临沂市调报告

1、致：临沂*置业有限公司 抄送：*董事长、*总经理 2012年兰山区小高层项目市场调研报告2012-3-10目录：一：临沂城市发展概况1， 地理位置2， 行政区划及人口3， 近期城市规划与房地产市场的关联4， 城市经济发展及对房地产市场的影响5， 宏观政策对房地产市场的影响二：临沂宏观房地产市场发展状况三：临沂微观房地产市场发展状况1，住宅市场简析2，兰山区域住宅市场分析-3，涑河版块与西城滨河版块在售楼盘分析：第一部分 临沂房地产市场分析一：临沂城市发展概况1， 地理位置： 临沂市位于淮海经济区的战略位置为房地产业的发展提供了长远的发展动力。u 临沂市位于淮海经济区的核心位置，和连云港，徐州形

2、成三角之势，从南面可以承接长江经济开发区的资金，从北面可以承接环渤海经济区的辐射，区位优势明显。最近山东在构建鲁南经济带，临沂有望成为核心城市。u 临沂市交通十分便利，拥有海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络，集中了全国各地的商贸物流交易。u 各类批发市场为依托形式，共1000多处商品交易辐射全国20多个省、市、自治区，业务拓展到亚、非、欧等30个国家和地区。u 商贸物流也已成为临沂的特色支柱产业，形成了“南有义乌、北有临沂”的商贸格局。2，行政区划及人口：临沂市的人口达1000万以上，市区人口有145万人，人口大市的优势为房地产市场带来巨大的刚性需求。临沂市现辖3区兰山、罗庄、河东；9县郯

3、城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭，3个功能性区划临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区、临沂临港产业区。共计180个乡镇办事处，7151个行政村，人口1003.94万人（2010年）。 市辖区人口达195.9万人，到2011年，市区人口有145万人，其中常住外地人口20万人以上。县区面积(平方公里)乡、镇、办事处(个)行政村(个)总人口（万人）户数(万户)兰山66011409127.4228.51罗庄371814166.0614.25河东7281241066.5418.04郯城1306.581767483.8026.23苍山1799.86211056116.1931.60莒南

46434.48沂水243519104699.8336.09蒙阴1601.61146548.9517.69平邑1824.791672890.0129.32费7028.61沂南1774.081760079.0930.24临沭10381230061.7119.33，近期城市规划与房地产市场的关联3.1 人口规划近期（2010年）：临沂城市人口为145万人，其中常住人口115万人，暂住人口为30万人。远期（2015年）：临沂城区城市人口规模将达到210万。3.2 用地规划近期（2010）：城市用地规模达到160平方公里。远期（2015）：城市用地规模达

5、到2305平方公里。3.3一河六片规划：:总体规划确定了“沿河发展，北上东进”的战略，城市近期主要往北发展，重点建设北城新区及河东区北部。临沂将形成“一河六片”多城区组团式的空间布局。各片区用地规划采用集中布局，六片区之间由河流、铁路和绿带自然分隔，形成既相互独立，又联系紧密，具有水系景观特色、环境优美的用地布局结构。规划提出，临沂将重点发展六大区域，具体包括： 兰山片区：近期在继续推进商贸城建设基础上以旧城改造为主，重点改造解放路以南、沂蒙路以东、金源路以北、沂河以西区域。改造内容包括住 宅升级改造、道路交通贯通疏解等。 北城新区：近期建设为继续完善公共轴建设，结合地产开发和景观建设提高新区

6、人气。罗庄区：近期建设的重点为村庄整治，工业引进，壮大工业规模。高新技术产业开发区：近期建设的重点为村庄整治，产能落后和高污染企业的改造，现代化高新产业引进，壮大高新技术产业开发区规模。河东区：近期建设重点为以房地产开发带动沂河东岸景观带建设，同时依托临沂火车站北站的建设发展仓储转运产业。 经济技术开发区：近期建设重点为继续推进医药园区等工业园区建设，并稳妥推进村庄改造。3.4 在新一轮城市总体规划中，以兰山区为中心，城市职能定位为商贸物流、批发市场以及大学城为主体。西城商圈格局的逐步完善、旧城改造的推进以及涑河古城商业街的规划给房地产的发展带来了机遇。兰山区密集的人流及成熟的商业氛围为地产的

