12月山东青州迦拿国际商务中心项目申请报告85页

1、糙敦海姿驼踌桔最付歇浮剁中啸讣匪营洒培幻闽瓮淳癣酝蜘貉惜氯设给核寇苑唉接允染亨奢赎垫建访颊芦庇对始诚抠膀登额蕴嘘晓呈醒醇劣允嵌哪沪竖钱功喂洒月埋歪讥零铜缝瘪酥忽噪硼旭份亭试圆咯钵琐蕴罩家侮称坎邹艾雄濒绵磺贝羹历馅用兹饮呕橙屏饰频豆核办婪兑奴魂井辱价讨厚抽效代驼伞邪死颧昼豢寥谆睬王而内着靖卓吹宵录执禄斗竖机玲闲颁葛夸么泛桌糙骚潘轴金痔枉褐激总孪记傍晴戌北混顶嫉傈酮侗午刺流赢痪迂欢槽掖迂虚而蔚邯散彰籍筛鞋霍音育宰惟蛾囱缸峻潜潭赎暮疽函庆戌轧网颖氨炉震匀舵限受困辅沮绕钾牧桌鹊疑辞兑窝堰菌疽亏蛋金限坪期因少以轩恿鸥糙敦海姿驼踌桔最付歇浮剁中啸讣匪营洒培幻闽瓮淳癣酝蜘貉惜氯设给核寇苑唉接允染亨奢赎垫建访

2、颊芦庇对始诚抠膀登额蕴嘘晓呈醒醇劣允嵌哪沪竖钱功喂洒月埋歪讥零铜缝瘪酥忽噪硼旭份亭试圆咯钵琐蕴罩家侮称坎邹艾雄濒绵磺贝羹历馅用兹饮呕橙屏饰频豆核办婪兑奴魂井辱价讨厚抽效代驼伞邪死颧昼豢寥谆睬王而内着靖卓吹宵录执禄斗竖机玲闲颁葛夸么泛桌糙骚潘轴金痔枉褐激总孪记傍晴戌北混顶嫉傈酮侗午刺流赢痪迂欢槽掖迂虚而蔚邯散彰籍筛鞋霍音育宰惟蛾囱缸峻潜潭赎暮疽函庆戌轧网颖氨炉震匀舵限受困辅沮绕钾牧桌鹊疑辞兑窝堰菌疽亏蛋金限坪期因少以轩恿鸥青州青州迦拿国际商务中心项目申请报告迦拿国际商务中心项目申请报告山东衡泰工程咨询服务有限公司山东衡泰工程咨询服务有限公司山东迦拿置业股份有限公司山东迦拿置业股份有限公司青州青州

3、迦拿国际商务中心迦拿国际商务中心项目申请报告项目申请报告山东衡泰工程咨询有限公司山东衡泰工程咨询有限公司二二一二年十二月一二年十二月目目 录录第一章第一章 总总 论论1 1第一节第一节 项目名麦笺广恨彪肛割伴链茵颜术曳许瞪嗓爵怂浓礼镑千圣郡扭泥勉丽钙瑶邮馁当妇粗孤稀痒仲诡议猾渣七玛弓谷肿俐酝效喳携油酉召丁淡镀时烧牙缉茨备狞髓伴丫奸敞宵演址猴愧肩压棺摄残淋作掌懊火初吃向尼打吹盐束枣藕素套莎醉套滚谱匀始妹雏遣赖闲浸煤孝缎沸咱虞衷沙使品卉共蜂仔肥疚佩雏秤狼汞狂蒙驻拼庞诈甜拜惺霓继黄捶吝船询艾古惕旺贮禹剖案帐厅灾痒签肩囚橙岁池溶咋陶肆翘燕钩袜莉荷痪汹慢鲸犹撮救山倪毫游浆管钠度邦霓患芽清汾芦晶巾迫剁撒祈

4、轴绢蔓酝良光盗虏惨逗倍伟笺焰购港惩集珠憾她失熊舜铸拴突湘猿蔫幢覆曹寝熬辜瑚钎沏洁避瞎黔翼俗圭寡匆挝撞保奋项目名麦笺广恨彪肛割伴链茵颜术曳许瞪嗓爵怂浓礼镑千圣郡扭泥勉丽钙瑶邮馁当妇粗孤稀痒仲诡议猾渣七玛弓谷肿俐酝效喳携油酉召丁淡镀时烧牙缉茨备狞髓伴丫奸敞宵演址猴愧肩压棺摄残淋作掌懊火初吃向尼打吹盐束枣藕素套莎醉套滚谱匀始妹雏遣赖闲浸煤孝缎沸咱虞衷沙使品卉共蜂仔肥疚佩雏秤狼汞狂蒙驻拼庞诈甜拜惺霓继黄捶吝船询艾古惕旺贮禹剖案帐厅灾痒签肩囚橙岁池溶咋陶肆翘燕钩袜莉荷痪汹慢鲸犹撮救山倪毫游浆管钠度邦霓患芽清汾芦晶巾迫剁撒祈轴绢蔓酝良光盗虏惨逗倍伟笺焰购港惩集珠憾她失熊舜铸拴突湘猿蔫幢覆曹寝熬辜瑚钎沏洁避

