美格行XXXX年1月增城盛唐世纪广场招商及营销策略

1、SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.美格行商业顾问机构盛唐世纪广场招商及营销策略方案盛唐世纪广场招商及营销策略方案2021-11-25SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.招商策略建议招商策略建议1销售策略建议销售策略建议2本次报告内容本次报告内容销售租赁收益测算销售租赁收益测算3Page 2SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.1 1、项目招商整体策略、项目招商整体策略2 2、租金定位、租金定位3 3

2、、租赁优惠条件建议、租赁优惠条件建议4 4、租金细化方案建议、租金细化方案建议5 5、十年租金收益测算、十年租金收益测算Page 3SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.1 1、项目招商整体策略、项目招商整体策略1 1、项目商业氛围浅薄，取决于周边规划发展，市场培育期较长。、项目商业氛围浅薄，取决于周边规划发展，市场培育期较长。2 2、项目区位、规模优势明显，未来具备较优的发展前景。、项目区位、规模优势明显，未来具备较优的发展前景。整体策略出发点整体策略出发点Page 4SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE

3、 CONSULTING CO., LTD. 项目较为薄弱的商业基础，初期面临较大的商家信心不足项目较为薄弱的商业基础，初期面临较大的商家信心不足的问题，同时整体规模较大需要较多商家支撑，因此，项目制定的问题，同时整体规模较大需要较多商家支撑，因此，项目制定招商策略需要以更为优厚的租赁条件以吸引商家，尽可能实现较招商策略需要以更为优厚的租赁条件以吸引商家，尽可能实现较高的招商率，为项目长期经营奠定基础。高的招商率，为项目长期经营奠定基础。1 1、项目招商整体策略、项目招商整体策略招商整体策略招商整体策略Page 5SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING

4、 CO., LTD.2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析租金策略建议及水平定位分析租金策略建议及水平定位分析p 租金策略分析p 新塘周边市场及各业态租金水平调研p 项目招商优劣势分析p 标准租金定位p 租金策略建议p 各层租金策略及标准租金水平建议Page 6SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.1 2.1 两种租金策略分析两种租金策略分析2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析Page 7SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.

5、, LTD. 标准租金打折方式较适宜商业氛围较不成熟区域，对商家具有较好的吸引力，标准租金打折方式较适宜商业氛围较不成熟区域，对商家具有较好的吸引力，建议本项目采用此方式。建议本项目采用此方式。2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析2.1 2.1 两种租金策略分析：案例介绍两种租金策略分析：案例介绍Page 8SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.2 2.2 项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）2 2、租金策略建议及

6、水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析Page 9SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.2 2.2 项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析Page 10SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.2 2.2 项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建

7、筑面积计算）2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析Page 11SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.2 2.2 项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析Page 12SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.2 2.2 项目周边租金水平情况项目周边租金水平情况: :街铺及其他集中商业街铺及其他集

8、中商业2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析Page 13SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 以新塘广场为主的解放北路为新塘商业氛围发展较为成熟区域，因此也为新塘租金最高区域，达到150-350元/月/，但作为商业氛围浅薄的本项目，此租金水平将作为本项目未来可实现标准； 金海岸广场、大旺城与本项目同处氛围较为浅薄区域，同时开业时间不长，其租金水平为100-150元/月/，对于本项目具有较高的参考性。新塘集中商业以及商业街租金调研结论新塘集中商业以及商业街租金调研结论2.2 2.2 项目周边租金水平情况项

9、目周边租金水平情况2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析Page 14SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2.2 2.2 项目周边租金水平情况：各业态商业租金可承受范围项目周边租金水平情况：各业态商业租金可承受范围2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析Page 15SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 根据以上数据分析，可以发现服饰精品、珠宝首饰、配套、鞋类以及手机等业态承受的租金较高，餐饮、娱乐类业态对于面积需求较

