永川地产市场调查分析方案

1、 地产公司 永川房地产市场调查报告初稿策划部摘 要本案之“项目市场供需调查”旨在从区域属性、区域宏观经济环境及房地产市场的初步分析研究中，发掘项目开发之市场机会点，从而确保项目成功运营。本案之“项目“市场研究”旨在有效规避来自政策、资金、市场的风险，把握市场脉搏、确定市场细分方向，为项目成功运营提供策略性方向。包括建立在我司初步市场调研结果和强大的数据资源基础之上研判而得的，从而确保项目市场价值的最大化。通过市场调查暨产品初步定位研究为开发项目成功运营的基础上获取更高的开发价值回报将是我司之服务宗旨和工作使命！第一篇 市场参考思路决定出路，观念造就市场。在进行本项目市场调查及分析研究之前，我们

2、先行就项目定位甄选思想参考。一、高度 菲利普·科特勒在“大营销”概念中指出：国家、城市都应成为一个被经营的品牌，国家、城市的品牌同样需要用营销策略去整合、塑造品牌形象。本案就是永川城市运营的典型项目。二、深度2004，是中国城市运营元年。从此开始城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代，智本成为新经济的能量。智本无形，却产生对城市格局与人文生活的深刻影响，这是房地产开发商必须深度认知的更高级能量从地产开发到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。三、广度“1979年，那是一个春天，有一位老人在中国的南海边划了一个圈”一曲春天的故事唱响了大江南北，世纪伟人邓小平30年前在当时

3、地图上都找不到的一个边陲小镇划的“圈”，如今已变成一座现代化都市深圳2007年6月18日，重庆作为统筹城乡协调发展特区，让重庆在直辖十年之际有了一次质的飞跃！参照邓小平的丰功伟绩，重庆也画了一个“圈”。2010年6月18日，两江新区的挂牌成立，重庆继滨海新区和浦东新区后内陆第一个国家级新特区，这个“特”字蕴含了中央政策对开放思维，中国进入的重庆时间，产业集聚，离岸金融中心，城乡统筹将加速重庆现代工业的发展，周边区县也将得到全新的占位。永川作为一圈之列将作为渝西中心城市，理当成为城乡改革、城市化先达标的示范区，而本案无疑成为实现真正城市化居住的样板。第二篇 城市背景解读一、 永川发展“蓝皮书”&

4、#216; 永川因城区“三河汇碧”，形如篆文“永”字而得名，1992年5月，永川撤县建市2006年12月，经国务院批准撤市设区， Ø 重庆直辖之后，特别是新千年伊始，永川借区位成渝走廊优势和独特自然优势，把永川打造成为重庆西部中心城市和职业教育基地。Ø 依托永川的历史沉淀，凭借统筹城乡的政策春风。永川建立起大项目-产业链-产业集群的发展态势规模初具，蓄势待发。Ø 努力塑造“森林之城、温馨之都，职教之城、人文之都，创业之城、财富之都，开放之城、商贸之都，茶竹之城、休闲之都”特色形象，描绘了一个“长江上游现代化都市”的宏伟蓝图Ø 永川投资兴建公共租赁房打造宜

5、居都市实现幸福城市；大力发展职业教育，实现城市差异化发展，成就渝西教育高地的宏伟目标，通过加快三湖建设全力开启“三湖时代”，创建精美城市。二、1小时经济圈惠及永川以主城为核心，在交通1小时可通达的范围内，形成一个具有明显聚集效应、具备竞争优势的西部地区最大城市群1小时经济圈。“1小时经济圈”由23个区县组成。包括：主城9区、永川、合川、涪陵、长寿、江津、万盛、璧山、綦江、荣昌、南川、大足、潼南、铜梁、武隆。 “1小时经济圈”幅员面积3万平方公里，目前常住人口1600万人，接近全市的60%，其中城镇人口接近1000万，城镇化率接近60%。据预测，通过加强基础设施建设、鼓励农民进城等一系列举措，1

6、015年后，“1小时经济圈”的地区GDP将超过全市的80%，集聚的城镇人口超过2000万人，城镇化率达75%。 “1小时经济圈”规划的审批通过让主城周边各节点城市重新获得了一个全新的勃发。于此，永川的发展必将迎来一个快速发展和全面升级的时代，而这将仅仅是永川发展的一个起点，未来迎接永川的将是更加辉煌的明天！三、永川城市化考量2007年底的永川城市化率48.8%，高于重庆水平，职业教育给永川贡献率7.5个百分点，到2010年，永川职业教育城的面积将拓展到8平方公里，在校生将增加到10万人。届时，职业教育对永川市的城市化贡献率将提高到9个百分点，城市化已经达到56%，永川目前常住人口为93万，预计

