昆山中华园路项目市场部分提报PPT课件

1、昆山市房地产市场分析PartOne第1页/共66页1、昆山城市概况区位：昆山位处江苏省东南部、上海与苏州之间，东距上海50公里，西邻苏州37公里 。北部东北部与常熟、太仓两市相连，南部东南部与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。交通： 铁路方面：京沪铁路穿越开发区；沪宁城铁设昆山站、花桥站、阳澄湖站三站；乘坐动车组列车从昆山至上海仅需18分钟。 公路方面: 区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道穿越开发区 。人口：2008年末全市户籍总人口 690435人，外来暂住人口达954162人，户籍/外来人口比例扩大到1：1.38，外来人口的持续增长为本地房地产市场带来充足消费群体

2、。经济：2008年地区生产总值突破1500亿，达1500.26亿元，按可比价计算，比上年增长15.0%。按常住人口计算的人均地区生产总值达120882元（按现行汇率折17687美元）。 第2页/共66页1、昆山城市概况苏沪高速沪宁高速傀儡湖阳澄湖休闲片区西部优质生态居住区南部水乡旅游片区中心城片区浦南出口加工区东部技术开发区北部居住区南部片区城东板块和城南板块是产业聚集区。随着沪宁城际和京沪高铁的建成通车，各项交通利好消息的出现，城南将逐渐成为热点板块。昆山城区房地产板块分为城东、城西、城南、城北、城中5个板块。昆山的市区偏西北方向，城北、城中和城西规划为住宅发展用地，成为昆山主要的住宅集中区

3、，居住带的概念已被市场接受。五个区域各有所长：城东产业区、城西生态区、城南交通枢纽、城北居住区、城中商务居住第3页/共66页2、昆山土地供应及价格分析住宅土地出让量：近三年年份出让面积（万平米）07年51.3508年13.109年上半年18.3合计82.75近三年昆山住宅土地出让面积共计82.75万平米，由于当前出让土地的建筑形态多以小高层、高层为主，因此取平均容积率为2，则未来潜在供应量达到165.5万平米，另外由于昆山之前存在大量协议出让土地，因此潜在供应量可能更大。第4页/共66页玉山镇商品房价格成交走势2、昆山土地供应及价格分析从2008年9月至今价格总体呈上升态势；08年9-12月，

4、玉山镇房地产价格平稳上升；09年3-4月价格达到年度最低；09年6月价格迅速攀升，达到8200元/平米；08年9月至今，玉山镇房产均价上升近1500元/平米。 第5页/共66页玉山广场为中心的老城区，配套设施完善、交通便捷、居住氛围浓厚，是昆山的商业、文化中心。目前土地供应较小，在供应量上不如其他板块，现今住宅的总体开发量不大，以商业、商务办公物业开发为主，该区域的住宅档次较高，如高档公寓、商住楼，但体量均较小。典型楼盘介绍楼盘名楼盘名物业类型物业类型在售均价在售均价（元（元/ /平米）平米）总建面积总建面积（万方）（万方）户型面积户型面积（平米）（平米）绿中海别墅、高层580017100二房

5、、150三房、250四房御景苑全装修高层100005.370平米一房、140平米二房、170-200平米三房蓝海高层、酒店、办公920014.8110平米二房、140平米三房鹿城一品高层、精装公寓72005.644-74平米一房、160平米三房、200平米四房朝阳广场高层、小高层6300380平米二房、128平米三房3、昆山板块划分及发展现状第6页/共66页3、昆山板块划分及发展现状城东是产业聚集区，现有配套缺乏，居住氛围不高，目前区域内的小区多是较老的社区，品质不高。城东离上海较近，因此有较多的客户来自于上海。城东大盘云集，目前有珠江地产、世茂、中冶 中源、中航这些中字头企业开发的楼盘，案体

6、本身多带有商业，以城市综合体的概念在城东布局，以中航城、世贸东一号为代表。楼盘名楼盘名物业类型物业类型在售均价（元在售均价（元/ /平米）平米）总建面积（总建面积（万方）万方）户型面积（平米）户型面积（平米）阳光水世界小高层、高层、多层41003080-90两房、120-130三房东城蓝郡（一期）多层、高层440016.788-99两房、117三房世贸东一号多层、高层、别墅、商业5200多层、6300洋房80110平米两房、140平米三房中航城多层、高层、别墅、商业4400高层、5200洋房2088-100两房、120-135三房东方罗马多层4000589平米两房、120-130三房观邸高层4

