商业产权解析及借鉴个案培训讲义(ppt 32页)

1、12 40年产权公寓作为一种“中间”型产品，或多或少存在着难以克服的硬伤。40年产权公寓由于是商业性质地块，地块规模往往较小（多在20亩以内），没有单独的小区配套，高密低绿的规划成为开发商追求利润的基本支撑，在建筑形态规划上基本以高层为主，楼间距小、容积率高、建筑密度大、绿化率低、公摊大成、通廊式设计为项目的基本特征。40 40 年年 产产 权权 解解 析析由于是商业性质，这类公寓在朝向、采光、进深等方面可规避住宅开发较多的硬 性规定，导致在采光、通风等方面普遍存在不足。同时，由于商住两用房（清水）无法确定业主的使用功能，导致业主有的办公有的居住，使用时相互带来负面影响。【尴尬的产品形态】3近

2、年供应情况近年供应情况40年产权的项目产品供给同楼市大势的起伏保持正相关关系，2007年的火爆，08年的萧条以及09年的回暖趋势较为一致，说明了40年产权产品本质是传统住宅的补充性产品，而绝非替代性产品。随着楼市的发展，其发展的前景将继续看好。40909年迎来高潮年迎来高潮今年成都市区推出的13个40年产权公寓项目中，已开盘项目大都在34个月内销售完毕或接近清盘状态。比如，9月12日开盘的万科金色海蓉蚂蚁工房共推出174户商务小户型，户型面积为40102（以小户型为主），均价约9500元/平方米，销售周期不到三个月。位于金府商圈的金府SOHO从7月起先后推出810户，套一43，套二5790，均

3、价5800元/平方米，销售已过80%。此外，销售良好的40年产权公寓还有合景泰富叠翠峰、经典再现、荆竹生活广场、加州壹号等项目。 40年产权的项目产品的供应来源相当广泛，各个层级开发商对此产品都有所涉足，2009年此类产品的市场销量和销售速度都非常不错，说明了无论是需求还是供给都出现较为兴旺的态势。5价价 格格 走走 势势逐年走高！逐年走高！从价格来看，该类产品的价格呈持续上涨的态势，与传统产品不同的是其价格的波动幅度并不特别大。说明此产品价格受大势的影响并不明显，反映了40年产权产品所对接目标客户需求的价格弹性较小。6价价 格格 差差 异异40年产权公寓与年产权公寓与70年住宅价差对比年住宅

4、价差对比板块40年产权70年产权相差幅度相差比例金沙板块53006500120018.5%驷马桥板块43005400110020.4%双楠板块55006800130019.1%建设路板块56007000140020.0%东立国际广场42005200100019.2%仁和金沙4500560090016.1%金沙西园三期4600550090016.4%鸿运之星40005000100020.0%（单位：元/平方米）对比70年产权的传统住宅产品，40年产品的价格差异通常在10001500的区间，比例大约为20%左右。7与与7070产权对比产权对比40年产权商务公寓与年产权商务公寓与70年住宅相比优劣势

5、年住宅相比优劣势优势优势劣势劣势1、紧临城市主干道，交通可达性好2、面积小、单价低、总价低、适合投资，满足过渡性需求3、可以注册公司，适合新成立小企业办公4、易出租、租金较高5、未到期拆迁按照商用性质补偿1、按揭最低五成10年，首付压力较大，贷款利率高，不能使用公积金2、水电费商用、不通天然气、生活成本较高3、不能解决入户问题，商住混杂，物业管理困难4、公摊较大、户梯比较高，住户密集，电梯拥挤，居住舒适度低5、不能享受住宅相关税收优惠 ，转手交易税费较高，可能成为未来物业税征收对象6、40年到期，土地出让金标准未知8热热 销销 解解 析析 从四川相关机构调研的情况看，近两年40年产权公寓供应在

6、二环至三环路间最为集中，约占62.8%的比例；其次是一环至二环，比例约20.9%；一环内和三环外的供应比例不到10%。这些项目大都位于成熟商圈，主要体现为邻近城市主干道，交通便 捷，周边配套比较完善，居住氛围较强，优越的地理位置成为40年产权公寓普遍热销的主要原因。今年出现的部分今年出现的部分40年产权商务公寓为何能一路走红？年产权商务公寓为何能一路走红？该类产品的区域位置较为集中，新青年作为三环外的40年产权产品显得较为“另类”，但从另一角度来看，这种“另类”或许也成为该区域市场供给的补充。9热热 销销 解解 析析40年产权公寓的产品销售报价从2007年的5635元/平方米上升到2009年的

