承接查验办法

1、承接查验工作方法1.0 承接查验工作职责1.1 地产公司委托物业公司对工程进行承接查验，应与物业公司签订 ?物业承接查验协议?并承当为其发生的全部费用和酬金， 物业公 司结合当地实际情况同地产协调约定收取承接查验费用 。1.2 地产公司需预留三个月以上的时间给物业公司进行查验，以保证 查验质量及对查验所发现的问题进行相关整改工作， 到达物业接管标 准。因施工进度造成不能及时查验，物业承当责任。1.3 物业与地产明确承接查验的流程、内容及标准，并按照?保利地 产委托物业承接查验业务标准? 和?接管验收标准? 重点查验楼栋户 内、物业共用部位、 共用设施设备的配置标准、 外观质量和使用功能， 并建

2、立书面验收档案，提交?承接查验意见反应表? 。1.4 前介工程师与地产工程负责人协调好查验事项、查验日期、进度 等，制订?物业承接查验方案方案?1.5 前介工程师按承查工作要求分专业对查验小组成员进行专业培 训，以保证承查小组的专业水平及查验工作质量。1.6 前介工程师负责所管工程承查人员安排、按户内、公共区域、设 备设施分项进行查验，并收集整理数据向公司汇报。1.7 物业公司在各阶段承接查验工作初验、复验、终验结束后， 分系统、 类别对查验的问题进行汇总形成 ?承接查验意见反应表? 递 交地产；交楼后 2 月内提交?承接查验报告?到总公司和地产。1.8 地产在承查开始前应向物业提供工程总平图

3、、 户型图、设备设施、 管网施工图，便于物业查验。1.9 地产对承接查验的发现的问题、物业公司提出的意见及建议，须 以书面形式给物业公司回复处理意见和时限。1.10 施工单位对承接查验问题进行整改，到达国家强制性标准、标 准、工程规划设计和商品房买卖合同的要求。2.0 过程和方法2.1 物业承接查验主要依据以下文件：2.1.1 物业买卖合同；2.1.2 临时管理规约；2.1.3 前期物业效劳合同 /协议；2.1.4 物业规划设计方案；2.1.5 建设单位移交的图纸资料和施工合同；2.1.6 建设工程质量法规、政策、标准和标准。2.2 物业承接查验的条件 物业承接查验是在工程竣工验收合格的根底上

4、， 物业公司代表全 体业主以满足平安及使用功能正常为主要内容的再次检验。 应满足的 条件为：2.2.1 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、质监等主管部门出 具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；2.2.2 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视 等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热 已安装独立计量表具；2.2.3 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区效劳等公共服 务设施已按规划设计要求建成；2.2.4 道路、绿地和物业效劳用房等公共配套设施按规划设计要求建 成，并满足使用功能要求；2.2.5 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、电

5、子安防监控系统等 共用设施设备取得使用合格证书；2.2.6 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；2.2.7 法律、法规规定的其他条件。2.3 承接查验的工作流程物业承接查验接管流程图地产工程部发出接管验在售房合同约定交楼日物业公司审核是否符合物业公司接收联络单承接验收的前提条件并组建接管验收小组，进行制订承接验收时间表，与地产工程部约定时间进进行图纸资料移交，办理对各系统及户内进进行工程施工质量的进行设备移交，办理移交，办理移交手续，移交手续，记录不合办理移交手续，将所有问题记汇总查验结果，交地产工程工程部，确定责任单位及整整改时间控制在二十天组织相关单位对初验的工程 进行复验，对初验

6、发现的问复检发现新的问题或初检的 问题整改不彻底，由地产项2.4 承接查验的工作要求2.4.1 成立查验小组物业在承接查验前就应根据承接物业的类型、 特点、不同的验收 对象，组织公司相关专业的技术人员按系统进行验收。 验收组组成建 议如下： 组 长：物业公司总经理 / 分管副总经理 小组长：效劳中心经理、物业工程负责人、各专业工程师/技术骨干组 员：承查小组人员2.4.2 查验队伍组建原那么：四个专业：专业人员、专业服装、专业培训、专业工具。2.4.2.1 专业人员工程系统各专业工程师、 各专业技术骨干、 技术人员， 查验工作 实行专职加兼职模式，由各区域公司根据实际情况决定。2.4.2.2