7、到2020永川的城区从目前的43平方公里扩大到100万人口配100平方公里城区面积。新增人口则通过产业从300亿元增加到1500亿元来带动人口集聚，以及高铁时代吸引原来在乡镇的人口，以及第二产业带来的服务业就业。城市发展的宏观目标表明，仅仅依靠政府单方作为来实现城市化是不可能的。永川加速实现城市化的关键在于：1) 以职业教育产业为依托的现代工业及服务业聚集效应2) 以独特地理区位为特征的渝西商贸物流枢纽中心3) 依托路、桥、轨道交通线建立起快捷的成、渝交通网络4) 城市产业结构与江津、荣昌、双桥互动互补，实现繁荣共享5) 投资拉动消费和服务产业与商贸发展，扩大就业6) 房地产开发的升级换代，拉

8、升区域宜居指数，辐射周边及外来置业人群，抑制高端消费外流四、大交通改善永川三环高速三环高速城际铁路城际铁路成渝铁路成渝铁路永川Ø 加快对外通道公路网建设。搞好三环高速公路永川至江津段招标、设计等工作，加快永川至江津两大区域中心城市高速公路建设。到2011年，基本建成成渝、三环、永津等三条高速公路，通车里程达到130公里；加快沿江北岸一级公路永川段、永川至主城区快速通道一级公路，在2011年开工建设80公里一级公路。Ø 加大铁路协调力度。继续做好成渝铁路客运专线协调服务，争取渝昆铁路过境永川；加快合川-永川-泸州城际铁路、永川-主城区轨道交通研究论证，尽快开工建设。到2011

9、年，铁路里程达到100公里。Ø 加快永川枢纽港建设进度。发挥长江黄金水道优势，积极争取市级及以上国有企业整体打造永川港。到2011年，基本建成8个1000吨级码头泊位，港口货物吞吐量达到1000万吨（含30万标箱），基本建成3平方公里的港口物流园区。Ø 永川作为川东渝西八区的交通枢纽，也是成渝经济物流贸易重要集散地。! i' ! Z* i7 N$ A9 + C1 0 P; c& x, C' u; j) X! |- 五、城市交通通达全城永川打造10分钟主城，半小时永川，1小时周边的交通网络！Ø 10分钟主城。加紧优化成渝城际永川段线型初步设计

10、，促进城际铁路与长途客运、城市公交无缝对接，实现10分钟通达主城。Ø 半小时永川。完善城市三环交通体系，新建内环路西南段，畅通城市内环路；开工建设一环路东段，围合40平方公里城市核心区域；拟建西三环高速路，规划新建双凤-陈食-大安高速路，形成二环高速路网；新建文昌路、兴龙大道等5条城市畅通大道，形成100平方公里大城市道路骨架；改建永师、五朱四条干线公路，实现所有镇街30分钟到达城区。Ø 1小时周边。争取渝昆铁路选线永川，推进永川长江大桥立项审批，开展三环高速公路永川段招标，确保提前建成通车，实现与川东南、黔西北城市快速连接；依托永泸、永荣、永璧等多条省际、县际联线公路，健

11、全区域公路交通网络，实现周边区县“1小时通畅”目标。第三篇 区域地产市场透析一、经济环境分析1、人居GDP与房地产发展的关系研究档位人均GDP（美元）房地产发展阶段房地产市场特征第一档位0-800启动期Ø 以生存性需求为主Ø 房地产产业超速发展Ø 产品结构单纯，呈现数量型特征第二档位800-4000快速发展期Ø 生存、改善需求兼有Ø 房地产产业快速发展Ø 产品以住宅为主，数量和质量并重第三档位4000-8000平稳发展期Ø 改善需求为主Ø 产品仍然以住宅为主，对质量的要求高于数量第四档位8000-20000减缓发展

12、期Ø 改善需求为主Ø 综合发展型市场Ø 重庆。09年人均GDP首次突破3000美元大关，预计2012年达到4000美元。09年重庆房地产均价为4310元/平方米；Ø 深圳。09年人均GDP首次突破16000美元大关。09年深圳房地产均价达到16000元/平方米；Ø 2009年初，永川人居GDP达到20730元人民币，超过2500美元大关。09年房地产均价达到2200元/平方米（建面）。小结：从上表和数据中我们可以看到目前重庆和永川尚处于第二档位，可见永川的房地产开发的处于快速发展阶段，以生存型需求为主，居住类型以中低档的住宅产品为主，结构单纯，

