淮安商业地产可行性研究报告

1、淮安材*置业发展有限公司*国际商业广场*住宅项目可行性研究报告第一章总论第2-23页第一节项目背景第2-12页第二节项目市场环境分析第13-17页第三节项目swot分析第17-19页第四节项目定位第20-23页第二章项目总体建筑规划思路第23-25页第三章项目投资收益分析第25-29页第一节项目投资估算第25-27页第二节 项目功能面积指标第27-28页第三节项目价格定位第28-28页第四节销售收入预测第28-29页第五节利润预算表第29-29页第四章资金筹措计划第30-32页第五章敏感性分析第32-33页第六章 项目风险性分析第33-38页第七章研究结论第38-38页第一章总 论第一节项目建

2、设背景本项目位于江苏省淮安市*,现就淮安市的有关情况做如下介绍: 淮安市概述：淮安是一代伟人周恩来的故乡，地处苏北腹地，北接连云港，东北接盐城市，偏南接扬州市，南邻安徽省，西连宿迁市，南距江苏省省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里， 现下辖清河、清浦、楚州、淮阴四区和涟水、洪泽、金湖、聊台 面积101万平方公里，人口 527万，市区建成区面积80平方公里,人口 83万，是国家历史文化名城、淮海经济区中心城市、新兴的旅 游胜地、工业基地和农副产品集散地。淮安市境内河川交错，水网密布，内河航运的主干线京杭大运河流经于此，淮沐新河、苏北灌溉总渠、淮河入江水道、淮河干流、废黄

3、河等9条河流在境内纵横交错。全国“五大淡水湖”之一的洪泽湖 位于淮阴境内，另外与邻市共有的湖泊有白马湖、宝应湖、高邮湖。 综合经济实力：“十五”期间淮安市实现地区生产总值765亿元， 财政收入突破百亿元大关，达到123.4亿元，全社会固定资产投资 610亿元。新型工业化加速推进，累计完成工业投入908亿元，规模以上工业销售、利税分别达1050亿元和119亿元，工业税收占财政收入的比重达55%,淮钢成为首家销售超百亿元企业，高新技术产业 实现产值110亿元，占规模以上工业的10%, 2007年存贷款余额分别 达到600亿元、409亿元。预计到2012年，淮安市地区生产总值将 实现1565亿元，人

4、均gdp超4000美元，达到3. 15万元，全社会固 定资产投资超2000亿元，财政收入超300亿元，城市化率超50%, 城镇居民人均可支配收入力争超3000美元，达到2. 2万元，力争2014 年全面建成小康社会。未来的淮安的将是辐射2000万人口的苏北腹 地重要中心城市。交通：淮安是区位优势明显的重要交通枢纽。明清时期就是“南船北 马”交汇之地，有“九省通衢、七省咽喉”之誉。现在，公路、铁路、 水路四通八达，京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在 境内交汇，从江苏新沂到浙江长兴的新长铁路纵贯全境，京杭大运河、 苏北灌溉总渠等河道纵横交错，淮安到上海虹桥机场仅3个半小时的 路程，到南

5、京禄口机场、徐州观音机场、连云港港口和机场分别只有 2个半小时、1个半小时、1小时的路程，在十一五期间筹建淮安机 场。初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆并举的交通网络， 凸现了淮安在江苏乃至全国的交通枢纽地位。科技教育：淮安是一座具有深厚文化积淀的城市，重视教育的传统非 常悠久，人民受教育的程度普遍较高，高中入学率达78%以上，超过 了全省平均水平。目前，全市拥有5所高校、26所中专校。高校、 中专校的数量和在校生分别在苏北和全省名列前茅，培养的大批专业 人才受到了沿海和江苏苏南等发达地区的青睐。来淮安投资兴业可以 获得大量素质高、成本低的专业人才。农业：全市耕地面积384230公顷，可

6、供开发的黄河故道和滩涂近7万 顷,淮阴水产资源丰富，有水面约400万亩主要经济鱼类有16科83 种，其中洪泽湖大闸蟹、大青虾、鳞鱼、白鱼、甲鱼、鳍鱼等远销国 内外。矿产：淮安市矿产资源较为丰富，分布相对集中。能源矿产资源有金 湖县、洪泽县的石油和天然气，洪泽县老子山的地热。非金属矿产资 源丰富，品种多，有吁盼县的凹凸棒石粘土、玄武岩、白云岩；楚州 区、清浦区、淮阴区的岩盐；洪泽县、淮阴区的芒硝等。其中，吁盼 县凹凸棒石粘土探明储量2. 72亿吨，远景储量达5亿吨，占全国总 储量的65%70%,占全球总储量的近50%；岩盐资源探明储量1350 亿吨（不包括洪泽湖底），居世界首位，且品位高、埋藏浅