7、开发带来动力。4，城市经济发展及对房地产市场的影响4.1 城市经济发展为房地产市场发展创造契机。u 临沂市近年来的GDP都以超过10%的速度增长。07年增长率超过16%，平均增长率超过了13%。经济高速增长。u 2010年人均GDP为人均3778美元，标志临沂城市进入了工业化中期，经济还处于高速发展阶段。 2006年-2011年临沂国内生产总值2006年临沂市GDP 1404.86亿元，人均约13639元，同比年增长16.3%2007年临沂市GDP 1660.5亿元，人均约16306元，同比年增长16.2%2008年临沂市GDP 1958.2亿元，人均约18647元，同比年增长13.2%200

8、9年临沂市GDP 2110.18亿元 人均约21400元，同比年增长13.4% 2010年临沂市GDP 2399.0 亿元 人均约23895元，同比年增长12.9%2011年临沂市GDP 2770.45亿元，人均约26892元，同比年增长12%GDP与房地产发展模式：临沂城市经济近年加速增长将表现为房地产业高速发展。GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展4.2临沂市人均可支配收入稳步增长，保持对房地产的强劲需求。 临沂商贸城市的定位表现出外来人口较多，在临沂经商的浙江人就有10万之多，大量的外来人口也是房地产需求的重要力量。 临沂人均可支配收入每年

9、保持在10%以上的速度增长。收入的增长保持了对房地产的需求。 2006年-2011年临沂人均可支配收入人均可支配收入的大幅度增长提高了临沂市民的消费能力人均可支配收入年增长率人均消费性支出年增长率2006年1077218%687719.9%2007年1281919%857324.6%2008年1499817%968713%2009年1657210.5%1084912%2010年1864412.5%1193410%2011年2144015%1312710%4.3 农村居民收入的增长直接拉动临沂市区房地产的去化。 临沂市下属9县，近年来经济发展迅猛，大量人口进城购房2006年2011年农村居民收入

10、农村居民收入的增长表现出近年来进城购房人口的增多人均纯收入年增长率人均消费性支出年增长率2006年4083元13.4%2456元12.6%2007年4722元15.64%2941元19.2%2008年5383元14%3312元12.6%2009年5882.5元9.3%3586.68元8.28%2010年6761元14.9%3935元9.72%2011年8018元18.6%4696元19.3%4.4储蓄存款余额 2006年以来，随市民收入的快速提升，全市储蓄存款余额保持着15%以上的高增长率。 较高的储蓄存款余额，映射了临沂具有金融扩张的潜力和地产市场具有深层次挖掘的可能。2006年2011年全

11、市储蓄存款余额储蓄存款余额不断增长为房地产市场提供资金保障储蓄存款余额年增长率2006年671.1亿元14.5%2007年778亿元15.93%2008年997.2亿元28.71%2009年1178.1亿元18.14%2010年1390.2亿元18%2011年1625亿元16.89%4.5固定资产投资 近年来，临沂固定资产投资略有起伏，除2006年出现回落外，总体保持增长势头，六年来增长率保持在25%左右，增长速度飞快。 固定资产投资的快速增长，一方面说明临沂城市发展速度较快，同时还说明城市投资力度加大，有利于房地产业的发展。2006年-2011年固定资产额投资情况城市发展速度加快，都市特征日

12、益明显，城市固定资产投资的大幅度增长带动房地产投资的进一步发展固定资产投资额年增长率2006年530.2亿元18.3%2007年697.1亿元25.4%2008年897.5亿元26.1%2009年1150.5亿元24.8%2010年1408.3亿元22.7%2011年1608.60亿元14.2%4.6三次产业结构临沂经济还处于工业化中期，保持较快增长速度。 临沂的工业在三个产业中还是占有相当大的比例，还是处于工业化中期，发展速度迅猛。第一产业产值增长率第二产业产值增长率第三产业产值增长率三次产业产值比例2006年178.65亿元3%730.8亿元18.5%495.38亿元18.3%12.7：5

