顺都地产邢台项目产品规划建议书和营销策划方案PPT课件

1、SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/目录/项目地块概述与分析l 规划依据及约束条件l 土地价值分析l 地块功能分区第1页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/项目地块概述与分析/1、项目规划依据及约束条件规划依据各功能不同的需求区位交通现状及未来规划开发商的诉求地块周边商业现状及消费水平等位置体量（层数、层高、标准层面积等）相互的联系等体量的大小销售or持有物业的品质要求开发模式及顺序等技术指标要求建筑密度容积率消防通道绿化、停车等地块周边住宅

2、现状及入住率等地块属性 第2页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/项目地块概述与分析/1、项目规划依据及约束条件控规相关指标住宅用地商业用地实际用地面积3.125公顷0.69公顷容积率3.04.2建筑密度25%40%建筑高度中高层、高层限低20米绿地率35%（人均公共绿地不小于1.0）30%兴达路（城市主干道）宽40米永康路（次干道）宽25米第3页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/项目地块概述与分析/ 交通系统： 展示系统：现状：

3、项目四周拥有一条交通主干道（兴达路），永康路目前属于断头路状态，预计在今年年底打通。思考：本案西侧和东侧规划及用地性质对于的本项目未来的存在部分决定性作用！2、项目地块土地价值分析兴达路（城市主干道）宽40米永康路（次干道）宽25米西侧地块百合小筑东侧空地本案现状：良好的展示面对于客流的引导起到重要的作用。在本案周边四条道路区域存在两条交叉交通干线，其中交叉点和东侧交通干线效果最佳；思考：北侧展面可设置为本案主出入口；交叉点和东侧展面用于项目整体形象展示。第4页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/项目地块概述与分

4、析/2、项目地块土地价值分析项目地标区域特点：标杆形象与城市道路体系最佳结合点，商业最佳导入区。利用：1.以广场等手法扩大对外部客流的商业受视面；2.利用商业昭示性，以标志性商家表达项目商业功能和品质。商住综合区特点：属于紧邻次干道区域，交通方便。位于地标区和宜居区的交叉地带，属于人口流动较大区域，较易聚集人气。利用：1、可设置社区居住主出入口；2、可设置有艺术感的景观带使业主进入社区有归属感。项目宜居区域特点：私密性强，地块方正，易于规划，噪音污染小。利用：1.打造精品宜居高档社区；2.适宜规划主景观带或者中央景观区域。第5页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL EST

5、ATE BROKER COMPANY LIMTED/项目地块概述与分析/3、功能分区布局定位动静态过渡区域居住区区域偏静态商业区区域偏动态第6页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/目录/本项目规划建议 l 项目方案一l 项目方案二l 对比总结第7页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED方案一/本项目规划建议/方案一经济技术指标编号项目单位数量1规划用地面积381692总建筑面积 1453973商业街铺44004集中商业30000（含地下

6、一层8000）5写字楼160006住宅937977其他（公建）12008容积率3.8第8页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED方案一/本项目规划建议/集中商业面积统计单层面积层数总面积5500（地上）4220008000（地下 ）18000总计30000沿街商业面积统计单层面积层数总面积220024400写字楼面积统计单层面积层数总面积10001616000住宅面积统计单层面积层数总面积720（小高层）1028797650（高层）2565000总计93797小高层高层第9页/共31页SUNNY WORLD(BEIJ

7、ING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED方案一/本项目规划建议/小高层高层物业类型 面积 () 比例 商业 3440023.7% 住宅9379764.5% 写字楼1600011% 公建12000.8% 合计145397100%各类物业配比表23.7%64.5%11.0%0.8%各物业配比图商业 住宅_x000d_写字楼公建_x000d_第10页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本项目规划建议/商业车流住宅车流办公车流地下车库入口地下车库出口c方案一交通规划分析(车流)第11页/