7、、品质优, 盐层厚度达100米200米，卤水浓度在300克/立升320克/立升之 间；淮安拥有华东最大的无水芒硝矿，已探明芒硝储量达20亿吨。历史文化：淮安，即淮水安澜之意，得名于1500多年前的南北朝时 期。据南齐书州郡志记载:武帝永明七年（公元489年），割直 渎、破釜塘以东淮阴镇下流杂一百户置淮安县，隶属于东平郡。淮安 之名始见。淮安名人辈出。是一代伟人周恩来的故乡。历史上先后诞生了大军 事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、西游记作者吴承恩、 爱国将领关天培、老残游记作者刘寻鸟。淮安名胜众多。有周恩来故居、童年读书处、纪念馆、遗物陈列馆，有老子山，在肝盼境内有 朱元璋高祖、曾祖和祖父

8、的陵墓-明祖陵。淮安不仅人杰地灵，而且风景优美，沿大运河，环洪泽湖，既可领 略自然风光，又可观赏名胜古迹。1986年国务院公布淮安为国家历 史文化名城。素有“壮丽东南第一州”的美誉。 *概述：*是江苏省淮安市的市辖区，面积296平方公里，人口 31万。 *,历史悠久，人杰地灵，“汉初三杰”中的大军事家韩信、西游 记作者吴承恩、戏剧大师周信芳、文学家陈白尘等历史名人都为这 方水土所养育。明清时，清江浦与扬州、苏州、杭州并称运河沿岸“四 大都市”。区内存有韩信城、慈云寺国师殿、清江浦楼、文庙、漕运总督花园、周信芳故居、苏皖边区政府旧址等人文景观，周边临近明祖陵、水下泗洲城、周恩来故居等历史文化遗址

9、和全国第u!大淡水湖洪泽湖。项目投资商介绍：香港*集团投资有限公司香港*集团投资有限公司投资创建于1997年，注册地为 *,著名爱国企业家*先生任董事长，经过十多年的经 营发展现已形成融房地产业、酒店旅游业、物流码头、商贸业和高科技工业等五大产业为主的综合性大型集团企业，集团下属控股公司十五余家,遍布澳门、重庆、浙江、江苏、福建、厦门、泉州、安徽等境内外城市，总资产达20多亿元，拥有员工2000余人。香港*集团主要是从事地产投资，尤其是商住地产投资、管理、营运的专业化公司，目前在全国各地注册的房地产开发公司如下：公司名称成立日期营业执 照号码住所法人代 表注册投资总额币种股东股份比例1997-

10、5-252600美兀50%50%2006-7-112700万美元100%2006-12-121200万美元100%2006-9-5630万美元100%2005-4-72000万人民币100%2004-9-88000万港币100%香港*集团在全国各地还有其他全资子公司，具体注册资本及占比如下表:子公司注册资本占比1400万人民币100%3065万元人民币100%2800万元人民币100%2500万元人民币100%2350万元人民币100%1230万港币100%1000万元港币100%*集团的支柱产业一一酒店旅游业，集团拥有2家星级酒店，坐落 在福建省商贸工业重镇闻名东南亚的石材集散地*。*大酒店

11、（五 星级）拥有311间高档客房，形成高级酒店与康体、娱乐、美食、休 闲交映生辉的旅游服务品牌。年平均入住率达70%以上，摘下了福 建省酒店经营业绩双佳的桂冠，1997年*大酒店（四星级）的 开业盛典又为*酒店旅游业锦上添花，经营业绩骄人，目前两个酒店 年创收约1.8亿元，*集团旗下现在营业及在建的星级酒店还有*u!星级商务酒店及*五星级大酒店等。*集团还将在*,建设服务于整个长三角都市群的大型综合性旅游度假项目一一*国 际桃园温泉度假区。*项目是集旅游、五星级酒店、温泉酒店、大 型会所、企业公馆、酒店式公寓、高级住宅等为一体的大型综合性旅 游度假项目，该项目将以优越的地理位置，最齐全的业态，