7、5961元/平方米，由于项目基本处于三环内，均价不足6000元/平方米，价格优势较明显。从近年整体销售情况看，在周边环境、交通、配套等各方面条件相当的条件下，40年产权公寓售价普遍比周边70年产权住宅项目售价低20%30%。同一个项目中，有部分楼栋、单元或楼层设计为40年产权商业性质，尽管在环境、景观、配套、户型设计等方面基本一致，但因产权年限不同，导致价格差异同样达到20%30%之高，多是投资客户首选产品。10客客 群群 解解 析析40年产权公寓的客户群体大致有三类：纯粹的投资客，因投资属性突出，占据比例最高；首次及过渡性置业者，多为刚参加工作不久支付能力相对有限的工薪族，其总价优势明显，产

8、品时尚，购买后既能满足其过渡型居住功能，同时兼有一定的投资功能；成长型中小企业及创业者，商业立项的公寓因为可以注册公司，加上总价低，物管低，办公的同时可以居住，成为中小型企业及SOHO办公群体的选择目标。什么人会买？什么人会买？11 整体定位整体定位 规划特点规划特点 产品特征产品特征 建筑风格建筑风格 景观特点景观特点 功能配套功能配套 目标客户目标客户 营销思路营销思路珠江珠江克莱国际公寓克莱国际公寓 该项目区域位于三环以外，位置特征同本案较为相似龙湖龙湖三千星座三千星座 作为领先的开发商，龙湖的产品绝对有借鉴与学习的意义分析指标分析指标个个 案案 解解 析析12主要经济指标主要经济指标总

9、占地总占地4 4万万总建面总建面2424万万建筑形态建筑形态1818F F、32F32F高层高层总户数总户数1500,1500,其中商务公寓其中商务公寓700700开盘时间开盘时间2008.102008.10当期销售率当期销售率近近20%20%价格价格精装精装36703670元元/ /起起绿化率绿化率20%20%容积率容积率5.45.4车位配比车位配比1 1：0.70.7面积区间面积区间4949、5353、7878珠江珠江克莱国际公寓克莱国际公寓项目概况项目概况项目定位：繁华之心项目定位：繁华之心 精英部落精英部落 新城中心新城中心精装豪宅精装豪宅精装公寓精装公寓13珠江国际新城整体规划珠江国

10、际新城整体规划珠江国际花园位于城西新城核心位置，南临在建的成都市温江区政府和新市政广场；东侧原花博园区已规划为超大型商业中心和五星级酒店城市中心群落，集成大型购物中心（目前规划为家乐福）和近30000平方米的繁华商业街，提供一站式购物享受，汇聚无限精彩价值前景。14规划特点规划特点蓝色区域蓝色区域1 13 3层为家乐福：层为家乐福：4F4F为架空层景观绿化空中花园：为架空层景观绿化空中花园：5-32F5-32F为精装公寓；面积区间为为精装公寓；面积区间为49-7849-78；通廊布局，通廊布局，4 4梯梯2626户。户。住宅部分住宅部分空中花园空中花园精装公寓精装公寓15珠江克莱国际公寓作为珠

11、江新城的精工珠江克莱国际公寓作为珠江新城的精工美宅系产品，位处珠江新城繁华之心，以美宅系产品，位处珠江新城繁华之心，以现代风尚的立面，成就区域中心的绚烂。现代风尚的立面，成就区域中心的绚烂。无论哪个角度，都彰显了国际化的品质魅无论哪个角度，都彰显了国际化的品质魅力。力。16户型:一室两厅一卫 建筑面积:56.0017户型:两室两厅一卫 建筑面积:78.0018空中花园空中花园4F为架空层景观绿化；为架空层景观绿化；形成约形成约5000空中花园；空中花园；空中情感交流空间；空中情感交流空间；191.1.城市精英城市精英/ /白领部落白领部落 家乐福卖场抢先入住，流光溢彩的生活场、社交场、享乐场，

12、在这里完美呈现，尽显您的家乐福卖场抢先入住，流光溢彩的生活场、社交场、享乐场，在这里完美呈现，尽显您的尊荣生活！独一无二的精装小户型酒店式公寓，轻松的尊荣生活！独一无二的精装小户型酒店式公寓，轻松的SOHOSOHO生活，温馨自由的办公环境，生活，温馨自由的办公环境，迎合了精英人士喜爱居家办公的需求。迎合了精英人士喜爱居家办公的需求。2.2.投资客户：投资客户：克莱国际公寓克莱国际公寓3 3大客户商圈分析：大客户商圈分析： 珠江新城商业中心核心商圈珠江新城商业中心核心商圈： 未来珠江新城将建成含未来珠江新城将建成含1414万平米万平米SHOPPING MALLSHOPPING MALL在内在内的

13、的2525万平米的核心商圈，建成后总面积将超过万平米的核心商圈，建成后总面积将超过8 8个王府井商场，未来这里将会聚集超过个王府井商场，未来这里将会聚集超过1010万的万的高学历、高收入、高素质的高学历、高收入、高素质的“三高人群三高人群”，对地段好、品质高、服务好、生活配套齐全的克，对地段好、品质高、服务好、生活配套齐全的克莱国际公寓情有独钟。莱国际公寓情有独钟。 新城西政务中心商圈：新城西政务中心商圈： 20082008年底，温江区政府将搬入位于珠江新城区域的新行政办公区，年底，温江区政府将搬入位于珠江新城区域的新行政办公区，未来整个温江的政务办公格局将彻底改变，一改过去温江区缺乏正规商务