7、专业服装按集团总部下发服装样板配备承接查验专业服装， 执行承接查验 工作时必须统一着专业服装，以确保查验队伍形象。2.4.2.3 专业培训按?产品咨询学习培训制度? 要求，组织所有参与查验工作人员 经过相关工作培训，培训内容有：a、学习标准、研读施工相关技术图纸资料；b、参与承查人员明确查验范围、内容、要求、标准及方法；c、参与承查人员明确分工与查验职责、汇报途径、问题处理方式报 表的编写等。2.4.2.4 专业工具万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、 激光水平仪、 激光测距仪、 红外测温仪、网络测试仪，内外直角检测尺阴阳角尺 、楔型塞尺、 空鼓锤 25g 、卷尺、靠尺、电笔、插座检测器 2 把

8、三孔验电插 头 10A、 16A 、通球试验用球等3.0 承接查验的主要内容与方式3.1 承接查验的主要内容3.1.1 物业资料现场查验 10 日前，地产公司应当向物业效劳企业提供以下资料： 施工总平面图，单体建筑、设备施工图，配套设施、地下管网工程施工图等资料；便于承查小组熟悉现场和设备。3.1.2 分户查验住宅工程质量分户验收应以检查工程观感质量和使用功能为主， 户内验收主要检查以下内容：室内空间尺寸偏差；门窗安装质量；地面、墙面和顶棚质量；防 水工程质量；栏杆安装质量；空调 /采暖系统安装质量；给排水系统 安装质量； 室内电气工程安装质量；其他有关规定、标准中要求分 户检查的内容；有关合

9、同中规定的其他内容。3.1.3 物业共用部位按照?物业管理条例?的规定，物业管理企业在承接物业时，应 对物业共用部位进行查验。主要内容包括 :3.1.3.1 建筑物的主体结构根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以 及外墙等；3.1.3.2 共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗、门厅、楼梯间3.1.3.3 公共卫生间、阳台 ;3.1.3.4 公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。3.1.3.5 电梯井道、架空层及设备间、管道井。3.1.4 共用设施设备物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同， 共用设施设备承接查验的主要内容有 :低压配电设施，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接

10、地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防 联运系统，排烟送风系统，平安防范系统，采暖和空调等。3.1.5 园林绿化工程3.1.5.1 园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有 花卉、树木、草坪、绿 花篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、 园廊等。3.1.5.2 其他公共配套设施物业其他公共配套设施查验的主要内容有 :物业大门、 值班岗亭、 围墙、道路、广场、社区活动中心 会所、停车场 库、棚、游泳池、 运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。3.2 物业查验的方式3.2.1 物业的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查设备等情 况下还可采

11、用观感查验、 使用查验、 检测查验和试验查验等具体方法 进行检查。3.2.2 承接查验还可以提前参与设备安装调试和参与内部验收的方 式进行，安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试；及早发现 问题和提出合理建议。3.2.3 参与地产公司组织的内部验收，掌握工程质量情况，学习验收 方法及技巧。对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改良建议。4.0 承接查验问题的处理4.1 物业承接查验数据通过 IPAD 上传到明源验房系统，地产客服部 整理派单到施工单位进行整改。4.2 物业按系统查验问题明细表分类整理查验数据，形成查验报告经 公司领导审核交地产工程部签字确认；物业跟进整改良度。4.3 初验、复

12、验、终验均形成查验报告物业与地产工程部签字确认， 对整改不及时的施工单位， 可按公司 ?遗留工程处理流程? 安排第三 方施工单位整改，产生费用由原施工单位承当。5.0 承接查验标准5.1 户内查验标准5.2 公共设备设施查验标准6.0 参考文件6.1?华侨城物业承接查验效劳协议?6.2?承接查验方案?6.3?遗留工程处理流程?6.4 ?毛坯房质量细部查验标准? 详见附件一6.5?精装房质量细部查验标准? 详见附件二6.6?物业设备设施移交接管标准? 详见附件三7.0 表格7.1?分户查验实测表格?7.2?公共区域查验表格?7.3?物业管理承接查验意见反应表?7.4? XX 工程承接查验工作总结