12、最先进的 经营管理模式占据长三角地区高端旅游地产资源。*集团的物流码头、商贸业在中国石材之乡南安水头市，打造 出中国石材之乡的龙头企业一一福建泉州市*石业有限公司，该公司 占地30亩，产品依托集团控股企业*科技有限公司和* （中国） 通讯设备制造有限公司的商贸网点，打造完善的产业链条；并且投资 成立福建*有限公司，占地100余亩，拥有三个60吨位的埠 头，该产业链年创收高达2亿元左右。*集团的高科技工业一一在目前能源日益紧张的时代，成立了* 能燃气设备科技有限公司，研制出“gas工业用高效智能燃气设备”， 该产品在安全环保的前提下实现节能率30%以上，预计市场销售额 超过20亿元，本产品顺应时

13、代发展潮流、符合国家产业政策，是行 业中处于绝对领先的高科技产品。*集团的房地产业*集团的房地产是*集团支柱产业之一，已经形成了集前期策划、工程管理、销售及良好的售后服务和优质的 物业管理为一体的开发经营与管理的模式。先后投巨资在澳门、香港、 重庆、浙江、江苏、福建、安徽、河南等地建设集购物、旅游、娱乐、 餐饮、运动、游乐、文化、酒店式公寓八项功能于一体的城市国际商 业广场- “* 国际商业城市广场”，不断打造“中国城市商旅 首选”，为缔造国内创新和专业的房地产集团倾情奋斗。先后开发了 明*等，累计总开发建筑面积超过200万。2007年6月30 日在无锡*举签下占地约*亩的*温泉度假区项目。拥

14、有 *房地产开发有限公司、浙江*置业发展有限公司、江苏*置 业发展有限公司、江苏*房地产开发有限公司、福建*房地产开发 有限公司、安徽*置业发展有限公司等。未来将以此模式陆续在上 海、天津、无锡等中国大中城市建设新项目，打造“中国城市商业新 典范”。香港*集团十多年来在集团董事长*先生的带领下，朴实经营，稳健发展，在企业经营管理方面已经形成了以市场为导向的企 业核心经营管理体系。伴随着*集团大陆总部在上海的建立，香港 *集团将成为中国最具影响力的多元化大型企业集团联盛集团董事长*林*先生在90年代初期就在福建开发了 24万平米的*家园、4万平米的*大酒店等商住项目，尤其是从2003 年以来，*

15、集团利用自身的国内外商业地产资源，成功开发了 17万平米的*国际商业广场、11万平米的*国际商业广场等项目, 以及在建的*新城、40万平米的*国际商业广场、19万平米的 *商业广场等项目，积累了丰富的商业地产开发经验，并且同中国 房地产百强企业*集团合作开发建设了厦门*中心、福州*城市广场、郑州*城市广场等近100万应的高档商住物业，累计总开发 建筑面积超过200万川，并在中国的商业地产界建立了广泛的人脉关 系，与国内外500强企业tesco乐购、家乐福、麦当劳、肯德基、中国电影集团、星美院线、冠军溜冰场、国美电器、苏宁电器等知名商 家建立了紧密的战略合作伙伴关系。其中*商业广场项目由*集 团

16、联合英国tesco、冠军滑冰场、中国电影集团星美院线竞得项目的 土地开发权，体现了商业地产中“订单式生产”的最高层次。项目开发商介绍:淮安*置业发展有限公司淮安*置业发展有限公司是香港*集团在淮安市注册的项目开发公司，是为开发建设淮安*国际商业广场*住宅项目而成立 的专业开发、建设与经营管理的全资控股公司。项目公司以中高层委 派和本土化人才相结合的人员构成，公司治理结构清晰，人员专业化 素质较高，部门制度健全，以香港*集团的现代化、垂直化管理方 式为基础，为淮安*住宅项目的顺利进展奠定了坚实的基础。项目概况:1、项目名称：淮安*国际商业广场*住宅项目2、开发单位：淮安*置业发展有限公司3、项目

17、规划：淮安*国际广场*材主宅项目位于淮安市*, *,地理位置优越、交通便利、周围基础设施完善，自然景色极佳。 项目规划用地面积：*平方米，总建筑面积：*平方米。其中地 上建筑面积为：*平方米，地下建筑面积为*平方米。淮安*住宅项目规划为集高档生态宜居住宅、高端商业配套于一体的综合性建筑。由两栋点式高层和两栋板式高层及临街商铺所组成。住宅为520层、商业及配套为14层，地下一层设计成停车场兼人防。第二节 项目市场环境分析1、淮安市房地产市场宏观分析(1)淮安房地产市场投资状况从数据可以看出：近三年以来淮安市房地产市场投资呈现稳定增长的 态势，特别是2007年16月份，市区房地产投资额为28. 0

