济南人防商城项目调研数据PPT课件

1、济南市人防商城分布人防商城名人防商城名行政区划归属行政区划归属地址地址所属商圈所属商圈经四路人防商城市中区经四路（纬二路至顺河高架路段）大观园商圈英雄山人防商城市中区经十一路（英雄山路至体育中心路段）体育中心商圈南门人防商城历下区泺源大街与南门街交汇口泉城路商圈炫街区天桥区北园大街与济洛路交汇口洛口商圈槐荫广场槐荫区经七路（省立医院南）西市场商圈第1页/共17页经四路人防商城第2页/共17页经四路人防商城总建筑面积 18000平米（地下一层）铺位数量约1300个铺位面积6-20平米/铺铺位形式柜台（2.2米-3.3米/组） 精品屋（6-20平米/铺）经营业态 服饰、工艺品、婚纱、小吃、网吧、美

2、容客群分布济南市西部客户、学生等年轻客群经营模式 市人防办持有，委托经营公司经营 ,散租，一年起租租金水平 柜台：4-7万/年；精品屋：10-30元/平米天 年租金涨幅约20%-40%最早经营时间1999年配套设施自动喷淋、烟感；中央空调；字幕机及监控 系统第3页/共17页项目运营启示步行街总长度步行街总长度800-1000800-1000米，连米，连通大观园和振华通大观园和振华商厦，实现了两商厦，实现了两个商业软点的链个商业软点的链接，长度适中有接，长度适中有效吸引了客群。效吸引了客群。针对庞大的客群，针对庞大的客群，以及其消费欲望以及其消费欲望强烈但消费水平强烈但消费水平有限的特点，突有限

3、的特点，突出个性化出个性化 差异，差异，以小饰品、个性以小饰品、个性服饰和小吃作为服饰和小吃作为主营业态，实现主营业态，实现客户的聚拢效应。客户的聚拢效应。有梯度的租金增有梯度的租金增 长。低价吸引商长。低价吸引商 户，通过有效的户，通过有效的 管理和商业运管理和商业运 营，营，逐步提高租逐步提高租 金，金，实现利润收实现利润收 益。益。第4页/共17页英雄山人防商城第5页/共17页总建筑面积 一、二期3.5万平米，三期3.4万平米铺位数量一、二期约1200个铺位面积8-22平米铺位形式柜台、精品屋经营业态服装、小饰品、小吃、儿童服装、鞋帽、音像制品、桌球、电玩城客群分布周边企事业单位职工，高

4、校学生经营模式前期返租的形式培养商业气氛，成熟后采用常规的商业租赁模式，年度合同，付款方式为季付 市防办持有租金水平 6-10元/平米天 年租金涨幅约15%最早经营时间2005年10月1日配套设施停车场、ATM机、消防喷淋、广播及液晶电视展示英雄山人防商城第6页/共17页项目运营启示连通八一银座连通八一银座和体育中心商和体育中心商圈，贯穿经十圈，贯穿经十一路美食城，一路美食城，将购物、餐饮、将购物、餐饮、娱乐、健身、娱乐、健身、停车等有效的停车等有效的整合在一起。整合在一起。前期通过返租、前期通过返租、减免租金的方减免租金的方式来培养人气，式来培养人气，目前商铺只短目前商铺只短租、不销售，租、

5、不销售，铺位供不应求。铺位供不应求。吸取了经四路人吸取了经四路人防的成功经验，防的成功经验，在业态定位，招在业态定位，招商运营的方向上商运营的方向上把握正确，符合把握正确，符合区域消费特征，区域消费特征，并在娱乐休闲上并在娱乐休闲上有所升级。有所升级。第7页/共17页南门人防商城韩国城第8页/共17页总建筑面积 4500平米铺位数 300余个店铺，柜台100余个铺位面积8-15平米铺位形态精品屋经营业态韩国服装、小首饰、小吃、箱包客群分布年轻职员、自由职业者等中档消费客群经营模式散租，一年起租租金水平5-18元/平米天，转让费2-4万元 年租金涨幅约20%最早经营时间2001年配套设施中央空调

