城建设维护税

1、、城市建设维护税城建税的纳税人是缴纳三税的纳税人（增值税、消费税、营业税）（注：外商投资企业除外！）城建税应纳税额二计税基数X征收率计税基数为纳税人所缴纳的三税合计数!市区：7%县城、建制镇：5%不在城市、县城、建制镇的：1%特殊条款及税收优惠：1、纳税人违反三税的规定而受到查补三税和处罚时，应对其未缴纳的城建税进行补交和罚款，但不需对三税的滞纳金和罚款进行计征城建税！2、三税在免征、减征时城建税同时免征、减征！关于出口产品所涉及的城建税问题的规定：1、出口产品退还所征收的增值税、消费税，但不退还已缴纳的城建税！2、进口产品征收的增值税、消费税，但不对其征收城建税！（出口不退，进口不征）3、当

2、期抵免的增值税应计入征收城建税和教育费附加的基数！4、对三税实行先征后返、先征后退的，一般对其征收的城建税、教育费附加不予退返！（教育费附加的征收率为3%，地方教育费附加为1 %,其他规定与城建税一致）二、资源税资源税的纳税人为在 境内从事资源开采或生产 并进行销售或自用的单位和个人！（包括外资）（但中外合作开采石油、天然气，暂时不征收资源税）需要征收资源税的矿产品有：1、原油（不包括人造石油）2、天然气（伴随煤矿生产的天然气不增收 资源税）3、煤炭（只包括原煤）4、其他非金属原矿5、黑色金属矿原矿6、有色金属矿原矿7、盐资源税应纳税额二课税数量X单位征收额（资源税采用固定税额）课税数量的确定

3、：1、纳税人开采或生产的应税产品销售的，以销售数量为课税数量2、纳税人开采或生产的应税产品自用的，以自用的数量为课税数量！其他注意点：1、原煤课税数量二加工煤实际销售或自用量/综合回收率2、原矿课税数量二精矿实际销售或自用数量/选矿比3、销售的固体盐所缴纳的资源税可以用液体盐所缴纳的资源税抵扣4、纳税人跨省开采应税产品，其下属生产单位与核算单位不在同一个省的, 则对其开采的矿产品一律在开采地纳税！5、代扣代缴人向收购地主管机关纳税（4、5两条体现了属地原则）1、开采过程中用于加热、修井的原油免税优惠政策：2、冶金联合企业矿山铁矿石资源税，减按规定的40%征收3、对有色金属矿的资源税减按70%征

4、收三、土地增值税土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人！（包括外企）（注意点：1、国有土地使用权2、取得收入3、产权发生转移） 具体应纳税事项如下表:有关事项是否属于征税范围1 出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产头卖。2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养 义务人不征；非公益性赠予征。3.出租不征（无权属转移）4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿 还债务，而 以房地产抵债，征。5.房地产交换单位之

5、间换房，有收入的征；个人之间互换自有住房不征6.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。7.合作建房建成后自用，不征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免9.代建房不征（无权属转移）10.房地产重新评估不征（无收入）（存量房地产买卖是否可以简单的理解为二手房交易？）土地增值税应纳税额二增值额X适用税率-扣除项目金额X速算扣除系数其中：增值额二收入额一扣除项目金额扣除项目金额见下表:转让项目的性质扣除项目（-）对于新建房地产转让1 取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3. 房地产开发费用4. 与转让房地产有关的税金5. 财政部规定的其它扣除项

6、目（二）对于存量房地产转让1 房屋及建筑物的评估价格。评估价格二重置成本价x成新度折扣率2. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的 有关费用。3. 转让环节缴纳的税金。适用税率和速算扣除系数是由增值率来决定的；增值率二增 值 额/扣除 项目金 额关于房地产企业的特殊规定：一、房地产企业可扣除项目金额有：234其中“房地产开发费用”有其特殊规定: 仁开发费用二支付的商业利息+1、取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金（取得土地使用权+房地产开发成本）X 5%计算出增殖率后参照下表来选取适用税率和速算扣除系数项目增殖率税率速算扣除系数150

