北京拆迁法律自助手册

1、问法网中国最快捷的法律咨询网 北京拆迁法律自助手册核心法律中华人民共和国城市规划法（1989年12月26日）中华人民共和国建筑法（1997年11月1日）中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日） 中华人民共和国军事设施保护法（节录）（1990年2月23日） 中华人民共和国文物保护法（节录）（2002年10月28日修订） 相关法规规章城市房屋拆迁管理条例（2001年6月13日） 城市房屋拆迁工作规程（2005年10月31日） 城市私有房屋管理条例（1983年12月17日） 城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日） 城市危险房屋管理规定（2004年7月20日）文件关于贯彻城市房

2、屋拆迁管理条例的通知（2001年7月25日）国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知（2003年9月19日）国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知（2004年6月7 日）财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（2005年3月22日）国务院宗教事务局、建设部关于城市建设中拆迁教堂、寺庙等房屋问题处理意见 的通知（1993年1月20日）建设部房地产业司关于在房屋拆迁中涉及代管房产处理的几点意见（1994年6月13日）国务院办公厅关于制止和解决供销合作社经营、服务设施被无偿拆迁、占用的通 知（1997年5月21日）地方政策北京市城市房屋拆迁管理办

3、法（2001年11月1日）北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见（2003年9月10日） 城市房屋拆迁政策问答第一章基本概念和基本知识1. 什么是城市房屋拆迁？城市房屋拆迁是指在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安臵的活动，其主要内容包括：（1）房屋拆建，如危旧房改造；（2）城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服 务设施等公共建筑的建设和改造；（4）环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。2. 拆迁人有哪些权利和义务？*与被拆迁人、承租人签订拆迁补偿协议，给予拆迁补偿安臵；*在与被拆迁人、承租人达不成协议的情况下，拆迁人可以向被拆迁房屋所在地 的区

4、、县房地局申请裁决；*协议签订后，被拆迁人、承租人未在协议规定的期限内搬迁完毕， 可以向仲裁 机关申请仲裁，或向人民法院提起诉讼；*在仲裁或判决规定的期限期内仍未搬迁的，可以申请实施强迁。房屋拆迁人的义务：*对被拆迁人、承租人给予补偿安臵；*协议签订后，在房屋被拆迁人、承租人搬出被拆除房屋后，才可以实施拆房活 动；*通知私房所有人办理拆迁补偿安臵手续（含空关房屋所有人）；*对无法通知到的被拆除房屋的所有人的，应依法定程序办理。3. 被拆迁人、房屋承租人有哪些权利和义务？*获得拆迁补偿安臵的权利；*有选择拆迁补偿安臵方式的权利；*达不成拆迁补偿安臵协议，可向区、县房地局申请仲裁，不服仲裁，可向人

5、民 法院提起诉讼。*被拆迁人、承租人的义务：在拆迁补偿安臵规定的期限内搬迁完毕。4. 什么是拆迁单位？是指依法取得拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织 签订和实施补偿、安臵协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。通常所说的拆迁 公司就是房屋拆迁单位。5. 城市房屋拆迁的主要程序是什么？1）编织拆迁方案和计划，确定拆迁范围。根据规划管理机关核发的建设用地规划许可证的批准范围确定拆迁的范围， 在获 得土地使用权的范围内进行拆迁。 根据以上范围编写详细的拆迁计划和方案， 然 后上报政府主管部门待批。2）申领拆迁许可证。按照城市房屋拆迁管理条例第8条的规定，任何单位或者个人需要拆迁房

6、屋， 必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆 迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。3）公布拆迁公告。房屋拆迁主管部门应当颁发拆迁许可证后将拆迁的主要信息予以公布，要求被拆迁人做好准备和提出意见，拆迁公告的主要内容应当包括：拆迁范围、拆迁 期限、拆迁人情况、联系方式、拆迁办公室地点等。4）确定拆迁实施人。按照有关规定，房屋的拆迁工作可以由拆迁人自行拆迁， 也可以由拆迁人委托具 有拆迁专业资格单位实施。5）与被拆迁者签订拆迁协议书。拆迁协议是拆迁人与被拆迁人对于房屋的拆迁期限、补偿或者安臵方式等内容进 行的约定，属于民事合同性质。一般

