百强企业研究报告.doc

1、2011中国房地产百强企业研究报告（首发版） 中国房地产TOP10研究组2011年3月26日1. 研究背景由国务院发展研究中心企业研究所，清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究"，自2004年来已连续进行了八年,引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。个人收集整理,勿做商业用途个人收集整理，勿做商业用途2. 主要研究成果2。1 2011中国房地产百强企业研究2。1。1 2011中国房地产百强企业研究成果分析(1）销售业绩：行业领先优势持续扩大，销售业绩再创新高2010年，百强企业1 如无特别说明

2、，本报告中的“百强企业”均指“2011中国房地产百强企业”；数据为“2011中国房地产百强企业”的历年数据。的经营绩效继续领先同行企业，全年销售总额达14360亿元，销售面积14488万平方米，同比分别增长45。6、19.1%，分别领先全国商品房销售额增长率、销售面积增长率27与9个百分点。从数量分布来看，超过1/3的百强企业销售额在100亿元以上，较上年的百亿企业数量有明显上升；销售额在50100亿元间的百强企业也增长到了28家，其中万科销售额全年累计1081.6亿，销售面积897.7万平方米,成为国内首家跨入千亿大关的地产企业； 从销售面积来看,百强企业的平均销售面积为144。 9万平方米

3、，较上年增长19.1，百强企业整体销售面积规模继续扩大，二、三线城市出现销售面积的大幅突破。以销售额计算,2010年百强企业市场份额达到27。4，较上年增加5个百分点，是近年来市场份额提升最快的一年。（2)规模性：业务模式拓展促规模增加，总资产同比增长52。1%2010年,百强企业总资产增长速度达52。1%，总资产均值358.9亿元，近五年的年度复合增长率达到 32.6。与之相比，净资产均值为96。0亿元，同比增长21.8，增速逊色于总资产,说明负债增长仍是推动百强企业资产规模扩大的重要因素。与上年主要由融资活动活跃推动的规模扩张现象相比，2010年百强企业的规模发展呈现出一些新的特点：（1）

4、业务模式的转变促进企业规模扩大，企业通过合作拿地、联合开发、共同经营的方式,有效提升了企业实力.(2）积极参与保障房建设,履行企业公民责任的同时,也兼有降低市场风险、获得稳定收益的优势，在政策的引导下更易获得金融机构的融资支持，有助于企业维持并做大开发规模，提高市场份额。（3)盈利性：盈利水平持续提升,净资产收益率接近20在上年销售业绩结转及2010年良好销售业绩的带动下,百强企业的盈利水平继续保持较快增长，营业收入均值同比增长48。2%，达到100.5亿元；净利润均值16.3亿元，增长速度高达47.0，维持近年来的高位。同时，百强企业的净资产收益率(ROE）同比也有所提高，达到19.8%，提

5、升了1.7个百分点.（4) 成长性：市场布局向三、四线城市拓展，成长性指标表现良好2010年，百强企业多项成长指标表现良好：房屋销售面积同比增长19。1，领先全国商品房销售面积增长率9个百分点；房地产业务收入同比增长45。7%；净利润同比增长47.0.百强企业2010年的新开工面积总值为18480万平方米,占全国房地产企业全年新开工面积的比重为11。3%，占比较上年的7.8提高近4个百分点。土地储备规模方面，百强企业的土地储备分布更趋广泛，不仅二线城市受青睐，有发展潜力的三、四线城市也渐成布局首选,开发商都明显加快三四线城市的拿地步伐。（5）稳健性：经营现金流净额由正转负,经营稳健性面临挑战2

6、010年，百强企业销售状况良好，预收账款均值达到68.7亿元，较上年同比增长33。6。经营现金流净额方面,均值再次转为负值，-5。1亿元的均值接近2008年的水平；从百强企业资产负债率的中值移动情况来看,该指标中值已由70.3%提高到72.6；剔除预收账款对负债总额的影响之后,实际资产负债率的中值也已由49。1提高到54.9%，处于近年来的高点，反映目前百强企业仍处于较为激进的发展模式下,企业在快速发展中仍需密切关注中期财务风险，维持扩张速度的理性、销售策略的灵活性、以及资金面的充裕性。（6）融资能力:融资能力优势明显，筹资活动现金流入增长58。6%百强企业2010年新增银行授信尽管规模总量仍