7、%八下（含50%30%02超过 50%100% （含 100%40%5%3超过 100%200% （含 200%50%15%4200%以上60%35%（当企业能够按规定准确计算企业所支付的商业利息时）2、开发费用二（土地使用权费用+房地产开发成本）x10%（当企业不能够按规定准确计算企业所支付的商业利息时）注：5% 10%的比例是由省级地方政府规定。“与转让房地产有关的税金” 是I、营业税H、城建税川、教育费附加（两税一费）而非房地产企业可以扣除的相关税费为三税一费（多一个印花税）、房地产企业有加计扣除费用:加计扣除费用二（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）X20%土地增值税的相关优惠

8、政策：1、纳税人建造普通标准住宅出售，增殖率低于20%的，免征土地增值税；超过20% （包 括20%的，就其全部增值额按规定计税。2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3、个人转让原有住宅的优惠条件：居住满5年的，免征土地增值税 居住满3年，未满3年的，减半征收 居住未满3年的，按规定征收财税（2006） 21新增的相关内容：k涉及到房地产开发企业的投资、联营而转让的房地产不适用免税规定2、旧房转让准予扣除的规定：每年可以加计5%的扣除金额。四、房产税房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，包括企业和个人。（外资企业和个人除外）一般情况下， 个人拥有的非营业用房产免征房产税，

9、只有用于营业或出租的个人房产才按规定交纳房产税！企业交纳的房产税计入管理费用，可以在税前扣除！房产税计征方式有两种：1、从价计征：对房产计税余值征收房产税“余值”是指房产原值一次性扣除其10%30% !2、从租计征：对房产出租所取得的收入计征房产税一、从价计征（税率为1.2%）应纳税额二应税房产原值x （1扣除比例）x 1.2%二、从租计征（税率为12%,但个人适用4%的税率）全年应纳税额二全年租金收入x12% （4%特殊注意事项：1、与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，属于房屋，一并征税；但独立于房屋之 外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。2、房地产开发的房屋

10、在销售前不征收房产税，但其在销售前已经使用或出租、出借的房产需要征房产 税。3、房产税的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不含农村的房屋！4、以房产联营投资、共同承担风险的，对房产从价计征房产税；以房产联营投资，不承担风险，只收 取固定收入的，相当于出租房产，对房产从价计征房产税！5、政府机关、企事业单位以及公共场所房产免征房产税，但其附属营业单位按规定征 收房产税！6、纳税人将原有房产用于生产经营，则从生产经营当月起交纳房产税，其他情况则从发生应税行为次 月起交纳房产税！7、向居民直接供热并收取费用的供热企业，免征房产税；不向居民直接供热的企业除夕卜！五、印花税印花税的纳税人为在

11、中国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证，并应依法履行纳税义务的单位和个人！（包括外资企业和个人）印花税应计征有两种方式：一、采用比例税率二、采用固定税额1、 印花税固定税额为每本应纳税帐簿或证照帖5元印花税票2、采用比例税率则：应纳税额二计税金额X比例税率比例税率的税率表如下：应税凭证类别税率形式纳税人5 -一、合同或具有合同性质的凭证1 购销合同按购销金额0. 3 %。订合同人2.加工承揽合同按加工或承揽收入0. 5 %。3.建设工程勘察设计合同按收取费用0. 5 %。4.建筑安装工程承包合同按承包金额0. 3 %。5.财产租赁合同按租赁金额1 %。6.货物运输合同按收取的运输费用0.

12、 5 %。7.仓储保管合同按仓储收取的保管费用1%o8借款合同（包括融资租赁合按借款金额.os %。 同）9.财产保险合同按收取的保险费收入1%o10.技术合冋按所载金额0. 3 %。二、书据门股权转移书据按当日成交价格1 %。立据人12.产权转移书据按所载金额0. 5 %。三、账簿13.营业账簿记载资金的账簿，按实收资本和资 本公积的合计0.5 %。;其他账簿按 件贴花5元立账簿人四、证照14.权利、许可证照按件贴花5元领受人特殊注意事项：1、购货合同的计税金额为购销金额；如果是以物易物方式签订的合同，则计税金额为合同所载的购、销 合计数。2、加工承揽合同中如果受托方提供原材料，则原材料和辅