10、大，承受租金的能力也相对较低； 市场通过行业检验调整后所体现的租金水平是相对比较真实的，也是不容作大范围调整的，可作为项目租金定位的参考依据，建议项目的租金定位以建议项目的租金定位以上述市场数据为依托，不可偏移太多上述市场数据为依托，不可偏移太多。2.2 2.2 项目周边租金水平情况项目周边租金水平情况2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析Page 16SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.优势优势劣势劣势n 区位优势：市场前景看好；n 规模优势：为新塘以及周边镇市最大的商业项目；n 消费群优势：周边中高档

11、住宅楼盘的兴起；n 双主力店优势：辐射面广。n 项目目前商业氛围浅薄，市场培育期较长；n 周边区域改造仍需一定时间；n 规模较大，需要较多商家支撑，招商难度较大。 项目有条件成项目有条件成为片区的核心商业为片区的核心商业项目。项目。 项目经营初期项目经营初期面临较大困难。面临较大困难。2.3 2.3 本项目招商优劣势分析本项目招商优劣势分析2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析Page 17SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 结合本项目实际条件，为缩短招商周期，尽快进入经营正轨，结合本项目实际条件，为缩

12、短招商周期，尽快进入经营正轨，本项目建议以本项目建议以作为整体租金策略，第一年以较低折扣作为整体租金策略，第一年以较低折扣吸引商家进驻，同时能给予日后租金提升以较为合理的说法，并在租吸引商家进驻，同时能给予日后租金提升以较为合理的说法，并在租赁条件上建议在现有商业基础上提供更为优厚条件，赁条件上建议在现有商业基础上提供更为优厚条件，。2.4 2.4 项目租金策略建议项目租金策略建议2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析Page 18SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.权重比值权重比值K K：指以本项目总计

13、作为基准，与各区域间的比值。整体均价：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值。整体均价P P：P=(CP=(C* *K K* *I)I)。2.5 2.5 项目标准租金定位项目标准租金定位2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析Page 19SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析 由于其余商业所调研租金基本为一层商家水平，因此，按市场比较法测算数据应由于其余商业所调研租金基本为一层商家水平，因此，按市场比较法测算数据应为本项目一层街铺租金水平，为为

14、本项目一层街铺租金水平，为126126元元/ /月月/ /； 同时，以本项目目前的商业氛围在市场培育期间难以达到此租金水平，因此，我同时，以本项目目前的商业氛围在市场培育期间难以达到此租金水平，因此，我司建议，以司建议，以126126元元/ /月月/ /作为项目一层的标准租金，通过打折策略以较低水平逐步过作为项目一层的标准租金，通过打折策略以较低水平逐步过渡到标准租金水平。渡到标准租金水平。2.5 2.5 项目标准租金定位（独立铺位）项目标准租金定位（独立铺位）Page 20SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2 2、租金策略建

15、议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析2.4 2.4 项目标准租金定位（独立铺位，不包括主力店与次主力店）项目标准租金定位（独立铺位，不包括主力店与次主力店）负二层标准租金水平建议为：负二层标准租金水平建议为：8080元元/ /月月/ / Page 21SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析负一层标准租金水平建议为：负一层标准租金水平建议为：100100元元/ /月月/ / 2.4 2.4 项目标准租金定位（独立铺位，不包括主力店与次主力店）项目标准租金定位（独立

16、铺位，不包括主力店与次主力店）Page 22SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析一层标准租金水平建议为：一层标准租金水平建议为：130130元元/ /月月/ / 2.4 2.4 项目标准租金定位（独立铺位，不包括主力店与次主力店）项目标准租金定位（独立铺位，不包括主力店与次主力店）Page 23SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析二层标准租金

17、水平建议为：二层标准租金水平建议为：8080元元/ /月月/ / 2.4 2.4 项目标准租金定位（独立铺位，不包括主力店与次主力店）项目标准租金定位（独立铺位，不包括主力店与次主力店）Page 24SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析三层标准租金水平建议为：三层标准租金水平建议为：4040元元/ /月月/ / 2.4 2.4 项目标准租金定位（独立铺位，不包括主力店与次主力店）项目标准租金定位（独立铺位，不包括主力店与次主力店）Page 25SHEN ZHEN ME