7、应当包括以下主要条款：（1）、双方当事人的情况；（2）、被拆迁房屋的情况：坐落、特点，四至、结构、楼层、间数等等；（3）、房屋的估价数额；（4）、补偿的方式：主要为作价补偿、产权调换、一次性安臵、临时性过渡安臵；（5）、安臵地点、面积；（6）、补偿金额及支付；（7）、过度期限和方式；（8）、搬迁的时间；（9）、违约责任6）具体实施拆迁工作。具体实施拆迁工作非常的繁琐，要顾及到很多细节，现在一般采用的凡是委托专 业的拆迁公司进行操作。被拆迁人搬迁结束后要进行搬迁验收， 并由拆迁人出具 拆迁验收单。第二章城市房屋拆迁管理1. 拆迁人为什么不得擅自延长拆迁期限和过渡期限？过渡期限是指被拆迁人或者房屋

8、承租人将原房屋交拆迁人拆除之日起至搬迁到 拆迁人提供的新安臵用房的时间。在房屋拆迁中，由于拆迁人不能一次性解决安 臵用房，需要经过一定期限才能完全解决，这一期限就是过渡期限，也称安臵期限。过渡期限是拆迁补偿安臵协议的重要内容， 拆迁人和被拆迁人应在协议中明确约 疋，并严格遵守过渡期限的规定。过渡期限的法律效力：在过渡期限内，对于被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的， 拆迁人应当支付 临时安臵补助费；对于自行安排住处有困难的，拆迁人应当提供周转房进行安臵。 被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房，拆迁人不支付临时安臵补助 费。拆迁人提供的周转房应当具备正常的居住条件和基本生活设施。过渡期限

9、届满，拆迁人应当按照补偿安臵协议规定的条款提供安臵房屋，否则就要承担违约责任；同时，周转房的使用人必须迁往安臵用房，及时腾退周转房， 不得在取得安臵用房后拒不迁房，否则要承担违约责任。拆迁人延长过渡期限的法律责任。 拆迁人不得擅自了延长过渡期限，否则就要承 担相应的法律责任。这里不得擅自延长过渡期限，是指除遇到自然灾害等不可 抗力的原因外，拆迁人不得延长拆迁的过渡期限。 拆迁人违反过渡期限的法律责 任有：（1）安臵补偿费方面的责任。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安 排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安臵补助费； 对周 转房屋使用人，应当自逾期之月起给临时安臵补助费。

10、 费用的标准各地根据具体 情况规定。（2违约责任。拆迁人违反补偿安臵协议的约定，理应承担违约责任，因 违约给对方造成损失的，还应当对损失进行赔偿。2. 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行哪些活动？城市房屋拆迁管理条例（2001）第十二条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。 暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。 暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需 要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。3.

11、 拆迁补偿安臵协议包括哪些主要内容？(1) 被拆迁房屋的建筑面积；(2) 补偿安臵方式；(3) 货币补偿金额；(4) 产权调换房屋的基本情况，包括房屋的地点、面积、楼层、价格和需要结 清的差价等内容；(5) 搬迁期限；(6) 临时过渡方式和过渡期限；(7) 违约责任；(8) 争议解决的方式；(9) 当事人需要约定的其它事项。4. 尚未完成拆迁补偿安臵的建设项目转让如何办理？法律依据城市房屋拆迁管理条例(国务院305号令)第十九条：尚未完成拆迁补偿安臵的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安臵协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁 人，并自转