7、在增长，但增速明显放缓，由上年的164。9下降到13.0%；相形之下，筹资活动现金流入达到了39。2亿元,增长高达58.6%，显示2010年百强企业仍然获得了较为充足的融资支持。（7）运营效率：运营效率有所提升,存货周转率提高7个百分点 2010年百强企业总资产周转率均值同比提高3个百分点，达到了0.42。存货周转率均值达到0.62，提高7个百分点,企业的短期偿债能力及获利能力进一步提升。另外,百强企业的存量资产周转率均值由上年的0.57上升到0.61，该指标上升的主要原因是百强企业销售业绩良好，项目开发销售周期明显缩短，销售额保持较快增速，提升了百强企业对存量资产的利用效率。2.1.2 20

8、11中国房地产百强企业TOP10研究中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上，基于对企业规模性、盈利性、成长性等方面的深入研究，评价产生了2011中国房地产百强企业“综合实力TOP10”、“规模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成长性TOP10”、“稳健性TOP10”、“融资能力TOP10”、“运营效率TOP10”和“年度社会责任感企业”。（1)2011中国房地产百强企业“综合实力TOP10”排名公司名称1万科企业股份有限公司2中国海外发展有限公司3保利房地产(集团）股份有限公司4绿地集团5绿城房地产集团有限公司6恒大地产集团有限公司7龙湖地产有限公司 8合生创展集团有限公司 9

9、金地（集团）股份有限公司10北京首都开发控股（集团）有限公司综合实力TOP10企业2010年总资产均值高达1133。6亿元，同比增长54。7%,是同期百强企业总资产均值的3倍多；盈利性方面,综合实力TOP10企业净利润均值达到55。6亿元，同比增加67.3,远高于同期百强企业16。3亿元的平均水平;成长性方面，综合实力TOP10企业房地产业务收入均值增长率达到了50.5,比百强企业平均水平高出4。8个百分点；稳健性方面,综合实力TOP10企业资产负债率均值为69.2,低于同期百强企业平均水平；融资能力方面,综合实力TOP10企业表现突出，筹资活动现金流入均值达到了58.8亿元，比同期百强企业平

10、均值高出了19.6亿元;运营效率方面，综合实力TOP10企业总资产周转率均值达到0.43,存货周转率0。61，存量资产周转率也达到了0。65，保持了较好的运营效率。（2)2011中国房地产百强企业 “规模性TOP10”排名公司名称1万科企业股份有限公司2中国海外发展有限公司3绿地集团4保利房地产(集团）股份有限公司5恒大地产集团有限公司6绿城房地产集团有限公司7金地（集团)股份有限公司8龙湖地产有限公司9北京首都开发控股(集团）有限公司10中信房地产股份有限公司2010年,规模性TOP10企业的资产规模实现稳定而持续的增长：总资产均值达到1116。9亿元，同比增长15。5%,是同期百强企业总资

11、产均值的3.1倍，规模领先优势进一步扩大；净资产均值为258.2亿,较上年增加了38。6,是同期百强企业的2。6倍；净资产增长速度超过总资产增长速度，企业资产结构得到进一步优化。此外，规模性TOP10企业的房地产业务收入均值也达到280。0亿，是同期百强企业的3。1倍，优势非常明显.（3)2011中国房地产百强企业“盈利性TOP10”排名公司名称1中国海外发展有限公司2万科企业股份有限公司3合生创展集团有限公司 4保利房地产（集团）股份有限公司5卓越置业集团有限公司6上海三盛宏业投资(集团）有限责任公司7杭州滨江房产集团股份有限公司8新城控股集团有限公司9旭辉集团股份有限公司10阳光100置业

12、集团有限公司2010年，盈利性TOP10企业的盈利规模和盈利能力得以稳步提高， 净利润均值达到37。1亿元，同比增长49.7%，净利润总额占到百强企业利润总额的22.8%。盈利质量表现也可圈可点，净资产收益率均值达到21.8%，比同期百强企业高出2个百分点；营业利润率均值为25。2%，比同期百强企业高1.4个百分点。（4）2011中国房地产百强企业“成长性TOP10”排名公司名称1中信房地产股份有限公司2青岛海尔地产集团有限公司3保利房地产（集团）股份有限公司4新城控股集团有限公司5重庆协信控股（集团)有限公司6上海景瑞地产（集团)股份有限公司7上海证大房地产有限公司8江苏苏宁环球集团有限公司

13、9重庆东原房地产开发有限公司10上海城开(集团）有限公司成长性TOP10企业房地产业务收入增长率均值达到92。5%；销售面积增长率为72。2，表现出良好的发展潜力。成长性TOP10企业抓住市场机遇，加快开发节奏，部分新项目实现当年拿地、当年开工,新开工面积明显上升，均值达到306万平方米，较上一年同比增长了70。7%，为2011年的销售业绩提供保障。(5)2011中国房地产百强企业“稳健性TOP10"排名公司名称1中国海外发展有限公司2万科企业股份有限公司3金融街控股股份有限公司4上海爱家豪庭房地产集团发展有限公司5农工商房地产（集团）股份有限公司6建业地产股份有限公司7上海中房置业