18、7亿元， 同比增长了 15.37%, 2006年在国家宏观调控的影响下，淮安市房地 产投资增长依然强劲，可见淮安作为内陆中小城市，市场起步较晚，发展比较健康，受到投资者的青睐。(2)开工面积与成交面积对比2005、2006年淮安房地产竣工面积与成交面积150 -万平乃米j' 1二1uu5002005 年2006 年-竣工面积129. 7115.7-成交面积89a110.5数据显示：随着投资的增长，2006年房地产开工面积比2005年增长47. 3%；同期竣工面积减少10. 8%；市场需求放大，同期房地产市场 成交面积增长23. 6%o综合三个数据可看出，淮安市房地产市场供需基本平衡。（

19、3）房地产市场价格走势分析淮安市房地产市场发展比较健康，价格处于低位上涨状态，2006年 在受宏观调控影响下，价格上涨14.88%,预计今后几年仍将保持低 速稳定发展趋势。2. 项目微观市场分析房地产项目微观市场分析是建立在同区位同类项目对比的基础 之上的：综观淮安市房地产市场，与本项目住宅部分最具有可比性的项目有“*”和“*”，通过对“*”和“*”项目实地调查，可 以看出区域内住宅地产的市场前景：、*1）项目概况：“*”位于本项目东北方向，距本项目仅1公里，项目分别由31、26、16层组成的两栋住宅和一栋9层的文化宫文娱、商业、办公用房构建而成，总占地面积20925. 1平方米，总建筑面积1

20、29178.5平方米。该“*”位置得天独厚，位于淮安传统的都心地段之上，城市双轴线淮海南路、承德南路，左右逢源，淮安商业最繁华的淮海路商业区，紧紧毗邻；市重点学校，*医院等生活配套设施一应俱全；社区四 周被运河风光，大运河广场，*紧紧围抱2）销售状况:范围价格（元/平方米）销售状况起价4150良好均价4540较好最高价4930较好*系超大型综合性商住楼项目，总占地面积约1 1370.5 平方米，建筑总面积62785. 36平方米。该项目东西长115. 05 米，南北宽66. 39米，地面总高18层，建筑高度58. 55米， 其中商业两层，第一层沿街为带门面的商铺，第一层到第二层 是1万多平方米

21、的大型卖场，第3层以上由各高16层的4栋 高品质住宅楼组成，面积约341 1 1.75平方米，地下一层为商 业、居住共有公用的地下停车场，与周边停车位一起可以满足 同时停放机动车220辆、非机动车约2600辆2）销售状况:范围价格（元/平方米）销售状况起价3582良好均价3938较好最高价4293较好小结：本项目所在的淮安市是房地产市场的热点区域，周边各项目的良好销售态势说明在中心地段的优质房源还是具有较大的购买需求；另外本项目引进数家世界500强商业企业，对业态分布进行统一规划，统一经营管理，以大、中、小多种主力店带动人流，形成业态齐全的商业中心，也为住宅的销售带来非常大的利好。第三节项目s

22、wot分析优势：项目位于淮安市中心，地段优势较大；尤其是本项目西边的淮海南路 作为淮安市最为重要的商业街，*紧邻本项目，地理位置得天独 厚，前景极好。城市主干道四周环绕，市内外往来便利，交通便捷。本项目住宅全部为高层建筑，高层俯瞰*全景，景观好、视野开阔; 住宅户型南北通透，采光通风效果好，动静分离明显；配套设施齐全。 *集团依靠商业地产品牌连锁开发模式，引进tesco乐购的入驻， 将会极大的拉动人气。项目高档次高层住宅与综合大型商业形成互补优势。国际未来主流商业业态shoppingmall, tesco乐购超市，精品店, 美食街等充分满足人们购物、娱乐、休闲、餐饮、文化等各方面的消 费需求。

23、劣势：由于本项目住宅为高层建筑，建筑成本较高。由于项目地处闹市区，如果处理不好，可能会有噪声影响。机会：1、淮安市人口较多，2006年全市人口达到527万，其中市区人 口达到83万，已接近100万人的中等城市水平。2、近三年以来淮安市房地产市场投资呈现稳定增长的态势，淮 安投资客较多，未来项目市场发展前景较好。3、从近两年淮安房地产市场价格走势可以看出，房价在稳步上 涨，则说明本项目实现利润增长的前景是比较可观的。4、从近两年淮安房地产市场供需分析，市场的需求量有上升趋 势，更有利于本项目销售阶段的去化速度。5、淮安市房地产市场目前发展态势较好威胁：金马广场、中央新亚国际广场、淮海第一城、运河

