项目物业前期介入主要工作内容

1、项目物业前期介入主要工作内容 项目物业前期介入主要工作内容 前期介入 项目的成败,关键在于各个环节的有效掌握,规划设计评审、施工质量与安全管理、营销运作等尤其重要。 为集思广益做好规划设计,关注工程质量,同时协作支持销售,做好项目交接、业主入伙等工作,物业的前期参与不可轻视! 下面首先列举物业前期介入主要工作内容: 1.与地产公司项目部沟通,依据项目状况和要求制订、物业工作计划、前期介入方案,并经地产公司确认并签订前期物业服务合同 a.了解工程进度:计划开工时间、售楼中心完工、样板房完工时间、项目竣工时间; b.了解销售时间、入住时间; c.编制并确认、物业工作计划、前期介入方案; d.签订前

2、期物业服务合同. 2.与地产公司项目部沟通,参与规划设计方案评审,从物业管理角度,对规划设计提出合理化建议 a.道路交通,应考虑:人车的分流,进出的便利,特别人群的需要,安全与管理需要; b.停车场的规划,应考虑:车位数量与将来的发展,进出的便利,消噪音、散废气、安全与管理,设备设施的选用; c.围栏与岗亭,应考虑:围栏的高度与样式,岗亭的布置、数量、款式; d.安防设施的配置,应考虑:巡更、边界防越、闭路监控、门禁、对讲、室内紧急报警; e.监控中心的设置,应考虑:位置、面积、设备设施、功能等要求; f.商铺及便民服务点的规划,应考虑:功能配置与分布,与环境的协调,对有噪音和污染严重的项目进

3、行掌握; g.文娱活动场所的规划,应考虑:使用面积、安全要求、对环境和住户的影响. h.管理用房,应考虑:位置、面积、装修 i.生活用房,主要是安全管理人员和修理人员的宿舍及配套的卫生间、浴室,地址选择地面层靠围墙偏僻地方,以削减对住户的影响。还要考虑:面积、装修 j.垃圾收集点与中转站的规划,应考虑: (1)垃圾桶的样式、数量、放置位置,对环境的影响; (2)垃圾中转站的位置、样式、容量,冲洗、污水排放、通风、封闭的要求,以及对环境住户的影响。 k.绿化,应考虑: (1)合理选用草皮、乔木、灌木的品种 a:三者间的搭配有层次感、美观、和谐; b:植物的生长期与开花期的相宜性; c:应尽量避免

4、选用有针、有刺、有毒植物(媒体公布的52种有毒、致癌植物.doc). (2)便于养护,有利于养护成本的降低 l.小区景观,应考虑:与环境的和谐、安全与管理,是否利于维护以及成本掌握,对住户的影响 m.建筑的外立面,应考虑:外立面颜色的和谐,材料的使用寿命,是否利于维护及维护成本 n.公共部分的装修,应考虑:大堂电梯间的通风、安全性(如路面的防滑)管理、耐用性,维护及维护成本,电梯门前的地面应考虑适当的坡度,以防水流入电梯井 o.清洁、绿化的用水用电,应考虑:用水用电点的数量、位置、管线走向及其标识 p.公共用电,应考虑:满意使用功能,多回路掌握,节省能源 3.与地产公司项目部沟通,参与规划设计

5、方案评审,从物业使用人的角度对规划设计提出合理化建议 a.水、电、气的容量,抄表方式,应考虑:容量配置的合理性,抄表对住户的影响; b.各种插座、开关、水喉、电话、对讲机、有线电视、宽带等的接入点位置和空调孔位置,应考虑:位置是否合理,便利使用; c.家居的安全性,应考虑:阳台栏杆、凸窗栏杆高度密度牢固是否达标,从外面是否简单爬进阳台、窗; d.家居私密性,应考虑:户门的位置,开启方向,户与户之间窗户的方向和距离,小区监控的摄像头安装的位置与角度不得拍摄到家庭; e.住户对公共设施、环境的要求,应考虑:使用的便利、舒适、安全,如信报与奶箱应设在地面架空层单元门外. 4.与地产公司项目部沟通,参

6、与规划设计方案评审,从小区环保角度对规划设计提出合理化建议,应考虑: 1)、垃圾应分类放置,分为可回收和不可回收,垃圾屋、垃圾桶应采取密闭措施; 2)、噪音的掌握,可采用中空玻璃门、窗,窗、门与框之间应有胶垫,另外可采用立体绿化带降噪; 3)、节省资源:楼层照明、地面照明、架空层照明分多路掌握,采用节能灯,采用自动感应开关与人工开关结合(既节能又符合消防);水的循环利用等。 5.与地产公司项目部沟通,参与规划设计方案评审,对楼宇及小区智能化提出合理化建议 1)停车场,应考虑: a:用ic智能卡,既节省了人力,降低了成本,又堵住了人为的车场收费漏洞; 2)门禁,应考虑:安全便利,用卡或密码或自家

