房地产估价理论与方法_模拟题三_2012年版

1、中大网校引领成功职业人生 1、下列关于房地产估价中的价值表述中，正确的是（ ）。A:房地产估价应是可以实现的价值B:房地产估价提供价值意见而不是作价格保证C:房地产估价是对委托人的价格保证D:房地产估价是为委托人争取最大的利益答案:B解析:AC选项,房地产估价提供的专业意见；D选项，是为委托人争取最大的合法权益。2、下列经济活动中，不需要评估房地产抵押价值的是（ ）。A:再次抵押估价B:转抵押估价C:续贷抵押估价D:处置抵押房地产答案:D3、关于征收和征用，下列说法正确的是（ ）。A:征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题B:征用实质是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用

2、人，可以不予补偿C:征收的实质是一种临时使用房地产的行为D:征收是无偿的，征用是有偿的答案:A解析:征用的实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，即是一种强制的临时使用房地产的行为。尽管征收、征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，但都不能是无偿的，必须依法给予补偿。4、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（ ）。A:抵押人无权优先受偿B:抵押人有权对全部房地产优先受偿C:抵押权人有权优先受偿D:抵押权人无权优先受偿答案:D5、待开发的土地一般不适用（ ）来估价。A:市场法B:收益法C:成本法D:假设开发

3、法答案:C6、下列房地产估价原则中，评估在用价值不适用的原则是（ ）。A:替代原则B:合法原则C:最高最佳利用原则D:估价时点原则答案:C7、房地产所有权有单独所有、共有和（ ）三种。A:建筑物区分所有权B:建筑物区分共有权C:建筑物区分共用权D:私有权答案:A8、（ ）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A:物权B:债权 C:租赁权 D:所有权答案:A9、（ ）特性是房地产最重要的一个特性，也是房地产区别于其他财产的主要之处。A:不可移动B:独一无二C:相互影响D:易受限制答案:A10、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A:用途专业的房地产B:价值较大

4、的房地产C:独立使用的房地产D:地处偏僻的房地产答案:C11、决定房地产需求量和供给量的共同因素是（ ）。A:相关物品的价格水平B:该种房地产的价格水平C:房地产开发商对未来的预期D:消费者对未来的预期答案:B12、现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为（ ）。A:存量灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量B:存量+新竣工量+其他种类的房地产转换为该种房地产量灭失量C:存量+新竣工量+空置房量-灭失量D:存量+新增竣工量-灭失量答案:A13、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。A:在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价

5、格低于收益价格B:在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C:在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D:比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价答案:C解析:A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，三种价格基本一致；B在房地产市场存在泡沫时，比准价格大大高于收益价格和积算价格；D比准价格倾向于成交价，积算价格倾向于最低卖价，收益价格倾向于最高买价。14、在合法利用下，在用价值一般（ ）市场价值。A:低于B:等于C:高于 D:不等于答案:A15、卖家因某种原因急于脱手的房地产，其评估价值应是（ ）A:谨慎价值 B:市场价值

6、C:投资价值D:快速变现价值答案:D16、同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为（ ）。A:无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值B:无租约限制价值=出租人权益价值承租人权益价值C:无租约限制价值=承租人权益价值出租人权益价值D:以上均不正确答案:A17、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（ ）。A:土地总价 B:土地单价C:楼面地价 D:商品房价格答案:C18、一套商品住宅总价30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。A:30B:29C:29.28

7、D:28.29答案:C解析:1010/（15%）0510/（15%）292819、下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的有（ ）。A:不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的B:影响因素对房地产价格的影响与时间均无关C:提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程D:某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化答案:B20、现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A:建筑技术 B:土地权利设置C:相邻关系 D:土地使用管制答案:D21、下列关于房地产价格影响的表述中

8、，正确的是（ ）。A:在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B:增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C:在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D:严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降答案:A22、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A:金融制度政策B:利率C:经济发展D:汇率答案:A23、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（ ）进行评估。A:工业厂房 B:工业用地 C:商品住宅D:商住用地答案:D解

9、析:按合法原则应按规划用途评估，如该题给出证载用途为工业，则应按工业用途估价。24、在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（ ）。A:估价时点为未来，估价对象为未来状况B:估价时点与房地产状况均为现在C:估价时点为现在，估价对象为未来状况D:估价时点为现在，估价对象为过去状况答案:C25、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（ ）方面依次筛选。A:法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B:技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C:

10、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D:法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能答案:A26、某套住宅建筑面积100，套内建筑面积为92，使用面积系数为08，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元/。A:2400B:2580C:2607D:2760答案:A解析:使用面积100×0880；建筑面积下的价格使用面积下的价格×使用面积/建筑面积3000×80/1002400元/。27、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准

11、，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清假设当时的市场汇率为1美元兑换77元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1：065，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为（）元人民币/（1平方英尺=00929）A:1748419 B:1901999C:1975357 D:2053877答案:B解析:建筑面积=3000×0.929/0.65=428.77，该交易实例的单位实际价格=7.7×10000×3535/（1+7%）0.530/（1+7%）10/（1+7%）1.5/428.77=19019.72元人民币/。

12、28、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/。A:202080 B:221429 C:233645 D:244737答案:B解析:正常成交价格买方实付金额/（1应由买方缴纳的税费比率）2500/（15%）238095元，卖方实得金额正常成交价格×（1应由卖方缴纳的税费比率）238095×（17%）221