24、明珠、天龙御 城、上城、新世纪豪园等众多项目的大规模开发，使当地的消费者有了更多的选择空间，与我们形成一定的竞争，会相对影响销售阶段的 去化速度。综上所述：1 淮安地区缺少高档次、生态宜居性住宅项目，及高端国际化商业 业态，居住环境、商业运营管理等与沿海发达地区有一定差距， 这正是*集团在商住地产方面的优势，具有生态宜居及商业综合 运营管理经验的*集团在立项之处即具有排他性优势。2淮安*目前的市政建设和配套水平相对落后，但在23年之后, *住宅项目落成后，淮安*无论从人口入住率、消费水平还 是其它相关经济指标上都将更上一层楼，成为淮安地区排名前列 的城区。3. *住宅项目以优越的地理位置、齐全

25、的商业业态、高规格的合 作商家及众多世界5 0 0强合作伙伴。在淮安地区乃至附近地区, 都具有鲜明的唯一性。4. 体验消费时代的来临造就shoppingmal i时代的来临。目前，* 集团在国内已开发和正在开发的商业shopping mal i项目，无论 从总建规模，还是投资规模上都处于国内商业地产开发水平前列。 专业的商业地产开发水平，是项目成功的坚实保障。由于*住宅项目从各方面具有鲜明的唯一性和排他性，必将从淮安地区商业类项目中脱颖而出，占据商住地产市场的高端位置。第四节项目定位随着新经济时代的来临，淮安市经济的持续和良性的高速增长， 市民收入不断增加，市民住宅消费结构进一步升级，呈现多样

26、化、高 品位的特点。市场呼唤高档次、高品牌的生态宜居住宅及便捷、丰富 的商业配套项目，能代表国际特色的新型宜居住宅及高端商业空间的 出现。“*住宅项目”项目将充分利用*集团近十多年来的商住 开发经验，依靠在*、*、重庆等地的项目建设成果，并借鉴国际国 内先进理念和成功经验，建设集高端生态宜居住宅、国际化商业、休 闲、娱乐、餐饮于一体的高品质项目。“淮安*国际商业广场*住宅”项目位于淮安市中心。项目建 成后将成为淮安市最适宜居住的尊贵、高尚、经典的高品质国际住 宝，以其完善齐全、集多功能于一体的业态，配备以巨资打造的生态、 游乐新景观，彻底颠覆淮安市原有单一的传统居住模式，缔造城市新 生活、商业

27、新典范，满足现代人对生活品位的苛刻追求，提高淮安城 市住宅、商业地产档次。总之“淮安*住宅”项目将为淮安市商 住地产及城市建设带来一场全新的变革。“淮安*住宅”项目设计四栋20层配备空中花园的宜居生 态住宅及4层商业配套区，住宅项目依靠*的生态景色、充分享有 绿色、清新、宜居的经典环境。商业业态以生活大卖场、大型美食城、 商业步行街及独立产权商铺为主要经营内容，具体建设内容包括： 高尚住宅区人们的居住需求不断升级，高层作为高档次的住宅，受到高收入阶层 的青睐。另一方面，土地是稀缺资源，中国人多地少，土地尤其显得 珍贵，国家一直严格控制用地。所以象“淮安*住宅”这个可以 独揽楚秀园优美景观和新鲜

28、空气的绝版地块具有不可复制性。我们的 户型有典雅休闲的一房、浪漫温馨的两房、经济舒适的三房并配有独 立的私家入户花园，让您无论身在何方都有回家的渴望。在高层享受 城市生活，更能放眼全城，独领新一代贵族生活。高层阳光住宅以科 学合理的全明户型设计，大开间、短进深、2. 5米宽阳台、功能分区 合理、动静分区、卫生间干湿分离，让每一户业主亲密接触阳光和健 康。生活大卖场 随着淮安市城市居民收入及生活水平的不断提高，原有的、老旧的小 型社区超市已经远远无法满足城市居民生活的需求，市场呼唤大型规 范化的国际连锁卖场的进驻。*集团根据自身多年的商业地产开发 经验以及与包括沃尔玛、家乐福、欧倍德、时代华纳等

29、世界500强企 业良好的合作关系，拟在本项目内引进经营一家面积在17000平方米 左右的，淮安市最大的、经营超过25000种商品以上的综合性大型超 市英国tesco乐购，与项目内档次齐全的业态形成互补，以带动 整个项目的人流、物流，持续激发消费潜能，并以独特的“娱乐带动 零售”的商业主张，创造最大化财富价值。大型美食城“民以食为天”是自古以来经久不变的道理，而且淮安市人民热情好 客,以及具有淮安特色的“酒”文化，都是支撑淮安餐饮行业如火如 荼的重要原因。*集团在多年的商业地产开发的过程中，积累了上 千家经营各地特色小吃的商家资源。因此，我们拟在本项目内规划一 个大型特色美食城。这将与项目内档次

