浅析对《物权法》车位权属规则的检视与完善

1、浅析对物权法车位权属规则的检视与完善浅析对物权法车位权属规则的检视与完善关键词：车位物权法 建筑物区分所有权内容提要：我国物权法规定车位权属处理“应当首先满足业主的 需要”的表述过于概括，“其它场地”所指不明，约定归属不切实际 且有违法律体系的一致性。应立足我国国情，从车位的性质、类型、 功能、土地使用权的状况、车位权属所涉及的利益关系等方面加以分 析，借鉴国外立法例，在坚持小区车位应当首先满足业主需要的立法 宗旨下，完善物权法的车位权属规则。一、对物权法车位权属规则的检视物权法第74条第1款规定彰显了立法者维护业主利益的价值选择,对于构建和谐社区、 维护社会稳定无疑具有积极意义。但其表述过于

2、概括，极易发生理解 上的分歧。譬如，“首先”应是业主对小区车位享有同等条件下的优 先购买权、优先承租权。1(p35) “首先”不同于“优先”,对其理 解应服从保护业主利益的立法目的。(p92) “首先”是不区分条件地 优先满足业主的需要。(p158)车位的购买数量应在合理范围之内， 且只是用于生活用途，不得用于经营用途，合理的数量并不限于一户 一个。(p83)这种规定的模糊性，导致司法与执法实践难以操作。为 此，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释(以下简称解释)第5条规定，建设单位按照 配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的, 应当认

3、定其行为符合物权法有关“应当首先满足业主的需要”的 规定。但解释仍欠具体。据笔者对广州市房地产权登记交易中心 的调研，办理车位产权登记的难点就在于如何认定该车位是否已“首 先满足业主的需要” ？当事人通过法院强制执行中的拍卖取得车位 的，是否受“首先满足业主的需要”的限制？可见，这种模糊规定亟 待改进，否则势必埋下纠纷的隐患，影响立法目的实现。从表面来看，物权法第74条第2款规定尊重当事人的意思自治，顺应 市场经济的基本要求，十分合理。然而，立足我国现实与相关立法， 审视其实施现状，就不得不质疑其合理性。在我国，小区车位至今仍 然供不应求，属于稀缺资源；房地产市场基本处于卖方市场，缺乏竞争；国

4、家和地方政府对小区车位的价格缺乏管制。物权法第74条第3款规定明确了归属业主共有车位的类型，但也不乏缺漏之 处。其一，“其它场地”所指不明，易滋争议。有人认为，“其它场 地”是指未纳入建筑区划的其它场地，主要是指未纳入建筑区划的空 地。（p602）还有人认为，“其它场地”不宜以“是否纳入建筑区划” 为判断标准，不应局限于“土地”，在解释上与“土地”同其意义 者，亦在之列，包括：首层架空层、结建人防工程等。（p19-20）可 以说，至今首层架空层车位、地下车位的权属仍不明确与此不无关系。 其二，车位共有权的内容不清晰。如业主共有车位是否可以出售？谁 有权岀售？谁有权买受？所取得的是车位所有权还是

5、专用权?所得收 益归谁等问题，由于涉及小区的和谐发展或具有一定的专业性，须由物权法加以明定。二、对车位法律性质的分析有学者认为，车位不是独立的特定物，不能成为单独的交易客体。（p51）那 么，车位是否是独立物?通说认为，独立物是指依社会观念认可的、 得以一 “完整”之物存在的物，易言之，是此物与彼物可依人为划 分而独立者。（p80）关于独立物的判断标准，从古至今不断演进，但 无非是强调物要有形式上或观念上的独立性、使用上的独立性，以便 在其上设定一个独立的物权，满足人们生产生活的需要，维护交易的 秩序。停车场或车库形式上为“一物”，但为了停车需要和交易便利, 人们人为在其中通过划线等方式明确一

6、个个车位的范围并作为单独 的交易对象，因而车位具有观念上的独立性。同吋，车位具有停放车 辆的特定用途，人们可以通过公共车道和出入口驾驶汽车出入车位， 实现对车位的利用，无需借助其它专有部分，因而车位具有使用上的 独立性。据此，可认定车位为独立物。物权法笫74条第2款关于 车位可以出售、附赠或出租的规定也已暗示这一点。既然如此，车位 就不是区分所有建筑物的重要成分。在德国，重要成分的判断标准是: 物与物之间的关系如此紧密，以致如果分离，则会使一物遭到毁坏、 损害或丧失效用。（p24）显然，车位不符合该标准。作为独立物的车位就具备构成专有部分的可能性，可以被认定为专有部分，成为 专有权的客体，由业

