银都蓝湾住宅和商业项目市场分析定位报告

1、 德力邦地产咨询本项目的产品定位方向本项目的产品定位方向目标客户群定位目标客户群定位银都银都蓝湾蓝湾周边居住周边居住环境分析环境分析银都银都蓝湾蓝湾周边商业周边商业环境分析环境分析产品自身分析及产品自身分析及项目周边情况项目周边情况价格预期价格预期如：建设中的居安苑销售中的明珠花园贺兰109国道区域住宅楼调查表名称位置规模（平方米）建筑类型主力户型平均价格(平米)车位开发公司备注物业管理费明珠花园居安西路以南居安西路以南, ,东靠东靠109109国道国道9 9万万多层多层两室两两室两厅厅19001900未规划车未规划车位数量位数量宁夏北方明珠宁夏北方明珠房地产公司房地产公司主力户型主力户型集中

2、在集中在8090平平米米普普遍遍3角角/平平米米/月月城帮欧语居安西路以北居安西路以北,东靠东靠109国道国道1919万万多层多层 小高层小高层两室两两室两厅厅未定价未定价未规划未规划宁夏建源房地宁夏建源房地产公司产公司主力户型主力户型集中在集中在8080平米左右平米左右荷兰阳光银河西路以北，银河西路以北，光明西路以南，光明西路以南，西靠西靠109109国道国道1616万万多层多层两室两两室两厅厅20602060未透露未透露宁夏银大房地宁夏银大房地产公司产公司89平米平米长城惠兰园桃林街以东，桃林街以东，居安街以南居安街以南3636万万多层多层三室两三室两厅厅18901890车位充足，车位充足

3、，平均三户平均三户就有一车就有一车位位宁夏长城集团宁夏长城集团东方嘉苑3期朔方南路朔方南路1010万万多层多层两室两两室两厅厅17801780280280宁夏石元房地宁夏石元房地产公司产公司主力户型主力户型集中在集中在8090平平米米金福苑居安西街与109国道东侧交汇处3.5万多层两室一厅1900宁夏家园房地产公司主力户型主力户型在在8090平米平米n贺兰贺兰109国道区域已供应住宅楼市场总体情况国道区域已供应住宅楼市场总体情况备注：以下住宅规模和标准层面积备注：以下住宅规模和标准层面积数据为销售各部提供数据为销售各部提供n贺兰贺兰109国道区域商业情况国道区域商业情况备注：以下商业面积规模数

4、据为各销售部备注：以下商业面积规模数据为各销售部提供提供银都银都蓝湾项目产品分析蓝湾项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析建设中的收费站主题公园本案银都银都蓝湾蓝湾项目产品分析项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析未来银都蓝湾北街将会向西打通直接与银川相连的环城高速，交通会更加便利。本案银都银都蓝湾蓝湾项目产品分析项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析银都银都蓝湾项目产品分析蓝湾项目产品分析地理位置地理位置交通

5、环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析银都银都蓝湾项目产品分析蓝湾项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析周边住宅楼、商业市场情况本项目产品分析本项目区域环境本项目SWOT分析寻找市场机会市场定位本项目各方面符合中、低档住宅楼的客观因素支持度高 档 定 位低 档 定 位中中 档或中高档档或中高档 定定 位位市场风险高区域不具备相应的很好的住宅市场环境以及硬件条件近几年低档楼盘逐渐淡出人们视线 无法形成市场认同及大规模认购区域内正建设的大多为中档住宅楼，区域内正建设的大多为中档住宅楼，通过市场走访此类型住宅

6、有市场需求通过市场走访此类型住宅有市场需求与周边项目形成差异化与周边项目形成差异化可选通过目前市场情况和项目目前状况分析，并考虑通过目前市场情况和项目目前状况分析，并考虑到项目的实际销售情况，到项目的实际销售情况，本案适合做中高或中档住宅楼本案适合做中高或中档住宅楼。区别于周边住宅楼建筑风格及品质；区别于周边住宅楼建筑风格及品质；高、低档住宅楼在此区域很难形成市场高、低档住宅楼在此区域很难形成市场通过对目前市场情况及竞争项目客户情况的分析通过对目前市场情况及竞争项目客户情况的分析本案的客户定位为本案的客户定位为在银川工作的贺兰人群、贺兰本地人群及银北地区住宅需求群体。商业氛围会逐渐形成周边缺少

7、邮局、银行、电信 营业厅等服务配套居住人口规模大，消费潜力大相关生活服务配套中档餐饮娱乐一层可以考虑银行、邮一层可以考虑银行、邮局、电信营业厅，二层局、电信营业厅，二层作为一层的配套办公空作为一层的配套办公空间。间。一层可以考虑银行、邮一层可以考虑银行、邮局、电信营业厅等；局、电信营业厅等；1、方案一：一层单独销、方案一：一层单独销售，二层餐饮。售，二层餐饮。2、方案二：一层、二层、方案二：一层、二层整体销售整体销售须注意二层厨房的处理须注意二层厨房的处理。3、方案二：一层、二层、方案二：一层、二层单独或分开销售单独或分开销售考虑上述销售或租赁对考虑上述销售或租赁对象的同时也可部分日用象的同时

8、也可部分日用百货、餐饮、超市及生百货、餐饮、超市及生活配套主力店活配套主力店该区域居住人口规模大周边商业配套现存在缺口居住区底商要定位为与居居住区底商要定位为与居民生活息息相关的业态民生活息息相关的业态结合产品自身特点及周边结合产品自身特点及周边情况考虑商业经营业态情况考虑商业经营业态 针对区域整体市场环境以及逐渐形成的住宅、商业态针对区域整体市场环境以及逐渐形成的住宅、商业态势，本项目的住宅以及商业均定位为势，本项目的住宅以及商业均定位为中高或中等档次中高或中等档次，这，这样能满足市场空缺，弱化劣势，规避风险。样能满足市场空缺，弱化劣势，规避风险。 商业定位的核心是定位为商业定位的核心是定位为社区生活配套商业社区生活配套商业，此类商，此类商业优势在于投资社区商业相对于投资住宅的风险小，这些业优势在于投资社区商业相对于投资住宅的风险小，这些商铺将均处于成熟区域，拥有良好与稳定的社区客源，其商铺将均处于成熟区域，拥有良好与稳定的社区客源，其经营内容及风格很容易与客户需求相吻合经营内容及风格很容易与客户需求相吻合。在不考虑项目溢价因子的情况下，银都在不考虑项目溢价因子的情况下，银都蓝湾住宅的比准价格为：蓝湾住宅的比准价格为：由于该区域