30、齐全的业态形成互补，形成淮 安市大众饮食的新中心。商业精品街及独立产权商铺随着淮安市城市居民收入及生活水平的不断提高，人们对物质的欲望 也在增大，但遗憾的是，在淮安却没有一个真正的商业大量聚集的精 品街。不过，几年后在“淮安*住宅”项目中，将有一条集购物、 休闲、娱乐、餐饮于一体的多功能商业精品街。精品街两边有可租可 售的独立产权商铺，更方便了投资者和经营商家的选择。最终形成开 发商、投资者、经营者和消费者多赢的良好局面。大型停车场现代购物中心一个显著特征是停车位非常充足。“淮安*住宅”项 目地下一层建设有420个机动车的停车位，通过多部电梯直通地上购 物中心，加上地面11个停车位，车位总量近

31、431个，为汽车时代的 来临提前做好准备。第二章 项目总体建筑规划思路总体构思：1. 为城市提供广阔的活动空间，构筑广场与绿化休闲景观轴。2. 立体空间的构造。由地下、地面、空中构造立体的交通体系， 提高土地开发的价值。3. 以人为本的商业理念，营造高度的居住、休闲、娱乐与购物 环境。4. 风格多元化，运用夸张的造型与色彩文脉。交通：主轴线为对称轴，构成商业广场的主干道；同时配有横向 的商业步行街。内部的mall street.天桥、消防疏散车道纵横交错, 构成了完善均匀的分级交通体系。基地周边沿着主要外部道路设有下 沉广场，他与商业广场的室内通向地下室的扶梯、电梯、楼梯。构成 了立体的交通，

32、使得地下商城的商业价值得到最大化的开发。空间：商业广场主体楼高五层，地下一层为停车库；一层为精品 店；二、三层为大型超市及精品街；四层为美食城及精品街；主要以 自动扶梯、电梯来直接输送。与其他地下商业空间不同，低楼层与室 外多处的挑空设计，让自然光线直接照射进来，使得地下空间，地上 室内外空间得到最好的流动性，而这种流动性正好提供了商业建筑全 盘活动的人流，带来了滚滚财源。就整个淮安*国际商业广场而言，无论从建筑体量，内部空间 的角度衡量，低楼区是整个商业广场的重点，为了让将购物街室内外 空间做得更加丰富，设计过程中针对这一点作下列几点考虑：挑空：建筑室内大量运用了挑空，目的是希望内部的空间层

33、次更 加丰富，趣味。同时透过挑空的设计，在视觉上会较为宽敞，各楼层 关系会变得更加密切。光线：如何让自然光充满于空间，同时兼顾到淮安气候特点，一直是设计过程中努力追求的目标。在ma ii street ±空及内部广场广场挑空，阳光可以直接照射，整个商业购物环境通透明亮。通道：商业广场通道的设计目的将提供消费者通畅无阻的走道外, 它还必须提供其他使用功能，才能让购物中心内部气氛变得更加活 跃、舒适。通道上空条形挑空，视觉上购物街变得更加宽敞明亮，这样它不只单纯扮演通道角色而已，也可以提供足够的空间让消费者驻 足橱窗前欣赏橱窗内部的摆设，也可以轻松的倚在栏杆一面聊天，一面感受楼层间的空间

34、变化。造型与风格：现代商业街的mal i street经济是在西方市场经济模式下发展起 来的，它集中、小型商铺，大型超市，配备了完善的娱乐设施。现代 式的风格成了淮安*国际商业广场的造型主题。入口作为进入商场的第一印象，也是室内室外转换的过渡场所， 具有特殊的形象意义。因此，我们在此突显了现代建筑的特点。比例 尺度优美的柱列和山墙乃至细部与明亮宽敞的现代玻璃体量相互咬 合，对此，实的墙面与虚的入口都因张力更加引人注目，使得商业建 筑应有的、大众的pop氛围在基地上得以弥漫，从而创造了活泼热烈 的商业气氛。狭长的商业街空间为整齐明快的柱列所拥围，大方的绿化小品释 缓着城市的压力；不时有些大度夸张