18、GAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2 2、租金策略建议及水平定位分析、租金策略建议及水平定位分析2.4 2.4 项目标准租金定位（项目标准租金定位（主力店与次主力店主力店与次主力店）Page 26SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.租金细化方案租金细化方案p 各区域租金制定一般性原则p 各层各区域具体租金水平3 3、租金细化方案、租金细化方案Page 27SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 在确定了项目整体租金水平的前

19、提下，再依据一般铺位的租金制定原则对租金进行细化，在确定了项目整体租金水平的前提下，再依据一般铺位的租金制定原则对租金进行细化，并综合考虑项目经营策略，制定切实可行的租金条件。并综合考虑项目经营策略，制定切实可行的租金条件。 商铺使用率：商铺使用率：同等条件下使用率越高租金越高，使用率越低，租金越低。项目使用率差异较大导致租金差异变化较大。 商铺面积和整体租金水平：商铺面积和整体租金水平：商铺的面积越大，同等条件下总体租金越高，在区域行业的承受能力内，面积越大，单价相应比同等位置商铺越低些。 距离商场入口铺位：距离商场入口铺位：商场入口处铺位租金高，距离商场入口越远，租金越低 ； 人流动线通畅

20、铺位：人流动线通畅铺位：人流动线通畅，有回流的铺位租金高； 铺位方正与否：铺位方正与否：方正的铺位好利用，租金高，不方正的铺位视其不方正程度相应定价 ； 铺内有无柱子：铺内有无柱子：铺内无柱子好利用，价值高，有柱子视其影响程度相应定价； 光线好坏铺位：光线好坏铺位：光线好铺位体现良好通透性，心理舒适度高，价值高，光线差铺位租金相应下调； 人流汇集处铺位：人流汇集处铺位：“十”字型、“井”字型人流汇集处铺位租金高； 开间进深比例合理铺位：开间进深比例合理铺位：铺位开间、进深比例在1：2的铺位好利用，市场接受程度高，租金高；开间小、进深大的铺位价值低；开间大、进深小的铺位价格视配比情况，相比开间小

21、进深大的铺位价值高 ； 主通道铺位：主通道铺位：主通道铺位比次通道铺位价值高，次通道铺位价值比死角位铺位价值高；3 3、租金细化方案、租金细化方案Page 28SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.负二层标准租金水平：负二层标准租金水平：60-80元/月150-180元/月30-50元/月110-130元/月30-50元/月30-50元/月150-180元/月130-170元/月负二层平均标准租金为：79元/月Page 29SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.负一层

22、租金水平负一层租金水平80- 100元/月110-140元/月90-110元/月130-150元/月150-180元/月130-150元/月150- 180元/月100- 120元/月90-110元/月150-180元/月150元/月120-140元/月110- 130元/月90- 110元/月80-100元/月100-120元/月90-110元/月负一层一期标准租金为：117元/月Page 30SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.负一层租金水平负一层租金水平30-50元/月120-140元/月100-120元/月80-100元

23、/月40-60元/月40-60元/月100-120元/月80-100元/月80-100元/月100-120元/月负一层二期标准租金为：96元/月Page 31SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.一层租金水平一层租金水平60-80元/月100-120元/月90-110元/月80-100元/月100-120元/月100-130元/月160-180元/月120-160元/月90-110元/月160-180元/月120-150元/月120-160元/月130-160元/月140-160元/月30-50 元/月180-200元/月一层一期

24、标准租金为：138元/月一层二期标准租金为：96元/月Page 32SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.二层租金水平二层租金水平20-40元/月80-100元/月90-120元/月90-120元/月70-90元/月60-80元/月70-90元/月60-80元/月30-50元/月15-25元/月二层一期标准租金为：83元/月二层二期标准租金为：74元/月Page 33SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.三层租金水平三层租金水平15-25元/月30-50元/月三层标准

