第一章__房地产开发与管理概述

1、考核方式考核方式平时：课后作业+课堂表现+出勤 （30）期末考试（70）教学要求教学要求1、增强学习兴趣 ；2、课堂上不迟到、不早退；如果特殊情况可提前请假（不扣平时分），做到互相尊重 ；3、遵守课堂纪律，不要玩手机和看无关书籍； 4、课堂上踊跃回答问题，加强与老师以及同学之间的交流；（加平时分）5、独立、认真完成好每一次作业。 第一章 房地产开发与管理概述第二章 房地产市场运行规律与市场分析第三章 房地产开发项目前期策划第四章 房地产开发项目可行性研究第五章 房地产开发用地的取得第六章 房地产开发项目规划与勘察设计第七章 房地产开发项目工程建设管理第八章 房地产项目营销管理第九章 房地产项目

2、的后期管理课程体系课程体系房地产与房地产业房地产与房地产业房地产开发的概念、特点及作用房地产开发的概念、特点及作用房地产房地产的开发程序的开发程序第一节第一节 房地产与房地产业房地产与房地产业一、房地产的概念一、房地产的概念房地产就是房产和地产的总称。房地产是指房地产是指土地土地、建筑物建筑物及其地上的及其地上的附着物附着物，包括，包括物质实体物质实体和依托于物质实体上的和依托于物质实体上的权益权益。1、土地、土地 （land） 是指陆地表面及其上下一定范围内的空间。是指陆地表面及其上下一定范围内的空间。 n表面权表面权n地下权地下权n领空权领空权对一宗土地的基本认识对一宗土地的基本认识（1）

3、坐落）坐落 （2）面积）面积（3）形状）形状 （4）四至）四至（5）地势）地势 （6）周围环境）周围环境（7）利用现状）利用现状 （8）产权状况）产权状况（9）基础设施完备程度和土地平整程度）基础设施完备程度和土地平整程度（10）地质和水文状况）地质和水文状况（11）土地使用管制）土地使用管制（12）其他）其他2、建筑物、建筑物u房屋房屋u构筑物构筑物 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的空间场所件和建筑设备等组成的空间场所 。（1）坐落位置）坐落位置 （2）面积大小）面积大小（3）层数和高度）层数和高度 （4）结构）结构（5) 装饰

4、装修装饰装修 （6）附属设备）附属设备（7）公共配套设施完备程度）公共配套设施完备程度（8）空间布局）空间布局 （9）建成年月）建成年月（10）外观）外观 （11）利用现状）利用现状（12）产权状况）产权状况 （13）层高和净高）层高和净高（14）维护情况及完损程度）维护情况及完损程度（15）其他）其他对建筑物的基本认识对建筑物的基本认识3、地上定着物、地上定着物 固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不能固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不能分离，或者虽然可以分离分离，或者虽然可以分离,但是分离不经济，或者但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值分离后会破坏土地、建筑物的完

5、整性、使用价值或功能，使土地、建筑物的价值明显受到损害的或功能，使土地、建筑物的价值明显受到损害的部分。部分。 4、房地产物权、房地产物权 除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。押权、土地使用权、地役权、典当权等。 real estate 和 real Property 不动产不动产物业物业二、房地产的特征二、房地产的特征自然属性自然属性位置固定性位置固定性 耐久性耐久性 差异性差异性 稀缺性稀缺性经济属性经济属性外部影响性外部影响性价值量大价值量大 保值增值保值增值 投资于消费的双重性投资于消费的双重性三、房地产的分类

6、三、房地产的分类按物质形态划分按物质形态划分: :p 土地土地p 在建工程在建工程p 建成后的物业建成后的物业按经营使用方式划分按经营使用方式划分: p出售型房地产出售型房地产p出租型房地产出租型房地产p营业型房地产营业型房地产p自用型房地产自用型房地产按用途划分按用途划分: 商业房地产办公房地产居住房地产工业和仓储房地产农业房地产特殊房地产综合房地产 四、房地产业（一）房地产业的含义房地产业是由房地产投资、开发、经营、管理和房地产业是由房地产投资、开发、经营、管理和服务等部门和行业构成的巨大产业体系。服务等部门和行业构成的巨大产业体系。 生产和经营的对象是房地产。生产和经营的对象是房地产。

7、土地开发和再开发房屋开发和建设地产经营 房地产经营 房地产中介服务房地产物业管理服务 房地产金融服务包含内容：包含内容：（二）房地产业的行业性质（二）房地产业的行业性质 产业划分及房地产业属性产业划分及房地产业属性房地产业与建筑业的关系( (三三) )房地产业发展的历史沿革房地产业发展的历史沿革回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。第一阶段：19791991199920072010中国房地产市场萌芽阶段重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。新中国成立战争摧残 一穷二白19781980198

8、619881958从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。199119791980198619881958契机1979年开始经济体制改革1980年4月 邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想19911986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会住房制度改革正式启动1988年4月，中华人民共和国宪法规定，土地使用权可以依法转让。197919801986198819581991新中国土地拍卖“第一槌”。 1988年4月创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦最早一批被改革开放之风洗礼的城市南国土壤：八十年代中期的广州、深圳等19791980198619881