13、2：35.32007年206.6亿元4.7%847.3亿元16.3%606.6亿元19.9%12.4:51:36.62008年235.9亿元3.7%1001.7亿元增长13.8%720.6亿元15.3%12：51.2：36.82009年250.5亿元3.9%1063.9亿元14.9%796.3亿元14%11.9：50.4：37.72010年264亿元3.5%1206.3亿元13%929.7亿元15.1%11：50.3：38.72011年279.01亿元3.8%1382.05亿元12.1%1109.39亿元14.2%10.1:49.9：40 2006年临沂三次产业比重12.7：52：35.3，至

14、2011年，三次产业比重10.1:49.9：40，第一产业和第二产业比重降低比率较大，第三产业所占比重提高近5个百分点，说明临沂经济飞速增长，房地产行业贡献较大。5，宏观政策对房地产市场发展的影响5.1临沂地产的宏观政策背景2011年1月26日，国务院发布了关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，提出了包括进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、加强差别化住房信政策、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等八项政策，被称为房地产市场调控“国八条”。2011年3月22日，国家发改委发布了商品房销售明码标价规定，明确要求从5月1日起，全国所有商品房(包括二手房)在稍售中都将实

15、行“明码标价”和“一房一标价”，经营者不得在标价之外加价稍售。2011年，对临沂及至全国地产而言，是具有深远影响的一年，从地方政府到中央政府，从土地到金融，宏观调控始终笼罩着地产界，围绕着生存与发展，全国地产界面临着前所未有的政策干预。2011年房地产政策重点集中在土地、金融和市场政策三个方面，其关键在于通过控制房地产供应的源头以规范房地产市场秩序，通过金融手段来平衡房地产市场供求，通过市场政策抑制房地产投机行为，其宗旨在于促进房地产市场健康有序的发展，并引导房地产企业适度集中化、使整个房地产产业进入成长周期的成熟阶段。5.2临沂地方政策调控的影响2011年4月11日，临沂市人民政府办公室下发

16、了关于进一步做好房地产市场调控工作的通知，临沂版“国八条”正式出台。临沂版“国八条”提出了2011年的房产调控目标：新建住宅价格指数(均价)同比涨幅要低于当年城市人均可支配收人和经济增长增幅，并将稳定房价和住房保障工作纳入县区政府年度考核。临沂版“国八条”提出，将严格执行差别化住房信货政策，对贷款购买第二套住房的家庭，执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍的政策规定。严格二套住房购房贷款管理，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，抑制投资投机性购房需求。6月2日下午，临沂市物价局召集全市50家主要房地产开发企业，正式下发市物价局商品房销售明码标价实施方案，明确要求6月20日

17、之前，全市商品房销售必须明码标价，一套一标。6月26日，临沂市经适房小区怡景绿洲楼盘率先实现“一房一价”。从“国八条”到“国六条”，再到由“国六条”延伸出“国十五条”，尽管房价上涨仍然是不争的事实，但政策调控却起到了作用将房价增速控制到了GDP增速之下，保证了经济健康发展。小结：临沂是一个内陆三线城市，对金融风暴的冲击敏感度和感知力较一、二线城市弱，反应缓慢，当受到波及时，相关政府政策已经出台，对房地产市场已经起不了多大的影响。虽然2009年时房价略有下降，但仍保持在正常波动范围之内。刚性需求量大、炒房现象少等因素支撑着房价的稳步上升。二：临沂宏观房地产市场发展状况1、 房地产投资 房地产投资

18、年年增长，占固定资产比重也日益提高，房地产开发量巨大。 房地产投资逐年增长，2008年出现投资增长高峰。房地产投资占固定资产投资比例自08年后上升到12%以上，房地产业对国民经济贡献度进一步提升。 由于07年房地产市场的火爆导致开发投资量的激增，08、09、10、11年固定投资增长77%、23%、8.1%、20.5%，直接导致了10和11年的供应量加大，房价升速和成交缓慢。 20062011年房地产开发投资额度列表房地产开发投资额度年增长率占固定资产投资额的比例2006年50亿元37.5%9.47%2007年67.1亿元34.1%9.62%2008年119亿元77.4%14.01%2009年1