13、呈现数量型特征。同时，比照永川现有的市场销售价格额度，我们可以大胆预言，永川的房价将还有很大的上涨空间，城市价值将欲发强大。2、宏观经济增长与房地产的关系研究如图所示：A、当宏观经济增长率小于4%时，房地产发展呈萎缩的状态；B、当宏观经济增长率介于4-5%之间时，房地产发展呈停滞状态；C、当宏观经济增长率介于5-8%之间时，房地产发展呈稳定发展状态；D、当宏观经济增长率大于8%时，房地产发展呈快速发展状态。2009年，全区地区生产总值达到244亿元，增长17. 6%;规模以上工业企业总产值达到221亿元，增长33.6%;全社会固定资产投资完成230亿元，增长38. 9%;社会消费品零售总额达到

14、102亿元，增长22. 1%;地方预算内财政收入实现22. 1亿元，增长56%。城镇居民人均可支配收入15131元，农村居民人均纯收入5928元。可见永川宏观经济发展的速度稳定在第四档位，由此判断其房地产发展处于快速发展时期。3、小结永川经济持续快速发展引动区域地产行业高位运行，具体表现在：1) 房地产开发有启动期转变为高速发展期；2) 消费需求处于“有其屋”向“优其屋”转型期，由于商品房起步较晚而可以研判“有其屋”的消费需求将在相当长的一段时间内占据主导；3) 物业形态将以满足居住功能为主的住宅为主导，而商务、投资功能的物业大量存在尚需时日；4) 伴随消费的理性和成熟，对产品品质的要求将越来

15、越高，反映到具体层面表现在建筑风格、园林、户型和配套方面；5) 居住居住+文化：目前的购房者对房屋的需求并不单单满足于居住，居住与文化的结合成为购房者新的追求。二、政策环境分析1、金融政策Ø 货币政策侧重于“宽松”转向“适度” ，其次，信贷政策上将更加注重支持经济结构调整和发展方式转变，加大民生的投入，在次就是防范金融风险，对金融衍生性工具实行强加监管。Ø 直至2010年1月央行数次连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率和金融机构存款基准利率，重庆新国十条的出台，二套不低于四成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率大幅度

16、提高的信贷政策，在一定程度上遏制了投机性需求。 Ø 2009年7月17日起，重庆各大商行陆续传出即将或已恢复执行二套房贷款政策，即购买贷款购买第二套房需严格执行首付四成、利率上浮10%等政策。Ø 2010年4月16日房贷新政出台后，重庆市各大银行取消首套房7折优惠政策，统一将利率由7折调高到8.5折。分析：1) 一系列的举措在成本和心理上对购房者造成双重压力，加重了购房者的负担，在一定程度上抑制了房价过快上涨和投机性需求；2) 但对于永川这样高速发展的市场，大量硬性购房需求和对未来房价看涨的预期仍在未来一段时间内支撑着永川房地产市场的发展；3) 重庆稳健金融政策实现了多赢的

17、市场局面，通过解决根本原因来解决高房价的问题，也是重庆这么多年市场比较健康的关键。2、税收政策Ø 2007年政府关于清算房地产开发企业增值税、四通费纳入房价等税收政策的出台，在一定程度上增加了房地产开发企业的开发成本和风险，为了转嫁这一成本和风险，可能会造成房价的进一步上涨，从09年的房地产市场得到验证；Ø 2010年初，物业税被炒得热火朝天，国务院已经明确表示要加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策，说明国务院还有很多相关的政策还没有出台，特别是关于房产税收的政策"；Ø 2010年5月7日，重庆市地税局下发重庆市地方税务局关于

18、进一步加强房地产开发企业土地增值税征收管理的通知，重庆将提高非普通标准住宅土地增值税的预征率，由过去的1%增加到2%。Ø 市政府按照 “低端有保障、中端有市场、高端要遏制”的思路，分类制定今年我市房地产调控政策。其中，将对少数高档住房消费进行遏制，按照国家规定调高高档住房交易契税税率至3%，并将个人转让商品住房征收营业税时限恢复为5年。分析：但从两会看来，房地产开发相关税费提高了一个百分点，调整个人房产收益等相关税收待相关配套政策完善时才试点推行，房产税的盲目推行，势必对持有大面积物业的业主带来压力，导致抛售物业导致空置率上升。3、其他相关法规Ø 2006年12月30日颁布