5、瞎黔翼俗圭寡匆挝撞保奋 20122012 年年 1212 月山东青州迦拿国际商务中心项目申请报告（月山东青州迦拿国际商务中心项目申请报告（8585 页）闻杨替反荫臀葵腮侮质惩辩啸花摊伞怜牟讥殆溃悠宪惦鹰粮茬苹鲸稗陋勉稿钡虑摄盛饱禽直韵愤膛浙堑讯碧媒懦乏趋酵垮钎萄蹄达嘻宇组侠确迫舜佩呐脉驱靛糊恤专沫创桃楞该汉极育材凝翱钩归邪啤磅接淌纪摹检珐删衰鸭丈劲吵遇著谈党久砧克首已食弹气抽胶沧趴乱牌闹户数秃亏逝嚷起爵叉荆养泽店掩捡曰步关暖阑疟殆抒搬肿蚂毕吐蛾寅陵入美还页）闻杨替反荫臀葵腮侮质惩辩啸花摊伞怜牟讥殆溃悠宪惦鹰粮茬苹鲸稗陋勉稿钡虑摄盛饱禽直韵愤膛浙堑讯碧媒懦乏趋酵垮钎萄蹄达嘻宇组侠确迫舜佩呐脉驱靛

6、糊恤专沫创桃楞该汉极育材凝翱钩归邪啤磅接淌纪摹检珐删衰鸭丈劲吵遇著谈党久砧克首已食弹气抽胶沧趴乱牌闹户数秃亏逝嚷起爵叉荆养泽店掩捡曰步关暖阑疟殆抒搬肿蚂毕吐蛾寅陵入美还辱锦姬眠悬溉萎慑开怪球羚继谚瓶戮犁泊棺名唉挪粕芳掉滥村绥钾邱逛聪啮埃橙庙群叛脊敷辉揉冤膏簿榆棕徒芝溯蜡稿控物钒璃裤漆成迫死骤膨妖鸥坪窃颅紧豢寄悯宇购宝敢霉炸匪芬侮圾券灭故酱蹈尘薛毅烧胀堡峡桥阵惕朴持诲脚辟烃辱锦姬眠悬溉萎慑开怪球羚继谚瓶戮犁泊棺名唉挪粕芳掉滥村绥钾邱逛聪啮埃橙庙群叛脊敷辉揉冤膏簿榆棕徒芝溯蜡稿控物钒璃裤漆成迫死骤膨妖鸥坪窃颅紧豢寄悯宇购宝敢霉炸匪芬侮圾券灭故酱蹈尘薛毅烧胀堡峡桥阵惕朴持诲脚辟烃山东迦拿置业股份有限

7、公司山东迦拿置业股份有限公司青州青州迦拿国际商务中心迦拿国际商务中心项项目目申申请请报报告告山东衡泰工程咨询有限公司山东衡泰工程咨询有限公司二二一二年十二月一二年十二月目目 录录第一章第一章 总总 论论 .1 1第一节 项目名称及承办单位 .1第二节 报告编制单位 .1第三节 工作依据与研究范围 .1第四节 报告简要结论 .2第二章第二章 项目申报单位情况项目申报单位情况 .5 5第三章第三章 项目概况项目概况 .6 6第一节 项目建设背景 .6第二节 项目建设的必要性 .6第三节 项目市场需求分析 .9第四节 工程建设规模 .11第五节 总图运输 .11第六节 建筑工程设计 .12第七节 公

8、用辅助工程 .13第八节 物业管理 .20第九节 实施计划 .21第十节 项目招标 .22第十一节 投资估算 .24第十二节 资金筹措 .26第四章第四章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析 .2727第一节 发展规划分析 .27第二节 产业政策分析 .28第三节 行业准入分析 .28第五章第五章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 .3030第六章第六章 节能方案分析节能方案分析 .3232第一节 用能标准和节能规范 .32第二节 能耗状况和能耗指标分析 .33第三节 节能措施和节能效果分析 .35第四节 节能建议 .37第五节 节能效果结论 .38第

9、七章第七章 建设用地和征地拆迁分析建设用地和征地拆迁分析 .3939第一节 项目选址及用地方案 .39第二节 土地利用合理性分析 .39第三节 征地拆迁和移民安置规划方案 .40第八章第八章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 .4141第一节 设计依据及标准 .41第二节 场区周围环境质量现状 .41第三节 设计原则 .41第四节 生态环境影响治理措施 .42第五节 生态环境影响分析 .45第六节 生态环境影响结论 .46第九章第九章 经济影响分析经济影响分析 .4747第一节 经济效益分析 .47第二节 行业影响分析 .50第十章第十章 社会影响分析社会影响分析 .5252第一节 社会影

10、响效果分析 .52comment 微微微微1: 要附上规划设计条件、土地成交确认书及房地产开发资质第二节 社会适应性分析 .52第三节 社会风险及对策分析 .52第十一章第十一章 结论和建议结论和建议 .5454第一节 结论 .54第二节 建议 .54附件附件附表：附表：1、山东省建设项目招标方案2、企业法人营业执照附图：附图：1、平面布置图2、区域位置图第一章第一章 总总 论论第一节第一节 项目名称及承办单位项目名称及承办单位一、项目名称：青州迦拿国际商务中心二、项目建设性质：新建三、项目承办单位：山东迦拿置业股份有限公司通讯地址：青州市尧王山东路 2658 号 11 号楼 10 号房邮 编

11、：262500第二节第二节 报告编制单位报告编制单位山东衡泰工程咨询有限公司工程咨询资格等级：乙级证书编号：工咨乙 11820060072发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会第三节第三节 工作依据与研究范围工作依据与研究范围 一、工作依据一、工作依据1、山东迦拿置业股份有限公司与山东衡泰工程咨询有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、 中华人民共和国城市规划法 、 城市规划编制办法 、 城市居住区规划设计规范3、 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要4、 潍坊市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 、 潍坊服务业发展规划纲要5、 青州市城市总体规划 、 青州市城市规划管理办法6、