7、6003.379-150两房、三房典型楼盘介绍第7页/共66页楼盘开发以城西最为集中，约有40个在售楼盘。城西主打的是生态牌，有5个大型公园绿地。是昆山较早开发的片区，区域认同度高。凭借政府规划利好及独有的自然资源，如270公顷的昆山森林公园（原生态绿地）及578亩的体育中心，阳澄湖、澄湖等天然水域，在建楼盘档次定位均较高，多为中、低密度住宅区，沿湖区域是昆山高档物业的聚集地，靠近市区的物业多以小高、高层加多层为主。 典型楼盘介绍楼盘名物业类型在售均价（元/平米）总建面积（万方）户型面积（平米）时代文化家园多层、小高层44002750-60一房、70-80两房、110-130三房风景英伦别墅、

8、多层、小高层、高层55001990平米两房、113平米三房、138平米四房凯迪城小高层、高层58002540-60单身公寓、110-120二房、136-140三房伯爵大地高层52004175平米一房、110-120二房、140平米三房罗马假日多层、小高层51002599-143两房、三房3、昆山板块划分及发展现状第8页/共66页城南是出口加工区，以IT产业为主。区域内现有312国道、沪宁高速、客运南站，建设中的有沪宁城际轻轨、京沪高铁，城南板块的交通枢纽地位日益凸显，拉近了昆山和上海及周边城市的距离，刺激了城南的房地产市场。吉田国际广场、世贸蝶湖湾等高档超级大盘的进驻，一定程度上提升了该区域的

9、楼盘品质，改良了昆山人对城南居住品质差的观念。典型楼盘介绍楼盘名楼盘名物业类型物业类型在售均价（元在售均价（元/ /平米）平米）总建面积（总建面积（万方）万方）户型面积户型面积蝶湖湾高层、小高、多层、别墅5600高层、6000洋房107115平米两房、145-153三房、182四房衡山城小高层、高层、多层6500装修公寓、5300高层2582-96两房、130-135三房、214四房新城域高层、多层、商业4800高层6080-100两房、三房吉田国际广场商业、办公、高层6000高层55.5145三房、177-193四房上海.菁英汇小高层、高层5600简装高层6.285两房、120-130三房3

10、、昆山板块划分及发展现状第9页/共66页城北曾是政府重点打造的城市副中心，目前居住区概念形成，居住氛围浓厚，未来即将再次成为重点打造的区位。典型楼盘介绍楼盘名楼盘名物业类型物业类型在售均价（在售均价（元元/ /平米）平米）总建面积总建面积（万方）（万方）户型面积户型面积锦绣豪门多层、小高层45001491-97两房、110-130三房白领国际公寓高层470016.786-102两房、三房君临天下小高层500010113-147两房和三房凤凰城多层、小高层47002384平米两房云山诗意小高层54001890平米两房、140平米三房3、昆山板块划分及发展现状第10页/共66页4、昆山在售高档、高

11、价楼盘分析有一定产品附加值：如大阳台、空中合院、会所功能齐全，星级物业服务；楼盘品质较高、细节做的好：建材用的好、装修大堂、风格纯正、主题景观层次丰富、甚至配电房、垃圾房都可以成为景观。业主是高知、高收入、政府官员、社会精英：能为人所知居住的人都是政府或高收入人群，在社会上有头有脸的人群。第11页/共66页4、昆山在售高档、高价楼盘分析地段好：主要在市中心或者是CBD附近；楼盘规模都比较小，一般都只是2-5幢；高层物业为主，精装修，带有装修大堂；物业多提供酒店式星级服务；裙房设置商业，提供商务性质的服务；价格多在8000-14000元/平米。第12页/共66页地段：位于城北，仅靠长江北路建筑风