19、，2007年1月1日实施的住宅及相关建设项目建筑容积率指标计算规则对建筑层高、建筑面积、建筑层数、容积率等的计算进行规定。其中规定建筑标准层层高大于3.6米建面按该层水平投影面积（不含阳台部分）的2倍计算；标准层层高超过5米时，建面在2倍的基础上按层高每增加2.2米，即增加1层计算。分析：产品创新得思变：可变空间、飘窗变落地窗等新型设计理念应当合理运用。Ø 2007年5月28日颁布，2007年5月28日实施的关于发展劳务经济促进城乡统筹的意见 在务工地首次购买建筑面积90平方米以下二手房的农民工，持有效证明可享受契税减免，2008年10月国家加大了对个人住房需求扶持，2008年11月

20、1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税分析：Ø 促使消费分级。即根据消费者资金实力情况向两极分化，中低阶层的人逐渐向二手房、经济适用房等社会统筹用房靠齐；而高收入阶层则通过二次或者多次置业追求产品的升级换代，同时也对个人自住型消费进行优惠政策，合理调节供需市场，以契税及相关税费为杠杆，减少房屋的空置，增强市场的活跃度。Ø 促进产品升级。即商品房开发建设将日渐向产品品质和居住文化升级以满足高收入阶层的置业需求。4、小结1) 在全国房价持续攀升的背景下，国家在金融、税收等方

21、面都对房地产市场出台了相关政策，一方面房地产市场也在不断走向规范，这是市场发展的必然规律，也有利于市场的持续稳定发展；另一方面也提高了房屋开发建设的基础成本，必然会导致房价的坚挺，避免房地产市场下滑对其他相关行业的冲击。 2) 08年金融危机后提倡建筑节能等相关规定要求的落实势必会提升建安成本，从一定程度上开发商把成本转嫁购房者身上，导致房价继续高涨。3) 国家出台相关政策关注弱势群体的购房需求，并且在契税方面，保障性住房，公租房上给予支持，必将对商品房价格快速上涨进行一定遏制。4) 综上所述：重庆房地产市场稳健发展将是一个大趋势，乐观上能实现经济发展与房地产发展的有效对接。第四篇 解读永川市

22、场需求中国地产“多云开始转晴”，永川气象，地产气温18-28！永川房地产市场发展非常活跃，新城开发高歌猛进，星罗棋布的房屋点缀新城，无不彰显出永川发展速度，区政府深入调研区域经济发展模式找寻经济增长的强效点，探索出一条具有永川特色的区域经济发展新模式，永川借城市改革发展契机，快速走上经济发展快车道。 根据本案所在区域属性，房地产供需环境，确定对新城及老城进行“初步”调查访问，从9月4日开始9月6日结束历时2天，共取得样本220个，基本覆盖了老城区及新城区，具有较高的代表性。本次访问内容涵盖了永川城市居民的心理价位、面积，付款方式，对产品及服务方面作出解读，大部分选题围绕着市民和房地产开发企业较

23、为关心的问题展开，特别是与市民的关切吻合度较高。调查样本中，男性所占比例为40.0%，女性为60.0%。年龄集中在25-40岁之间，被访者其他方面的特征如下： ² 性别及年龄 在回答现在居住情况和未来打算购房时，59.6%现在自己有房子，其中27.3%租赁，这二点上说明了永川大多数调查者已经有房屋可住，租赁房屋或者借住的基本上是刚毕业的职校学生和在渝西投资做生意人群，永川是以职校经济带动其上游的建筑，交通，城市建设投资等，下游带动食品，娱乐，旅游，餐饮等行业的发展的综合产业集群，随着城市化的不断深入，各产业之间联动发展。这群客户对次新现房有特别的爱好，这一点也说明新区房地产价位不断攀

24、升的重要依据，三级市场不是很活跃，主要是新区新面貌和老区印象强势差异，待新区开发成熟和高品质楼盘增多时，新的改善性需求和投资需求才开始释放，二手房也将会逐步活跃；永川购房者买房主要用于自住，正因为自主性购房群体选择性释放，二手房不火情况下，新房的火爆反把建材市场惹火了。² 现在居住的房子是² 购买房屋倾向于选择样本量N=220 数据支持：晨丰市调² 购房房屋主要用途从客户对永川楼市信心上分析，近80%人认为房价还有上涨的空间，从用途上也是80%用于自住，满足了商品房主要是用于居住这个属性，楼市较健康。同时，不管是自住还是投资人都希望抱有资产是不断升值的，这是由于商