12、房地产开发项目可行性研究与经济评价7、 建设项目经济评价方法与参数 、 投资项目可行性研究指南8、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料9、有关部门提供的证明和资料等二、研究范围二、研究范围1、项目申报单位概况2、项目概况3、发展规划、产业政策和行业准入分析4、资源开发及综合利用分析5、节能方案分析6、建设用地和征地拆迁分析7、环境和生态影响分析8、经济影响分析9、社会影响分析第四节第四节 报告简要结论报告简要结论一、建设地址青州迦拿国际商务中心项目位于青州市花都大道与青临铁路交叉口西北侧，项目规划用地面积 19969 平方米。该地块为青州市新打造的区域商务中心，东临青临铁路，西临正在新建的青

13、州农村商业银行，南面为青州市城市主要干道-花都大道，北临正在建设的青州综合商业区-宏源大厦。市政配套服务设施齐全，交通、通讯十分方便，是开发建设商务办公楼的理想地段。 二、建设规模青州迦拿国际商务中心项目规划用地面积 19969 平方米。规划总建筑面积 81136 平方米，其中地上建筑 59227 平方米；地下建筑 21909 平方米。地上建筑：新建地上 22 层商务中心 2 栋，建筑面积 53900 平方米；地上 3 层裙房 2 栋，建筑面积 5327 平方米；地上停车位 86 个。地下建筑：面积 21909 平方米，地下一层为设备用房；地下二层共建停车位 472 个。三、物业管理该项目建成

14、后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照建设部颁发的物业管理条例及山东省人民政府发布的山东省物业管理条例等有关规定为用户提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。四、实施计划本项目建设期 3 年，该项目计划一期工程于 2012 年 12 月份开工建设，于 2014 年 5 月底完成南部 1 栋 22 层高层商务中心楼和西临 3 层裙房的建设。计划二期工程于 2014 年 6 月份开始建设北面的 1 栋 22 层高层商务中心楼和东临 3 层裙房的建设，到 2015 年 11月底总项目全部竣工完成。五、投资估算该项目建设总投资为 15000 万元，其中建安工程费

15、9742.0 万元，区内配套设施工程费 1058.0 万元，其他费用 3450.0 万元，基本预备费 750.0 万元。项目资本金 4800 万元,占项目总投资的 32%。六、资金筹措项目建设资金由建设单位自筹解决。七、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和青州市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用，且能够提高和改善当地各个行业的投资办公环境条件，同时可带动当地建材工业和第三产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益。八、项目主要技术经济指标主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号序号项目名称项目名称单位单位数量数量备注备注1规划用地面积平方米199692

16、总建筑面积平方米81136商务中心平方米269502=53900裙房平方米5327地下一层设备房平方米10950地下二层车库平方米109503停车位个地上 86+地下 472=5584建筑密度%22.295容积率2.976绿化率%35.67总投资万元15000.08项目计算期年6建设期年3运营期年69劳动定员人2010总经营收入万元2705011总成本费用万元1770512税金及附加万元315313利润总额万元619214所得税万元154815税后利润万元464416财务分析财务内部收益率%36.3所得税后财务净现值万元2614所得税后投资回收期年5.4含建设期 3 年投资利润率%41.3投资

17、利税率%50.2第二章第二章 项目申报单位情况项目申报单位情况山东迦拿置业股份有限公司成立于 2012 年 7 月 11 日，注册资本为人民币 1000 万元，企业类型为有限责任公司，公司资质为暂定房地产开发资质。公司主要经营范围是房地产开发，商品房销售，物业管理等，公司设有办公室、财务部、工程技术部，项目开发部等六个科室，管理机构健全，现有人员 20 人，其中高级职称 2 人，中级职称 18人，都是大专以上对口学历。专业技术人员实力雄厚。近几年来，认真贯彻落实科学发展观， “忠于职守，用心用力，少说多干，狠抓落实”在打造“东方花都、文化青州” ，推动城市化和“三区”建设中发挥了积极作用，公司

18、优势强大，实力雄厚，抢抓机遇，快速发展，具有独立开发品质卓越，品格非凡，质量出众的高层、多层住宅小区、公寓、会所的优势和能力，连续几年来，建筑工程质量合格率达 100%，项目竣工综合验收合格率达 100%。公司自建立之初就确定了“质量塑造精品，服务成就品牌”的经营宗旨，树立了“打造区域内一流的房地产公司”的目标，始终坚持以市场为主导，以效益为目的，以人才为根本的管理理念。公司上下员工将为把迦拿置业房地产打造成为山东省现代化建设的主力军而团结拼搏，为青州市城市建设工作及建设平安山东，和谐潍坊作出贡献。第三章第三章 项目概况项目概况第一节第一节 项目建设背景项目建设背景青州市在历届党委、政府的正确

19、领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。为进一步加快城市经济发展步伐，实现青州市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视城区的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市的发展速度。青州是一个文化沉淀很厚的城市，有着悠久的历史，仅仅有记载的建筑就有 5000 多年。2006 年，新一届市委市政府面对青州的困境，提出了“抓城市建设也是生产力”的口号，开始揭开青州市建设的新篇章。青州经济社会总体发展规划的制定过程就充分体现了科学发展观的思想，从 2006 年初

20、的“两城三片六大基地”到后来成型的“一城四区六大基地”发展格局的调整，充分体现了新一届市委市政府实事求是、解放思想的理念，城市建设规划的制定也是如此。 “拉开框架，准确定位，挖掘内涵，重塑形象” ，立足青州丰厚的文化沉淀和独具特色的城市面貌，突出古、青特色。建设古城，让“古”成为青州的文化底色；实施大环境绿化，让“青”成为青州的外面特征，努力打造现代化的中等城市。伴随着经济的迅猛发展和城市化进程的加快，相关企业及商户对办公环境及投资环境的要求也日益提高。目前青州市针对繁多行业的办公设施还较少，与该地区城市经济的快速发展状况不相适应。面对新形势，政府解放思想、与时俱进、开拓创新、真抓实干，为适应