14、办公环境，将由此未来整个温江的政务办公格局将彻底改变，一改过去温江区缺乏正规商务办公环境，将由此产生大规模的集中办公租赁需求。产生大规模的集中办公租赁需求。 珠江新城公务员白领商圈：珠江新城公务员白领商圈：作为首个中国作为首个中国EIBDEIBD（生态型国际中央商务居住区）试点项目，（生态型国际中央商务居住区）试点项目，珠江新城建成后预计未来将形成珠江新城建成后预计未来将形成1515万就业群体，克莱国际公寓凭借无与伦比的地段优势以及万就业群体，克莱国际公寓凭借无与伦比的地段优势以及高档的物业管理、优质服务，赢得租赁的先机。高档的物业管理、优质服务，赢得租赁的先机。2040年商业产权：与该楼盘住

15、宅产品相比，单价价差在1000元/左右；精装 后，整体单价略低于住宅单价，突出性价比；精 装 房：精装标准1000元/，弱化客户对40年产权的抗性，主打性价 比和投资潜力；付 款 方 式：首付4成,20年按揭；商业用水电气问题规避：在销售说辞上尽量减少涉及40年产权，商业收费生活成本问题表示开发商争取申请生活用电水气标准。强调突出精装房性价比空间和投资增值潜力；额外优惠：办理优惠卡额外优惠1%； 212223主要经济指标主要经济指标总占地总占地5509455094总建面总建面300000 300000 建筑形态建筑形态33-34F33-34F高层电梯公寓高层电梯公寓总户数总户数600600开盘

16、时间开盘时间2008-102008-10当期销售率当期销售率50%50%价格价格均价均价70007000元元/ /平方米平方米 绿化率绿化率30%30%容积率容积率5 5车位配比车位配比1 1：0.30.3主力面积区间主力面积区间30-5030-50龙湖三千星座龙湖三千星座项目概况项目概况项目定位：低价、精装、项目定位：低价、精装、 经典小户型经典小户型 24龙湖龙湖三千星座整体规划三千星座整体规划项目紧邻二环路、建设路、成华大道等城市主干道，一、二期风情商业街连通719项目和SM广场，719项目的大型商业、颐和家园的生活配套、伊藤洋华堂、SM广场和以三千里二期为中心的几大住宅形成良好的品质生

17、活氛围。25Boutique Hotel精品酒店的独特之处在风格自成一体，注重设计，如家一般的温馨与私密感。龙湖三千星座打造Boutique Hotel Living精品酒店生活理念，为成都带来极具个性、独特设计感的酒店式物业，以及量身订造的星级贴心服务。 26一室一厅，建筑面积50 ，户型设计方正实用，布局合理，功能完善，宜商宜居。干湿分区，明厨明卫，独立生活阳台，百分百采光。客厅带空中花园，增添更多生活情趣。主卧带飘窗，丰富视觉享受，延展室内生活空间 27整个园林无论你是何种年龄或爱好都能找到属于自己的天空。观演台，适合有梦想的人。爱侣园，适合热恋的人。植满月季、玫瑰的小径，专为恋人们设计

18、，冥想园，适合忙碌的人。紫色的薰衣草，清新的薄荷草能舒缓紧张的神经，闭上眼睛静静的感受来一场心灵与自然的对话，心灵与思想的对话。契形水景，不仅仅可以让人的视野无限延续，更适合有小孩的人。可带着孩子沿着流动的水轴线。281.1.年轻的城市精英的理想选择年轻的城市精英的理想选择 150150亿政府投资，沃尔玛亿政府投资，沃尔玛+ +伊藤洋华堂伊藤洋华堂+ +王府井的商业组合，王府井的商业组合，130130万未来常驻人口万未来常驻人口 ，建设路，建设路，东二环核心地段，春熙路之外的又一新兴商圈东二环核心地段，春熙路之外的又一新兴商圈 ，是年轻人的理想选择，是年轻人的理想选择2.2.投资客户：投资客户：投资：投资：1818万万4040万低总价，低首付，精装修，龙湖万低总价，低首付，精装修，龙湖三千星座让你小成本即能够在核心地段三千星座让你小成本即能够在核心地段拥有一家高租金精品酒店，既能追求高回报，又可灵活转卖套现。拥有一家高租金精品酒店，既能追求高回报，又可灵活转卖套现。城市青年精英：青年情侣买来结婚，全国前十的房产楼盘，体现自身价值。城市青年精英：青年情侣买来结婚，全国前十的房产楼盘，体现自身