13、报告?*文档*工程分户抽检数据分析表客厅层咼极差墙面平整度最大值门洞极差高天棚板平整度极差墙面垂直度最大值地坪平整度极差开间进深宽备注：主卧层咼极差墙面平整度最大值门洞极差高天棚板平整度极差墙面垂直度最大值地坪平整度极差开间进深宽栋单元楼户型备注:本表中所有数据单位均为 mm;备注：次卧层咼极差墙面平整度最大值门洞极差高天棚板平整度极差墙面垂直度最大值地坪平整度极差开间进深宽备注：工程房屋本体共有部位及设备的查验表1、屋面检验要点问题简述备注屋1、平屋面完成面找坡坡向屋面出水口，不得有明显积水；面2、平屋面地坪外表分隔缝，内嵌油膏，分隔1可隔不大于6米，缝宽20mm,面层无开裂。3、屋面的防雷

14、带是否完整， 避雷带安装焊接可靠，焊接处使用 防锈漆至少二次涂刷，无锈蚀。4、结构墙、女儿墙完整无污 染、翻碱5、屋面保温层透气管需咼出 屋面完成面25cm，并保护无损坏。6、污水透气管高度保持一致。7、屋面上人扶梯加设平安防护圈；8、屋顶试验消火栓水柱不低于10米；9、屋顶水箱管道阀门是否完 好，是否能蓄水液位观察器；10、风机的防雨防雷设施、是否锈蚀；11、落水管散排时有撮箕口2、楼层及通道栋号：单元：楼层:检验要点问题简述备注楼1、天棚、墙、地面无损坏，安装标准层2、防火门完好开闭灵活，闭门器完好及3、消火栓箱内物品齐全，按钮功能正常通4、灭火器的数量100卅不少于1A,压力正确道5、应

15、急照明、疏散指示灯正 常6、公共照明完好入户门前室7、各指示牌功能正常无损坏，安装标准8、水井防水层完好上翻300mm以上、管道无漏水；标示清晰且有照明、门扇开关正常无掉漆9、电井管线、设备箱安装整齐标准；标示清晰且有照明、门扇开关正常无掉漆10、风井百叶安装完整无损坏，安装标准11、信报间锁具正常，照明完 好12、入户大堂装饰装修含门禁、门、窗扇标准，照明完好3、地下室车库栋号：单元：楼层:检验要点问题简述备注1、墙、地面，天棚、伸缩地缝位置无渗漏下2、顶棚、墙面无损坏及污室迹3、车场地面无大面积起砂现象4、管网安装标准无散排；5、集水井内无沉淀物，排水畅通6、电梯底坑无积水，设施无锈蚀，排

16、水通畅7、照明系统完好8、消防配套设施安装标准、齐全9、门禁、道闸系统安装规 范、齐全4、园林景观硬景、软景检验要点问题简述备注园 林 景 观1、取水点位置合理、安装标准2、园区路面标准、无积水现象3、康体、儿童游乐设施安装标准、牢固4、路灯、垃圾桶等配套设施安装标准、编号明确5、水体功能正常，无渗漏、水电独立计量6、门禁系统功能正常、位置合理7、植被存活率达标，无大面积枯死、坏死8、雨污水井盖配置正确专项专用、严禁采用水泥盖板5、供配电系统检验要点问题简述备注供配配电1、室内装饰装修含涂料、灰色地坪漆、配电柜前后1000mm 宽绝缘地垫、顶棚N型耐水腻子工程达电 系 统室标，孔洞圭寸堵标准2

17、、管线、设备箱安装整齐标准、标识清晰3、气体火火系统，烟、温感工作正常、手报安装标准4、应急照明系统完好防爆灯5、油变压器安装地点是否符合标准要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常6、干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常7、双回路电源切换，电气、机械互锁正确8、无故障停电记录9、设备接地牢固10、电缆沟内枯燥、无积水、无杂 物11、操作工具齐全，有绝缘胶垫、 绝缘鞋等12、各种控制柜、电源柜功能正常，无异常噪音13、断路器电流值整定正确14、母线、端子无过热、松动现象15、电气井接地标准，电缆敷设规范16、设备、机房清洁，油漆完好发1、室内装饰装修含涂料工程达 标，穿孔吸音

18、顶隔音天棚及穿孔电机房吸音墙面，地面300x300浅色防滑地砖，基座正侧立面贴砖2、管线、设备箱安装整齐标准、标示清晰3、泄油线路清晰明确4、储油间防爆灯具完好5、设置消防沙池、配备专用工具6、有地漏排水设施6、消防系统检验要点问题简述备注消 防 系 统消 防 水 泵 房1、室内装饰装修含涂料白色耐水 腻子工程、地面300x300浅色防滑地 砖、顶棚N型耐水腻子达标，孔洞 封堵标准2、防潮措施达标室内墙面刷白色 耐水腻子3、通风措施达标室内通风对流措 施、入户门的通风功能4、基座高于地面200mm ;基座周围 应有排进集水井的明沟底侧面应贴 砖、基座正侧立面贴砖5、消防 功能正常、火灾自动报