13、料按购销合同计税，加工费按加工承揽合同计 税。3、建筑安装工程承包合同以承包金额为计税依据，不得扣除任何费用！4、运输合同中计税依据为取得的运输费（仅为运输费，不得扣除任何装卸费、保险费）托运人的计税依据为全程运费运输企业所持的一份运费结算凭证，以本程的运费为依据计税5、国际货运：£进口货物：f国承运企业运输货物进口免税i托运人按规定缴税L国际货运运费在国外办理的，在凭证转回我国后交纳印花税6、融资租赁合同和抵押借款合同按租金总额和借款额比照借款合同计税7、财产等保险合同计税依据为所交纳的保费金额，不包括所保财产金额。8、“实收资本”和“资本公积”帐簿次年不再增加的则不需交纳印花税9

14、、合同签订时，如果无法确定计税金额的，先按定额5元贴花，以后结转金额时补税10、应税凭证以金额、收入、费用为计税依据的，应当全额计税，不得有任何扣除！印花税征收的相关优惠：1、已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；2、财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；3、国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同；4、无息、贴息贷款合同；5、外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同；6、房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同；7、农牧业保险合同；8、特殊货运合同。适用于军事物资、抢险救灾物资、新建铁路的工程临管线运输合同！企业改制

15、过程中有关印花税征免规定一、关于资金账簿的印花税(1) 实行公司制改造的企业在改制过程中成立的新企业(重新办理法人登记的)，其新启用的资金账簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。(2) 以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴 花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。(3) 企业债权转股权新增加的资金按规定贴花。(4) 企业改制中经评估增加的资金按规定贴花。(5) 企业其他会计科目记载的资金转为实收资本或资本公积的资金按规定贴花。二、各类应税合同的印花税企业改制前

16、签订但尚未履行完的各类应税合同，改制后需要变更执行主体的，对仅改变执行主体、其余条款未作变动且改制前已贴花的，不再贴花。三、产权转移书据的印花税企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。、契税契税的征税对象为我国境内转移土地使用权、房屋权属行为。契税的纳税人是在境内转移土地、房屋权属的承受的单位和个人！(包括外资单位和个人)应交纳契税的应税行为包括以下几项：1、国有土地使用权的出让(即使土地岀让金减免了，契税也不得减免)2、国有土地使用权的转让3、房屋的买卖以房产抵债或实物交换房屋这几种经济行为视同房屋的买卖：彳以房产做投资或做股权转让I房屋拆料或翻建新房4、房屋的赠予5、房屋的交换契税应纳税额二

17、计税依据X税率契税税率为3%-5% (具体由省级地方政府规定)计税依据:7 _1-国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；2土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格 核定；（法定继 承的房产等不需征税）3土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据；4. 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的 土地使用权出让费用或者土地收益。5房屋附属设施征收契税依据的规定：I :采取分期付款方式购买的房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征 契税。口

18、：承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率增收契税；如与房屋统一计价 的，适用与房屋相同的契税税率。契税相关优惠：1*国家机关、事业单位、社会团体军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施 的，免征契税。2城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。3因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。4土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级 人民政府确定是 否减免。5承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契 税。6-经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应

19、当予以免税 的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。近2年新增的相关政策:或者有限责任公司整体改建1. 企业公司制改造非公司制企业，整体改建为有限责任公司或股份有限公司,为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。以其部分资产与他人组建新公司，且50%的，对新设公司承受该国有独资企业土地、房产权属没有转移，免契税！房产 的免征契税！非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，该国 有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过 企业（公 司）的土地房屋权属，免征契税。2企业股权重组中单位、个人承受企业的股权，3企业合并：

20、合并后的企业承受原合并各方的土地、 4企业分立：分力后的各个企业承受原企业的土地、房产的免征契税！5企业出售国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。6企业关闭、破产企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职 工）承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债 权人承受关闭、破产企业土地、房 屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税，全部安置原企业职工的，免征契税。7房屋的附属设施对于承受与房屋相关的附属设施（

21、包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。8-继承土地、房屋权属法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋 权属，不征收契 税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。9*其他对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。契税与土地增值税之比较契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为。土地增值税的征税对象是转让土地使用权、房屋建筑物而取