19、46.4亿元23%12.72%2010年158.2亿元8.1%11.24%2011年190.7亿元20.5%11.86%2，施工竣工面积施工面积和竣工面积相差越来越大，说明开发周期拉长。 自08年以来房产市场施工面积一路飙升，至2011年10月施工面积达1476万平方米。而竣工面积的增长则显得较为平稳，2010年仅为207.39万平方米。 临沂商品房竣工率偏低，整个房产市场开发周期拉长。20062011年10月临沂商品房施工竣工面积施工面积竣工面积2006年539.3万平199.6万平方米2007年823.96万平194.62万平2008年1434.82万平274.75万平2009年1746.

20、03万平214.53万平2010年2015.33万平207.39万平2011年2354.63万平260.32万平3，房地产商品房销售面积房地产销售面积逐年稳定增长，逐渐大过竣工面积，说明期房销售占主流。 从图可以看出，近几年临沂商品房销售市场整体供需两旺，尤其近两年来，销售面积大幅提升，一度超过竣工面积，期房销售所占市场份额增大。20062011年临沂商品房销售面积及销售额竣工面积销售面积增幅比例销售额增幅比例2006年199.6万平186.74万平69.9%35.69亿元62.6%2007年194.62万平292.85万平52.9%56.57亿元75.8%2008年274.75万平375.9

21、万平28.3%80.21亿元41.78%2009年214.53万平388.27万平10.7%93.13亿元19.3%2010年207.39万平456.78万平22.7%128.25亿元42.8%2011年260.32万平640.4万平39.5%136.01亿元4，房地产价格发展趋势临沂房地产价格呈缓慢上升状态，走势平稳，说明以刚性需求为主。 临沂商品房价格整体走势平稳，呈稳步上升趋势。 2008、2009年、2010、2011年，全国房产市场动荡，商品房价格起伏巨大，但临沂商品房价格始终表现为稳步增长态势，说明自用性刚性需求仍是市场的主导，房产消费趋于理性。2011年1月2011年12月住宅报

22、盘均价月度变化 2011年1月-2011年12月住宅成交均价月度变化5，土地市场成交量土地市场成交量巨大，政府迫切引入社会力量，欲短期推动房地产市场发展。 2007年开始，临沂土地推量猛增，10年成交量为历史最高峰，达到867.02万平米。11年成交量略有回落，但依然保持在567.07万平米，成交量巨大。 10和11年成交的土地将在未来的两年之内推向市场，届时，临沂必将面临着竞争激烈的格局。2007年2011年临沂市土地成交面积6， 土地价格6.1土地均价分析 2010年2011年临沂市土地成交均价对比 （万元/亩） 2011年临沂市土地成交整体均价为83.70万元/亩，同比增长40%，其中居

23、住用地土地成交均价为80.65万元/亩，同比增长37%。 商服用地土地成交均价为96.68万元/亩，同比增长56%。近几年临沂一手房市场发展势头稳健，加之2011年临沂市执行新的城区土地 级别与基准地价，再加上兰山区、北城新区等热点区域土地供应日渐稀缺，推动了区域土地价格逐渐攀升，促使2011年土地成交整体 均价上升明显。2011年临沂各区域土地成交价格（万元/亩）土地成交价格呈现冰火两重天，兰山区为最高，主要是配套商业发达。6.2 楼面地价分析2011年，临沂市成交土地整体楼面均价为561。99元/平米，同比增长37%：其中居住用地楼面地价549.28元/平米，同比增长40%，商服用地楼面地

24、价612.21元/平米，同比增长35%。2100年，北城新区、兰山区、经济开发区三大热点区域楼面地价上升明显，带动了临沂土地市场整体楼面地价的上涨。2010年2011年临沂成交土地楼面地价对比2011年临沂各区域土地成交楼面地价从各区域成交土地楼面地价来看，兰山区楼面地价居各区域之首，为1012.79元/平米，其中居住用地楼面地价已达到949.41元/平米，同比增长50%。北城新区位列第二，楼面地价为530.60元/平米，其中居住用地楼面地价达到545.17元/平米，同比增长8%，经济开发区本年度楼面地价涨幅高达69%，一跃达到351.98元/平米，罗庄区、河东区、高新区成交土地楼面地价涨幅较