12、格：纯中式建筑。景观：中式园林、下沉式水景庭院。风格纯正、细节做到极致。昆山本地人70%，上海、台湾30%均价5400元/平米。90平米两房、140平米三房4、昆山在售高档、高价楼盘分析第13页/共66页地段：位于昆山市区，是苏州至上海的省道必经之路；开发商：台湾开发商，开发帝宝等顶级物业；现房销售：楼宇封顶后才销售；景观：沿青阳港，内部高层配有游泳池；层高：层高3.2米，高于普通住宅；附加值高：大飘窗、大进深阳台。户型：户型注重风水、厅方正、动线合理、设玄关和功能空间；昆山本地人30%、台湾人60%、上海人10%。均价6400元/平米。110平米2+1房、150平米3+1房，250平米四+1

13、房。 4、昆山在售高档、高价楼盘分析第14页/共66页地段：阳澄湖旅游度假中心核心，交通便利，直达市中心。外部景观：阳澄湖、傀儡湖 、300米宽湿地。规划：鱼刺型路网，户户临水、人工岛屿。周边配套：高尔夫球场、酒店、大闸蟹美食街等旅游配套设施；1/3是上海、苏州的客户买来做休闲度假，2/3是昆山本地人买来自住 ；双拼：210-230平米，198万元/套，独栋230-390平米，250-350万元/套。4、昆山在售高档、高价楼盘分析第15页/共66页交通：距苏州高速出口3分钟车程、轻轨至上海18分钟；建筑风格：江南苏式别墅，复制苏州天伦随园；产品：独栋，每栋占地0.8-1.2亩；外部景观：处于阳

14、澄湖旅游度假中心，临阳澄湖、傀儡湖, 周边多个公园；内部景观：苏式园林景观青砖、灰瓦、连廊、水纹围墙 ；周边配套：高尔夫球场、酒店、大闸蟹美食街等旅游配套设施；16000-18000元/平米。255 -288 平米。4、昆山在售高档、高价楼盘分析第16页/共66页地段：位于CBD核心位置，长江路与娄江交汇西南侧；景观：位于中央公园西侧、娄江南侧；物业：双物业服务，可提供星级酒店服务；星级酒店：五星级裕元酒店；开发商：联合台湾开发商，具有高端物业的开发经验；精装修：2000元/平米装修标准。昆山本地人50%、台湾人35%、上海人15%。均价9000-10000元/平米。110平米两房，140平米

15、三房。 4、昆山在售高档、高价楼盘分析第17页/共66页地段：位于CBD核心位置，长江路与娄江交汇西南侧；景观：位于中央公园西侧、娄江南侧、友谊公园南侧；科技住宅：昆山首个“采暖、制冷、供热水”三联供住宅；酒店式公寓：精装房1500元/平米装修标准。昆山本地人70%、台湾人20%、上海人10%。44-74平米的一房精装酒店式公寓8000元/平米、163-210平米三房和四房毛坯7200 元/平米。 4、昆山在售高档、高价楼盘分析第18页/共66页5、本项目土地属性分析苏沪高速沪宁高速傀儡湖阳澄湖休闲片区西部优质生态居住区南部水乡旅游片区中心城片区浦南出口加工区东部技术开发区北部居住区南部片区地

16、块位于昆山城南；北临中华园路，东侧为人民路南延线，南侧为京沪高铁和沪宁城际铁路昆山站，西侧为小澞河路。启示：1、出行便捷；2、长远的升值潜力3、轨道交通带来一定的噪音污染第19页/共66页5、本项目土地属性分析312商业：1、衡山路沿街商业：约1公里多，徒步约15分钟2、吉田国际广场：约1公里多，徒步约15分钟3、蝶湖湾仔道商业：约3公里，车程5分钟酒店：4、东城宾馆：约2公里，车程3分钟5、星聚阁酒店：约1公里，徒步15分钟45启示：周边配套缺乏第20页/共66页5、本项目土地属性分析1昆山国际学校3中华园社区卫生服务站教育：1、昆山国际学校：紧邻，徒步1分钟2、昆山鹿峰中学：约1公里，徒步

17、15分钟医疗：3、中华园社区卫生服务站：约1.5公里，徒步20分钟启示：教育和医疗配套匮乏2昆山鹿峰中学第21页/共66页5、本项目土地属性分析231、常发香城花园2、衡山城3、四季华城4、汇景公寓5、宝领公寓6、汇杰雅苑7、仁宝新天地8、南庭嘉园9、吉田国际广场10、柏庐天下项目周边社区多数集中在中华园路北侧和柏庐路两侧，项目地块以南、以西、以东均无社区启示：具备一定的居住成熟度145678910第22页/共66页5、本项目土地属性分析第23页/共66页6、市场结论市场层面：1、各个板块高中低档项目分布均匀，价格相差不大，没有明显的标杆区域，城东和城西高档项目相对集中，西部整体档次较高。2、