19、警系统正常6、应急照明系统完好防爆灯7、管线、设备箱安装整齐标准中1、室内装饰装修含涂料白色耐水 腻子工程达标，架空防静电地板， 吊顶安装标准控2、线路安装标准、标示清晰3、泄油线路清晰明确室4、烟、温感工作正常5、灭火器材配置自动喷淋系统放水试验喷淋泵正常启动消火栓系统中常开阀门是否翻开，检查室内消火栓、水带、水枪配备消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵水泵结合器未被圈占、堵塞警铃工作正常消防中心可启动风机气体自动灭火装置外观检查，系统处 于自动状态。消防播送正常备用电源切换正常消防中心、机房清洁温度正常设备清洁，油漆完好风阀、防火阀完好，状态正确抽取10个点风机运行噪声、震动正常，润滑到位

20、消防对讲通话清晰消火栓、喷淋头无漏水现象烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固出口指示灯荧光显示板正常出口指示灯指示发光管正常灭火器压力在正常范围防火卷帘门就地手动正常防火卷帘门在消防中心手动正常7、电梯检验要点问题简述备注电 梯电 梯 机 房修达埠 装?)社 饰怦<x,? 室腋用孚 仁 墙地、 kd2 拦宀仆血迹木痕33染管#? 、 、二4 线示 标 内 室55晰 清 -二66轿、7范 规 装&电梯准运证、年审合格证、限速器调试合格证无故障停机、关人现象报警装置工作正常轿厢应急灯正常应急时可迫降至首层消防电梯消防操作功能正常操纵箱各种开关功能正常厢内楼层指示信号齐全、清晰，监控装置运

21、作正常厢内与消防中心和机房的对讲正常平安触板或光电应正确、照明有效轿门与轿壁应无碰撞，无摩擦轿厢内无杂乱广告机房门应平安、可靠，应有“机房重地闲人免进标识机房墙壁完整，无孔洞机房应有通风及防雨设施，平层标志齐全有照明、电插座、灭火器、对讲等有电梯松闸扳手和盘车手轮，井道照明灯完好曳引机应完好，保洁、滴油应符合国家标准控制柜在电梯运行时应无较大的噪音各功能开关正常，油杯有油轿顶绳头组合完整、无锈蚀，有防锈漆各层门付门锁齐全，安装正确，无锈蚀各层门门头脚盖板滑块齐全层门与门框无摩擦，无碰撞导轨支架无松动，压板牢固井道壁与轿厢地坎间的水平距离不得超标层站指示信号按钮清晰、齐全底坑照明、急停开关有效补

22、偿链、缓冲器补应平安、可靠大小轨道有接油装置底坑是否积水，排水装置是否完整、正常8、弱电系统检验要点主要问题备注监视器图像清晰弱电系统闭路监视 系摄像机布点合理，云台控制灵活，无监视死角控制矩阵、图像分割器工作正常设备接地良好，抗干扰强统录像工作正常，录像效果清晰中控室内装饰装修静音地板达标，孔洞封堵标准机房设备标识清楚、线路规 范周 界 防 范 系 统周边防范系统报警正确，误报率低红外对射布点合理，无监视死角树木对对射影响小设备接地良好，抗干扰强与摄像头联动正常弱电系统综合 布 线设备接地良好，抗干扰强交换机、HUB、效劳器工作正常，安装标准布线标准INTERNET接入带宽、传输率正常终端数

23、据接口 RJ45正常勻匕冃景音乐设备声压符合设计、音质较好矩阵控制器工作正常功放工作正常音箱安装牢固、防雨线路敷设标准9、给排水系统检验要点主要问题备注给排水系统基本项按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求潜水泵工作正常，排水通畅水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象水泵运行无异常噪音，润滑良好水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常蓄水池人孔封闭良好并上锁，通气孔有纱网封隔污水池池盖完好，排水沟通畅排水系统畅通，抽查68个井化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物物业管理承接查验意