25、小，分别为343.35元/平米，414.78元/平米，248.05元/平米。三：临沂微观房地产市场发展状况临沂市城市总体规划(2005-2020年)在城市用地发展方面，我市将以老城为依托，采取“沿河发展，两岸开发，北上东进”的战略。兰山区继续向西、西北方向发展，并重点向北发展南坊新区；罗庄区继续向西、向东和向北发展；高新技术产业开发区适度向西发展；河东区向北和向东发展；经济开发区重点向东南发展。 不同区域的独特价值形成多种物业价值体系1,住宅市场简析依托城市规划，临沂房地产市场四大片区发展，兰山老城区发展最成熟，北城新区发展最迅速。兰山老城区临沂老城区，经济、文化中心，配套完善，房地产市场发展

26、成熟，客户置业首选区域。尤其滨河板块、涑河板块更是当前高端项目集中区域。兰山区亦是2009年临沂房地产住宅消化的主战场，区域内房地产价格在维持相对较高的水平下涨幅平稳。但随着北城新区的快速崛起和北城片区高品质住宅项目的不断涌现，兰山区的主战场地位有所动摇。传统城市核心区是临沂人向往和追逐的稀缺地段，购买人群除地缘情节浓厚的当地客户外，还包括其他区域的高端客户，购买用途分为两类：一为对城市稀缺土地的占有，实现物业价值的保值增值；二为享受高度集中的城市设施带来的繁华和便利价格均在4400元/平米5500元/平米以上。北城新区城市新兴地带，临沂行政中心，政府重点关注和打造的片区。强大的发展潜力和投资

27、前景已使该区域房地产发展进入快速上升期，竞争已开始凸显。客户对该片区的置业忠诚度已培育起来。新行政中心景观湖周边区域高品质住宅的涌现使该区域成为临沂房地产市场新的热点和焦点。区域内房地产价格涨幅较快。区域已形成生态高端住宅的价值体系，多数项目是低密度建筑，各项目在该价值体系下已达到较高的产品品质，引领市场高端住宅。区域为临沂市民广泛认知的“生态富人区”，吸纳了全市范围内各类富人，已形成明显的“身份标示”。地理上与市区的便利联系，吸引了较多市区客户。购买原因有两类：一作为生态第二居所，满足休闲度假的功能，二是客户看重区域物业的高品质。区域价格均在4500元以上，并有单价7500元/平米以上的临沂

28、顶级豪宅 。河东区与兰山区隔河相对，且城市化进程的差距明显，片区还未完全脱离乡镇印象。沂河沿线项目逐步发展起来，与占据相同河景资源的河西岸项目相比，整体为中低档楼盘。区域价格均在4000左右。罗庄区与兰山区虽有较多交通主干道相连，但因距离主城区较远，城市化进程有一定滞后。区域房地产发展一般，价格水平较低。河东区、罗庄区2009年新面市项目少，两区域客户更多的被兰山区和南坊新区所吸引。2， 兰山区域房地产市场分析-从房地产发展现状来看，兰山区域可分为四大版块城市核心版块、涑河版块、滨河版块、西城版块，其余版块还有旧城改造及还建房版块等。2.1 城市核心版块-稀缺地块资源及城市功能核心区域，依托成

29、熟城市环境形成高价值区域市场。项目代表:项目物业类型价格银座中心高层公寓6000奥斯卡高层公寓7600万阅城高层公寓6500版块特征：以投资性的公寓为主，性价比高，投资回报率高。项目周边市场配套非常成熟，商务气氛浓郁，人流密集。交通拥挤，停车位是普遍问题。2.2涑河版块-涑河沿河景观带及古城商业街的规划，占据城中极佳的地理位置，形成兰山老城区居住价值极高的区域板块。不过两岸车道较窄，社区成熟后，交通较拥挤。项目代表：项目物业类型价格六合御庭高层住宅4300蓝湾国际高层住宅4600林庄御园小高层4600涑堤春晓小高层金泰华城小高层4500-4900涑河城邦小高层版块特征： 涑河沿河景观配套已逐渐