18、各板块各有所长，城东是产业拉动住宅，大盘云集，体量大、开发商品牌硬；城南出口加工区，依靠交通枢纽，逐步完善配套设施；城西主打生态牌，沿阳澄湖为高级别墅度假区，居住氛围浓厚；城北较早规划，成熟居住区，平稳发展；城中土地供应不足，项目体量小，多以装修酒店式公寓形式出现，拉升价格。3、昆山市场各种档次的楼盘去化均不错，部分高端楼盘因产品力、区位等因素不如中、低档楼盘。4、昆山房地产市场看似繁荣，目前在售楼盘很多，未来潜在供应量大，特别是城东将成为本案的重点竞争区域。第24页/共66页6、市场结论产品层面：1、昆山目前缺少真正意义上的高端项目，所谓的高端项目，仅仅是靠地段、装修、开发商品牌去支撑高价格

19、，只具备高端项目的某项特征，没有从产品、地段、细节、服务、开发商品牌等全方面体现。2、昆山目前在售异域风情的立面风格较多，但多不纯粹，几种风格混杂。第25页/共66页6、市场结论开发商层面：1、昆山本地开发商开发的楼盘档次不高、中高档的楼盘多是外来品牌。2、外来大型品牌开发商逐渐进驻昆山，促使本地开发商开始注重品牌效应，寻求外来开发商特别是台商的合作。3、外来大开发商多布局在城东板块，如世贸、以中航为代表的中字号。第26页/共66页6、市场结论客户层面：1、随着沪宁城际公路、高铁、规划中的轻轨等交通利好消息的出现，外地客户尤其是上海将逐步加大。2、目前各版块客群分布较为均匀，没有明显的高、中、

20、低档板块。昆山本地人相对倾向于购买城中、城西等配套设施齐全，生态环境好、交通便利的版块；公务员倾向于城西、城中、城东等政府机关所在地；上海人偏爱城南、城东2个去上海交通比较方便的板块。第27页/共66页竞争分析PartTwo第28页/共66页1、昆山公寓市场客户认知价值扫描本案处于昆山市第二价值板块板块客户认知价值排序：市中心市区次中心城东、城南、城西、城北板块乡镇板块第29页/共66页2、昆山公寓市场价格扫描本案处于昆山市价格第二梯队城中5400-14000分布均匀城东4000-6500集中4500-5300城西3400-6500集中4800-6200城北3700-7000集中4400-65

21、00城南4000-6800集中5000-6500乡镇3000-4000乡镇3000-4000乡镇3000-4000第30页/共66页3、竞品界定 1、本案周边区域内价格相当的项目；2、同价值板块内产品档次上类同的项目据此选定竞品为：绿中海、世茂蝶湖湾、吉田.国际广场、衡山城、中航城、世茂东壹号、时代中央社区、云山诗意）世茂东壹号中航城世茂蝶湖湾吉田国际衡山城云山诗意时代中央社区本案绿中海第31页/共66页4、竞品概况：绿中海项目名称项目名称绿中海项目区位项目区位市中心板块占地面积占地面积9.3万平米总建筑面积总建筑面积17万平米容积率容积率1.83物业类型物业类型别墅、高层开发期数开发期数2期

22、交付时间交付时间高层2009年底销售价格销售价格高层6000元/平米主力面积主力面积100二房、150三房、250四房物业费物业费别墅1.8-2.8元/平米广告诉求广告诉求昆山市中心.高端湾岸富豪社区项目卖点项目卖点台资背景、市中心别墅销售情况销售情况4 4月以来月均销售月以来月均销售1313套套客户构成客户构成主要为上海人、昆山本地人，另外台湾人比例稍多主要为上海人、昆山本地人，另外台湾人比例稍多第32页/共66页4、竞品概况：蝶湖湾项目名称项目名称蝶湖湾项目区位项目区位城南板块占地面积占地面积72万平米总建筑面积总建筑面积107万平米容积率容积率1.5物业类型物业类型别墅、多层高层、小高层