22、得的收入。双方的纳税人分别是契税：境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。（被转让方）土地增值税：转让土地、房屋及附属物所取得收入的个人或单位其相同点在于二者都包括了外企及外籍个人！二者的区别：契税的纳税人是转让的承受人；土地增值税的纳税人一般是转让人！契税与土地增值税都有其相对应的应税行为，在二者相对应的应税行为中有重叠，也有不同点！契税对土地、房屋的权属转让行为征税，而土地增值税不仅对土地、房屋等权属转移 行为征税，而且对 土地、房屋等的使用权的转移行为征税！应交契税的经济行为：1、国有土地使用权的出让（即使土地出让金减免了，契税也不得减免）2、国有土地使用权的转让3、房屋的买卖（房屋的承

23、受人即买方需要交纳契税）J以房产抵债或实物交换房屋这几种经济行为视同房屋的 买卖：以房产做投资或做股权转让房屋拆料或翻建新房4、房屋的赠亠亠,“一需要征收契税）（赠予分为继'除了法定继承人继承土地、房屋权属外，其他的被赠予人都需交纳契税，免税项目、 继承土地、房产权属不征收土地增值税；捐赠直系亲属以及承担直接赡养义务人不征收土地增值税；公益性捐赠不征土地增值税；非公益性捐赠需要征5、房屋的交换收土地增值税！（交换双方所交换房屋的差价为计征契税的依据）（个人之间如果交换双方除了交换房屋外，还涉及差价补偿，则需要征收土地增值税!交换房屋不需要征收土地增值税）附土地增值税征税行为:有关事项是

24、否属于征税范围1 出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产头卖。2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养 义务人不征；非公益性赠予征。3.出租不征（无权属转移）4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿 还债务，而 以房地产抵债，征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自有住房不征。6.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。7.合作建房建成后自用，不征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免9.代建

25、房不征（无权属转移）10.房地产重新评估不征（无收入）七、城镇土地使用税城镇土地使用税是指对使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人征收的一种资源税！（包括外 资企业及个人）城镇土地使用税应纳税额（全年）二实际占用应税土地面积（平方米）X适用税率（土地使用税计入企业“管理费用”，在税前扣除）一、“实际占用应税土地面积”参考下列规定：1、以测定的面积为计税依据一适用于由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。2、以证书确认的土地面积为计税依据一适用于尚未组织测量土地面积，但持有效政府部门核发的土地使 用证的纳税人。3、以申报的土地面积为计税依据一适用于尚未核发土地使用证的纳税人二、

26、税率1大城市1.5兀至30兀；2中等城市1.2兀至24兀；3小城市0.9兀至18兀；4县城、建制镇、工矿区0.6兀至12兀。特殊规定：经省级人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不 11 -得超过本条例第四条规定最低税额的适用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。30%o经济发达地区土地使用税的税收优惠：以下是免税项目1、国家机关、人民团体、军队自用的土地。2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。4、市政街道、广场、绿化地带等公共用地。5、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。6、经批准开山填海整治的土地和改造

27、的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。7对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城 镇土地使用税。 对营利性医疗机构自用的土地自2000年起免征城镇土地使用税3年。（即：盈利性医疗机构需征收“城镇 土地使用税”）8、企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用 税。9、免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇 土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位 共同使用、共有使用权土地使用税。10、对行使国家行政

28、管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。11、 对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用 税。12、对水利设施及其管护用地（如水库库区、大坝、堤坊、灌渠、泵站等用地），免征土地使用税；其他用地，如生产、办公、生活用地，应照章征收城镇土地使用税。对兼有发电的水利设施用地 征免城镇土地使用税问题，比照电力行业征免土地使用税的有关规定办理。13、对机场飞行区（包括跑道、滑行道、停机坪、安全带、夜航灯光区）用地，场内外通讯导航设施用 地和飞行区四周排水防洪设施用地，免征城镇土地使用税。机场道路，区分为内、场外道路，场内道路用 地免征城镇土地使用税。14、对林业系统所属林区的育林地、运材道、防火道、防火设施用地，免征城镇土地使用税。林业系统的 森林公园、自然保护区，可以比照公园免征土地使用税。由省级地方税务局确定的减免税项目:1、个人所有的居住房屋及院落用地。2、房产管理部