24、见反应表工程名称：华侨城文件编号：华侨城物业承查【】字第001号题目关于华侨城XX工程的前介意见承查复验公司领导：拟稿审核物业公司总经理签发签发日期主送抄送地产公司签收签收日期附件：一、数据分析1、*复验问题统计表1、工程名称：华侨城 xx 毛胚房 约定交楼日期：年 月 日 查验情况概述:1户内查验:2首次查验：。查验工程初验需整改数复验需整改数总查验户数户问题数户均问题数总查验户数户宀 宗户均问题数复验整改率户内部份土建工程防水工程门窗、铝合金工程给排水栏杆强弱电弱电工程入户门其他合计2、*公区承查问题统计表查验总查需整改数第1次复验情况验数已整改数完成率工程户户宀 宗户均户宀 宗户宀 宗问

25、题数土建、装修一一精装修工程大堂、公共电梯前室、楼梯间区域安装工程一一一一一市政、园林工程一一一一一合计一一一一一供配电系统一一一一一公共电梯系统一一一一一设备空调系统一一一一一一弱电系统一一一一一给排水系统一一一一一消防系统一一一一一合计一一一一一二、观塘承查户内问题图片1、土建装修2、防水工程3、铝合金门窗4、给排水5、栏杆6、强弱电弱电工程7、入户门8、其他三、观塘承查公共区域问题图片1、土建、装修2、精装修工程大堂、电梯前室、楼梯间3、安装工程4、市政、园林工程5、供配电系统 6、电梯系统7、空调系统8、弱电系统9、给排水系统10、消防系统XX工程承接查验工作总结报告样本工程总体概况1

26、. 位置：小区大厦位于，附近有车站、学校等配套规划建筑2.小区大厦占地面积：平方米；建筑面积：平方米;。其中住宅：平方米；商业建筑面积：平方米;地下室层数：地下室面积:平方米;绿化面积:平方米；会所：平方米;绿化率：%，容积率：3.小区住宅户数为户，写字楼为户，商铺户；停车位：个地下个、夹层：个、室外：个停车费：室外元/月、地下 元/月4.管理费:住宅：元/平方米/月，写字楼：元/平方米/月，商铺：元/平方米/月。二、承接查验概况本工程合同交楼日期为2021年 月 日，共 栋，需交楼 套。 2021年 月 日-月 日首次进行单元户内承接查验，共查验 户,查验 发现问题共宗，户均问题数为宗/户，

27、并于月 日-月 日进行了三次的复检。本次承接查验物业共安排人次，平均每天安排人，平均每人每天查验户。2021年 月 日-月 日对公共区域及设备设施进行了查验，共发现问题宗。并于月曰-月 日进行了二次的复检。1、单元户内查验情况日期人次首次承接查验第一次复验第二次复验第三次复验2、公共区域查验 工程承接查验户 数首次承接查验日 期第一次复验日 期第二次复验日 期移交接管日期土建、安 装、 园林土建、装修精装修工程 大堂、电梯 前室、楼梯间安装工程市政、园林工程公共 设备供配电系统电梯系统空调系统弱电系统给排水系统消防系统三、承接查验具体情况1.单元户内查验情况(1) 总体情况 本次共查验了 50

28、0户，查验各专业需整改问题总数为 874宗，户 均问题数为1.75宗/户，其中无瑕疵房为50户。包括：土建工程 120宗，防水工程120宗、门窗、铝合金工程67宗，幕墙装修工 程0宗，精装修工程275宗，精装修配套专业工程141宗，安装 工程80宗、弱电工程71宗。005000刃 85003J 2 2 1120户内查数1467门窗. 合金工专业舷険数占比0%将电工防水工程14%n?土龍工稈 框14%1 眇 精装修工程问题最多，占31%,主要表现在以下几个方面: 门窗、铝合金工程问题较少，占8%户内查验质量问题明细表空间一级分类占比二级分类占比专业问题数量宗占比部位问题数量宗占比土建工程阳墙身单元户台、户内花园天花内精土建门窗边缘缝装防水工程屋面防水地下室防水墙身防水楼板防水门窗、铝合金工程门窗入户门栏杆幕墙工程幕墙精装修工程户内门窗墙身天花地面楼梯精装修配套专业工程开关及插座线材灯具卫浴洁具柜配套电器空调通风系统消防系统安装工程电气工程给排水及采暖工程燃气工