2+20居住氛围0000规划前景0-1-10所在楼层0000朝向0000采光0+2+20景观0000小计100103103100实物状况建筑结构0000面积大小0+4+2+2平面布置0000装修情况0+2-60物业管理0000层高0000实用率0-1-1-3新旧程度0000小计1001059599权益状况土地使用年限0000容积率0000租约限制0000其它因素0+3-4+3小计10010396103比较法测算过程表项目可比实例A可比实例B可比实

32、例C成交价格（元/）760964007040交易情况100/104100/98100/99市场状况1000/9831000/9791000/992区位状况修正100/103100/103100/100实物状况修正100/105100/95100/99权益状况修正100/103100/96100/103比准价格（元/）7177.246804.677124.193. 求取修正后比准单价经过比较分析，认为三个比准价格修正后的结果较符合客观情况，故以三者的算术平均数确定最终比准价格。即，最终比准价格=（7177.24+6804.67+7124.19）/3=7035.37（元/m²）估价对象总

33、价=7035.37×112=787961.07（元/m²）（一） 收益法1. 年纯收益的确定：（1）采用比较法测算估价对象的月毛租金收入根据估价人员对估价对象所在区域的市场调查，同类型物业的市场租金案例较多，宜采用比较法对房地产租金水平进行评估。比较法测算估价对象租金水平的具体测算过程略，测算结果为26.79元/m²/月估价对象每年的客观租金收入为： 3000×12/112=321.43（元/m²）（2）年合计收入年合计收入=321.43（元/m²）2. 运营费用计算公式：年运营费用=出租综合税费+管理费+维修费+保险费（1）出租综合

34、税费：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。根据西昌市个人出租房屋税收一览表，个人出租住宅租金在2000元以上（含2000元），20000元以下，综合税费为6.7%（房产税4%、个人所得税2.7%）；综合税费=321.43×6.7%=21.53581(元/m²)（2）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，包括业主对租赁物业的管理费用和租赁中介费用支出等。结合估价对象的具体情况，管理费按租金收入的2%取值；管理费=321.43×2%=6.4286（元/m²）（3）维修费：按西昌市的实际情况，该类房屋的年维修费一般为房屋重置价格的1

35、%，本次估价中房屋重置价格主要依据四川省建筑工程计价办法和四川省建筑工程综合定额，结合目前西昌市建材市价信息，并参照类似房地产的开发资料，综合考虑建筑物的建筑结构、装修情况等确定建筑物重置价格为2000元/平方米。维修费=2000×1%=20（元/m²）（4）保险费：保险费是指房产所有人为使自己的房地产避免意外损失而向保险公司支付的费用。参照现行的保险公司保费标准，投保普通线的房屋，一等建筑（钢骨、水泥、砖石结构），费率为0.3%；二等建筑（砖、瓦含木质材料结构）费率为0.4%；三等材料（一、二等除外的）费率为0.5%。按房屋重置价乘以保险费率计算，房屋的保险税率取0.3%

36、。保险费=2000×0.3%=6（元/m²）（5）其他相关费用：在租赁过程中，会发生中介代理、租赁登记等其他相关费用，其中中介代理费用占主要，一般中介机构收取的费用为月总租金的30%100%，多数集中在40%60%的区间，连同其他费用，约占年租金收入的0.5%1.0%左右。根据估价对象的情况，估价人员确定其相关费用合计为年租金收入的1%。其他相关费用=321.43×1%=3.2143（元/m²）年运营费用=（1）（2）（3）（4）（5） =21.535816.42862063.2143=57.18（元/m²）3. 净收益年净收益=年收益运营费用

37、=321.4357.18=264.25（元/m²）4. 变化趋势分析 根据同类物业的市场供求状况、租售状况、物业规划及发展前景等因素，预测其未来的收益状况，预计估价对象于估价时点起在可收益年限里保持较稳定、幅度适中的年增长的租金水平。经估价人员市场调查及同类物业近年租赁合同的租金水平变化情况，类似物业在租赁期间的租金年增长率一般为3%5%，结合估价对象所在区域的同类物业供求状况，本次估价取租金年增长率为4.0%。据估价人员市场调查，现时市场上同类型住宅类物业的运营费用变化与租金变化大致成等比例，设定运营费用变化趋势分析与租金变化趋势分析一致，因此可推算净租金增长率。5.报酬率本次估价

38、中，采用累加法来求取报酬率。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，及超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是对估价对象自身及其所在的区域、行业、市场等所存在的风险补偿。累加法公式：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率（1）投资风险补偿率：是指当投资者投资于收益不确定，具有一定风险的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿，否则就不会投资。根据市场结构的分析，

39、以及估价对象所处的市场状况和市场经验数据比较得出，根据其流动性强弱，投资风险补偿率取值范围在0%10%之间。 （2）管理负担补偿率：是指一项投资所要求的操作越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。房地产要求的管理工作一般超过存款，证券。根据市场结构的分析，以及估价对象所处的市场状况和市场经验数据比较得出，估价对象流动性最强的与最差的在其他方面一致情况下之间的报酬率约为4左右，故管理负担补偿率取值范围在04之间。 （3）缺乏流动性补偿率：是投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存款、股票、债券、黄金相比，买卖要困难，表现能力弱。根据市场结构的分析，自己估价对象所处的市场状况和市场经验数据比较得出，估价对象流动性最强与最差的在其他方面一直情况下之间的报酬率差约为4左右，故缺乏流动性补偿率取值范围在04之间。（4）投资带来的优惠率：是指由于投资房地产可能过得某些额外的好处