23、开发期数开发期数2期交付时间交付时间高层2010年10月销售价格销售价格高层、超高层5500元/平米主力面积主力面积100-130二房、140-180四房物业费物业费高层1.95元/平米广告诉求广告诉求缔造生活品味 成就城市梦想 项目卖点项目卖点世茂品牌、昆山首家50层超高层楼盘、沪宁城际销售情况销售情况4 4月以来月均销售月以来月均销售9898套套客户构成客户构成昆山、上海、台湾为主昆山、上海、台湾为主第33页/共66页4、竞品概况：衡山城项目名称项目名称衡山城项目区位项目区位城南板块占地面积占地面积10万平米总建筑面积总建筑面积25万平米容积率容积率2.49物业类型物业类型多层、高层、小高

24、层开发期数开发期数1期交付时间交付时间2010年10月销售价格销售价格高层5400元/平米主力面积主力面积目前所剩200平米以上大户型物业费物业费高层2.5元/平米广告诉求广告诉求衡山优品 生活社区项目卖点项目卖点绿化、配套、轨道交通销售情况销售情况4 4月以来月均销售月以来月均销售6464套套客户构成客户构成昆山人、上海人居多昆山人、上海人居多第34页/共66页4、竞品概况：吉田国际项目名称项目名称吉田国际广场 项目区位项目区位城南板块占地面积占地面积15.6万平米总建筑面积总建筑面积70万平米容积率容积率1.8物业类型物业类型高层、小高层开发期数开发期数2期交付时间交付时间一期2006年销

25、售价格销售价格未定主力面积主力面积110两房，150-160三房物业费物业费2.6元/平米广告诉求广告诉求70万平米 高铁都会时尚中心项目卖点项目卖点智能化配套、吉田千翔物业管理销售情况销售情况吉田吉田1 1期售罄，期售罄，2 2期尚未公开期尚未公开客户构成客户构成台湾人士台湾人士50%50%，政府官员，政府官员35%35%第35页/共66页4、竞品概况：中航城项目名称项目名称中航城项目区位项目区位城东板块占地面积占地面积19.7万平米总建筑面积总建筑面积35万平米容积率容积率1.8物业类型物业类型城市综合体开发期数开发期数2期交付时间交付时间1期高层2009年12月销售价格销售价格高层480

26、0元/平米主力面积主力面积88二房、130三房物业管理物业管理费费高层1.58元/平米广告诉求广告诉求繁华自成 繁华之城项目卖点项目卖点城市综合体，配套齐全销售情况销售情况4 4月以来月均销售月以来月均销售6464套套客户构成客户构成昆山人居多，约占昆山人居多，约占70%70%，上海、台湾人占，上海、台湾人占30%30%第36页/共66页4、竞品概况：世贸.东1号项目名称项目名称世贸.东1号项目区位项目区位城东板块占地面积占地面积64万平米总建筑面积总建筑面积82万平米容积率容积率1.3物业类型物业类型城市综合体开发期数开发期数4期交付时间交付时间1期1批2009年6月销售价格销售价格高层50

27、00元/平米主力面积主力面积110多二房、140多三房 物业管理物业管理费费高层2.1元/平米广告诉求广告诉求百万平米艺术城邦项目卖点项目卖点世茂品牌、自身配套齐全销售情况销售情况4 4月以来月均销售月以来月均销售9393套套客户构成客户构成上海人占上海人占80%80%第37页/共66页4、竞品概况：时代中央社区项目名称项目名称时代中央社区项目区位项目区位城西板块占地面积占地面积22万平米总建筑面积总建筑面积60万平米容积率容积率2.5物业类型物业类型高层、小高层开发期数开发期数2期交付时间交付时间1期部分已交房销售价格销售价格5300元/平米主力面积主力面积118平米二房，140平米三房 物

