房地产企业目标成本编制作业指引

1、房地产企业目标成本编制作业指引1、目的：指导项目开发成本控制，明确成本控制目标，规避经营风 险。2、范围：适用于公司所属的各房地产开发项目。3、术语和定义：3.1、目标成本：在不同阶段根据现有信息所制定的项目开发成本计划，目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一，也是编制成本责任考核指标的基础文件。3.2、目标成本形式：按照公司统一核算的会计科目编制的各项 单方成本目标和各项总成本目标。（支持文件：目标成本科目分类及说 明）3.3、目标成本版本：目标成本按开发进度的不同阶段始终处于 动态调整之中，原则上每个版本的制定都是在上一版本的指导下进行 的。通常目标成本主要分为三个版本：第一版：可研

2、阶段（决策阶段）目标成本（投资估算）。采用会 计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目投资意向会议后。第二版：确定规划方案目标成本。采用会计科目形式，编制范围 为项目整体，定稿时间为项目详细规划方案确定后。第三版：施工图预算修订目标成本。采用会计科目与单项成本支 出目标相结合的形式，编制范围为项目整体，在主体施工图预算确定 后对第二目标成本的修订。4、职责:4.1、成本控制部负责本指引的制定、修改、指导与解释；负责牵头组织目标成本 的制定工作，负责编制、报批、下发年度和分期成本控制指导书；负 责与各部门就指引有关具体事宜对接。4.2、其他部门（策划销售、工程、财务、等部门）负责参与相应职

3、能部分目标成本的编制工作； 负责提供相应职能 部分的技术支持、成本支出计划和意见。4.3、总经理负责签发“成本控制指导书”。5、工作程序：5.1、由成本控制部牵头组织编制不同阶段的目标成本，各部门 （策划销售、工程、财务、等部门）提供相应职能部分的技术支持、成本支出计划和意见。5.2、成本控制部将目标成本文件报公司管理层审议、通过。5.3、成本控制部将“成本控制指导书”报总经理签发。目标成本科目分类及说明序号成本科目主要费用说明（一）土地费用为取得土地开发使用权而发生的各项费用1土地出让金及征地补 偿金向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价、征地补偿金等2拆迁补偿费地上、地

4、下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费3大市政配套费城市基础设施配套费4合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成 本和相应税金、事前协商的利润分红（二）前期开发费用1勘察设计费用勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘探费、沉降观测费、日照测试 费、拨地钉桩、验线费、复线费、定线费、施工放线费、 竣丄面积丈量费等景观方案及设计费用施工图设计费用电气施工图设计费用2报批报建费项目报批报建费报建时按规定向政度府有关部门交纳的报批费人防报建费消防审批费墙改基金规划审核费图纸审查费3场地平整费基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用4临时用水、电申

5、领费临时管线铺设、改造、迁移、临时设备安装及拆除费用5临时设施费临时围墙围墙、围栏的建造、装饰费用临时办公室租金、建造、装饰费用临时场地占用费施工临时占首费、临时借用空地的租费临时围板临时围板的设计、建造、装饰费用6项目招标费（三）主体建筑费用1基础部分桩基工程土石方工程基坑护坡桩基检测费降水工程序号成本科目主要费用说明2主体建筑部分结构及室内粗装修混凝土框架（含基础和地下室）、砌体、找平及抹灰、防 水、垂直运输、脚手架、超高费、散水、沉降缝、伸缩费、 楼地面基层、屋面工程、墙体保温外墙干挂面层和骨架外墙面砖公共部位精装修大堂、楼梯、至外台阶、坡道、电梯井、走廊等外窗单元门、入户门（四）主体安

6、装工程费1室内水、电、暖、气、 通风室内给排水室内电气工程楼栋及单元配电箱、电表箱、房配电箱、管线敷设、灯具、 开关插座室内采暖管道系统、暖气片室内燃气室内燃气管道及设备安装室内通风室内通风管道及设备安装2设备及安装通风空调系统空调设备及安装费用、空调管道、通风系统电梯供货及安装发电机供货及安装发电机供货、安装、机房降噪消防系统水、电消防系统、气体灭火系统人防设备及安装密闭门、气体过滤装置3弱电系统居家防盗系统阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按钮对讲系统包括可视及非可视对讲三表远传水、电、气远程抄表有线电视有线电视、卫星电视主体管道敷设、内外布线及终端插座电话主体内外管道敷设、布线及终端插座

7、宽带网主体内外管道敷设、布线及终端插座（五）室外管网工程费1室外给排水系统室外给水系统小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接的消火 栓雨污水系统管道埋设、检查井、化粪池、隔油池等2室外采暖系统3室外燃气系统4室外消防系统5室外电气及高低压设 备序号成本科目主要费用说明高低压配电设备及安装红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜，箱式 变压设备室外强电管道及电缆 敷设室外强电总平线路部分室外弱电管道埋设用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查 井6室外智能化系统停车管理系统露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统小区闭路监控摄像头、显示屏及电气系统安装小区门禁系统（六

8、）园林环境工程费1绿化建设费公共绿化、组团宅间绿化、小区周边绿化2建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等3道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等4围墙建造费永久围墙、围栏及大门5室外照明室外灯光照明工程6室外零星设施儿童游乐设施、居民健身设施、指示牌、标识牌、示意图、 垃圾桶、座椅、阳伞等7配电房工程费配电房主体建筑费（七）开发间接费1工程管理费工程监理费支付给聘请的项目或工程监理单位的费用预结算编审费支付给造价咨询公司的邓算的编制、审核费用行政管理费直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费施工合同外奖金赶工奖、进度奖工程质量监督费建设主管部门的质监费安全监督费建设主

9、管部门的安监费工程保险费2前期物业管理完善费小区入住前投入的物业管理费用（八）不可预见费基本预备、材料涨价预备费1广告设施及发布费各种广告牌费、发布费用2现场包装费彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆等3接待厅装修、装饰费设计、建筑、装饰费4样板间装修费设计、装修、家具、饰品、保洁、保安、维修等。主体外 搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收 的设计、装修、家具等费用可从总费用中扣除。5销售模型及沙盘费售楼沙盘、户型模型等（二）销售费用1媒介广告费电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等 广告代理费用序号成本科目主要费用说明2展销费展位费、布置费、制作费3促销活动费设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费等4宣传资料及礼品费售楼宣传彩页、各种礼品5现场销售器具费纸杯、办公文具等6销售人工费工资、奖金、补贴等7看楼交通费看楼专车运仃费、修理费、司机仃车费用8客会费用9销售代理费及佣金支付专业销售代理机构佣金10中介策划及咨询费支付的中介机构