西安违法建设案例分析

1、西安违法建设案例分析违法事件事件一2007年3月14日一个平常的不能再平常的一天，然而随着“轰”的一声，这天注定 不再平凡。这天拉开了西安规划局整治违法建设的序幕。事件的引发点是西安市未央区粮食局下属的粮食经营公司未按审批耍求，擅口在未央 区渭清路南侧少批多建，违法加建第五、六层住宅楼，违法建筑面积660平方米。西安市 规划局及未央分局规划执法人员多次到现场强行制止其施工，并下达关于停止违法建设 的通知，但未央区粮食局均置若罔闻，仍突击施工，致使违法建设部分严重影响周边群 众h常生活和日照采光问题。相邻群众意见极大，强烈要求予以拆除。再接连几次接到群众投诉后，为维护规划法规的严肃性，保证周边群

2、众正常和谐的生 活居住秩序，西安市规划局下达了拆除违法建筑决定书，张贴限期自拆通告，耍 求限期口拆，以减少其口身经济损失。但执法部门多次劝其口拆均无效果，致使限期己过 仍未自拆。一名执法人员说：“我们一次次制止未央区粮食局，他们跟没听见一样。”而 今天西安市规划局会同未央区政府有关部门组织执法人员150余名，对其加建部分实施强 行拆除。“刚盖起来的粮食经营公司职工家属楼，还没住就被拆掉，心疼啊！”西安市未央区 粮食局张局长面对正在拆除屮的住宅楼，不住地感叹。张局长解释，当初给单位职工分房 不够分，这家分了那家就有意见，没办法才加盖了两层。张局长无奈地说：“接到关于 停止违法建设的通知后，想着接

3、着盖没什么事儿，没想到最后还是被拆了。”事件二西安南郊北山门村五组组织建造的一幢23层高楼，在网上被称为“最牛民房”。据了 解，这栋23层的高楼是由当地农民花了 3年时间建造的，与城中村平均只有3至4层的农 民房相比，可以说是鹤立鸡群。据村民讲，这幢楼的房型很齐全，从两室一厅到三室一厅，最大面积有170平方米, 小的也有八九十平方米。23层则是复式的。对于高楼的造价，村民们称，按照他们建造普通民房计算，至少在五六百万元以上。那么，售价是多少呢？ “每平方米大概3000元左右，买得早能便宜一点。” 村民们说，按照房屋而积8000平方米计算，整幢楼卖完的价格在两千万元以上。“买 房应该还是要自住的

4、吧。”村民唐先生说，如果是为了出租，按照北山门村目前的行情, 80平方米租金800元左右，一年最多也就一万元，收回成本至少20多年，根本划不来, 对于拆迁他也表示不可能，“拆不拆、咋拆、拆迁的政策啥都还不明朗，应该也不会是 为了拆迁补偿款。”违法条例中华人民共和国城乡规划法三十七条 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关 部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设 用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设 用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用 地规划许可

5、证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民 政府审批后，由土地主管部门划拨土地。第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的, 建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人 民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修 建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条 件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇 人民政府核发建设工程规

6、划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或考省、自治区、 直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方 案的总平面图了以公布。第四十四条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规 划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、 安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地 规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。处理办法在规划局多次制止，并下达通知后，粮食局仍然置若罔闻，在多次制止无效的情况下, 规划局最终强令拆除。评价在同年的4月10 h,太华路街办联合路

7、派岀所、执法四中队，对东元西路35号院内 35间3180平方米违章搭建房屋进行了拆除，打响了新城区今年创卫拆除违章搭建的首场 战役。太华路35号院有6栋居民楼，均为老式楼房建筑，有居民409户，许多一楼住户在楼 道、窗外搭建了房屋堆放杂物、用作厨房。社区在春节前多次入户向居民做思想动员，自 行拆除违章建筑。3月31日社区又在居民小区内张贴限期自行拆除违章建筑的通知，限其在4月4日前 拆除违章建筑，己经有24户住户自行拆除。对于多次劝解、自身无能力拆除的住户，区创 卫办、街办、区执法四中队出动人员200余人，现场帮助其拆除。昔日电线乱拉、杂物堆 满、到处都是违章搭建房屋的东元西路35号院，在街道