28、业管理物业管理费费高层1.08元/平米广告诉求广告诉求城市中央领地，国际标准社区项目卖点项目卖点周边公园较多，生态环境好销售情况销售情况4 4月以来月均销售月以来月均销售6060套（小高层、高层）套（小高层、高层）客户构成客户构成昆山公务员居多，收入层次较高昆山公务员居多，收入层次较高第38页/共66页4、竞品概况：云山诗意项目名称项目名称云山诗意项目区位项目区位城北板块占地面积占地面积7.35万平米总建筑面积总建筑面积18万平米容积率容积率1.8物业类型物业类型小高层开发期数开发期数2期交付时间交付时间/销售价格销售价格5650元/平米主力面积主力面积90平米二房、140平米三房物业管理物业

29、管理费费1.3元/平米广告诉求广告诉求东方人文大宅项目卖点项目卖点中式风格、内部配套全销售情况销售情况4 4月以来月均销售月以来月均销售6565套（小高层、高层）套（小高层、高层）客户构成客户构成昆山人为主、台湾人、上海人昆山人为主、台湾人、上海人第39页/共66页5、品牌竞争分析项目项目开发商开发商背景背景范围范围在昆山影响在昆山影响国内国内合资合资国外国外区域性区域性全国性全国性国际性国际性进入昆进入昆山年代山年代项目数项目数量量本案森隆置地?1990年1个绿中海宝路房产?2003年1个世茂蝶湖湾世茂?2005年2个吉田国际吉田建设?2002年1个衡山城衡山置业?2006年1个中航城中航地

30、产?2007年1个世茂东壹号世茂?2005年2个时代中央社区时代房地产?1995年3个云山诗意方圆地产?2007年1个结论：本案品牌影响力较弱，具有明显的品牌劣势。第40页/共66页5、品牌竞争分析品牌策略目的：树立品牌价值认同，增加项目品牌附加值，并为后续开发创下良好口碑。方式：通过项目价值（项目档次、产品品质等）赢得客户认同，从而形成品牌价值。第41页/共66页6、地段价值竞争分析结论：本案地段价值与竞争项目各有特色，难分仲伯，价值相当。世茂东壹号中航城世茂蝶湖湾吉田国际衡山城云山诗意时代中央社区本案绿中海城东优势：行政机关、公司总部聚集城北优势：配套齐全，居住氛围浓厚城西优势：生态环境好

31、城南优势：交通便利第42页/共66页6、地段价值竞争分析地段价值策略目的：建立地段价值认同，抢夺其他同价值板块客源。方式：1、针对城东、城西、城北竞争项目，突出沪宁城际、京沪高铁、沪宁高速的交通便利性，并强调昆山“门户”概念，以此与竞争项目形成区隔；2、针对同区域内竞争项目，突出本案的生态环境、配套等因素，与区域内竞品形成差异竞争。第43页/共66页7、社区成熟度竞争分析项目名称项目名称规模规模交房时间交房时间入住情况入住情况占地占地总建总建本案5.3152011年之后无绿中海9.317别墅已交付，高层2009年年底别墅已入住世茂蝶湖湾72107一期已交付，二期超高层2010年10月一期已入住

32、吉田国际15.670一期2006年11月，二期未公开一期已入住衡山城1025一期多层已交付，高层2010年10月一期部分入住中航城19.735一期部分交付，高层2009年年底一期部分入住世茂东壹号6482一期一批2009年6月无时代中央社区2260一期已交付，二期2010年4月一期已入住云山诗意7.35182009年年底无启示：社区成熟度对项目的销售有正向促进作用，从几个大盘的销售来看尤其如此。竞争策略：本案应做好实景、实体展示的准备。第44页/共66页8、内部配套竞争分析启示：本案相对竞争项目来说内部配套设施较为完善。竞争策略：后期推广中应强调本案的配套优良。项目名称项目名称商业商业会所会所

33、其他其他面积面积功能功能本案独立商业，15万平米1000室外游泳池、商务、娱乐无绿中海无休闲、游泳池、儿童游戏区无世茂蝶湖湾配套商业，12万平米4500休闲、健身、室外沙滩泳池、室内游泳池无吉田国际5万平米乐购超市4800健身无衡山城配套商业，2.5万平米1000休闲无中航城3万平米天虹商场、3万平米格兰云天酒店、3万平米国际风情商业街、1万平米分散商业无无中航幼儿园世茂东壹号独立商业，20万平米世茂国际城，10万平米世茂华东商城6000双会所，休闲、娱乐、健身、室内游泳池世茂三之三幼儿园、昆山试验小学世茂分校时代中央社区社区配套商业3000休闲、健身无云山诗意社区配套商业3000娱乐、健身方

