杭州德清民乐小区市场推广执行建议

1、民乐小区民乐小区市场推广执行建议市场推广执行建议 我们的工作条件：我们的工作条件：1、地块规划图和城东规划图2、效果图与项目实地照片3、德清县微利房地产开发有限公司基本情况我们的工作目标：我们的工作目标：1、预计销售期为半年，制订销售期间推广执行方案2、实现300户多层的去化一、竞争项目分析1. 竞争项目多层均价对比 4100400040003200330033804000竞争楼盘均价对竞争楼盘均价对比 单位：元/春溪华庭格兰维亚嘉华国际百合公寓桂花城中利达花园关键词：均价4000元/ 竞争项目分析竞争项目分析2. 竞争项目多层均价对比 竞争楼盘主力面积 单位：平方米1601401261601

2、1013010093100100135109135100春溪华庭格兰维亚嘉华国际百合公寓桂花城中利达花园关键词：主力面积100135之间 3. 竞争楼盘营销手段与销售率之间的关系对比 主要竞争楼盘销售手段与月平均销售率关系对比 单位：3.20%6.40%6.90%3.00%20%15% 、春溪华庭 景观(余英溪、春晖公园）品牌开发商 格兰维亚西班牙风情低价策略 嘉华国际 国际主义、浙江省建筑节能示范工程 百合公寓 品牌开发商、围合设计、户型设计 桂花城 品牌开发商、景观、围合 中利达花园 品牌开发商、低价策略 关键词：低价策略导致高销售率 竞争项目分析综合上述三项比较综合上述三项比较 竞争楼盘

3、均价约4000元/，主力面积在100135 之间。竞争项目分析 销售率突出的两个楼盘格兰维亚与中利达花园均价远低于4000元/，且户型主力面积偏小，可以预见，低价策略对加快销售去化有决定性作用，主力总价在20万元35万元之间的民乐小区期以低总价入市将达到较快去化率。二、本案分析本案分析1. 本案所在城东板块SWOT分析 优势总体均价3000元左右，相对老城区有明显优势竞争城中配套优势与城南环境优势对城东板块的冲击机会根据德清县发展规划，该区域占据未来城市发展黄金地段，发展潜力巨大 威胁目前配套较落后2. 项目定位、主广告语、客户区域分布项目定位：工薪阶层买的起的多层高品质住宅主广告语：提前拥有

4、理想家园客户区域分布：本案分析三、现状分析汇总现状分析汇总本案均价将明显低于其他竞争楼盘均价2500元，总价20万元-35万元，性价比超高城东是德清未来的发展趋势，本案更是处于城东的优势地段定位在工薪阶层买的起的品质住宅项目周边现阶段配套落后德清本地客户占主流，少量杭州及周边地区客户利用低均价、低总价的优势在推广前期造势，续销期用城东发展潜力淡化目前配套落后的缺陷，利用户型、多层品质感等卖点加强推广力度，达到迅速去化预热期多层品质、未来发展潜力等多卖点宣传 强销期开盘期公开均价，低价造势 整体形象诉求推动项目销售推广架构一、主要报纸媒体对比： 媒体分析日发行量今日德清湖州日报钱江晚报有稳定职业

5、、稳定收入和固定住所的城市主流读者，读者构成持续年轻化。订户以企业主、经理层为主 覆盖面受众人群1.5万份 6万份 96万份 德清县、县内各镇 湖州地区 覆盖全省，主要城镇当日投递当日阅读 湖州当地政府机关、单位，公务员、事业单位从业人员是主要阅读者 赠送报纸，面向机关、事业单位、离退休干部 蓝点建议：选用今日德清 二、电视台比较 媒体分析覆盖面受众人群德清电视台（两套） 湖州电视台（三套） 覆盖德清本地，总入户率96.3%，在德清本地享有高收视率 覆盖人口/户数11万多户，德清当地普通市民，收视率集中在18：0022：00 覆盖人口/户数1200万，个别节目固定人群收看，在德清本地收视率不高