8、共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本项目规划建议/商业人流住宅人流办公人流地下车库入口地下车库出口c方案一交通规划分析(人流)第12页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本项目规划建议/方案二高板区类别墅区街心花园高板区花园洋房区集中商业方案二经济技术指标编号项目单位数量1规划用地面积381692总建筑面积 1319773商业街铺24004集中商业34580（含地下一层8000）6住宅937977其他（公建）12008容积率3.5第

9、13页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本项目规划建议/方案二高板区类别墅区街心花园花园洋房区集中商业小高层高层集中商业面积统计单层面积层数总面积6645（地上）4265808000（地下 ）18000总计30000沿街商业面积统计单层面积层数总面积120022400住宅面积统计单层面积层数总面积720（小高层）1028797650（高层）2565000总计93797第14页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本项目规划建议/方案

10、二高板区类别墅区街心花园花园洋房区集中商业小高层高层物业类型 面积 () 比例 商业 3698028 %住宅9379771%公建12001%合计131977100%各类物业配比表28%71%1%各物业配比图商业 住宅 公建 第15页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本项目规划建议/高板区方案二商业车流住宅车流地下车库入口地下车库出口c交通规划分析(车流)第16页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本项目规划建议/高板区方案二c交通

11、规划分析(人流)商业人流住宅人流地下车库入口地下车库出口第17页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本项目规划建议/方案对比：总结及建议方案一方案二物业类型 面积 () 比例 商业 3698028 %住宅9379771%公建12001%合计131977100%各类物业配比表物业类型 面积 () 比例 商业 3440023.7% 住宅9379764.5% 写字楼1600011% 公建12000.8% 合计145397100%各类物业配比表方案一：各业态相互借势，共享人流；方案二：分区明晰，动静分离，各区块主题鲜明。

12、第18页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本项目规划建议/总结及建议1、依据土地价值分析，动静分区原则，商业设置于地块东北区域；2、住宅规划趋向高档化，与周边产品形成差异化。3、商业规划考虑长远，尽可能满足未来10年的商业占有，排除其他同等体量商业的竞争性。总结：1、如需要利益最大化，周转变现，滚动开发，则建议选取方案一，拥有写字楼和更多的底商可进行切割小型产权，快速销售，追求快速变现。2、如达到控规指标及要求，建议选取方案二，即塑造项目动静分区和高端品牌形象。建议：方案一方案二第19页/共31页SUNNY W

13、ORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/目录/l 市场目标l 开发次序l 经济测算营销策划方案第20页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/营销策划方案/树立项目品质标杆形象，快速回笼资金树立高品质标杆形象实现快速回笼及利润最大化打造未来美好愿景一.市场目标 充分发挥自身优势，契合目标客群需求，跳出邢台新区圈层，最大化提升项目价值，超越竞争市场。第21页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIM

14、TED/开发顺序策略/住宅先行 利用首期住宅开发快速回笼资金，实现项目滚动开发。商业体并进 在住宅销售期，持续造势打造商业体价值。商业体在住宅整体销售中后期推入市场。持续租赁 商铺租赁作为持续提高项目利润点的最终方式，将最后持续实现利润最大化。第22页/共31页/常规地产开发成本构成/SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED开发成本p土地出让费用p土地拆迁和安置p前期工程费p建安工程费p室外工程费p公共配套设施费p不可预见费用p开发期间税费（包含税收和规费）开发费用p管理费用p销售费用p财务费用第23页/共31页/项目经济测算（

15、方案一）/SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED整体开发体量14.5万平米。商业部分预留3万平米自持租赁。其余4400平米地上出售。开发成本单位成本/售价总量（平方米）合计土地成本未知未知前期工程费用50145397 ￥ 7,269,850 市政代征费用100145397 ￥ 14,539,700 建安成本 ￥ - 商业250034400 ￥ 86,000,000 住宅200093797 ￥ 187,594,000 写字楼220016000 ￥ 35,200,000 公建配套12001200 ￥ 1,440,000 室外工程以