25、租金为：40元/月Page 34SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.本项目租金细化方案：独立铺位（不包括主力店与次主力店）本项目租金细化方案：独立铺位（不包括主力店与次主力店）3 3、租金细化方案、租金细化方案Page 35SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.4 4、三年租金收益测算、三年租金收益测算三年租金收益：三年租金收益：独立铺位（不包括主力店与次主力店）独立铺位（不包括主力店与次主力店）Page 36SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTA

26、TE CONSULTING CO., LTD.本项目三年租金收益测算：主力店与次主力店本项目三年租金收益测算：主力店与次主力店4 4、三年租金收益测算、三年租金收益测算Page 37SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.本项目三年租金收益测算：一、二期本项目三年租金收益测算：一、二期4 4、三年租金收益测算、三年租金收益测算Page 38SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.1 1、销售市场调研分析、销售市场调研分析2 2、项目销售分析、项目销售分析3 3、项目营销策

27、略建议、项目营销策略建议4 4、项目销售推广策略建议、项目销售推广策略建议Page 39SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.市场调研分析市场调研分析p 销售市场调研数据p 销售市场分析总结p 项目可参考性判断1 1、销售市场调研分析、销售市场调研分析Page 40SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.东 莞 市新 塘 镇荔 城 镇顺欣花园新都盛世名门现代城市花园富雅都市华庭锦绣新天地锦绣御景苑碧桂园荔园金竹家园Page 41SHEN ZHEN MEGAROAD RE

28、AL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 目前新塘、荔城在售商业项目数量较少，且多为目前新塘、荔城在售商业项目数量较少，且多为2008-20092008-2009年发售项目，销售商铺基本是住宅年发售项目，销售商铺基本是住宅底商，纯商业项目只租不售，商铺销售状况总体较好。底商，纯商业项目只租不售，商铺销售状况总体较好。1 1、销售市场调研分析、销售市场调研分析Page 42SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.锦绣新天地锦绣新天地1 1、销售市场调研分析、销售市场调研分析Page 43SHEN ZHEN MEGA

29、ROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.富雅都市华庭富雅都市华庭1 1、销售市场调研分析、销售市场调研分析Page 44SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.现代城市花园现代城市花园1 1、销售市场调研分析、销售市场调研分析Page 45SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.顺欣花园顺欣花园1 1、销售市场调研分析、销售市场调研分析Page 46SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.

30、, LTD.新都盛世名门新都盛世名门1 1、销售市场调研分析、销售市场调研分析Page 47SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.碧桂园荔园碧桂园荔园1 1、销售市场调研分析、销售市场调研分析Page 48SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.金竹家园金竹家园1 1、销售市场调研分析、销售市场调研分析Page 49SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.锦绣御景苑锦绣御景苑1 1、销售市场调研分析、销售市场

31、调研分析Page 50SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.市场调研总结及分析市场调研总结及分析1 1、销售市场调研分析、销售市场调研分析Page 51SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.市场调研总结及分析市场调研总结及分析 1 1、新塘乃至增城区域缺乏一个具备清晰业态定位、以及集中商业带、新塘乃至增城区域缺乏一个具备清晰业态定位、以及集中商业带动的商业销售项目，这是项目入市的契机；动的商业销售项目，这是项目入市的契机； 2 2、整体区域内增量市场较为有限，在售商业

32、项目较少，基本为社区、整体区域内增量市场较为有限，在售商业项目较少，基本为社区型商业街，显示在增城地区商铺投资并没有引起足够的关注，项目的入型商业街，显示在增城地区商铺投资并没有引起足够的关注，项目的入市需要更大力度的推广，挖掘投资客群体潜力；市需要更大力度的推广，挖掘投资客群体潜力； 3 3、从对在售项目的价格及销售率调研可得，新塘商铺销售市场仍具、从对在售项目的价格及销售率调研可得，新塘商铺销售市场仍具有较大的发展空间。有较大的发展空间。1 1、销售市场调研分析、销售市场调研分析Page 52SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LT