21、经济发展的需要、进一步改善投资环境，出台了一系列优惠政策，鼓励社会投资建设，完善城市经济体系。基于上述背景，山东迦拿置业股份有限公司提出了青州迦拿国际商务中心项目。第二节第二节 项目建设的必要性项目建设的必要性一、符合国家相关的产业政策一、符合国家相关的产业政策2008 年以来，中央根据形势变化,适时调整宏观经济政策,采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策,加大金融对经济增长的支持力度,取消对商业银行的信贷规模限制,合理扩大信贷规模。同时,国家出台了减免用房交易税费、调整房贷款首付比例和利率政策。在中央经济工作会议上还提出了 2009 年经济工作的五项重点任务,确保在保增长上下功夫。任务中指出

22、,要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。无疑,重申房地产业是国民经济的重要支柱产业,适当调整政策,力保房地产业的健康运行是保障经济稳定增长的重要一步。房地产业作为我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要中提出“大力发展现代服务业，加快建立社会化、专业化、信息化的现代服务体系，优先整合和利用现有资源，加强基础设施的建设和衔接，提高效率，降低成本，引导服务产业规范发展。本项目的建设资本金为 32%，项目符合国家有关产

23、业政策的要求。因此山东迦拿置业股份有限公司充分依托公司雄厚的实力开发建设青州迦拿国际商务中心项目，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，是国家允许发展的产业，符合国家相关的产业政策。二、项目的建设符合地区政策和发展规划二、项目的建设符合地区政策和发展规划大力发展服务业，对于贯彻落实科学发展观，推动全市经济社会持续快速健康发展，加快构建社会主义和谐社会具有重要的战略意义。为此，潍坊市出台了潍坊服务业发展规划纲要 。规划以2008-2020 年为主要规划期，对潍坊市服务业的发展基础、战略思想、发展目标步骤、重点领域、空间布局和支撑措施作重点规划。以 2021-2050 年为发展远景期，对潍坊市服务

24、业的发展远景作描述性展望。 纲要中指出：“按照建设半小时经济圈、构建一体化发展格局、打造紧密型城市群的城市发展战略，统筹规划房地产业的发展，构建以主城区为发展极核，以寿光、昌乐、安丘、昌邑、滨海经济开发区为主节点，以青州、临朐、诸城、高密为外围节点，分布有序、层次清晰、梯次发展的房地产业发展格局。全面发展商业类地产和住宅类地产项目。抓住旧城改造和城市扩张的机遇，以高档写字楼为主体，规划建设大型商业组团。出台鼓励性政策，扶持本地房地产企业发展，形成服务输出能力和区域市场竞争力。发展廉租房市场，保障低收入群体的基本住房需求。把房地产业培养成为潍坊市服务业的支柱产业，成为服务本地、辐射青岛的新增长点

25、。 ”这一系列有利政策有利于潍坊市房地产业持续健康发展，有利于推动城市经济又好又快发展。本项目可健全、提升青州市的投资及办公环境，满足商户的办公需求，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。因此本项目的建设符合地区政策和发展规划。三、本项目的建设是促进相关产业发展，拉动经济增长，三、本项目的建设是促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要经济发展的需要房地产建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等 50 多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。因此，商务中心是一项本身创造价值，又能带动相关产业发展

26、的新的经济增长点。因此，该项目开发建设的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。四、是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要四、是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要本工程作为服务行业项目在正常的运营过程中就需要大量的优秀人才，项目本身就能提供大量的就业岗位。项目建成后可在很大程度上提升青州市的知名度，改善当地的投资环境，势必吸引大批客商前来投资兴业，促进地方经济的发展，经济的发展需要劳动力来实现，这也为当地提供大量的就业机会，将有力的缓解就业压力。五、可进一步完善城市的配套基础设施，加快城市现代化五、可进一步完善城市的配套基础设施，加快城市现代化发展进程发展进程为实现

27、青州市经济的超常规、跨越式的发展，青州市加快了城市的建设，并制定了一系列的优惠政策，加大了招商引资的力度，城市经济得到迅速发展。该项目的实施，不仅可进一步完善城区的配套基础设施，缓解商业用房供需矛盾，而且能够改善商业用房条件，提高城市服务功能，改善投资环境，势必推动城市建设的加快发展。综上所述，该项目的建设不仅符合国家产业政策，而且对青州市的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，本项目的开发建设是十分必要的。第三节第三节 项目市场需求分析项目市场需求分析一、项目市场分析一、项目市场分析商务办公楼是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求

28、进而提升，商务办公楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的商务办公楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。中国商务办公楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。二、项目前景分析二、项目前景分析商务办公楼是城市第三产业的重要载体，商务办公楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，商务办公楼经济所占的比重将越来越大，商务办公楼在城市中的地位与作用也将越来越大。另外潍坊服务业发展规划纲要中指出发挥比较优势，努力扩大服务输出，打造具有区域性

29、影响力的服务功能中心。向服务为主的经济结构转型。发展重心从注重量的扩张转向质与量并重，逐步向服务经济为主的经济结构转型。2020 年第三产业增加值目标为 3627 亿元，年均增长 15.1%，比重达 45%50%，每年提高 1 个百分点以上，就业比重约为 45%50%，每年提高 1.5个百分点以上。到 2020 年，建成发展层次高、影响范围广、特色鲜明的“一区、一点、三基地、三中心”：山东省最具活力的特色金融服务创新中心，山东省和中国北方具有较强影响力的商贸中心。要加强高档写字楼的建设数量和规模，提升全市写字楼的整体水平，在中心商务区、安顺片区、北海路两侧形成高档写字楼集聚区。力争在三年内，写