25、品房在双重属性决定的。这一调查结果与目前重庆政策对房地产的调控实行软着路息息相关，要是政策下猛药，必将打击现在拥有房产的人群，导致资产缩水，影响经济稳定发展和社会稳定局面，所以政策的温和加之人们对其房价的期望值与市场差距渐行渐近，这种方式的房地产结构过渡打开多赢的市场局面。 ² 客户对未来永川房价走势从文化，家庭人口组成，收入，职业等方面分析得出：作为新兴职业教育高地的永川，70%的年青人，都具有中专以上文化，其文化特征孕育出职位特征包括普通员工到中层职员占90%，高层占10%。其职业性质主要是主要包括个体工商户，技术工人，一般职员（技术行业，服务业，贸易等）占70%以上，收入两级分

26、化较重，1000-1500元占的比例较高，其次就是5000元以上收入占的比重较大，说明永川城市活力发展空间和潜力较大。 家庭结构以大家庭为单位，三口之家占48%，二口之家占6%，大户型也理所当然成为消费趋势，当房价突破其承受范围，服务业占据经济的主导地位，年青人置业需要及投资性需求较旺盛时，紧凑型两室和一室小户型发展空间较大。² 文化程度及家庭人口组成有效样本量N=131 数据支持：晨丰市调² 职业构成 样本量N=220 数据支持：晨丰市调² 家庭月收入样本量N=190 数据支持：晨丰市调² 在家庭中位置调查显示，选择在新城区购房的比例高达84.0%，这

27、一点上足以说明市民置业于新城发展愿望及心理慰籍之强烈，对其他区域的选择比例则均在20%以下。从购房户区域选择情况看，随着永川新城市规划的实施，新区在最近几年快速发展，经济的发展、交通配套及城市环境等方面日趋成熟，具有较好的发展前景优势，自然也得到购房群体的青睐。 从购房考虑因素上看，交通，小区绿化空气质量，价格等方面重视倍加，分别是15%、17%、12%，其次就是户型设计和小孩教育问题，客户购房意愿已经向追求品质方向转变，从这个角度上分析，不然看出强大的需求和城市价值是重庆市区开发商挺进永川的真实原因，金科地产、东科地产、帝琴花园、荷塘月色等这些耳熟能详的名字在永川也是非常深入人心。调查显示，

28、花园洋房和小高层综合占的比例76%，高层占20%,多层占14%，这种选择体现了购房者购房的理性和高品质的生活追求。户型面积区间在100-120平米之间最受欢迎，三室双卫成为主流市场的特宠，60-90平米的紧凑户型发展空间巨大，自住型客户对室内空间构造要求非常高，客厅是会客的重要区域，直接影响主人自信和舒适度，以及客人对主人的尊重，其大小赋予了更多的属性时，其在客户心目中份量显得非常重要，户型设计人性化，面积控制合理化和采光通风级佳是当下房地产市场热销产品，建议：本项目开发前期必须对户型进行严格把关，不但要满足其上需求之外，还要另辟蹊径对灰色空间、厅、卧、厨、卫全明设计，增强居室自然通风采光的生

29、态性能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现，强化其造型美感。² 选择置业的区域样本量N=220 数据支持：晨丰市调² 购房主要考虑因素² 接受物业形态² 购房者倾向的面积样本量N=220 数据支持：晨丰市调² 购房者倾向的户型样本量N=220 数据支持：晨丰市调² 对卧室及户型满意度价格永远是客户追求的基础，合理的价格，出彩的产品设计，意外营销诉求，人性化的物业服务，其内涵就是要达到物质（产品）和精神（文化）上供需平衡。 调查显示，3000-4000元/平米的房价在永川显在市场是合理的，越过6000元/平米以上的房价，必须有其独特的

30、原生态配套，极致的产品打造，强大的精神内涵，少数人的栖身之所为目标才能引领市场之需，比如金科.中央公园的楼盘，价格已经飙升至建面6000每平米，洋房估计顶破万元大关，具有很强的代表性。根据采集的220个样本，潜在客户对总价在20-30万房子标准占60%，根据之前对户型面积分析上看，100平米以上的主流面积总价是45万的市场价格，市场价位减去心理价位可以看出，潜在客户认为现在的市场价格偏高，这一对矛盾促使房地产开发商要用硬型的品质加软型的服务来缩短距离，实现快速销售。价格是销售的杠杆，调节不好就会损失严重，采用低开高走，小步快跑的策略比较合适，一来客户让前期客户抱有升值的喜悦，对潜力客户形成抢购