6、 嘉兴、桐乡、嘉善、海宁、长兴、德清、安吉及杭州，江苏省无锡、吴江、苏州、宜兴、安徽省广德等县市 蓝点建议：选用德清电视台 三、户外广告 媒体分析道路灯箱 特点户外灯箱 道旗 路牌广告 高炮 在整条路段上，具有连续性 在夜间特别醒目 多用于项目周边，有良好的项目指示效果 多用于人流密集地段 醒目，冲击力强，利于长期建立项目形象 蓝点建议：选用道旗和路牌广告 一、核心优势核心优势预热期（预热期（1月月2月）月）推广计划1. 项目诉求要点城东是德清未来发展重点区域，民乐小区周边规划配套优势明显。新城核心民乐生活 轻松置业首选2. 诉求主题提前拥有理想家园3.推广计划推广计划时间主题诉求 媒体选择

7、规格 刊例价 （元） 2月14日（周二）售楼处对外开放，接待来宾预订今日德清 封底半版硬广49000 2 月 2 8 日（周三）城市中心点 品质生活圈今日德清 1500字软文需面议 强销期推广预算总计 49000二、核心卖点核心卖点开盘以及强销期（开盘以及强销期（3 3月月44月）月） 1. 核心卖点检验原则理论卖点核心卖点 是不是市场唯一的？检验原则 是不是市场第一的？ 是不是受众喜欢的？ 推广计划2. 核心卖点提炼 推广计划根据市调，民乐小区期理论卖点分类如下表： 区位1、城东新区，2、核心地带新城东行政中心配套3、毗邻德清市体育场4、南北入口处都有公交车5、西有农贸市场，北有综合商场建筑

8、6、纯多层建筑性价比7、低价位，中高端品质推广计划核心卖点提炼城东新区，核心地带竞争项目本案可以成为本案卖点新城东行政中心最邻近新城东行政中心竞争项目本案竞争项目本案本案竞争项目本案不能成为本案卖点推广计划毗邻德清市体育场竞争项目本案可以成为本案卖点南北入口处都有公交车 离交公车站距离较近竞争项目本案竞争项目本案竞争项目本案竞争项目本案不能成为本案卖点推广计划西有农贸市场北有综合商场 竞争项目本案纯多层建筑 竞争项目本案竞争项目本案可以成为本案卖点配套规模大 竞争项目本案竞争项目本案不能成为本案卖点推广计划低价位，中高端品质竞争项目本案可以成为本案卖点对民乐小区期的卖点提炼可得到以下核心卖点区

9、位 城东新区，核心地带 配套 毗邻德清市体育场 性价比 纯多层建筑 低价位，中高端品质 建筑 推广计划3. 推广主题 城市新中心 轻松置业首选健康生活 从家门口出发 主力诉求：品质生活 轻松置业多层不多 品质生活起价起价25002500，提前拥有理想家园，提前拥有理想家园 4. 推广执行时间主题诉求 媒体选择 规格 刊例价 （元） 3月14日（周三） 居住在新城未来 今日德清 1500字软文 需面议 3月15日（周四） 公布全面开盘 今日德清 封底整版硬广 98000 4月5日（周四） 起价2500，提前拥有理想家园 今日德清 封底半版硬广 49000 4月19日（周四） 起价2500，提前拥

10、有理想家园 今日德清 封底半版硬广 49000 34月 民乐小区火爆销售中 道旗城市中心区域 需面议 强销期推广预算总计 196000 推广计划三、产品优势三、产品优势销售持续阶段（销售持续阶段（5 5月月66月）月） 1. 项目诉求要点民乐小区各个卖点展示，包括区位、配套、性价比高等等2. 诉求主题健康生活健康生活 从家门口出发从家门口出发与超大规模体育中心毗邻便捷交通便捷交通 执掌城市脉动执掌城市脉动居于城市便捷交通网内 推广计划3. 推广执行时间主题诉求 媒体选择 规格 刊例价 （元） 5月10日（周四）居住在新城未来 今日德清 封底半版硬广49000 5月31日（周四）公布全面开盘 今日德清 1500字软文需面议 6月14日（周四）起价2500，提前拥有理想家园 今日德清 封底半版硬广 49000 6月21日（周四）起价2500，提前拥有理想家园 今日德清 1500字软文需面议 强销期推广预算总计 98000推广计划三、尾盘期（三、尾盘期（7 7月月88月）月） 推广计划1. 项目诉求要点对项目整体优势的提升 2. 诉求主题小薪一族小薪一族 把握升机把握升机延伸文脉延伸文脉 优越成长空间优越成长空间融入365天书香氛围 推广计划3. 推广执行时间主题诉求 媒体选择 规格 刊例价 （元） 7月12日（周四）延伸文脉 优越成长空间今日德清 封底半版硬广49