13、429元。29、评估某宗房地产2012年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/，成交日期为2012年1月末，该类房地产自2012年1月末2012年9月末的价格每月与上月的变动幅度为15%，25%，05%，15%，25%，10%，15%，15%，0%。则该可比实例在2012年9月末的价格为（）元/。A:2938 B:2982 C:3329D:3379答案:A解析:此题需注意的是：在采用环比价格指数进行交易日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。30、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。A:空置率偏小 B:运营费用偏大C:收益期

14、限偏短D:报酬率偏高答案:A解析:除A项外，其它选项会导致估价结果偏低。31、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A:280 B:285 C:290D:295答案:A32、某公司2年前租赁某写字楼中的500用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元/，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天35元/，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。A:9880B:

15、59281C:69161D:66722答案:A解析:根据公式V=A/Y11/（1Y）n，V=(3.5-3)×365×500/6%11/（16%）18=9880(万元)33、单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用（）估价。A:市场法B:收益法 C:假设开发法D:成本法答案:D34、在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（ ）和可直接归属于该土地的其他支出构成。A:应由房地产开发企业缴纳的税费B:土地出让方缴纳的税费C:政府管理部门缴纳的税费D:房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费答案:A35、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产

16、价值贬损属于（）。A:物质折旧B:功能折旧C:经济折旧 D:会计折旧答案:C36、下列房地产估价相关活动中，不属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。A:高层建筑地价分摊B:房地产咨询业务C:因环境污染导致的房地产价值减损评估D:国有土地上房屋征收中的停业损失评估E:房地产抵押价值评估答案:A,B,C,D37、关于房地产估价本质的说法，正确的有（ ）。A:房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B:房地产估价是替相关当事人为房地产定价C:房地产估价是为委托人提供价格保证D:房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E:房地产估价既是一门科学也是一门艺术答案:A,D,E解析:这道题考查的是房地产估价本质

17、的5点认识，B项错在房地产估价是模拟市场定价而不是替代相关当事人为房地产定价；C项错在房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。38、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括（ ）。A:拟买卖的房地产市场价值B:买方愿意支付的最低价C:买方可承受的最高价D:卖方可接受的最低价E:卖方愿意接受的最高价答案:A,C,D39、房地产估价机构应当由自然人出资，以（ ）形式设立。A:集体企业 B:国有企业C:有限责任公司 D:合伙企业E:股份有限公司答案:C,D40、下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有（ ）。A:建设用地使用权 B:所有权C:地役权 D:抵押权E:宅基地使用权答案:A,C,E41、房地

18、产的特性包括（ ）。A:独一无二 B:需求有限C:流动性好D:相互影响E:保值增值答案:A,D,E42、正常成交价格的形成条件包括（ ）。A:买者和卖者都具有完全的信息B:卖方具有必要的专业知识C:买方具有特殊的兴趣D:自私且理性的经济行为E:交易对象本身具备市场性答案:A,D,E43、法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括（ ）等。A:已抵押担保的债权数额B:改变土地用途应补交的出让金C:拍卖费用D:诉讼费用E:增加容积率应补交的出让金答案:A,B,E44、影响房地产价格中的人文环境的内容主要有（ ）等。A:建筑物之间是否协调B:居民特征C:治安状况D:相邻房地产的利用状况E:公园、

19、绿化形成的景观答案:B,C,D45、政府可以通过（ ）等措施来抑制房地产价格上升。A:加大、加快房屋建设，以增加房地产供给B:规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价C:制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格D:建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作E:减少开发用地的供给答案:A,B,C,D46、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。A:土地所有权B:国有工业用地土地使用权C:宅基地土地使用权D:大型游乐场E:乡镇企业用房答案:A,C47、下列房地产中，难以采用市场法估价的有（ ）。A:房地产开发

20、用地B:学校C:在建工程 D:别墅E:特殊厂房答案:B,C,E解析:B选项，学校属于很少发生交易的房地产；C选项，在建工程属于可比性很差的房地产；E选项，特殊厂房属于数量很少的房地产。48、收益性房地产的价值高低主要取决于（）。A:已经获得净收益的大小B:未来获得净收益的风险C:未来获得净收益的大小D:目前总收益的大小E:未来获得净收益期限的长短答案:B,C,E解析:收益性房地产的价值高低与过去和现在的收益均无关。49、下列关于有效毛收入乘数法的说法中，正确的是（）。A:估价对象资料不充分或精度要求不高的估价B:适用于做粗略的估价C:能提供更可靠的价值测算D:考虑房地产的空置和租金损失情况E:

21、忽略了不同房地产空置率和运营费用答案:B,D50、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。A:土地取得成本B:建设成本C:管理费用D:销售费用E: 答案:A,B解析:直接成本利润率的计算基数土地取得成本开发成本51、当委托专业机构估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，则一般也不需要专业估价。（ ）答案:True解析:如果价值不够大，委托专业机构估价显得不经济。52、城镇土地使用税和耕地占用税也需要房地产估价。（ ）答案:False解析:城镇土地使用税和耕地占用税因按占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价。53、用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收

22、入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。（）答案:False解析:除此之外，还要扣除商业利润。54、从目前国有建设用地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，一般不会降低地价。答案:False55、在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。（）答案:False解析:在假设开发法的传统方法中，待开发房地产取得税费、后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的估价时点的房地产市场状况作出的。56、一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能只出现两种情况：即引起房地产价格上涨和引起房地产价格下跌。（ ）答案:False57、某宗土地取得成本为1000万元，建设成本为1500万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，销售税费为15