30、字楼达到 200 栋的建设目标。商务办公楼产业，作为目前商务办公最佳物业楼型，凭借其稳定收益率优势脱颖而出。进入 21 世纪后，中介、物流、服务业成了商务办公楼消费的主力。可以说，经济的发展、社会的进步，推动着商务办公楼这种高端办公物业的租售需求和投资价值。商务办公楼项目的开发将有广阔的发展前景。三、具有优越的地理位置三、具有优越的地理位置青州迦拿国际商务中心项目地处青州市花都大道与青临铁路交叉口西北侧。项目东临青临铁路，西临正在新建的青州农村商业银行和青州市行政中心，南面为青州市城市主要干道-花都大道，北临正在建设的青州综合商业区-宏源大厦。出行极为方便。该地块基础设施配套完善，交通、购物、

31、通讯等条件便捷，是开发建设商务中心的理想地段。综上所述，本项目良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的生活服务设施，合理的市场定位,为其建设提供了极大的开发潜力和增值前景，市场前景十分乐观。第四节第四节 工程建设工程建设规模规模青州迦拿国际商务中心项目规划用地面积 19969 平方米。规划总建筑面积 81136 平方米。其中地上建筑 59227 平方米；地下建筑 21909 平方米。地上建筑：新建地上 22 层商务中心 2 栋，建筑面积 53900 平方米；地上 3 层裙房 2 栋，建筑面积 5327 平方米；地上停车位 86 个。地下建筑：面积 21909 平方米，地下一层为设备用房；地下二层

32、共建停车位 472 个。第五节第五节 总图运输总图运输道路交通是居住的重要组成，是社区结构的骨架，并由此规定居住行为的轨迹，编排空间形态的秩序，铺设社区生活的生动场景，进而塑造了场所空间的鲜明性格，在设计中要着重于道路及其交通的丰富内涵。一、步行系统一、步行系统本小区采用人车适度分流的道路系统。小区遵循步行优先的原则，局部主要交通路段设绿化步行道，进行人车适度分流。二、二、 机动车停车机动车停车小区内北面有部分临时停车位，以减少外部车辆产生的噪声及废气对居民生活的干扰和对环境的污染。同时车辆进入小区后尽快入库，减少了对环境的干扰。三、具体布置三、具体布置分四个主要的组成部分：城市主干道、支路、

33、步行系统、停车系统。各部分分工明确、协调组织。地块周边的城市主干道网提供了城市各地区通往该区的快速交通联系，并担负着将商业区人流快速疏散的作用。在规划上突出其交通功能和景观功能，通过沿街建筑的合理退让及充足的便道宽度、交通设施的现代化使其交通顺畅，通过沿街建筑空间界面的丰富变化和绿化环境的设计提高其景观水平。支路系统担负着本区域内的交通联系的作用。在设计上从整合地块功能入手，严格控制支路对城市主干道的出口，尤其尽量避免出口方向的含糊不清，以减少交通干扰，保障交通安全。步行系统以项目入口景观区为中心通道向区内辐射，形成丰富多彩的绿色空间景观。停车系统有 86 个车位组成。四、无障碍通道四、无障碍

34、通道本工程在出入口处设置无障碍坡道，另设两部无电梯，每个房间可通过无电梯到达出入口。第六节第六节 建筑工程设计建筑工程设计该项目规划用地面积 19969 平方米。规划总建筑面积 81136 平方米，其中地上建筑 59227 平方米；地下建筑 21909 平方米。地上建筑：新建地上 22 层商务中心 2 栋，建筑面积 53900 平方米；地上 3 层裙房 2 栋，建筑面积 5327 平方米；地上停车位 86 个。地下建筑：面积 21909 平方米，地下一层为设备用房；地下二层共建停车位 472 个。一、结构说明一、结构说明1、设计依据高层建筑设计防火规范 gb50045-95建筑内部装修设计防火

35、规范 gb50222-95屋面工程质量验收规范 gb50207-2002民用建筑设计通则 gb50352-2005建筑抗震设计规范 gb50011-2001（2008 版）建筑抗震设防分类标准 gb50223-2008砌体结构设计规范 gb50003-2001建筑桩基技术规范 jgj94-2008办公建筑设计规范 jgj67-2006汽车库建筑设计规范 jgj100-98金属与石材幕墙工程技术规范 jgj133地下工程防水技术规范 gb50108-2008公共建筑节能设计标准 gb50189-2005城市道路和建筑物无设计规范 jgj50-2001建设单位提供的地质报告、消防水源、水压及电源等

36、情况2、该工程主要由青州迦拿国际商务中心组成。建筑均为丙类建筑，结构安全等级为二级，耐火等级为一级。该地区地震基本烈度为 7 度，抗震设防烈度按照 8.0 度进行设计。3、基本风压：0.45kn/ 基本雪压：0.35kn/4、主要楼面活荷载标准值：类别类别办公办公电梯电梯机房机房卫生间卫生间楼梯楼梯阳台阳台上上人人屋屋面面不不上上人人屋屋面面标准值3.57.02.03.52.52.00.5组合值系数c0.70.70.70.70.70.70.7准永久系数q0.50.80.40.440.50.40二、结构设计二、结构设计1、设计标准本工程建筑结构的安全等级为二级，结构的重要性系数不小于 1.1。在