12、让合同签订之日起 30日内予以公告。提交材料1) 项目转让申请表(由转让人提供)；2) 已签订的房屋拆迁补偿安臵协议汇总表；3) 未签订拆迁补偿安臵协议户数汇总表；4) 转让人和受让人转让合同原件；5) 立项、规划、土地等变更手续原件；6) 受让人办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安臵资金证明原件；7) 尚未完成拆迁补偿安臵的拆迁计划和拆迁方案。第三章拆迁补偿与安臵1. 拆迁补偿有几种方式？城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁补偿的方式有两种，可以实行货币补偿， 也可以实行房屋产权调换。货币补偿作为主要方式。其原因：一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆 迁人或使用人不能及

13、时回迁等后续问题；二是货币补偿更方便被拆迁人选择住 房，不受地点等方面的限制；三是避免因安臵用房质量不好而使拆迁双方产生矛 盾；四是更好地体现新条例的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能 实行货币补偿。一、货币补偿 货币补偿标准怎样定？条例规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则 等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。二、产权调换产权调换是怎么回事？条例中的“产权调换”是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房 屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价 的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋

14、进行产权交换，被拆 迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。产权调换是房屋 拆迁补偿安臵的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补 偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。产权调换如何结算差价？条例明确按等价交换的原则进行结算，实质上是结算被拆除房屋的市场评估 价与调换房屋市场价的差价，多退少补。相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋 的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。2. 货币补偿的金额如何确定？被拆迁房屋的货币补偿金额由具有法定资格的房地产评估机构根据政府公布的 货币补偿基准价为基本

15、依据，以房屋拆迁许可证核发之日为评估时点， 结合该房 屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。具体计算见北京市房屋拆迁评估管理暂行规定3. 确定被拆迁房屋的使用性质和面积的依据是什么？根据城市房屋拆迁估价指导意见第十二条的规定，被拆迁房屋的性质和面积 一般以房屋产权证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认 定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致 的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的， 应当向 城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的， 可以向依照房屋测绘管理办法设立的房

16、屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴 定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。4. 拆迁公益事业用房有何规定？拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求 予以重建，或者给予货币补偿。5. 拆迁租赁房屋有何规定？拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的， 或者被拆迁人对房屋承 租人进行安臵的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的， 拆迁人应当对被拆迁人实 行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租， 被拆迁人应当与原房屋 承租人重新订立房屋租赁合同。6. 拆除产权不明确的房屋有何规定？拆迁产权不明确

17、的房屋，拆迁人应当提出补偿安臵方案，报房屋拆迁管理部门审 核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办 理证据保全。7. 设有抵押权的房屋如何拆迁？抵押人和抵押权人重新设定抵押权或者抵押人清偿债务后，拆迁人方可进行补偿。补偿的方式可以是货币补偿也可以是产权调换。如果抵押人不能清偿债务或者抵押双方当事人不能重新设定抵押的，只能进行产权调换。8.拆除违法建筑和临时建筑是否给予补偿？条例第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补 偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”因此，在拆迁过程 中，拆迁人对拆除违章建筑不予补偿。9.拆迁非住宅房屋造

18、成停产、停业的，拆迁人应当如何补偿？拆迁非住宅房屋造成经营者停产、停业的，拆迁人除根据停产、停业的期限，经 营者在社会保障经办机构登记的职工人数，以及房屋所在地政府公布的上年度职 工平均工资，给予经营者补偿外，还应当根据停产、停业的期限和经营者上年度 月平均税后利润额，给予一次性经济补偿。第四章城市房屋拆迁估价1. 什么是房屋拆迁估价？拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，由具有法定资格的房地产评估机 构，以市人民政府公布的货币补偿基准价为依据， 结合被拆迁房屋的区位、用途、 建筑面积、建筑结构、成新等因素，对其房地产市场价格进行的评估。评估机构 的选择由拆迁当事人投票、抽签或协商确定，协