33、D.项目销售分析项目销售分析p 项目销售SWOT分析p 目标客户群分析p 项目铺位价值分析Page 53SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目销售优势分析项目销售优势分析 未来新塘中心区的核心位置； 项目周边新兴住宅项目多，蕴藏较大的消费潜力； 新塘乃至增城最大的商业项目，主题定位清晰； 四至均临路，拥有较好的展示面； 打造三首层概念，商业价值提升明显； 项目街铺面积大小适中，便于销售，街铺保留餐饮功能； 两大主力店及多个次主力店带动效应。项目销售劣势分析项目销售劣势分析 目前项目所在路段人流量较小，商业氛围较薄弱； 项目为使

34、用权销售，客户投资信心受到一定影响； 项目整体规模较大，区域缺乏以销售为主体的大型商业项目，市场接受度需要检验； 与新塘现有商业集群缺乏有效互动，需要一定时期的市场培育期。2 2、项目销售分析、项目销售分析Page 54SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目销售机会分析项目销售机会分析 描绘中心城未来规划发展，树立区域商业中心地位，提升项目整体价值； 未来较长时期内项目规模占据明显优势； 现阶段周边商业项目售价较以往有一定跃升，大部分为市场所接受； 周边中高住宅项目给商业带来的预期展望提升现有商业价值。 项目销售威胁分析项目销

35、售威胁分析 新塘中心区规划仍需较长时间，客户投资信心不明朗。2 2、项目销售分析、项目销售分析Page 55SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 商铺的客户群一般以投资客为绝对主导，但本项目铺位面积不大，投资门槛较低，将会吸引商铺的客户群一般以投资客为绝对主导，但本项目铺位面积不大，投资门槛较低，将会吸引一部分自营客户，客户群体层次辐射范围较广，具体客户群体划分如下；一部分自营客户，客户群体层次辐射范围较广，具体客户群体划分如下；2 2、项目销售分析、项目销售分析Page 56SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ES

36、TATE CONSULTING CO., LTD. 铺位类型的多样性、铺位位置和不同楼层及结构的差异、主力店带动、销售模式差异(返租)等因素，导致项目铺位商业价值差异较大。在此我司按照项目铺位销售难易程度将铺位大致分为以下五种类型：价值区价值区-1-1：商业价值最高区域；商业价值最高区域； 价值区价值区-2-2：商业价值较高区域；商业价值较高区域；价值区价值区-3-3：商业价值一般区域；商业价值一般区域；价值区价值区-4-4：商业价值较低区域；商业价值较低区域；价值区价值区-5-5：商业价值最低区域。商业价值最低区域。2 2、项目销售分析、项目销售分析Page 57SHEN ZHEN MEGA

37、ROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.负一层铺位营销价值划分负一层铺位营销价值划分Page 58SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.一层铺位营销价值划分一层铺位营销价值划分Page 59SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.二层铺位营销价值划分二层铺位营销价值划分Page 60SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目一、二期铺位价值分析项目一、二期铺位价值分析2 2

38、、项目销售分析、项目销售分析Page 61SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目销售策略建议项目销售策略建议p 整体策略建议p 项目销售模式分析及建议p 项目价格初步分析及建议p 分析推售建议p 销售收益初步测算p 销售时间点安排Page 62SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.我司建议，为增强项目街铺部分销售价值及确保销售成功率，项目总体营销采取以下操作方式：我司建议，为增强项目街铺部分销售价值及确保销售成功率，项目总体营销采取以下操作方式：3.1 3.1 项

39、目整体销售策略建议项目整体销售策略建议l 集中商业招商先行，提升项目整体价值；集中商业招商先行，提升项目整体价值；l 如若主力店在开盘前未定，建议开发商能延后开盘；如若主力店在开盘前未定，建议开发商能延后开盘；l 如不能延后，则必需确定如不能延后，则必需确定2-3个品牌餐饮进驻意向后，街铺视情况分批推售；个品牌餐饮进驻意向后，街铺视情况分批推售；l 同时在主力店未定情况下，项目需要加大推广力度。同时在主力店未定情况下，项目需要加大推广力度。3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 63SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD

40、.几种销售模式的比较分析几种销售模式的比较分析 在商铺销售市场中大致存在以直接销售、带租约销售、返租销售等在商铺销售市场中大致存在以直接销售、带租约销售、返租销售等3 3种模式。以下特针对种模式。以下特针对3 3种方式的种方式的利弊，结合本项目商业布局的形式、所处区域的环境及未来发展趋势等因素综合考虑，选择最为适合本利弊，结合本项目商业布局的形式、所处区域的环境及未来发展趋势等因素综合考虑，选择最为适合本项目销售的具体模式。项目销售的具体模式。3.2 3.2 项目销售模式建议项目销售模式建议3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 64SHEN ZHEN MEGAROAD REAL

41、ESTATE CONSULTING CO., LTD.返租销售，控制过渡期的统一管理招商经营权；返租销售，控制过渡期的统一管理招商经营权；有效掌控项目整体的节奏控制；有效掌控项目整体的节奏控制；统一招商，减少投资者后期繁琐管理手续；统一招商，减少投资者后期繁琐管理手续；介入前期市场运作，做足做旺姿态；介入前期市场运作，做足做旺姿态；返租承诺，增强投资者信心；返租承诺，增强投资者信心；弱化高售价低租金的冲突。弱化高售价低租金的冲突。建议：项目销售模式采用返租形式，建议：项目销售模式采用返租形式，返租返租3 3年年。3.2 3.2 项目销售模式建议项目销售模式建议3 3、项目销售策略建议、项目销售

42、策略建议Page 65SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.2 3.2 项目销售模式建议项目销售模式建议 考虑开发商实际收益，一般情况下不建议本项目返租考虑开发商实际收益，一般情况下不建议本项目返租3 3年以年以上，如有特殊情况，如次主力商家进驻则酌情考虑，否则发展商上，如有特殊情况，如次主力商家进驻则酌情考虑，否则发展商返租负担较重，整体收益减少。返租负担较重，整体收益减少。3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 66SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., L

43、TD.l 因项目为使用权销售，此类客户群体最直接关注的为租金的回报率，根据我司销售经验判断，年回报率在10%比较符合投资客的预期，为较为合理的水平标准；l 相对于有产权商铺6%的回报率，本项目10%的回报率市场接受度较高，弥补投资客对无产权商铺的价值判断；l 使用权销售另一特点为投资客不能贷款，必须一次性付款，因此销售总价不能太高，否侧将影响项目销售基础，将返租金额从总价里扣除，可降低投资门槛。建议：项目年回报率为建议：项目年回报率为10%10%，从商铺总价中一次性扣除。，从商铺总价中一次性扣除。使用权商铺营销的特点使用权商铺营销的特点3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 67S

44、HEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.使用权商铺营销案例：广州东区商业城使用权商铺营销案例：广州东区商业城区位：广州东区（与本项目接近）区位：广州东区（与本项目接近）规模：规模：3,0003,000销售价格：均价在销售价格：均价在20,000元元/销售模式：销售模式：20年使用权，返租一年；年使用权，返租一年；价格估算：以价格估算：以10年租金收益作为售价判断年租金收益作为售价判断年回报率：年回报率：10%10%案例：案例：3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 68SHEN ZHEN MEGAROAD REAL EST

45、ATE CONSULTING CO., LTD.返租销售方式案例：返租销售方式案例：1 1、高于或等于市场价格租赁、高于或等于市场价格租赁 最终整体收益持平或增加2 2、低于市场价、低于市场价 整体收益减少，租金须补贴返租部分3 3、空置、空置 整体收益减少30上述方式中，已售铺位由管理公司对外租赁的过程中将出现三种情况：上述方式中，已售铺位由管理公司对外租赁的过程中将出现三种情况：3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 69SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.3 3.3 项目价格分析及建议项目价格分析及建议 此