35、的、造型新颖的建筑构件打破了 商业街可能造成的平板气氛。人们流连在室外宜人的尺度和小品配置 与室内宽敞明快的内街与周边琳琅的商品中去。突出的表达了这种弥 散商业气氛的建筑风格。方案技术指标规划技术经济指标一览表项目经济指标所占比例说明总用地面积17936. 30 m2总建筑面积105395.03 m2地上建筑面积89667. 00 m285. 08%其中商业面积41790. 00 m239. 65%住宅面积46763. 80 m244. 37%面枳1113.20 m21.06%地下建筑面积15728. 03 m214. 92%占地面积8873. 00m2容积率4. 88（不含架空层）建筑密度4

36、9. 90%绿地率20%机动车停车位431其 中地上11地下420第三章 项目投资收益分析第一节项目投资估算淮安*国际商业广场项目投资估算表附表1单位:万元项目工程名称单位数量单价小计一、土地开发成本4, 758. 531土地出让金平方米17936. 33, 643. 202土地契税215. 333地上、地下附着物拆 迁补偿净支出900. 00_、前期开发费用2, 164. 041设计费平方米10769424264. 042勘测费、施工图审核 费、规划许可证费、三通一平费等130. 003项目可行性研究费20. 004零星费用150. 005统一基建收费平方米107694148. 21,600

37、. 00三、基础设施建设费1,405. 001道路工程及铺装工程m2150. 002供水工程70. 003供电工程900. 005排污工程75. 006通讯工程40. 007照明工程m250. 008景观工程m270. 009环卫工程、有线电视工程50. 00四、建筑安装工程费16, 981.991桩基工程1,500. 002地下室工程m2201192,515. 283上部主体工程（含粗装修）m287575& 665. 544电梯工程764. 005消防工程712. 736电气工程m3819. 537给排水m2253. 568发电机组台300. 009空调工程m21,508. 6510

38、煤气工程40. 8911弱电工程m2252. 7012基坑支护、样品房及 零星工程150. 00五、开发间接费360. 001监理费用50. 002保险费用40. 003现场办公费用196. 004地基沉降观测、消 防检测、电梯质检、 防雷检测、白蚁防治 费等120. 00六、销售与管理费用3, 268. 261销售费用(2. 5%)933. 862管理费用(1.5%)700. 003招商费用(4. 0%)1,634. 40七、工程不可预见费用1,000. 00八、财务费用1,642.011贷款利息费用9. 126%1,095. 12九、投资总额31,579. 83第二节项目功能面积指标本地块

39、地上可建面积为89667m2,地下可建面积为15728. 03点，总建筑面积为105395. 03ms各功能层建筑物的用途及面积详见下表:建筑物功能层数建筑面积(m2)商业广场41-4层商业441790. 00住宅5-20 层住宅1647877.00地下地下_层设备间及停车场115728.03合计105395. 03第三节价格定位价格定位主要从市场的角度出发，参考项目附近项目销售价格及其销售状况对本项目各产品价格进行定位如下：物业静态（目前）价位（元/nf）动态（一、二年 后）基本价位（7c/m2）支撑价位基本价位乐观价位商业1层170001780021800238002层1300013800

40100001080011800128004层80008800980010800住宅4000420043004500第四节销售收入预测明细表物业建筑面积（m2）销售面积（m2）销售单价（元/m2）销售额 （万元）商业1层8873599518000107912-3层88733300800026404层88736441600038651-3部分15171887310684. 359480. 52小计417902460926776.22住宅4787747877416019921.1合计896677248646697.32第五节利润预算表项目行次预算金额（万元）备注、主营业务收入

41、146697. 32减：销售折扣与折让2主营业务成本326669. 56其中：土地成本44758. 53房地产开发成本521911.03主营业务税金及附加66122. 75其中：土地增值税73707. 84营业税及水利基金92381.56印花税及其他1033.35二、主营业务利润1113905.01力山其他业务利润12减：营业费用132568. 26管理费用14700. 00财务费用151642.01三、营业利润168994.74力m投资收益17营业外收入18减：营业外支出19100. 00力口：以前年度损益20政府补贴收入四、利润总额218894. 74减：所得税222223.6925%五、

42、净利润236671.06本项目开发投资总额31579. 83万元，资金来源于三个渠道:1、企业自筹资金占建设期投资额50%,约为15800万元。2、银行贷款融资6000万元约占建设期投资的19%o3、不足部分资金来源于前期销售回笼款。4、取得销售许可证条件说明根据淮安市房管局发放商品房预售许可证条件规定：按提供 预售的商品房计算，投入开发建设的资金达工程总投资的25%以 上且建筑形象进度达到±0. 00以上，并已经确定工程进度竣工日 期方可发放商品房预售许可证。我项目预计在2009年2-3月 份建筑形象进度可达到±0. 00,完成投资达到8781万元，（其中土 地款3066