14、股份有限公司8福星惠誉房地产有限公司9上海市上投房地产有限公司10北京首都开发控股(集团）有限公司2010年，稳健性TOP10企业资产负债率均值为67,低于同期百强企业3个百分点，负债规模较百强企业更加合理;预收账款均值为130。7亿元，约为同期百强企业的2倍，为企业的近期发展提供了比较充足的资金，缓解了企业的财务压力，锁定了企业来年的业绩增长。（6）2011中国房地产百强企业“融资能力TOP10”排名公司名称1恒大地产集团有限公司2万科企业股份有限公司3中信房地产股份有限公司4保利房地产(集团)股份有限公司5金辉集团有限公司6龙光地产股份有限公司7金地（集团)股份有限公司8恒盛地产控股有限公

15、司9天津市房地产开发经营集团有限公司10奥宸地产（集团)有限公司2010年,融资能力TOP10企业利用银行贷款、海外融资、合作开发等多种方式拓宽资金来源，全年筹资活动现金流入金额总值为244。8亿，进一步优化了财务结构，巩固了营运资金基础，为企业的长远发展奠定了坚实基础。（7）2011中国房地产百强企业“运营效率TOP10"排名公司名称1万科企业股份有限公司2绿地集团3金科地产4新城控股集团有限公司5SOHO中国有限公司6鑫苑(中国）置业有限公司7恒盛地产控股有限公司8旭辉集团股份有限公司9联发集团有限公司10河南正商置业有限公司运营效率TOP10企业2010年的总资产周转率均值为0

16、.50，较百强企业均值高8个百分点；存货周转率均值为0。64，较百强企业均值高2个百分点；存量资产周转率为0.71，较百强企业均值高10个百分点，保持了较高的运营效率.（8)20102011中国房地产年度社会责任感企业公司名称绿地集团万科企业股份有限公司金科地产天津市房地产开发经营集团有限公司北京首都开发控股(集团）有限公司恒盛地产控股有限公司宝龙地产控股有限公司福建正荣集团有限公司武汉地产开发投资集团有限公司百步亭集团有限公司2010年,百强企业的社会责任意识进一步增强，在企业经营业绩上升的同时,积极参加政策性住房建设,也主动承担了更多的社会责任。年度社会责任感企业表现更为突出，2010年纳

17、税额占百强企业纳税总额的比例超过27。1%,万科2010年营业税金及所得税超过了87亿元,绿地、百步亭等企业也为各地做出很大的税收贡献。慈善捐赠方面，年度社会责任感企业捐赠金额均值超出同期百强企业平均水平43.5，赢得社会各界的称赞.(9）2011中国房地产百强之星在2011中国房地产百强企业研究中,TOP10研究组通过研究,挖掘出一批在区域布局、品牌形象、产品特色等方面表现突出的企业，评价产生“2011中国房地产百强之星"。公司名称公司名称广东珠江投资股份有限公司上海三湘股份有限公司深业集团有限公司杭州宋都房地产集团有限公司四川蓝光和骏实业股份有限公司福晟集团有限公司宁波银亿集团有

18、限公司浙江金龙房地产投资集团有限公司方圆地产控股有限公司天津津滨发展股份有限公司厦门禹洲集团股份有限公司中大房地产集团有限公司建发房地产集团有限公司中骏置业控股有限公司浙江昆仑置业集团有限公司浙江广厦股份有限公司名流置业集团股份有限公司莱蒙国际集团有限公司浙江佳源房地产集团有限公司上海保集（集团）有限公司深圳香江控股股份有限公司深圳市光耀地产集团有限公司广州颐和集团有限公司宁波奥克斯置业有限公司海亮地产控股集团有限公司浙江祥生房地产开发有限公司武汉三江航天房地产开发有限公司力高（中国）地产有限公司杭州开元房地产集团有限公司莱茵达置业股份有限公司广西东方航洋实业集团有限公司广州百嘉信集团有限公司

19、融信（福建）投资集团有限公司保亿置业集团有限公司2011年,中国房地产企业百强之星的发展呈现出以下特点:（1）百强之星企业积极应对房地产市场变化,不断完善深化区域布局，广泛布局具有发展潜力的二三四线城市；（2）百强之星企业针对不同客户群,开发出不同档次的产品来满足消费者的需求，致力于打造精品，为企业的发展做出突出贡献。（3）百强之星在品牌打造过程中,以产品质量为基础，通过规模效应和品牌传播，全面提升品牌影响力,使企业品牌影响力得到了有效延伸。(4）百强之星不断发掘自身潜力，从自身特点出发整合内外部资源，增强企业的核心竞争力，通过提升产品质量、优化内在资源、完善企业管理强化了竞争优势。2。2 中