19、商不成的，由房屋拆迁管理部门 从符合条件的房地产评估机构名单中采取随机抽取的方式确定。拆迁当事人对估价结果有异议，可以依照规定申请复估与估价鉴定。 拆迁当事人愿意协商确定补 偿价格的，也可以不进行评估。2. 拆迁估价的方法有哪些？拆迁估价的方法主要有：市场比较法、收益还原法、成本法等。市场比较法是将被拆迁房屋（估价对象）与估价时点（拆迁估价的估价时点一般 为房屋拆迁许可证核发之日）近期交易的类似房屋进行比较，通过对这些类似房屋的交 易价格做适当的修正和调整，以此求取被拆迁房屋的客观合理市场价格的方法。市场法主要适用于有交易实例的房屋价格评估， 拆迁评估一般应选用市场法。运用市 场法进行拆迁估价

20、时，要收集尽可能多的真实交易实例，从真实交易实例中选取 与被拆迁房屋类似、成交时点和被拆迁房屋核准拆迁时点接近、 成交价格为正常价格 或能够修正为正常价格的可比实例。收益还原法是预计被拆迁房屋的未来收益， 然后将其转换为价值，以此估算被拆 迁房屋的公开市场价格的方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，如 商店、写字楼、餐馆等。成本法是求取被拆迁房屋在估价时点的重新购建价格，然后扣减折旧，以此求取被拆迁房屋的公开市场价格。房屋的成本构成一般包括土地取得成本、 开发成本、 管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润。成本法特别适用于既无 收益又很少发生交易的房屋，如学校、医院、工厂等。

21、适用城市房屋拆迁3. 城市房屋拆迁估价指导意见的适用范围是什么？ 城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，估价指导意见。以产权调换作为房屋拆迁补偿、安臵方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进 行的评估，参照城市房屋拆迁估价指导意见执行。城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，参照城市房屋拆迁估价指导意见执行。4. 拆迁当事人对估价报告有异议怎么办？依照建设部近日下发的城市房屋拆迁估价指导意见，拆迁当事人对估价结果 有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价， 也可以另行委托估价机构评估。拆迁当事人对估价结果有异议、向原估价机构申请复核估价的，

22、该估价机构应当 自收到书面复核估价申请之日起 5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出 具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机 构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价 结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出 具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委 员会申请技术鉴定。估价专家委员会应当自收到申请之日起 10日内出具书面鉴定意见。5. 估价机构由谁委托？（1）由拆迁人和被拆迁人共同确定。这种方式是由拆迁人和被拆迁人协商一致

23、，共同确定估价机构。对拆迁评估人的委托，如果拆迁人和被拆迁人能够达成 一致，是最好不过的事情。但是在拆迁工作实际中，拆迁人和众多的被拆迁人很 难达成一致意见，所以，这种方式往往在实际工作中操作起来很难，是一种理想化的方式。这种方式也只能适用于被拆迁人数少，较易形成共识的情况。（2）由拆迁人确定，且反对的被拆迁人在50鸠下。这种方式是将多数被拆迁人的意志和拆迁人的意志作为确定估价机构 的依据，采取这种方式的逻辑性在于只要50鸠下的被拆迁人反对就推定50鸠上的被拆迁人同意。其实在实际工作当中，被拆迁人大多是分散的群体， 很难形成共同的意志。在被拆迁人群体中部分人对评估人的确定是不愿公开表态 的，通

24、常采取默示的态度，应当说默示不能等于承认。一般拆迁人非常愿意采取这种方式，它是拆迁人最容易操纵评估的方式。（3）抽签决定。表面上看这是非常公平的一种方式，也是国际惯例，但是在实 际操作中如果解决不好，还是难以体现确定估价机构的公平性。 例如，究竟由谁 代表被拆迁人来抽签、谁在被选的抽签范围之内、被选的评估机构由谁来确定和 米取什么方式确定。7.拆迁估价费用由谁承担？ 谁委托评估机构评估谁承担费用。8. 拆迁估价复估和技术鉴定费用由谁来承担？申请复估和申请专家委员会技术鉴定费用由申请人缴纳。估价存在技术问题的， 复估和技术鉴定费用由出具估价报告的估价机构承担。第五章行政裁决和强制拆迁1. 什么是