7、主或开发商享有专有权，通过登记取得独立的产 权证书，可以单独流转。许多国家和地区不乏将车位认定为专有部分的立法例。德国住宅所有权法第3条第2项规定：“以持久性的 界限标明范围的停车场，视为有独立性的房间。” 10 (p424)美国法 将专门停车场中的车位认定为专有部分，开发商可以单独转让、出租 和抵押。我国台湾地区自行增设停车位、奖励增设停车位可以成为区 分所有建筑物的专有部分。然而，物权法并没有明确车位是否构 成专有部分。解释笫2条弥补了这一缺漏，明确了车位构成专有 部分的条件，但不尽合理，其规定的第三个条件“能够登记成为特定 业主所有权的客体”实为多余。因为只要具备前两个条件亦即“具有 构

8、造上的独立性，能够明确区分”和“具有利用上的独立性，可以排 他使用”即可。建议物权法修改时，在检讨解释的基础上， 增加对车位构成专有部分的规定。当然，车位是独立物并不意味着车 位只能构成区分所有建筑物的专有部分。车位究竟属于专有部分还是 共有部分，除了考虑车位是独立物外，还需综合考虑土地使用权的状 况，车位的类型、功能、以及不同利益主体间的利益平衡等。 有 学者认为，车位是区分所有建筑物的“从物” o其处分应依物权法 笫115条确立的从物规则，是否归属于业主，取决于售房合同的约定。 11 (p64-65)该观点看到了车位具有独立性和辅助的经济效用，但 是却忽略了车位的独立使用价值。从物的最大特

9、点是，如果没有主物 的存在，从物无法独立发挥其效用，例如没有刀的刀鞘，没有灯的灯 罩等。由于丧失了对主物的辅助与配合作用，其效用完全无法独立显 现。(p15)但离开了区分所有建筑物，车位仍然能够独立发挥其泊 车的功能。尽管不能否认建筑区划内的车位是区分所有建筑物的配套 设施，使用主体主要是居住在这里的业主，但这种关联性并不能体现 为物与物之间的主从关系。如果按照从物规则解决小区地下车位的权 属问题，就可能出现:一是在当事人没有特别约定吋，地下车位归业 主共有，因其建筑成本比较高，对开发商很不公平。二是开发商通过 约定保留作为从物的车位所有权，将会利用其优势地位，垄断车位资 源，高价出售或出租车

10、位，谋取垄断利益，侵害业主对车位应有的合 法利益。三、对车位权属规则的应然分析 (一)对车位功能的分析我国建设部和地方政府出台的规范性文件对车位的配建做出了规 定。根据这些规定，开发商在建设住宅小区时，应该报经规划修建 一定比例的车位，作为配套设施。强制配建车位作为配套设施，也是 许多国家和地区的通例。如根据法国都市计划法，于新建建筑物 吋，建筑者负有于建筑物基地内，为每一住户设计一停车空间的义务。 13 (p210)加拿大多伦多市要求开发商必须依法为拥有2间卧室的 住户配置1个停车位，为拥有3间以上卧室的住户配置2个停车位。 13 (p5)我国台湾地区1991年“内政部营建署”发布命令，规定

11、日 后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间，应视为公共设 施。在我国汽车c成为城市居民岀行的重要交通工具，而且随着我国经济的发展和国民生活水平的提高，人们对汽车的需求量还会增加。 因而，居住在小区里的有车业主对车位的需求是必然的。将法定车位 作为配套设施，有利于满足业主的停车需要，提升小区的居住环境。 (二)对车位权属所涉利益及其规范性质的分析民法规范的核心任务就是协调利益关系，立法者总是要根据利益关系的不同类型， 设置相应的法律规范。14(p93)因而，讨论物权法车位权属规 则的应然状态，就有必要分析车位权属所涉及的利益关系。民法所协 调的利益关系从总体上来讲，主要包括以下三种类型：

12、民事主体与民 事主体之间的利益关系；民事主体利益与国家利益之间的关系；民事 主体利益与社会公共利益之间的关系。14(p93)般来说，对于民 事主体与民事主体之间利益关系的调整主要借助任意性规范，此外还 有倡导性规范和混合性规范。对于民事主体利益与国家利益、社会公 共利益之间关系的调整主要借助强行性规范。那么，就小区车位权属 所涉及的利益关系而言，由于法定车位是小区的配套设施，缺少则房 屋单元和整个小区对业主就失去了应有的价值，如果对其规范不好， 势必影响社区的和谐、社会的稳定，进而损害公众利益，因而法定车 位权属所涉及的利益关系表面看来是业主与开发商之间的关系，实质 上应属于民事主体利益与社会公共利益之间的关系，理应由强行性规 范加以调整。结合上述对法定车位功能的分析，应强制规定小区须配 建一定数量的法定车位，属于业主共有，开发商须强制性地向业主移 交法定车位的控制权。在共有车位中，强制设置专供来客使用的车位。 因为这类车位供来访的亲戚朋友或为业主服务人员的车辆停放使用， 具有公共性和临吋性，应属小区的公共配套设施。 由于增设车 位是开发商在小区内于法定配套以外依法自行建造的车位，