20、国房地产策划代理百强企业研究2。2。1 中国房地产策划代理百强企业“2011中国房地产策划代理百强企业”前50强易居(中国）控股有限公司深圳市尊地地产咨询有限公司深圳世联地产顾问股份有限公司上海汉宇房地产策划营销有限公司北京思源兴业房地产经纪有限公司深圳黑马房地产顾问有限公司上海同策房产咨询股份有限公司上海天地行房地产营销有限公司合富辉煌集团控股有限公司北京华远房地产经纪有限公司新联康（中国）有限公司北京金融街房地产顾问有限公司策源地产上海锦和房地产经纪有限公司新聚仁机构深圳市同致行物业顾问有限公司北京金网络房地产经纪有限公司中广信地产服务机构新景祥投资控股有限公司经纬物业(中国)有限公司上海

21、华燕置业发展有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司广州保利地产代理有限公司优派克思房地产经纪公司上海普润房地产顾问有限公司上海杰星房地产经纪有限公司中原地产代理(深圳)有限公司北京华业行房地产经纪有限公司北京远洋嘉业房地产经纪有限公司深圳新峰地产顾问有限公司博思堂地产综合服务股份有限公司湖南建安房屋联动营销有限公司亚豪机构珠海百脑会房地产策划有限公司厦门同舟济置业顾问有限公司成都正合地产顾问有限公司上海开启房地产投资咨询有限公司上海一联投资管理有限公司广州中地行房产代理有限公司精诚（中国）有限公司置业国际（中国）有限公司重庆尚峰企业营销策划有限公司北京协成房地产经纪有限责任公司江苏蓝风国际投资发展

22、有限公司深圳市德思勤投资咨询有限公司大汉隆城企业机构瑞尔特地产控股集团深圳市众厦实业发展有限公司宁波银策房地产销售代理服务有限公司杭州汉嘉地产咨询有限公司2。2。2 2011中国房地产策划代理百强企业 除有特殊说明，本报告所出现“百强企业”均为“2011中国房地产策划代理百强企业”。发展状况分析（1）百强企业策划收入同比增长27。13%,成为营业收入增长的新支撑图1：20062010年百强企业收入规模及变化2010年，策划代理百强企业平均营业收入20889。89万元，同比增长8.56，增速与去年同期相比下降45.35个百分点。受房地产市场调控政策的影响，一手物业代理业务增长缓慢，成为百强企业营

23、业收入增速放缓的主要原因；但策划业务获得较快发展,策划收入同比增长27.13%,成为百强企业收入规模继续增长的重要推力。2010年，百强企业的策划收入均值占其营业收入均值的比例达到18。89，比2009年提高了3.75个百分点，策划业务的重要性进一步突出。（2)写字楼项目策划面积占比超过22%，成为业务新热点图220072010年百强企业各物业类型策划面积占比2010年，商品住宅市场调控措施愈发严厉，商业地产则趁势快速发展，全国办公楼销售面积增长21。9,商业营业用房增长29.9%，均大幅高于全国商品房销售面积10。1的涨幅，更是远远高于商品住宅8.0%的同比涨幅，商业地产迎来了发展高峰.百强

24、企业主动调整经营策略，在内部组织架构、人力资源配置等方面开始侧重于商业地产项目,商业地产策划顾问、营销代理以及运营管理等业务取得了明显进步。(2)百强企业扩张速度加快，并购成为完善全国化布局的重要选择图3：0052010年百强企业进入城市及分公司变化2010年,百强企业扩张速度加快，市场布局进一步完善。其中，平均分公司数量为11。67个，同比增长19。86；平均进入城市个数为20.35个，同比增长23。56.值得注意的是，2010年百强企业进入城市个数增长率超过分公司个数增长率，为2007年以来首次,这表明百强企业扩张明显加速，同时注重以已进入城市为区域核心向周围发展，既追求扩张速度又强调巩固深化已有市场。2.2.3 2011中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10分析面对政策调控下的复杂市场环境，综合实力TOP10企业通过整合企业资源，完善市场布局、优化业务模式、市场抗压能力较之行业其他企业明显更强，在2010年获得了快速发展，行业领先优势愈发明显。2011中国房地产策划代理综合实力TOP10排名公司名称1易居（中国)控股有限公司2深圳世联地产顾问股份有限公司3北京思源兴业房