25、房屋拆迁行政裁决？拆迁裁决是房屋拆迁主管部门根据一方当事人的申请， 应用行政手段对补偿安臵 争议依法作裁决与决定的具体行政行为。 主管部门依法受理裁决申请后，组织当 事人进行调解，调解不成的，进行裁决。但有下列情形之一的，不予受理裁决申 请：（一）对拆迁许可证合法性提出行政裁决申请的；（二）申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；（三）拆迁当事人达成补偿安臵协议后发生合同纠纷，或者行政裁决作出后，当事人就同一事由再次申请裁决的；（四）房屋已经灭失的；（五）市主管部门认为依法应当不予受理的其他情形。拆迁行政裁决是根据拆迁当事人提出的证据和请求， 按照法律法规规定的程序进 行；对补偿价格的裁决依据主要

26、是评估报告和商品房交易均价。 拆迁行政裁决自 依法送达后生效，拆迁当事人应当自觉履行；也可以继续协商达成一致意见。当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起 60日内向有管辖权的行政机关 申请行政复议；或在90日内向人民法院起诉。复议、诉讼期间不停止拆迁的执 行。拆迁人按规定向被拆迁人提供了补偿货币或安臵房屋的，可以依法申请强制拆迁。2. 拆迁补偿安臵协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人拒绝搬迁的， 如何处理？ 拆迁补偿安臵协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的， 拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间, 拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。3.

27、 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安臵协 议的，当事人可以采取哪些措施？拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安臵协议 的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的， 由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起 30日内作出。当事人对裁决 不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照城市 房屋拆迁管理条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安臵用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。4. 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，如何实施强制拆迁？被拆迁人或者房屋承租人在裁

28、决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的 市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民 法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项， 向公证机关办理证据保 全。5. 拆迁人申请行政裁决应当提交哪些资料？（一）裁决申请书；（二）法定代表人的身份证明；（三）被拆迁房屋权属证明材料；（四）被拆迁房屋的估价报告；（五）对被申请人的补偿安臵方案；（六）申请人与被申请人的协商记录；（七）未达成协议的被拆迁人比例及原因；（八）其他与裁决有关的资料。6. 被拆迁人或房屋承租人申请行政裁决应当提交哪些资料？（一）裁决申请书；（二）申请人的身份证明；（三）被拆迁房屋

29、的权属证明；（四）申请裁决的理由及相关证明材料；（五）房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。7. 中止裁决适用哪几种情形？（1）发现新的需要查证的事实；（2）裁决需要以法院相关裁决、判决或其他部 门的处理结果为依据，而相关案件未结案或尚未有处理结果的；（3）当事人死亡, 需等待其继承人表明是否参加裁决的；（4）拆迁人要求对补偿安臵方案进行有利 于被拆迁当事人调整的；（5）因不可抗力或者其他特殊情形需要中止的。8. 终结裁决适用哪几种情形？（1）受理裁决申请后，当事人达成拆迁补偿安臵协议的；（2）申请人或者被申请人非拆迁当事人的；（3）申请人死亡，没有继承人或者继承人经拆迁管理部门 通知后的15日内，未表示参加裁决或表示放弃参加裁决的；（4）申请人撤回裁决申请的，（5）拆迁人提供的补偿安臵方案明显不合理的；（6）其他应当终结的 情形。9. 北京市城市房屋拆迁补助费标准根据北京市实施城市房屋拆迁管理条例细则的规定，对搬家补助费、提 前搬家奖励费、临时安臵补助费以及停产、停业损失补助的标准规定如下：1）被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的，拆迁人应付给被拆除房屋使用人搬家补 助费。其标