6、、消防喷淋、广播系统南门人防商城第9页/共17页项目运营启示南门人防商城作南门人防商城作为泉城路为泉城路/ /泉城广泉城广场场- - 银座商厦路径银座商厦路径中必经的路口，中必经的路口，敏锐的把握了商敏锐的把握了商业空白地带，实业空白地带，实现了人流的入。现了人流的入。结合市中心核心结合市中心核心商圈的客群层次，商圈的客群层次，是济南市人防商是济南市人防商城中定位最高的，城中定位最高的，主打充满时尚气主打充满时尚气息的息的 “韩国韩国”牌，牌，差异化定位带来差异化定位带来成功的成功的 商业模式。商业模式。 将路口处地面人将路口处地面人行道取消，人行行道取消，人行过路过路 口必经地下口必经地下商

7、城，商城， 确保了人确保了人流的数量，也带流的数量，也带动了过街通道中动了过街通道中铺位的价格铺位的价格 提升。提升。 第10页/共17页炫街区第11页/共17页总建筑面积 5800平米铺位数322个经营模式 销售价格 最早经营时间3.35平米-45平米（公摊45%）铺位形式精品屋经营业态服装、小商品、小吃客群分布主要针对外来差旅客户以及周边商户经营模式区人防办开发 统一招商，一次性转让50年使甠权，提供代租服务，收取一个月的房租作为代租服务费。部分大面积商铺提供包租服务，直接返5年租金，年回报率7%。销售价格以及租金均价：2万元/平米（1.8万-2.4万元/平米），代租均价为7元/*天（建筑

8、面积），物业费17.1元/*月。项目现状销售完成率95%以上，开始交房并进行装修（2010年7月更新），预计2010年十一开业配套设施中央空调、消防喷淋、液晶电视展示系统、语音广播。炫街区第12页/共17页项目运营启示有效利甠长途汽有效利甠长途汽车站的客流优势，车站的客流优势，作为北园商圈和作为北园商圈和洛口商圈的有效洛口商圈的有效过渡，依托中恒过渡，依托中恒小商品市小商品市 场，迅场，迅速培养商业气氛。速培养商业气氛。借势借势0909年火爆的年火爆的 市场，一次性出市场，一次性出售售5050年使甠权，年使甠权，让让 利的同时，快利的同时，快速的收回了投资。速的收回了投资。但是租金制定的但是租

9、金制定的过高，不利商铺过高，不利商铺的短期出租和长的短期出租和长期经营。期经营。与常规商业项目与常规商业项目形成差异化，主形成差异化，主打打 “小面积、低小面积、低总价总价 的核心优势，的核心优势，实现实现 项目的高关项目的高关注度。更是借鉴注度。更是借鉴了常规项目蓄卡了常规项目蓄卡开盘的营销开盘的营销 模式。模式。 第13页/共17页槐荫广场第14页/共17页槐荫广场项目地址项目地址：槐荫 经七纬八路交汇处（省立医院南邻）项目性质项目性质：地下商业人防工程项目规模项目规模：占地面积2.7公顷，建筑面积45000平方米，绿化率为46%，停车位400-500个；建筑结构建筑结构：B2-B1，B1

10、商业，B2停车场，东北、西南角附属B1商业。装修风格：装修风格：梦幻天空主题的顶棚（济南第一家）。硬件设施：硬件设施：中央空调、新风系统、两主入口上下扶梯、步梯层高：层高：B2B1楼板净高5.1m楼层布局：楼层布局：B2：停车场1.5万，东北角超市，西南角时尚服饰1500，铺位面积铺位面积：待定。业业 态：态：时尚服饰、化妆品、饰品、童装、餐饮主力店：主力店：华联超市1.5万（B1代B2，购买）、KFC已装修完毕，德克士、永和豆浆尚未签约。开发商开发商：济南三诚汇鼎置业有限公司；开盘时间开盘时间：待定销售模式销售模式：产权或使用权模式未定。销售价格销售价格：商铺均价2万每平方，2010年1月份开始出售vip卡，交两万低3万，总房款再打97折。现售卡活动已结束。经营现状经营现状：项目整体停滞项目点评项目点评：属居民