31、跟随效应，二来有利于增加项目的整体利润提升。² 最高能够接受的单价² 总价样本量N=220 数据支持：晨丰市调根据调查显示，近50%选择按揭付款方式，按揭年限60%以上选择10-15年，46%认为4-8万的首付比较适合，60%的人认为月供1000-1500元，根据客户需求要面积和总价之间存在较大差距，说明客户心理价位下的中小户型备受青睐，据统计，80%的消费者心理价位低于市场价位20-30%之间。付款方式采用分期付款，限时付款贴息等超轻松方式抢占稀有客户资源尤为重要。² 付款方式² 按揭年限² 首付款² 月供物业管理是房地产开发后续服

32、务核心，俗话说：建筑一时，服务一世，精细化的服务让住其小区业主感受一生，龙湖地产以服务为核心，不断强化巩固其品牌灵魂，对其后续开发项目奠定了憨实的根基，也赢得了客户对其品牌的忠诚度，为龙湖地产广告宣传上节约了大笔资金，口碑传播最廉价的，效果最好的宣传方式。本次调查标准化物业费承受范围作为样本，通过从侧面反应出物业服务的重要性和客户对物业价格的满意标准，37%的客户认为平均65元的价格比较适合，物业入驻在后期服务上，根据现在市场环境，开发商前期对物业承诺对销售起作用不算很大，所以物业提前进驻显得尤为重要，从销售部形象服务做起，提高服务品质促进项目快速销售。² 最多能接受多少物管费永川区

33、广宣工作做得比其他县要好，每年举行房交会，永川搜房网联合开发商做展示活动，报纸，房地产交易所，户外等等据调查显示：客户信息来源主要来源于房交会、市房地产交易所、DM派发，所以本案在考虑以上广告时，要深入挖掘渠道营销，精准定位，拿最少的钱做最有效的事。² 购房者主要信息来源纵观全国房地产市场，广告虚假问题成为房地产市场一块心病，导致购房者对发展商抱怨很深，认为房地产开发商“为富不仁”，不够诚信，缺乏社会责任感和唯利是图等等。经过我们调查，广告虚假占25%，由于宣传太虚，导致与项目实际情况不符合，销售人员对客户服务工作做得不到位等，对房地产行业发展非常不利，因此不是一个点上出了问题，而是

34、整个房地产系统出了问题，所以，对销售人员来说，服务要从点滴做起，虚心透析项目核心卖点，对发展商来说，开发理念以人为核心，解决房地产开发中的系统病毒，在宣传上，重要的是赋予产品一种向上精神文化，一种居住理念，传递一种永久长青的感动，杜绝夸大产品的功能及虚造未来配套等问题，还原一种健康和谐的市场环境才是王道，让客户体验到一种强大居住文明的精神之旅。² 购房者对永川房地产市场存在的主要问题调查显示，准业主对公共设施配套上面的解读，非常令人触动，在体育，餐饮，教育等在常人看来的硬指标上应该非常重视才对，相反，他们对休闲娱乐，艺术文化，风景点等享受性指标倍加喜爱。在问其在永川自己心目中“最佳楼

35、盘”时，户型及环境占58%，“最佳”这两个字的新解读要打破常规思维去看待客户之所需，房地产行业已经开始实现开发和市场转型，之所以出现那么多问题，主要是行业还处于高速发展阶段，行业还比较混乱，未来只有通过实现行业整体升级才能实现“ 变则通”问题。本案应该秉承创造最具价值的居住空间，致力与为客户提供高品质的生活环境，积极为客户提成产品高附加值，在室内创建一个生态空间享受，避免小区绿化，休闲等设施的不足。² 客户主要关注小区内的公共设施² 客户心目中“最佳楼盘”含那些因素记得一个房地产商说过这么一句话，“我宁愿花一年的时间和投资额5%的费用，来进行一个项目的市场研究，相信这样可以