16、及环境120145397 ￥ 17,447,640 管理费40145397 ￥ 5,815,880 不可预见费50145397 ￥ 7,269,850 小计 ￥ 362,576,920 财务费用0.06 ￥ 21,754,615 合计 ￥ 2,643.33 145397 ￥ 384,331,535 销售收入商业80004400 ￥ 35,200,000 住宅500093797 ￥ 468,985,000 写字楼500016000 ￥ 80,000,000 车库200010000 ￥ 20,000,000 小计 ￥ 604,185,000 推广费用2.0% ￥ 12,083,700 销售税费5.

17、6% ￥ 33,834,360 收入结算 ￥ 558,266,940 第24页/共31页/项目经济测算（方案二）/SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED整体开发体量13.1万平米。商业部分预留3.4万平米自持租赁。其余2400平米地上出售。此方案为原指标方案。开发成本单位成本/售价 总量（平方米）合计土地成本未知未知前期工程费用50131977 ￥ 6,598,850 市政代征费用100131977 ￥ 13,197,700 建安成本 ￥ - 商业250036980 ￥ 92,450,000 住宅200093797 ￥ 187

18、,594,000 公建配套12001200 ￥ 1,440,000 室外工程以及环境120131977 ￥ 15,837,240 管理费40131977 ￥ 5,279,080 不可预见费50131977 ￥ 6,598,850 小计 ￥ 328,995,720 财务费用0.06 ￥ 19,739,743 合计 ￥ 2,642.40 131977 ￥ 348,735,463 销售收入商业80002400 ￥ 19,200,000 住宅500093797 ￥ 468,985,000 车库200010000 ￥ 20,000,000 小计 ￥ 508,185,000 推广费用2.0% ￥ 10,1

19、63,700 销售税费5.6% ￥ 28,458,360 收入结算 ￥ 469,562,940 第25页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/滚动开发资金流向/（方案一）2012201320142Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q现金流入02000630062008300830082005800670061202498 住宅销售收入2000600060006000600050004000500045002398 写字楼销售收入 200020001000100010001000 商业销售收入200060050

20、0420 车库销售收入300200300300200200200200100现金流出（合计）3205342437346274372410239794119386537583923 道路建设 补偿费 回迁建设费 前期工程市政代征费100200300100100100100154100100100 建安费用4000300030003000300030002500300030003523 室外环境400300300200200200145 管理费5060505060605050525050 不可预见费2070707070777070707070 营销推广2001001003

21、0020010050685040 销售税金112352.8347.2464.8464.8459.2324.8375.2342.72 139.888 财务费用960970当期现金流量-320-3342 1927.2 1572.8 3928.2 4198.2 4220.8 1681.2 2834.8 2362.3 -1424.9自有资金支付银行贷款融资银行融资还款项目资金平衡情况-320-3342 1927.2 1572.8 3928.2 4198.2 4220.8 1681.2 2834.8 2362.3 -1424.9累计资金盈余-320-3662-1735-16237667964121851

22、3866167011906317639第26页/共31页SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/滚动开发资金流向/（方案二）2012201320142Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q现金流入02000630062006300650058004700560049202498 住宅销售收入 2000600060006000600050004000500045002398 商业销售收入200600500400220 车库销售收入 300200300300200200200200100现金流出（合计）3205187 3197

23、.8 3529.2 3635.834344284.84408.23798.63730.523002.888 道路建设 补偿费 回迁建设费 前期工程费150250150110 市政代征费10020025010010010010010010010070 建安费用4000200020002500250035003000300030002648 室外环境350250250200150200184 管理费5060505058554540404040 不可预见费2065656565656565656555 营销推广150808020015010060806650 销售税金112352.8347.2352.8364324.8263.2313.6275.52139.888 财务费用887880当期现金流量-320 -3187 3102.2 2670.8 2664.230661515.2291.81801.41189.48-504.888自有资金