7、对讲,才能进入楼宇门、单元门,门应考虑减噪; 3)安防,应考虑: a:围墙的红外线装置不能有死角; b:闭路电视的安装位置必需合理,建议红外报警系统能与闭路监控系统联动; c:室内防盗系统:除紧急报警按钮外,其它不实用,建议不要,如业主需要,自己解决。紧急报警按钮的安装位置要合理; d:保安巡更系统的触点布置、安装位置要合理。 4)自动抄表系统(该项目是否安装自动抄表系统),应考虑:是否可行,由水、电、气供应商打算,系统软件应可以和财务软件接驳; 5)背景音乐系统,应考虑:实际需要和不影响住户,即广播布点只选择现场销售中心四周、小区休息或活动广场。 6.与地产公司项目部沟通,参与规划设计方案评

8、审,对设备机房提出合理化建议,应考虑:通风良好、防飘雨、防渗水、有应急照明、铺上地砖更好。 7.与地产公司项目部沟通,参与规划设计方案评审,对机电设备的设计、安装、选型提出建议 1)电梯,应考虑: a、采用变频技术既节能且运行平稳; b、多部电梯可考虑群控; c、承载应考虑住户数量的多少; d、轿厢内设置闭路电视监控镜头并连到监控中心的监视器; e、轿厢内配置被困紧急按钮和对讲系统; f、故障自动平层开门; g、梯门前的地面应考虑适当的坡度,以防水流入电 梯井。 2)消防设施,应考虑: a、消防按钮必需在适当的高度和位置; b、喷淋不能有死角; c、烟感、温感的高度不能超过其型号所规定的高度;

9、 d、消防栓门应采用玻璃门; 3)供配电,应考虑: a、发电机应与市电相互联动与互锁; b、发电机应有减震装置,机房、风井应采取吸音、降噪措施,烟管加消音器 4)给排水,应考虑: 给水: a、随楼宇高度的不同应考虑给水管的耐压强度和采取减压措施; b、恒压供水选用变频电机可节能; c、大型水泵应考虑日后的修理,宜采用卧式; d、水池的人孔与液位掌握器、爬梯之间位置应合适。 排水: a、屋面必需有足够的坡度; b、屋面的排水管口必需与当地的降雨量和屋面的受雨面积相适应; c、地下室的集水坑里的潜水泵的功率和排水管径必需与进水量相适应; d、污水管与雨水管必需分开; e、高层污水管转弯处应采取防击

10、穿措施。 8.与地产公司项目部、施工单位沟通,对项目施工、安装过程中易出现的安全、质量和使用问题提出建议 1)施工现场、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盗、防火、防爆、防触电、防砸、防坠落、防刺伤、防尘、防中毒、防窒息。 2)隐藏工程的阶段验收应留意事项: a、楼栋避雷合格; b、楼顶防水层; c、水管试压合格; d、室内卫生间防水合格; e、房屋室内电线路接地合格,超载和漏电保护合格,各回路绝缘电阻合格(1000兆欧姆以上)。 3)设备安装调试过程中应留意事项: a.路接地合格; b.超载和漏电保护合格; c.防触电措施(绝缘地胶垫、防护罩网); d.设备房的防渗漏、防飘雨、通风、有应急照明等

11、。 4)施工过程中和设备安装调试过程中资料搜集。 常见工程问题:地下给水管接驳不牢跑水,消火栓、喷淋头跑水,外墙渗水,窗台渗水,卫生间渗漏等。 9.对项目的物业管理费标准提出建议 依据当地相关政策、法规; 调查周边同类已投入使用楼盘物管费收费标准; 调查周边同类正在销售楼盘的物管费收费标准; 调查周边同类楼盘的物业使用人对物管费的认同与承受能力; 依据地产公司对楼盘的市场定位和对物管单位的要求; 成本测算。 10.协助地产公司在售楼前编制、房屋质量保证书、房屋使用说明书 11.协作销售工作 a.参与买卖合同的评审、修改,特殊是物业管理方面和产权范围界定(如停车场、会所、商铺及其它配套设施)、用途方面; b.将前期物业服务合同和业主临时公约作为买卖合同附件; c.供应物业品牌宣传资料,如展板、荣誉证书; d.供应样板房、销售中心、其他展示现场、工地道路的保洁保安服务; e.给售楼人员培训和咨询物业管理服务学问; f.在物业网站上介绍项目状况. 12.向地产公司项目部提出项目标识需求。如楼栋牌、楼层牌、房号、道路指示牌、停车场标识等 13.与