9、9581991供求关系不合理虚假繁荣探索阶段：炒作与调整19781991199920072010第二阶段：199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1992年邓小平同志的南巡讲话房地产开始迅速发展起来掀起了房地产开发的高潮炒作最严重区域：北海、大亚湾、海南等地1998年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。”海南“地产泡沫王石、潘石屹、冯仑。 海南省海南省1989年房地产投资仅为年房地产投资仅为3.2亿，而亿，而1990年年至至1993年间，房地产投资比上年分别增长年间，房地产投资比上年分别增长143%、123%、225%、62%，最高年份投资额达到，最高年

10、份投资额达到93亿元。亿元。各年房地产投资额占当年固定资产投资总额的比利是各年房地产投资额占当年固定资产投资总额的比利是22%、38%、66%、49%。“中国泡沫经济的典型样本中国泡沫经济的典型样本”房地产快速发展阶段19781991199920072010第三阶段：200020012002200319992007200520042006市场回暖宏观经济稳定发展 房地产泡沫已得到控制 房地产市场明显转暖中国房地产市场进入新一轮的发展时期涨幅迅速200020012002200319992007200520042006土地招拍挂土地招拍挂投资项目资本金比例由投资项目资本金比例由20%及以及以上提高

11、到上提高到35%及以上及以上 支柱性地位支柱性地位加强税收管理加强税收管理上调各档次贷款利率上调各档次贷款利率 温州炒房团从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。火车炒房团飞机炒房团2003年，地王现象出现2006年4月27日深圳市民邹涛发起“不买房”运动2006年12月 中国金融业全面开放外资、热钱涌入2007年，地王频现 面粉比面包贵2007年 上海汤臣 天价11万/平米2007年 北京商品房预售均价首

12、次突破万元，达12436.2元/平米房地产行业全面调整阶段19781991199920072010第四阶段：2008201020092008年，寒流 下跌 低谷2008年关键词：土地市场降温中介倒闭上市“流产”销量萎缩 降价促销持币待购2008年1月 房市转淡中天置业、长河地产、创辉租售等一批房地产中介倒闭2008201020092009年，需求重新释放 楼市火爆2009年关键词：救市效果初显成交量回升 全面回暖房价普涨经济复苏投资客2009年，房市百态之一楼脆脆 2009年6月27日6时左右，上海闵行区莲花南路罗阳路口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人死亡 2009年，房市百态之

13、二楼歪歪 第一个楼歪歪指的是2009年7月中旬的一场大雨后，四川成都“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房居然微微倾斜，靠在了一起，人们形象的称它为“楼歪歪”，最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出具的一纸报告，“此楼安全”。（四）房地产业的地位和作用（四）房地产业的地位和作用可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；可以改善人们的居住和生活条件；可以改善人们的居住和生活条件；可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；规划的实

14、施；可以为城市政府资金来源的重要渠道；可以为城市政府资金来源的重要渠道；可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；电器等工业的发展；有利于产业结构的调整；有利于产业结构的调整； 有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；有利于吸引外资，加快经济建设；有利于吸引外资，加快经济建设；可以扩大就业面。可以扩大就业面。第二节第二节 房地产开发的概念、特点及作用房地产开发的概念、特点及作用一、房地产开发及分类一、房地产开发及分类 “ “房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土房地产开发是指在依据本

15、法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。地上进行基础设施、房屋建设的行为。” ” 概念概念房地产开发的对象：房地产开发的对象： 房地产开发的目的：房地产开发的目的： 房地严开发的前提房地严开发的前提 ：房地产开发必须遵守有关的法律法规：房地产开发必须遵守有关的法律法规： 房地产开发类型房地产开发类型项目所在位置项目所在位置新区房地产开发新区房地产开发 旧城区房地产开发旧城区房地产开发环境好、房价高；低价低；规划限制少、拆迁量小；配套建设投资大基础设施完善、生活方便、房价高；地价高、拆迁成本大、规划限制多开发规模开发规模零星地段房地产开发零星地段房地产开发 成片小区房地产开发成

16、片小区房地产开发开发项目的使用功能开发项目的使用功能:u居住房地产居住房地产u工业房地产工业房地产u商业房地产商业房地产u办公用房地产办公用房地产u旅馆用房地产旅馆用房地产u餐饮用房地产餐饮用房地产u娱乐用房地产娱乐用房地产u特殊用途的房地产等特殊用途的房地产等根据开发的深度根据开发的深度 : :l土地开发土地开发l房屋开发房屋开发l土地房屋综合开发土地房屋综合开发 根据开发的方式根据开发的方式: : 定向开发定向开发联合开发联合开发合作开发合作开发单独开发单独开发 二、房地产开发的特点二、房地产开发的特点开发成本高，投资量大开发成本高，投资量大 开发建设期长，投资周转慢开发建设期长，投资周转

17、慢 市场具有地区性和分散性市场具有地区性和分散性 需求具有稳定性需求具有稳定性 涉及面广，综合性强涉及面广，综合性强 第三节第三节 房地产的开发程序房地产的开发程序p投资机会选择与决策分析阶段p前期工作p建设实施p租售与物业管理阶段 投资机会选择与决策分析阶段投资机会选择与决策分析阶段市场调查与分析开发地块选择开发公司、咨询机构开发项目策划可行性研究报告前期工作阶段前期工作阶段立项、申请用地规划许可立项、申请用地规划许可获取土地使用权获取土地使用权项目规划设计与报建项目规划设计与报建筹资、拆迁、清场筹资、拆迁、清场建设工程招投标建设工程招投标办理开工审批手续办理开工审批手续规划局、房管局、发改委国土局勘察、规划设计单位