30、成熟 开发产品以小高层为主，走中端路线，产品供求以刚需为主。 产品规划品质逐步升级 客户来源以批发市场及地缘性客户为主。 地块价值获得市民普遍的认可 2.3西城版块-西部商圈格局的形成以及旧城改造的推进，西城版块形成以刚需为主的普通住宅居住社区，成熟的市场配套以及密集的人群激活整个地产市场的发展潜力。项目代表：项目物业类型价格金阳花园小高层4200同心华园多层4300书香门第多层4500鸿儒国际高层4800地块特征： 城市配套完善，但属于中低端。 人流量大，区域内地缘性客户多 还建房占一定比重，地块大多在当地村委手中。 地块拆迁困难，土地属于稀缺资源。2.4西城滨河版块西城滨河版块的开发较迟，

31、项目均在2011年底面世，西部新城的开发、汽车站、滨河景观带的改造以及大学城配套的完善，给西城滨河版块带来了发展的机遇，开发居住的价值日益提升。项目代表：项目物业类型价格沂景华庭高层4600御景湾小高层4300版块特征： 滨河景观资源与配套优势 产品供求多样化，洋房、高层。 由于此版块开发较迟，还未形成规模优势。 此区域待开发地块较多，未来市场供应量大。 客户来源以批发市场、西城板材市场与地缘性客户为主。3, 西城滨河版块在售楼盘分析：典型楼盘介绍之一涑河城邦l 项目概况：地处临沂市主城区兰山区，东临城市主干道蒙山大道、西至王庄路、北临城市活力景观轴涑河的河堤路、南至水安路。项目用地面积约为2

32、5公顷，总建筑面积约为57万，其中商业面积约为15万，住宅套数近4000套，居住人口约为10000人，项目规划中拥有多层、小高层、高层多种建筑形态并存，设有商业街、卖场、幼儿园、会所及智能化服务。l 项目定位:57万平米城市综合体。引领临沂城西房地产板块的崛起，演绎“大临沂、新临沂”品质生活宜居时代的开启。l 规划特点及配套: 多层、小高层、高层由南向北依次排列。配套商业面积约为15万。l 目前销售进度及价格：在售2栋小高层，均价4960 涑河城邦小高层调查数据户型二室二厅三室二厅一卫三室二厅二卫工程进度已封顶面积103平米119平米121-141平米户数196户一次付款98折银行按揭98折认

33、筹时间11.8开盘时间11.9.17售出户数113销售率58%交房时间12.10.20得房率77%住宅起价3800住宅均价4960最高价5600层差价30-50储藏室价格2400储藏室产权70年车位价格8万车位产权70年l 分析: 区位优势：此项目在涑河沿岸，规划景观优势明显， 开发周期：目前城西规模最大的楼盘，分为四期开发，由于开发商前期推盘节奏慢，资金回笼不快，延缓了项目的开发周期。 产品类型：建筑以多层、小高层为主，商住比例1:4此类型规划模式符合此地段特征。 价格分析：本案定价在周边区域的楼盘中，价格属于较高者，价格支撑的基础在于老客户带新客户以及合理的总房价。客户来源：区域来源：本市

34、90%,外地10%，购房目的：自用80%,投资20%； 年龄及收入状况：30-55岁居多，家庭年收入20万元以上。 职业身份：周边市场个体经营户为主置业次数，以及新婚青年夫妇。 典型楼盘介绍之二金泰华城l 项目概况： 金泰·华城位于临沂市物流商贸集聚的城西核心位置，位于宏大路以东、工业大道以西、涑河北街以北、育才路以南。 在素有“北方秦淮河”之称的涑河之滨，与临沂市最大的商贸城一路之隔，总占地面积约300余亩，规划总建筑面积约41万，目前为临沂市最大的开发项目之一。由金泰恒业和华鹏集团联合打造，规划由6+1墅质洋房、9+1电梯入户花园洋房、情景电梯洋房、国际商业街区、商务公