46、次报告中呈现的价格为在现有市场调研基础之上的项目此次报告中呈现的价格为在现有市场调研基础之上的项目商业价值体现，而实际营销价格则是在此价值上一定范围内的浮商业价值体现，而实际营销价格则是在此价值上一定范围内的浮动，甚至有较大的溢价空间，具体执行的营销价格则是需要以市动，甚至有较大的溢价空间，具体执行的营销价格则是需要以市场反应（价格测试）与客户积累情况为判断基础，一般为开盘前场反应（价格测试）与客户积累情况为判断基础，一般为开盘前一天确定执行价格。一天确定执行价格。3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 70SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSUL

47、TING CO., LTD.3.3 3.3 项目价格分析及建议（营销案例）项目价格分析及建议（营销案例）区位：昆明呈贡大学城区位：昆明呈贡大学城规模：规模：1212万万销售价格确定：原本估计价格为销售价格确定：原本估计价格为11,00011,000元元/ /，随着市场，随着市场反应逐渐升温，价格随着涨至反应逐渐升温，价格随着涨至20,000元元/案例一案例一区位：龙岗万象天成区位：龙岗万象天成规模：规模：1.81.8万万销售价格确定：原先所定价格为销售价格确定：原先所定价格为20,000元元/，通过价格测，通过价格测试，在开盘前一天调整试，在开盘前一天调整20%，最终定价为，最终定价为24,0

48、00元元/。案例二案例二3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 71SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.销销 售售 准准 备备 期期客客 户户 积积 累累 期期租金还原法租金还原法市场比较法市场比较法价格提升空间判断价格提升空间判断价格建议（市场比较法）价格建议（市场比较法）价格测试第一阶段价格测试第一阶段价格测试第二阶段价格测试第二阶段最终销售价格最终销售价格综合比较后价格判断综合比较后价格判断销售初步均价销售初步均价3.3 3.3 项目价格分析及建议项目价格分析及建议3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Pa

49、ge 72SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.售价定价依据：售价定价依据：l 参考同区域内在售项目折算售价（市场比较法）参考同区域内在售项目折算售价（市场比较法）l 从十年租金结合回报率来评估可行性从十年租金结合回报率来评估可行性3.3 3.3 项目价格分析及建议项目价格分析及建议3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 73SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.市场比较法从规模、区域以及开盘时间角度选取锦绣新天地、富雅都市华庭、新都盛世名门市场比较法从规

50、模、区域以及开盘时间角度选取锦绣新天地、富雅都市华庭、新都盛世名门三个项目为参考进行类比，通过分值计算本项目售价区间。分值预算售价主要从以下几方面考虑：三个项目为参考进行类比，通过分值计算本项目售价区间。分值预算售价主要从以下几方面考虑： 区域发展潜力；商业规模；人流量；租金水平；有无集中商业带动；区域发展潜力；商业规模；人流量；租金水平；有无集中商业带动； 区域消费人口；交通易达性；辐射范围。区域消费人口；交通易达性；辐射范围。3.3 3.3 项目价格分析及建议：市场比较法项目价格分析及建议：市场比较法3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 74SHEN ZHEN MEGAROA

51、D REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.3 3.3 项目价格分析及建议：市场比较法项目价格分析及建议：市场比较法3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 75SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目售价在项目售价在15,60015,600元元/ / 。起始租金 = （售价6%的回报率）12个月= 130 元/月/项目售价（无产权）=（起始租金12个月）10%回报率=15,600 元/因其余在售项目基本为一层街铺，因此，因其余在售项目基本为一层街铺，因此，15,60015,600元元/ /

52、的售价应为项目一层街铺的价格。的售价应为项目一层街铺的价格。3.3 3.3 项目价格分析及建议：市场比较法项目价格分析及建议：市场比较法3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 76SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.3 3.3 项目价格分析及建议：十年租金回报项目价格分析及建议：十年租金回报 从上文租金判断中可得，项目一层标准租金为从上文租金判断中可得，项目一层标准租金为 138 138元元/ / /月月, ,以十年租金收益（以十年租金收益（10%10%的回的回报率）来算，项目一层的售价在报率）来算，项目一层的售