34、圆幼儿园第45页/共66页9、项目档次形象竞争分析启示：立面风格趋于同质化，精装修项目几乎没有竞争策略：1、外立面通过细节体现本案产品档次；2、昆山精装修市场属于空白，成为本案的一个机会点，可通过精装修提升本案档次。项目名称风格外墙材质精装标准本案新古典主义高级涂料，底层外挂优质石材/绿中海新欧洲风格涂料，1-3层外挂石材/世茂蝶湖湾高层现代风格别墅欧式风格高层涂料，底层外挂石材别墅涂料、部分石材部分公寓1500元/平米吉田国际现代涂料，1-3层外挂石材/衡山城ART-DECO涂料酒店公寓1500元/平米中航城现代中式涂料酒店公寓1500元/平米世茂东壹号ART-DECO涂料，1-3层外挂石材

35、/时代中央社区现代简约涂料、玻璃景观电梯/云山诗意中式涂料/第46页/共66页10、产品（户型）竞争分析项目名称主力户型面积两房三房四房本案78-85125-130、135-144170以上绿中海110（2+1）150-153（3+1）250世茂蝶湖湾115145-153182吉田国际/145177-193衡山城95-107130-140214中航城82-96130-135166世茂东壹号98-133150178时代中央社区106-125130-150185-194云山诗意90140/有竞争关系启示：可以看出，本案户型的面积段设定除两房产品直接竞争较小外，三房和四房产品在目前昆山市场上均为主流

36、产品，竞争激烈竞争策略：三房和四房产品通过细节、精装修、智能化配置等附加值来提升竞争力。第47页/共66页客户分析PartThree第48页/共66页1、昆山房地产市场客户构成第49页/共66页客源类别客源类别客源特征客源特征昆山自住的本地人客户职业以昆山本地的公务员、企业主、生意人为主购买目的为改善居住条件购房看重建筑的品质、小区环境和居住的舒适性，对社区.形象档次、社区景观、物业管理等有较高的要求青睐户型为120平米的三房、160平米的四房首要关注因素：产品、档次2、昆山客源特征第50页/共66页客源类别客源类别客源特征客源特征新昆山人以外地来昆务工的青年群体中收入层次较高的部分购买目的属

37、于首次购房,但相对来说购买力仍然偏低青睐小户型,对总价承受能力较低对社区档次、景观、物业管理等有一定的看重首要关注因素：总价、交通2、昆山客源特征第51页/共66页客源类客源类别别客源特征客源特征在上海工作的年轻海飘以在上海工作普通白领为主，购买原因是上海高房价积压至昆山购房，属首购，看重城际和高速铁路的便利性，由于见多识广，对小区档次、环境、景观、物业管理及教育均有一定的要求青睐于二房、小三房首要关注因素：交通2、昆山客源特征第52页/共66页客源类别客源类别客源特征客源特征台企干部在台湾看过或居住过高品质的楼盘，能够认同项目的品质；对有台资背景的开发项目认同度高；喜欢和同乡居住在一起；注重

38、居室的风水；追求居住的舒适度、绿化率、产品细节、物业服务；户型以中大户型为主；希望有一个多功能房间，厅方正、大及采光视线好首要关注因素：风水、档次、产品2、昆山客源特征第53页/共66页客源类别客源类别客源特征客源特征周边乡镇进城人群通过拆迁得到一笔钱，希望在城市中拥有一套房子；小孩在市里上学，买套小点的房子方便照顾小孩；在城中工作，买套小户型的平时居住，周末回乡下；关注房屋的总价、交通便利性、周边配套；户型以中小户型为主首要关注因素：总价、配套、交通2、昆山客源特征第54页/共66页客源类别客源类别客源特征客源特征长三角投资客见过世面，知道什么是高品质的楼盘；对轻轨物业的升值潜力具有前瞻性；在长三角一带有业务往来，了解并认同昆山未来的发展；关注地段升值潜力、价格上涨的空间；认同大品牌开发商的开发能力。首要关注因素：升值潜力2、昆山客源特征第55页/共66页麦点地产顾问有限公司3、项目特性第56页/共66页麦点地产顾问有限公司4、项目特性与目标客源关联度分析新