35、寓等产品形态组成，是集住宅、商业、商务为一体的大型综合体项目。引入开放式街区与围合式院落相融合的规划理念，通过围合院落、架空廊泛会所、电梯直接入户和街区商业等产品创新，院落生活，街区享受，集萃繁华自然，将成为临沂高端品质人居的典范。 l 项目定位：41万平米城市综合体，打造西城高端商住一体的综合体项目。l 规划特点及配套：花园洋房、小高层、大型商业综合体，住宅东低西高。商业配套面积（目前具体数据待定）l 目前销售进度及价格：一期住宅区进入尾盘，小高层均价4500。二期商业综合体进入开发阶段。金泰华城楼盘一期调研表规划型态一期6+1、9+1洋房，15层小高层和部分底商。栋数11栋容积率规划户数7

36、00户售出户数90%开盘次数2次开盘时间10/12、11/10物业费1.5住宅户型洋房：三室二厅面积区间130/140/158/258价格区间6+1起价4700，均价5500，最高价62009+1:起价4200，均价4900，最高价5300小高层：二居、三居面积区间60/104价格区间15层，均价4500商业型态1层、二层面积区间100190价格区间800014000均价：12000层高一层3.9二层3.6开间58进深1112l 项目分析：区位优势：涑河沿岸，临西8路主干道 开发周期：本案在涑河沿岸各项目中，属于开发速度及销售速度较快的项目之一。一期600多套房源在一年半的时间内销售90%，尤

37、 其2011年逆市行情下，这在临沂房地产业绩优异。 产品卖点：产品附加值高，阳台算半面积，得房率高。多层电梯花园洋房，产品的稀缺性。小高层洋房带入户花园，南北双阳台。整个社区的安保系统为三重门禁。高层住宅设计成首层架空模式。 典型楼盘介绍之三林庄御园l 项目概况：林庄御园是兰山街道林庄社区和后园社区联合打造的项目，该项目位于蒙山大道与涑河北街交汇处东北角，位居临沂中北部，北邻市政府行政中心，南接老城商业批发集散地，衔接新老城区；周邻成熟社区、专业批发市场、物流等机构。该项目首次开工13栋528套全框架结构多层住宅楼，总建筑面积6万余平方米。l 项目定位：中等规模社区。l 规划特点及配套：一期规

38、划为普通多层、小高层住宅以及商务办公写字楼，二期为多层及小高层。整体特点南低北高。l 目前销售进度、户型及价格：一期多层基本售罄，多层起价2600，均价4300，小高层写字楼项目均价4600。户型设计有80平米左右的玲珑小居，100余平米的温馨小居，130余平米的林庄臻品以及150余平米的林庄雅居等多种户型，可满足不同市民的需求。整个楼盘布局合理，建筑风格清新典雅，户型设计充分展示人性化概念，是市区稀缺的多层住宅小区。l 项目分析：区位优势：涑河沿岸景观配套优势 开发优势：土地成本低，两大居委联合开发，人际关系销售带来许多准目标客户。 产品卖点：户型面积设计合理，总房价满足市场的刚性需求。多层

39、产品的稀缺性以及地段的优势，吸引客户的青睐。 典型楼盘介绍之四涑堤春晓l 项目概况：城建涑堤春晓项目地处蒙山大道与涑河北街交汇处西北角。城建涑堤春晓总用地120亩，约8万平米，其中城市公园用地面积约2万平米，占总用地面积26.7%。规划总建筑面积约6.4万平米的独栋别墅与空中别墅社区。 项目以地中海别墅为主体风格，以其质朴的浪漫和厚重的热情，在城中央，呈奉一种谐和自然、气质典雅、格调浪漫的贵族般田园生活。 l 项目定位：以别墅为主体，与小高层组合的中高端品质社区。l 规划特点及配套：别墅、小高层由南向北依次排列。五重景观配套：2万平方米城市公园、小区中心景观、组团公共景观、私家花园景观。l 销售进度及价格：小高层开始销售，均价4600。涑堤春晓小高层调查数据栋数6栋户型3居4居面积区间107/120/122/143/170认购时间12.3.4售卡130优惠措施5万抵7万，开盘当天送5000优惠，一次付款98折实际成交均价4550l 项目分析：区位优势：涑河景观配套 规划优势：一期规划为别墅，社区内景观配套品质高，无形中提升小高层社区的档次。 开发优势：城建开发公司多年