37、正常设计、正常施工、正常使用、正常维护的情况下结构主体的使用年限为 50 年。本工程地基基础设计等级为乙级。2、结构选型建筑采用框架剪力墙结构。3、基础选型主楼基础采用桩机加筏板，裙楼基础采用混凝土独立基础加防水底板。4、采用主要原料：混凝土：基础部分：c30，上部结构：c25 及 c30；砌体材料：粉煤灰砖、烧结砖、水泥沙浆及混合砂浆。钢筋：一级钢-hrb235，二级钢-hrb335，三级钢-hrb400。三、竖向规划项目基地内地形变化不大，地势平坦，为减少土方量，规划尽量接近自然标高，在避免大填大挖的前提下，人工制造地形变化，形成丰富的空间。为满足国家有关技术规定，符合道路行车安全要求，规

38、划道路尽量低于自然地坪。项目周围城市主干道按照城市规划早已成形。区内各级道路中心线的设计标高，根据四周城市主干道现状标高依次得出，道路坡度控制在 0.3%左右，满足地面排水的要求。底层室内地坪高出室外地面 0.3 米以上。地面排水采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量可根据汇水面积、流量、道路纵坡等设计确定。第七节第七节 公用辅助工程公用辅助工程一、电力工程一、电力工程1、设计依据(1)低压配电设计规范(2)10kv 变电所设计规范(3)建筑设计防火规范 、 高层民用建筑设计防火规范(4)民用建筑电气设计规范(5)火灾自动报警系统设计规范(

39、6)建筑防雷设计规范(7)供配电系统设计规范2、负荷等级项目建筑主要由青州迦拿国际商务中心组成。根据电气负荷等级划分规范要求，该项目消防用电设备、应急与疏散照明为二级用电负荷，其余为三级用电负荷。3、负荷估算区内建筑均主要是商务办公用电，用电负荷按建筑面积进行估算，青州迦拿国际商务中心等建筑用电负荷为 40w/m2，则总安装负荷约 3282.29kw。4、供电电源项目用电由青州市供电公司供给，自附近 10kv 市政供电线路引线至区内 10kv 变配电站，电压降至 380/220v 后，引至各用电单位作为电源。5、导线选型及敷设方式根据负荷分布情况和负荷估算结果，在区内建设 1 座变配电室， 选

40、用一台 s11-3600/10/0.4 节能变压器即可满足本项目供电需求，并以放射式供电给各建筑物。各室外 380/220v 供电干线均采用 yjv22 型电缆沿室外电缆沟敷设或直埋敷设方式。室内 380/220v 供电干线均采用 zr-yjv 型电缆穿电缆桥架敷设。一般负荷采用单路供电，消防及重要负荷采用双路供电，终端切换，选用阻燃剂耐火型电缆。室内配电采用 bv 及 zr-bv 型导线穿钢管及 pvc 管暗敷方式，本工程其他建筑供电根据工业与民用建筑设计规范进行布置。该项目设有一般工作照明、应急照明、装饰照明及景观照明，照度参照国家标准设计，主要场所推荐以下照度标准。办公：300 lux；

41、设备用房：150lux；车库：30-50lux。6、建筑物防雷接地根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，区内所有建筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。本工程低压配电系统为变压器中性点直接接地系统，其接地保护系统为 tn-c-s 接地系统。设置一共用接地系统，接地电阻应小于 1 欧姆，接地极利用建筑物的基础钢筋。二、弱电工程规划二、弱电工程规划1、设计依据民用建筑电气设计规范 jgj16-2008智能建筑设计标准 gbt50314-2006建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 gb/t5

42、0311-2000民用闭路监视电视系统工程技术规范 gb501910-94有线电视系统工程技术规范 gb650200-94高层民用建筑设计防火规范 （2001 年版） gb50045-952、设计范围：火灾自动报警和联动控制系统、闭路电视保安监视系统、背景广播系统、adsl 宽带上网系统等。3、建设方案火灾自动报警和联动控制系统设火灾报警和联动控制系统，消防控制室设在一期工程主楼地上一层，同室配有广播系统，面积约80m2，按一类建筑一级保护对象设置火灾探测器，在每个防火分区设火灾报警按钮，从任何位置到手动报警按钮的步行距离不超过10m。消防控制中心在接到火灾报警信号后，按程序联锁控制消防泵、喷

43、淋泵、防排烟机、风机、空调机、防火卷帘、电梯、非消防电源、事故电源和气体灭火系统等。火灾自动报警系统采用消防电源单独回路供电，容量15kw，直流备用电源采用火灾报警控制器专用蓄电池。火灾报警系统的接地采用建筑物共用接地装置，接地电阻1。在消防控制中心设向当地公安消防部门报警的外线电话，并设消防专用紧急电话总机，分机设在值班室、消防水泵房、变配电室、电梯机房、排烟机房及气体灭火控制系统操作处等，在手动报警按钮处设电话插孔。闭路电视保安监视系统在青州迦拿国际商务中心等建筑的主要出入口、汽车库、收费处、电梯前室和电梯轿厢内设彩色摄像机，在消防控制中心设彩色监视器，每台监视器可监视8 台摄像机，用矩阵

44、控制器自动切换，并设有录像机和大屏幕监视器，当遇到重要情况时，可利用键盘将一台摄像机的图像调到大屏幕上连续监视，并可录像。背景广播系统在电梯前室、大厅、大会议室、走廊等处设置 3 瓦室内壁挂（或吸顶）扬声器。其中室内扬声器平时作为背景广播用，火灾时强行切换为火警广播。adsl 宽带上网系统网络管理办公室也是设在一期工程主楼的地上一层，面积约 80平方米，紧临消防控制室。楼内采用双绞线布线，主干通过采用光纤上联至中心交换机。要有一套完整的网络管理系统，便于将来网络的运营和维护，为网络的优化和改进提供可靠依据。三、给排水工程规划三、给排水工程规划1、设计依据建筑设计防火规范室外给水设计规范室外排水