53、价在16,56016,560元元/ /。 无产权商铺无产权商铺10%10%的回报率相对于有产权商铺的回报率相对于有产权商铺6%6%的回报率，较为符合投资客的市场接受度。的回报率，较为符合投资客的市场接受度。注：可参考广州东区商业城销售案例。3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 77SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.负一层销售价格：负一层销售价格：Page 78SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.一层销售价格：一层销售价格：Page 79SHEN Z

54、HEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.二层销售价格：二层销售价格：Page 80SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.3 3.3 项目价格分析及建议项目价格分析及建议3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 81SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目一二期销售收益（返租项目一二期销售收益（返租3年，以年，以10%计算）计算）3.4 3.4 项目销售收益初步测算项目销售收益初步测算4 4、项目销售推广

55、建议、项目销售推广建议Page 82SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目一、二期销售收益（返租项目一、二期销售收益（返租3年，以年，以10%回报率计算）回报率计算）3.4 3.4 项目销售收益初步测算项目销售收益初步测算4 4、项目销售推广建议、项目销售推广建议Page 83SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.4 3.4 项目销售收益初步测算项目销售收益初步测算4 4、项目销售推广建议、项目销售推广建议Page 84SHEN ZHEN MEGAROAD R

56、EAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.4 4、项目销售推广建议、项目销售推广建议Page 85SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 从调研在售项目销售情况来看，在售项目规模不大，从调研在售项目销售情况来看，在售项目规模不大，若本项目整体推售则有可能缺乏足够客若本项目整体推售则有可能缺乏足够客户量支撑，操作风险相对较大户量支撑，操作风险相对较大； 商铺销售讲究整体预期价值，其价值又必须经过市场培育期后方能体现，商铺销售讲究整体预期价值，其价值又必须经过市场培育期后方能体现，若一开始销售受阻，若一开始销售受阻

57、，少数业主入伙经营或转让、招租使得商铺价值现形后必定影响剩余商铺销售的价值预期少数业主入伙经营或转让、招租使得商铺价值现形后必定影响剩余商铺销售的价值预期。 3.5 3.5 街铺分批推售建议街铺分批推售建议本项目分批推售的目的和好处本项目分批推售的目的和好处3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 86SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.5 3.5 街铺分批推售建议街铺分批推售建议3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 87SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTIN

58、G CO., LTD.推售方式一：推售方式一：分两批推售分两批推售3.5 3.5 街铺分批推售建议街铺分批推售建议3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 88SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.5 3.5 街铺分批推售建议街铺分批推售建议3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 89SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.推售方式二：推售方式二：分三批推售分三批推售3.5 3.5 街铺分批推售建议街铺分批推售建议3 3、项目销售策略建议、项目

59、销售策略建议Page 90SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.5 3.5 街铺分批推售建议街铺分批推售建议3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 91SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3.5 3.5 街铺分批推售建议街铺分批推售建议3 3、项目销售策略建议、项目销售策略建议Page 92SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 房地产销售尤其商业项目销售房地产销售尤其商业项目销售,销售

60、中心的销售氛围营造是销售成功的关键所在销售中心的销售氛围营造是销售成功的关键所在,我司在项目我司在项目操作过程中通过以下营销手段聚集人气、提高发售当天的成交率、实现项目销售收益最大化。操作过程中通过以下营销手段聚集人气、提高发售当天的成交率、实现项目销售收益最大化。集中诚意登记、统一发售可测试客户对项目接受程度、并可随时调整项目销售策略。促进犹豫客户达成购买，并促使客户购买相对位置较差铺位的营销作用。集中回访可使销售现场始终保持热烈的营销氛围，并且测试客户对价格的接受程度，随时调整项目价格策略，是确保成功销售的重要环节。优质客户价格承受力强、并且通过公开发售当天单个购买客户的人数给予提前购买客