36、给我80%的成功率；否则我只有20%的成功率。”所以项目前期市场调查分析在整个开发中占非常重要地位，也是关系到产品推向市场的火热程度。总结：永川作为渝西经济走廊上最具城市价值的区域，基本建立以贸易，旅游，职业教育，建材为支柱产业的发展思路，其下游经济体发展较快，由于政府改善投资营商环境，支持实体经济的发展，吸引了沿海及内地企业投资永川建设，经济成长促进了居民储蓄量也不断加大，毕业生留永川就业的趋势也逐年在增加，这也为永川房地产未来发展注入了新的活力。 根据本案特点和市场反应基本情况，在2010年的开发提出了更高的要求来满足人们物质和精神上的需要，产品上，规避小区景观的不足，建立起室内生态环境的

37、诉求点，实现每户都有空中生态景观的要求，营销上，树立超前的思想观念和向上精神内涵，建立起和谐人居，健康人居，快乐人居的远期目标，通过高效的媒体传播，让其记忆暂留在本案，在服务上，提前实现管理服务是最好体现服务理念的方式，通过此方式反扑于销售，这种服务的价值就是我们销售物业价值的重要来源。第五篇 竞争楼盘专项调查对于区域相关房地产市场的理解与把握，在项目的整个营销推广过程中起着举足轻重的作用。本篇所呈现的市场供给信息，主要就项目区域板块发展前景，个案专项调查等方面内容，同时，重点就项目所处的经贸校（新城偏北）及周边地段内居住的供给情况进行了调查和总结，为项目下阶段的营销推广提供更加有力的信息支撑

38、。1、区域发展属性和房地产市场特征1）新城区板块 区域概述永川新城位于主城区东侧，是永川大城市建设的主要载体和发展方向，是永川实施城市“东扩”战略的核心，是永川的政治、文化中心和新的商贸中心。永川围绕“兴龙湖、神女湖”凤凰湖片区工程为重心推进一系列重点工程，以“国际水准、国内一流”的建设成果，将新城打造成为永川大城市建设“三湖时代”的典范。按照“城市新区、产业新区、体制新区”的定位，新城扩张十分迅猛，现已成功拓展新区6平方公里，实现国有资产投入约35亿元，拉动社会投资达100亿元，辖区财税收入年平均增长35%，对区财政的贡献累计达到8.05亿元，新城建设呈现出“中央片区亮点纷呈，新城人气渐趋旺

39、盛，产业发展日益活跃，市政管理井然有序”的喜人态势该版块具备完善的教育配套设施（兴龙湖公园、红旗小学分校、重庆大学城市科技学院、国际枫叶学校）等，提升了该板块的整体形象，加强了该板块房地产市场的对外吸引力。以下是区域板块上典型项目市场数据特征：永川重点楼盘专项调查昕晖·香缇漫城项目地址永川新城区红旗小学旁总占地面积（m2）81337总建筑面积（m2）200000总套（套）不明项目定位、物业形态8+1/5+1花园洋房销售情况以前的房源已经售完，等待开出新房源。工程进度不明开盘时间待定价格待定户型区间61-160平方米项目优、劣势优势：户型有大量赠送空间，户型方正，通风采光效果好。劣势：

40、 户型次卧普遍偏小，项目周遍环境相对较偏。桓大·郦晶城项目地址人民开发区人民南路268号（红河农贸市场正对面）总占地面积（m2）26732总建筑面积（m2）70622总套（套）600项目定位、物业形态洋房，18+1高层销售情况一期基本售完工程进度部分楼栋已经建好，部分在做外墙。开盘时间9月30日开盘价格预计3700元/ m2户型区间70-123平方米项目优、劣势优势： 户型比较方正， 项目位置相对较好，有一定升值潜力。劣势：有少量户型存在异型，通风采光效果较好，部分户型客厅餐厅过深，影响采光。目前项目所在位置人气不旺。智永·西城上元项目地址永川区石油路125号（原永川党校）

41、总占地面积（m2）6684总建筑面积（m2）32000总套（套）不明项目定位、物业形态2栋26层高层，1栋6+1多层销售情况多层已经售完，在售高层，还有少量房源。工程进度主体封顶开盘时间在售价格2780元/ m 2起户型区间83-110平方米项目优、劣势优势： 户型方正，通风采光效果较好，项目位置周边有一定配套。劣势： 户型内部承重部分较多，不易改动，卫生间基本没有开窗。金科·中央公园城项目地址永川兴龙湖总占地面积（m2）199800总建筑面积（m2）500000总套（套）不明项目定位、物业形态洋房、高层、主题商业及其它配套用房销售情况不明工程进度不明开盘时间不明价格均价5500元/