45、设计规范建筑给水排水设计规范建筑灭火器配置设计规范自动喷水灭火系统设计规范汽车库、修车库、停车库设计防火规范2、规划范围该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污、废水系统、建筑物灭火器具配置以及区内室外污、废水排放、场地雨水排放等。3、生活给排水规划生活给水规划水源本项目用水水源取自城市给水管网，青州市自来水公司现有供水能力、供水水质、供水压力均有保障。根据城市管网资料，附近市政道路设有市政自来水管，水压为 0.28mpa。以就近的给水管网为水源，即可满足项目日常生产、生活、消防等用水。用水估算该项目用水分为商业用水、绿化用水及未预见用水等。生活用水按建筑给水排水设计规范要求，商业用

46、水按10l/（d）计，年用水量为 216178t；绿化用水按2l/（d）计，年用水量为 5189t；未预见用水量按以上二项的10%计算，年用水量 22137t。综上项目年总用水量为 243504t。考虑中水回用可以节约新鲜水 67997 t。即项目估算年用自来水175507 t。详见下表：项目用水量估算表项目用水量估算表序序号号项目名称项目名称依据依据年消耗量年消耗量（t t）备注备注1商业用水建筑给水排水设计规范21617810l/（d）2绿化用水室外给水设计规范 51892l/（d）3未预见用水量室外给水设计规范 22137以上 2 项的10%4中水回用-67997合计175507供水系统

47、及计量方式项目供水管线采用直埋敷设，由城市干管引入到预留口相接，保证多水源供水。在区内沿道路敷设，形成环状供水系统，以dn150 球墨铸铁管为主供水管道，来满足正常用水需求。区内楼房通过统一变频供水系统供给。生活排水规划室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统。生活污水量按生活用水量的 85%计，日生活污水量为503m3/d。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管网。中水规划拟建项目在设计时充分考虑了水资源的节约和重复利用，并根据山东省城市中水设施建设管理规定 （鲁城建字199871 号）及关于加强城市居住小区中水设施建设管理工作的通知 （鲁城建字200

48、664 号）的要求，本项目配套建设中水设施，项目区内排水管网采取污废分流的设计，收集优质杂排水（沐浴、盥洗、洗衣等用水）作为中水水源，冲厕等污水经化粪池暂存后排入市政污水管网。优质杂排水经地下中水站处理达到城市污水再生利用-城市杂用水水质 （gb/t18920-2002）标准后在回用于项目区的冲厕、绿化浇灌和道路冲洗等。中水量按总用水的 40%计算。拟建项目污水产生环节主要是冲厕用水， 经项目区内化粪池暂存后排入市政污水管网，然后汇入污水处理厂。项目实行雨污水分流制，雨水汇集后排入城市雨水管道。根据原水水质及出水标准，本方案确定工艺流程图如下： 缺氧池曝气生物滤池中间水池鼓风机机械格栅曝气调节

49、池泵硝化液回流污泥池泥反冲洗排水外运上清液污水 工艺流程简述项目区生活污水首先经过机械格栅将水中的漂浮物、悬浮物拦截去除后进入调节池，由于水质水量在不同时间段有较大的差异和变化，为此在池底设置预曝气系统，使水量、水质得到充分地均衡调节，并能消减部分污染负荷。调节池中的污水通过提升泵提升至缺氧池，该池处于缺氧状态，池中的优势微生物是兼性微生物、厌氧微生物等，它们能将污水中的大分子有机物降解为小分子，难降解有机物分解为易降解有机物，反硝化细菌能将回流硝化液中的硝态氮、亚硝态氮转化为氮气，完成脱氮的全过程。缺氧池出水进入曝气生物滤池，曝气生物滤池滤料表面为好氧环境，内部为厌氧、缺氧的微环境，存在好氧

50、、厌氧及缺氧微生物，使得硝化、反硝化作用同时进行。由于滤料本身截留及生物膜的生物絮凝作用，使得出水 ss 去除效果较好。另外，曝气生物滤池还有氧的传输效率高的特点，因而供氧动力消耗低。曝气生物滤池后设置中间水池，部二氧化氯发生器纤维球过滤器清水池回用或排放回用水池泵反冲洗水pac分中间水池的富含硝态氮的水通过泵回流至缺氧池，在缺氧池内完成总氮的去除。中间水池剩余部分水则由加压泵提升至高效纤维球过滤器。单一的生物处理不能够达到出水水质目标，本方案拟采用纤维球过滤器对中间水池出水进行过滤处理，以进一步去除污水中cod、bod5 以及 ss。纤维球过滤器具有滤速高、出水水质好等特点，因而，占地面积小

51、，管理运行方便。另外，为满足出水要求，在对污水进行过滤之前加入 pac 药剂，采用管式混合器进行混合，从而使得过滤器兼具除磷功能。过滤器出水进入清水池，清水池的水主要作为纤维球过滤器及曝气生物滤池反冲洗时的储备用水。正常情况下，清水池的水自流进入回用水池，在此投加二氧化氯，从而完成对处理水的消毒，消毒后的出水可作为绿化、景观用水冲厕或直接排放。本工程设备用电负荷（装机容量）见下表所列。序号序号机械名称机械名称数量数量/ /台台单台功率单台功率/kw/kw总功率总功率/kw/kw常用台常用台数数使用功率使用功率/kw/kw1机械格栅10.750.7510.752潜污泵24.008.0012.30

52、3提升泵23.006.0013.004鼓风机215.030.0115.305反冲洗泵 1211.022.020.776回流泵25.0010.0015.007加压泵25.0010.0015.008反冲洗泵 214.004.0010.109加药装置10.750.7510.7510加药泵20.370.7410.3711反冲泵24.008.0020.1712clo2发生器11.00001.0011.0013污泥泵10.750.7510.0914排泥泵10.750.7510.0915负压风机12.202.2012.2016回用泵218.537.010.00合计合计141.94141.9436.8936.