43、万元，拆迁费用1400万元，政府规费800万元，建造 成本3515万元），即完成总投资的27.81%,已经完全满足淮安市 房管局发放商品房预售许可证条件规定。5、建设资金计划说明完成地下建筑需投入的资金约为8781万元，此部分资金通过自有 资金15800万元来解决。地上主体建筑和其他费用需要资金约为 22798. 83万元资金，此部分资金通过土地抵押及在建工程抵押贷 款6000万元和自有资金7019万元及销售回笼款8172万元，合计 21191万元来保证供应。本项目预计在2009年34月份可以全面 预售，在本项目封顶之前预售计划销售面积的50%,可回笼资金 23348. 50万元，足额解决本工

44、程的资金需求还绰绰有余。6、还款资金来源本地块总建筑面积为105395. 03 m2,计划销售其59. 63%的面积销售 额高达46697. 32万元，现金总流入为68497万元（其中自有资金 15800万、银行借款6000万元、销售回笼款46697万元），现金总 流出为45924万元（总投资支出为31579万元、还银行借款6000万元、交纳税款8345万元）。即净现金净流量为22573万元，故本 项目有充裕的还贷资金及较高的抗风险能力。7、抵押物说明淮安*国际广场占地*0平方米，土地款为*万元，按照淮安市相同地块的挂牌价格估算为8070万元（300万元/亩），土地可抵押贷款额约为5649万元

45、（8070*70%）。本项目主体工程总造价 约为20551万，在建工程抵押贷款约为8220万元。所以本项目通 过土地和在建工程抵押融资6000万元具有可行性。第五章敏感性分析：盈亏平衡点二（总投资/销售收入）*100%二31579. 83/46697. 32 （不含自营部分）= 67. 63%即本项目的销售率达到出售部分的67.63%时，项目即可 盈利6670多万元。销售收入的变动对本项目进行敏感性分 析得知，在销售收入下降10%时，销售率达75.15%仍可盈 利6000多万元；成本的变动对本项目的影响，在成本降低 10%时，销售率达60.87%仍可盈利6000万元以上；在成本 降低20%时，

46、销售率达54. 10%仍可盈利6200万元以上。上 述销售收入不包括出租的商业面积，该部分物业的市场价值可理解为本项目纯利润。另外本项目对成本控制好将能较好 减轻销售的压力。第六章项目风险分析(-)风险因素的识别项目开发过程中主要存在如下风险：1、市场风险市场风险是房地产开发中常遇到的重要风险。它的损失主要表现 在项目产品销售路不畅，产品价格低迷等，以致产量和销售收入达不 到预期的目标。细分起来市场方面涉及的风险因素较多，可分层次予 以识别，通常市场风险主要来自三个方面：一、是市场供求总量的实 际情况与预测值有偏差；二是项目产品缺乏市场竞争能力；三是实际 价格与预测价格的偏差，对于市场供求总量

47、的偏差，首先将其分为供方市场和需方市场。 其风险可能来自区域因素、替代品的出现以及经济环境对购买力的影 响等。产品市场竞争力风险因素，又可细分为品种质量、生产成本及竞 争对手因素等。2、技术风险拟采用技术的先进性、可靠性、适用性和可得性可能出现问题。3、资源风险在投资项目决策分析与评价阶段，对地下的资源和地质结构情况尽管有所依据担限于技术能力的局限性，对地下情况有可能认识不 足，成为项目的风险源。4、工程风险由于当地施工单位水平有限，施工工程中存在风险;本项目业态 丰富,设计变更较大，对整体工程存在风险。5、投资风险投资项目的经济效益与投资大小密切相关。因此，投资方面的风险因素对项目至关重要。这方面的风险因素可以细分为由于工程量预计不足或设备材料价格上升导致投资估算不敷需要；由于计划不周或外部条件等因素导致建设工期拖延；外汇汇率不利变化导致投资增加等。这其中有人为因素也有客观因素，应予仔细识别。6、融资风险投资项目的经济效益与成本有关，凡影响融资成本的因素都应仔细识别，例如贷款利率升高或融资结构未能如愿导致融资成本升高等。资金来源的可靠性、充足性和及时性，也是应予以考虑的因素。7、配套条件风险投资项目需要的外部配套设施，如供水排水，供电供汽及上下游 配套等，在投资项目决策分析与评价中虽都作了考