对房地产项目投资研究探究

1、对房地产项目投资研究探究【摘要】房地产项目投资决策是否合理与经济分析关系密 切。本文笔者结合实际案例论述了房地产项目的经济投资估 算，涉及到投资成本、项目销售收入、项目销售税金及附加、 项目不确定性等。【关键词】成本控制；房地产项目；净利润率；投资估 算引言近10年来房地产的高速发展，一方面是得益于我国的 城市化进程，另一方面则是民众改善住房消费的强烈要求。 但是2003年以来，房地产市场快速发展，房价上涨过快， 导致很多企业、机构和个人纷纷利用各种资金投资房地产， 通过投机炒房获取高额利益。房价是事关社会、经济发展的 重大问题，商品房居高不下对经济发展及民生绝非好事。会 给我国经济的良性发展

2、和实体经济竞争力的提升带来负面 影响。因此，2011年的中央经济工作会议提出：要坚持房地 产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房 建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。在这样形势背景下，眼下房地产业的普遍情况是：量价 齐跌，市场萎缩，库存积压，持币观望气氛较浓，坚挺的房 价开始松动。相较于其他产业，房地产业的生产链条较长、 关联部门较多。房地产行业的变迁，将使其上下游几十个相 关行业受到波及。因此如何合理界定房地产开发的成本，分 析目前房价还有多少下降空间，开发商的利润到底有多少， 是否存在暴利，特别是现阶段房产市场已进入调整期的情况 下，做好房地产项目的投资分析攸关重要。

3、本文以河南郑州郑东新区一楼盘为例，作项目的投资分析。1项目概况1.1楼盘介绍：本项目位于河南郑州郑东新区，总征地 面积67434. 57m2，总建筑面积109312m2,规划住户544户， 停车位410个，其中地下车位268个，地上142个。未来居 住人口 2000余人，社区由小高层和高层围合而成，共10栋 楼。1.2社区规划布局：社区规划科学合理，以人为本，高 层住宅布置在地块的北侧，小高层布置在小区的南面和东 面，形成北高南低的建筑布局，有利于住宅采光、通风和充 分享受小区的景观绿地。1.3环境景观：社区在景观规划上，融合中国博大精深 的：“天人合一”景观设计理念与国际园林精粹，景观规划

4、主要分为五大区域：南主入口景观区，北人行入口景观区， 中央水景区一一凤舞园，健身活动区一一凤栖园，儿童活动 区一一凤起园；景观主动线承载了中国古代“龙”文化，以史脉为辅助；在住宅小区中部自然围合成一个超过12000平 方米的中央私家花园，每幢住宅分别从不同角度面对花园， 从容欣赏大自然的美，看云卷云舒和青青园中景致；营造了 具有“诗意家园”的品位居住空间。1.4建筑风格：社区建筑造型采用了纯粹的现代主义风 格，立面设计遵守“少就是多”的经典信条，从功能的实用 角度考虑立面的造型；整个外墙花岗岩干挂、从容欣赏景色 的观景电梯、圆润流畅的弧形阳台，整个建筑以优雅、稳重、 简洁、明快的风格，在郑东新

5、区的住宅建筑群中独树一帜、 熠熠生辉。1.5配套：社区周围高档商业配套完善，文化氛围浓重,行政事业单位、高档居住社区群集，娱乐休闲设施齐全；郑州市第四十七中、北大附中外国语小学、河南省实验小学等 40余所大、中、小学校；全优的教育环境，为孩子成长提供 浓厚的学习氛围，让孩子一出生就继承名仕家族的格雅风 范；热力颐和医院、同仁医院等8所大型省内外知名医院；现代化的城市规划，21个城市休闲公2条人工运河,有cbd各类商业街繁华高档设施。1.6物业管理社区把服务作为体现产品优越品质的一个 重要组成部分，邀请国内一流管家一一xx物管担纲住区物业顾问。2投入与支出房地产项目的总成本费用一般由开发成本和开

6、发费用 两部分组成。开发成本是按照企业会计准则的要求有关 成本开支范围的规定，以开发产品为成本核算对象，归集和 计算开发经营过程中所发生的各项费用，包括土地使用权获 取成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共 配套设施费、开发期间费用。开发费用是指与开发产品的开 发建设无直接关系，不能计入某个特定开发产品成本的费 用，包括管理费用、财务费用和销售费用。下面通过本项目的利润分析表来具体分析项目的各开 发成本及费用是如何组成，具体每项的成本是多少，费用是 多少，在每平方米的造价中的组成。通过数据来真实反映房 地产项目的获利现状。3投资分析3. 1净利润率指标由于投资者不止有一个目标，所以

7、选择的评价指标也可 以多种多样，如投资利润率、投资净利润率、资本金利润率、 销售利润率、成本利润率等。而投资净利润率最能够反映项 目的真实盈利能力，因为所得税也是需要考虑的一项费用支 出。本项目的总投资二开发成本+开发费用+流转税金=34021. 4187+8681. 5+5181. 946=47884. 8647 （万元）故投资净利润率二净利润十总投资x100%=8113.33454-47884. 8647x100%=16. 94%16. 94%这就是我们开发的这个楼盘开发四年的净利润 率。3. 2总投资单价组成分析表4总结需要说明是：此楼盘地块开发商是2005年5月通过拍 卖取得的地块，2009年5月开发完毕，故16. 94%投资净利 润率是4年开发所取得。近几年，随着地块出让价的不断攀 升，开发成本的持续增长。目前房地产企业已经面临成本红 线，有房地产开发商做过测算，如果在2008年之后拿地， 扣除15%左右税费、3070 土地出让金，再扣除建安成本和财 务成本，很少开发商利润能超过2070。如果这样情况能够成 立，那么有些房地产项目降价空间的确有限。综上所述，房地产项目投资决策的经济分析是一个比较 复杂的过程。为了使分析结果更为合理，更为有效，财务数 据方面