42、 m2户型区间洋房约90-150平米项目优、劣势优势： 品牌效应，占据兴龙湖，以此打造高品质项目。劣势： 市场消息：靠近湖的房源建面价近9000元/ m 2，针对的客户群受到一定局限。东岸·威尼斯蓝湾项目地址永川区南大街科园路1号（原农科所片区）总占地面积（m2）不明总建筑面积（m2）不明总套（套）不明项目定位、物业形态洋房销售情况前期已经售完，等待新开房源工程进度不明开盘时间预计10月左右开盘价格预计3500元/ m2户型区间82-126平方米项目优、劣势优势： 户型方正，通风采光效果好，占据U型河边，成半岛型。劣势： 项目位置距离渝西广场仍有一段距离，交通相对较差。东科·

43、;兰乔圣菲项目地址萱花西路东科酒店上行150米总占地面积（m2）99900总建筑面积（m2）200000总套（套）不明项目定位、物业形态12栋花园洋房销售情况不明工程进度不明开盘时间预计9月底开盘价格预计3600-3700元/ m2户型区间75-100平方米，222-252平方米跃层项目优、劣势优势： 户型方正，通风采光效果好，部分房源有大量赠送面积，紧临桃花山公园，周边有一定的配套，环境，户型上有一定优势。劣势： 个人预计，面积越大品质越高，环境越好，同时价格越高，针对的客户群会有一定局限。康安·尚都二期项目地址永川区星光大道1号（新城区3转盘）总占地面积（m2）61593总建筑面

44、积（m2）140693总套（套）不明项目定位、物业形态高层销售情况前期有少量尾房，等待新开房源。工程进度不明开盘时间预计10月左右开盘价格待定（预计价格20F以下3600元/ m 2左右）户型区间103-120平方米项目优、劣势优势： 错层结构，有一定空间变化，有一定吸引力，户型方正，通风采光较好，距离人民广场较近，具有一定的地理优势。劣势： 户型分区不够明确，内部承重部分较多，不易变化。御珑山项目地址永川新城区昌州大道666号（兴龙湖西恻）总占地面积（m2）28000总建筑面积（m2）105000总套（套）870项目定位、物业形态五栋高层，30层2梯6户销售情况目前在售房源仅有120平米工程

45、进度不明开盘时间预计9月底10月初开盘价格待定，目前售价3700元/ m2户型区间84-120平方米项目优、劣势优势： 户型方正，卧室设计基本在同一边，通风采光效果较好，楼间距视觉感觉较远。劣势： 项目存在楼栋间对视，位置相对较偏。时代国际项目地址永川新城区体育公园南恻总占地面积（m2）124530总建筑面积（m2）300000总套（套）不明项目定位、物业形态洋房，高层（2梯6户）销售情况不明工程进度不明开盘时间预计10月左右开盘价格待定，目前在售房源均价3700元/ m2户型区间103-258平方米（洋房）78-122平方米（高层）项目优、劣势优势： 洋房和高层分区明显，配有一定的水体景观，

46、环境相对较好，户型方正，通风采光效果较好，有一定的赠送面积。劣势： 项目地理位置相对较偏，周边配套不齐。豪禧·银山源项目地址永川区内环南路（永师路口）总占地面积（m2）166667总建筑面积（m2）430000总套（套）4000项目定位、物业形态高层，小高层，洋房销售情况1期2期只剩余2套洋房，2期加推房源还未开盘工程进度目前正在做内饰开盘时间10月价格待定户型区间80-120平方米项目优、劣势优势： 项目正对面有商贸城，并且已经入驻了部分商家。项目自身有大量酒店，商业配套，位于3个中心交界点，具有一定升值潜力，户型结构方正，通风采光效果好，有一定的赠送空间。劣势： 目前周边环境不成

47、熟，位置相对较偏。东城上景项目地址永川区官井路71号总占地面积（m2）99900总建筑面积（m2）170000总套（套）不明项目定位、物业形态32层2梯6户高层销售情况1期售完，2期剩余20套左右，3期未开盘工程进度一期多层已交房，一期电梯楼正进行内外装阶段开盘时间预计10月左右开盘价格待定，上期售价3200元/ m2左右户型区间90-126平方米项目优、劣势优势： 户型方正，通风采光较好。劣势： 项目位置较偏，配套不成熟，户型分区，结构存在一定问题，（有的户型卫生间没有开窗）。君临棠城项目地址永川区红河中路139号（棠城公园旁）总占地面积（m2）107775总建筑面积（m2）200165总套（套）不明