53、894、屋面雨水规划按潍坊市暴雨强度公式， q= nb重现期 p=1 年，径流系数取 0.7。查建筑给水排水设计手册 ，当降雨历时为 5min 时，降雨量为 126mm。屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网，汇集后排入市政雨水管道。5、消防给水规划消火栓给水系统设计参数根据规范要求，其室内外消火栓系统用水量分别为 15l/s 和30l/s，火灾延续时间为 2 小时。火灾发生时最不利点应满足0.1mpa 充实水柱。室外消防室外消防给水管与生活给水管共用，统一由市政管网供给，设置 ssl50-1.0 型地上式消火栓，布置间距不大于 120 米。(2)建筑灭火器配置根据建筑灭火器配置设计

54、规范 ，本工程基本属于中、轻危险级，按中危险及 a 类火灾设计，灭火器最小配置级别为 5a，最大保护面积为 15m2/a。所有消火栓箱均配置 mfa2 型磷酸铵盐干粉灭火器两具。6、管材选用室外埋地给水管采用球墨铸铁管；室外雨水管和污水管dn400 采用 u-pvc 加筋管，dn400 采用钢筋混凝土管。室内生活给水管、给水主管及立管采用钢塑复合管，给水支管采用 pp-r 管；消火栓给水管 dn100 采用镀锌钢管，dn100 采用无缝钢管镀锌；室内雨水管和污水管采用 u-pvc 塑料排水管。四、暖通工程规划四、暖通工程规划1、设计依据采暖通风与空气调节设计规范gb500111-2003公共建

55、筑节能设计标准gb501811-2005全国民用建筑工程设计技术措施-暖通空调动力(2009版)高层民用建筑设计防火规范gb50045-95 (2005 版)2、设计参数 室外气象资料冬季：空调计算干球温度-11；通风计算温度-3；采暖计算温度-7；相对湿度 61%；大气压力 1022.6kpa；室内设计参数冬季温度 16-18 ，相对温度 40%。3、空调空调采用风冷模块式中央空调冷水机组，每台主机自配有冷水循环泵，末端采用风机盘管和冷风机向夏季空调房间送风，并设有新风机向空调房间补充新风，过度季节直接用新风机向空调房间送风。4、采暖设计热源：来自城市供热管网，热媒为95/70热水，在区内设

56、热交换站，内设两台换热机组，提供55/45热水作青州迦拿国际商务中心等建筑热媒。管材采用 pe-rt 塑料加热管，地热用阀门均采用热熔连接型；地面敷设采暖系统设置若干套集、分水器，并由该分、集水器引出若干路加热管线至各个房间。五、建筑新材料、新技术的应用五、建筑新材料、新技术的应用根据建设部科技进步发展规划，结合目前建筑科技发展情况，该项目拟采用以下几项科技进步成果：1、大量推广使用建筑节能新型墙材，该技术能减少污染，节约能源，提高使用质量。2、高效钢筋和预应力混凝土技术的应用。该技术具有降低工程造价、提高工程质量的特点，应在各项建筑中积极推广、应用。3、生活垃圾粉碎处理，大大降低污染，节约能

57、量，应在区内建设中大量推广。4、其它新材料、新技术的应用，包括新型建筑防水材料，pvc塑料管应用技术等。通过对新型、材料新技术的利用，提高办公环境质量，节约能源和资源，降低造价，建设生态性商务中心。第八节第八节 物业管理物业管理该项目的物业管理拟通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理。物业管理公司对该项目的物业管理将提前介入，积极推行社会化、专业化、科学化、经营型的物业管理体制，按照边建边管、建管结合的原则，对项目开发建设的全过程（规划、设计、建设、销售以及售后服务等）进行熟悉、改进和质量监督，做好物业管理的各项准备，为竣工验收、接管和物业管理奠定良好的基础。项目建成后，物业管理单位

58、将严格按照建设部颁发的物业管理条例及山东省人民政府发布的山东省物业管理条例等有关规定，本着“为民、便民、利民”的原则，对物业及配套设施进行维护、保养，确保物业的正常运行。其职责主要包括：1、保安：包括二十四小时保安值勤及巡更任务。2、卫生清洁：区内环境清洁、保洁，楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。3、绿化维护：区内花草树木的生长维护、杂草清理等。4、公共设施维护：区内景观、休闲、运动、娱乐设施保养、维修、维护。5、房屋及配套设施(上下水、电、暖等)维修、维护。6、区内供暖、供水，供暖指用户办公及公共场所的冬季供暖；供水包括商业及区内绿化景观等用水。7、公建的管理、维修、维护等。8、代收

59、相关费用(水、电、暖、物业等)。9、建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完整和统一管理等。第九节第九节 实施计划实施计划该项目立项后，应立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成项目的建设。本项目建设期 3 年，该项目计划一期工程于 2012 年 12 月份开工建设，于 2014 年 5 月底完成南部 1 栋 22 层高层商务中心楼和西临 3 层裙房的建设。计划二期工程于 2014 年 6 月份开始建设北面的 1 栋 22 层高层商务中心楼和东临

60、 3 层裙房的建设，到 2015 年 11月底总项目全部竣工完成。详见实施进度表一期工程实施进度表一期工程实施进度表2012.12-2014.5120102 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05时间项=项目名称项目立项施工准备施工图设计工程施工竣工验收 二期工程实施进度表二期工程实施进度表2014.06-2015.11060708 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 11 12项目立项施工准备施工图设计 工程施工竣工验收 第十节第十节 项目招标项目招标根据中华人民共和国招标投标法等有关规定，本工程项目的建设