8、、社区连日积极拆除违章搭建、清 理杂物后，己经变得干净了、整齐了。去评价一个建筑有没有违章，那么首先我们需要知道什么是违章建筑一、违章建筑的概念建筑物，是指运用各种材料生产出来的具有各种使用价值的建筑物、构筑物，是人可 以在其中进行生活或生产活动的、固定于土地之上的房屋或其他场所，如住宅、办公楼、 厂房、库房等。违章建筑，从严格意义上讲，是指违反土地管理法、城乡规划法、村庄和 集镇建设管理条例等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。广义上是指在城市规 划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺 骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。违章建筑，主要包

9、扌心（1）未申请或巾请未获得批准，未取得建设用地规划许对证和 建设工程规划许可证而建成的建筑。（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。（3）擅自改变了使用性质建成的建筑。（4）擅自将临时建筑设成为永久性建筑。（中 华人民共和国城市规划法第39条和40条）二、违章建筑的特征违章建筑，是指违反法律和政策的规定，rh公民或法人擅自建造的建筑物及构筑物，通 常表现为擅自搭建的棚房、摊位、简易楼宇等。违章建筑最主要的特征就是不具有合法性，即违章建筑是不受法律保护的。由于其违反 了法律的禁止性规定，所以原则上不赋了当事人所有权，不能依法进行产权登记（城市 房屋权属登记管理办法第5条和第23条）。

10、但是，违章建筑物本身仍然是建筑物的一种, 在有关行政主管部门未依法认定要求拆除之前，违章建筑建造者仍然对该建筑物亨有某些 物权法上的权利。这些权利主要包扌舌：1、有权处分建筑材料。虽然建造人对该建筑物不享有所有权，因此亦不享有处分权，但 违章建筑物建造人对违章建筑物的构筑材料享有所有权，对构筑材料当然享有处分权。2、有权占有建筑物。占有是一种事实而非一种权利，是一种人对物的控制与支配状态。占 有可因亨有所有权、他物权或者其他权利而发生，也可因某种缺乏权利依据的行为以及单 纯的口然事实而发生。违章建筑物尽管不能取得所有权，但因为建造人对该违章建筑物具 有事实上的管领力，可以成立占有。这种占有的事

11、实状态受法律保护。3、有权使用建筑物。占有的目的并不仅仅是据为己有，而是按照物的物理性能和用途加以 利用。违章建筑之上的使用权是一种临时性使用权。一旦建筑物被拆除，使用权随即消灭; 或者违章建筑取得合法性之后，该种违章建筑之上的使用权也就消灭，转化为合法建筑的 使用权（城市房屋拆迁管理条理第32条和第35条）。4、有权对违章建筑收益。违章建筑的所有人对违章建筑的占有是有权占有，所以其当然有 权收益，只是这种收益权应当受到法律的限制，占有人只能因本人使用建筑物而取得收益, 而不能以出租等方式收益。而这在我而言就是违章建筑屡禁不止的根源所在，虽然我的建筑是违法的，但是只要 有关部门没有通知让我拆除

12、，那么我就是可以一直有享有的权利，那么在当今拆迁新建如 此频繁的时候，加建就是套取拆迁赔偿的有效手段了。有时这种违章建筑受到举报，只要 家里有人去城管处打个招呼，这种违法立刻就变为依法了。那么西安最牛民房的诞生也就不值得惊奇，也就理所当然了。西安南郊北山门村五组组织建造的一幢23层高楼，在网上被称为“最牛民房”。虽然 它没有相关审批手续，但用不了一个月就要竣工了。据了解，这栋23层的高楼是由当地农民花了 3年时间建造的，与城中村平均只有3至 4层的农民房相比，可以说是鹤立鸡群。高楼造价至少在五六百万元，房屋售价大概每平 方米3000元，户型最大面积有170平方米，小的也有八九十平方米。据悉，房

13、屋的购买者 除了有当地的村民，还有部分的外来人口。根据2006年出台的西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）规定，列入 城中村改造目录的村庄，不再审批宅基地，不得新建、改建和扩建房屋。因房屋质量安 全确需翻建的，经所在区城中村改造行政管理部门批准后，诃以翻建，但翻建房屋不得 超过二层，亦不得超过原房屋面积。村民组长称，房子开始建到现在有两年多了，期间 也有规划部门的人来查过几次，但在看过有关土地的手续后就走了。西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行），该办法明确规定，“市城 中村改造行政管理部门是本市城中村村民房屋建设管理工作的主管部门”，“区城中村 改造行政管理部门受市规划、国土、建设等行

14、政管理部门的委托，负责城中村村民房屋 建设的审批工作。”“区城中村改造行政管理部门应当对辖区内城中村村民房屋施工进 行监督检查”。可是，在“最牛民房”建设的两年多时间里，顺利的完成了。那么由此引发的问题是，为什么会出现这么多的违章建筑了。除了刚刚提到的违章建 筑享有一定的权利之外，还有什么？还有规划审查部分的监替审批不合格。是想如果审查 部门监替到位，那么即使又再大的诱惑，我想也不会有这么多的违章建筑的诞生。他为了 亨有权利，那你在他刚建的时候就制止不就完了，一栋民房竟然能够加建23层，这不能不 说这是执法部门的渎职。长达两年时间难道都没有发现这里面存在的问题。报道称，规划部门的工作人员曾去查

15、过几次，但看了之后就走了，肯定有很多人认为 责任应该由规划部门来负，其实这是误会。我专门查阅了西安市城中村村民房屋建设管 理办法（试行），该办法明确规定，“市城中村改造行政管理部门是本市城中村村 民房屋建设管理工作的主管部门”，“区城中村改造行政管理部门受市规划、国土、建设 等行政管理部门的委托，负责城中村村民房屋建设的审批工作。”“区城中村改造行政管 理部门应当对辖区内城屮村村民房屋施工进行监督检查”。可是，在“最牛民房”建设的 两年多时问里，其所在的区城屮村改造行政管理部门在哪里呢？其实，乱搭乱建甚至为了套取拆迁赔偿而建设的种种行为，在其他很多城市的城中村 都普遍存在。在前几年，即本轮快速

16、城市化的初期，乱建的主要原因是制度的缺失，因为 当时的城市都还没有出台规范城中村建设的专门规定。而近几年，即在乱建现象相当严重 之后，很多城市都出台了相关的规定，乱建的主要原因则变成了监管的缺失。很多城市的 政府主管部门对城中村的乱建行为视而不见、充耳不闻，完全的不作为甚至让人不知道这 些部门的存在。现在我们再反过来看粮食局的这次违法建设事件。上文提到规划局强行拆除了粮食局 加建的部分。可是我们不禁要问，你们早干嘛去了，为什么等到他己经盖完了才拆了，为 什么群众举报之后才有行动，为什么开始不听劝告的时候不及时制止。盖完了再拆，甚至 还没人进住，就这么拆了，那么建设的费用就这么浪费了，花费的人力

17、物力就这么完了， 难道政府部门就这样乱花纳税人的钱，这种昂贵的错误难道不是监替不力造成的吗？立法是为了有法可依，是为了守法，而在这中间有一环又相当重要，那就是执法，执 法不严势必会导致大家不会自觉的守法。执法的基本原则1、依法行政的原则。这是指行政机关必须根据法定权限、法定程序和法治精神进 行管理，越权无效。这是现代法治国家行政活动的一条最基本原则。2、讲求效能的原则。这是指行政机关应当在依法行政的前提下，讲究效率，主动 有效的行使其权能，以取得最大的行政执法效益。3、公平合理原则。这是指行政机关在执法时应当权衡多方面的利益因素和情况因 素，在严格执行规则的前提下，做到公平、公正、合理、适度，避免由于滥用自由裁量 权而形成执法轻重不一、标准失范的结果。在这三点原则中第二点就讲到了效能，效率。那就是行政机关要主动有效的行使其权 能，而不是被动的等待群众举报，甚至举报了还不一定采取行动。另一方面，执法必须有法可依，现在看来其实法律本身也存在着部分缺陷，这才导致 很多人在钻法律的空子。法律是不断完善的，适应现实需求，政策漏洞对以渐渐修复。对于现行不合理之 处，相