土地估价报告写作-案例-估价报告

1、广西某某土地评估有限责任公司 南宁AB房地产有限责任公司“AB小区”补地价评估土 地 估 价 报 告项目名称：南宁AB房地产开发有限责任公司“AB小区”国有 建设用地使用权出让价格（补地价）评估受托估价单位：广西某某土地评估有限责任公司土地估价报告编号：（桂）某某（2009）（地估）字第000号提交估价报告日期：2009年*月*日3 广西某某土地评估有限责任公司 南宁AB房地产有限责任公司“AB小区”补地价评估土 地 估 价 报 告第一部分 摘 要一、 估价项目名称南宁AB房地产开发有限责任公司“AB小区”国有建设用地使用权出让价格（补地价）评估。二、委托估价方南宁市国土资源局。三、估价目的经

2、南宁市规划管理局、南宁市国土资源局批准，估价对象调整了容积率及商业、住宅的建筑面积比例，现用地单位正在向南宁市国土资源局申请办理相关的用地手续。根据南宁市有关规定，土地使用条件改变导致地价发生变化的，应向政府补交土地使用条件改变前后土地出让金收金的差价。为此，南宁市国土资源局特委托广西某某土地评估有限责任公司对估价对象使用条件改变前后的国有建设用地使用权价格进行评估，目的是为南宁市国土资源局核定估价对象补交土地出让收金差价提供价格参考。四、估价基准日根据南宁市人民政府关于印发<南宁市已出让土地补交出让金管理办法>的通知（南府发200583号）第七条“涉及土地使用条件多次合法变更，土

3、地使用权人未及时到国土资源行政主管部门申办补交土地出让金的，其土地估价基准日以历次批准变更的规划批文上载明的日期确定，分阶段估算应补交的出让金”的规定，本项估价以建设工程规划许可证附件（2006第0403号）的发证日期为依据，设定估价基准日为2008年10月10日。五、估价日期2008年12月30日至2009年1月13日。六、地价定义根据本项估价的目的和估价对象的特点，我们对本项估价中的国有建设用地使用权价格定义如下：1.估价基准日：2008年10月10日；2.土地用途：批准用途、规划用途均为城镇混合住宅用地（商业、住宅），估价设定用途为城镇混合住宅用地（批发零售、城镇住宅）；3.土地开发程度

4、：实际开发程度为宗地外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯，以下同），宗地内“在建工程”，设定开发程度为宗地外“五通”，宗地内“场地平整”； 4.土地权利状况：土地所有权为国有，建设用地使用权类型为出让，估价对象已经办理国有土地使用证，该证无抵押等他项权利登记，土地权利状况完整；5.土地使用年限：批准使用年限为70年（终止日期为2073年*月*日），至估价基准日，剩余使用年限、估价设定使用年限均为65.2年；6.土地使用条件：土地使用条件改变前、后总容积率分别为5.84和5.94（其中土地使用条件改变前批发零售容积率0.26、城镇住宅容积率5.58，土地使用条件改变后批发零售容积率0.

5、73、城镇住宅容积率5.21）；7.价格类型：公开市场条件下的国有建设用地使用权出让价格（补地价）。综上所述，本项估价的地价内涵是指在公开市场条件下，在估价基准日2008年10月10日，设定土地用途为城镇混合住宅用地（批发零售、城镇住宅），土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“场地平整”，土地使用年限为65.2年，土地使用条件改变前批发零售容积率0.26、城镇住宅容积率5.58，土地使用条件改变后批发零售容积率0.73、城镇住宅容积率5.21条件下的国有建设用地使用权出让价格（补地价）。七、估价结果经估价人员对影响估价对象地价的各因素进行充分调查和科学分析，遵循土地估价的基本原则和程序，采用适

6、宜的估价方法进行了估价，估价土地面积3647.95平方米，得到估价对象在在满足地价定义条件下的国有建设用地使用权出让价格（补地价）估价结果为：（1）土地使用条件改变前（批发零售容积率0.26，城镇住宅容积率5.58）估价建筑面积21288.12平方米；平均楼面地价：816.14元/平方米；单位面积地价：4762.70元/平方米（折合317.51万元/亩）；总地价：1737.4086万元（大写：壹仟柒佰叁拾柒万肆仟零捌拾陆元整）；（2）土地使用条件改变后（批发零售容积率0.73，城镇住宅容积率5.21）估价建筑面积21665.12平方米；平均楼面地价：920.22元/平方米；单位面积地价：546

7、5.15元/平方米（折合344.34万元）；总地价：1993.6603万元（大写：壹仟玖佰玖拾叁万陆仟陆佰零叁元整）；（3）补地价：256.2517万元（大写：贰佰伍拾陆万贰仟伍佰壹拾柒元整）；币种：人民币；估价结果详见附表：估价结果一览表八、土地估价师签字注册土地估价师 资格证书号 注册号 签 字* 20044500123 2005450084 * 98200136 2003450027 九、土地估价机构估价机构负责人签字: 广西某某土地评估有限责任公司 二九年一月十三日广西某某土地评估有限责任公司 南宁AB房地产有限责任公司“AB小区”补地价评估附表 土地估价结果一览表估价机构：广西某某土

8、地评估有限责任公司 估价报告编号：（桂）某某（2009）（地估）字第000号 估价期日：2008年*月*日 估价期日的建设用地使用权性质：出让估价期日的土地使用者宗地位置宗地号估价期日批准用途估价设定用途估价期日实际土地开发程度估价设定土地开发程度容积率评估建筑面积(平方米)评估土地面积(平方米)土地剩余使用权年限（年）平均楼面地价(元/平方米)单位面积地价 （元/平方米）总地价（万元）补地价（万元）南宁AB房地产开发有限责任公司南宁市长*与*路交汇处*城镇混合住宅用地（商业、住宅）城镇混合住宅用地（批发零售、城镇住宅）宗地外“五通”、宗地内 “在建工程”宗地外“五通”、宗地内 “场地平整”5

9、.84（商业0.26，住宅5.58）21288.123647.9565.2816.144762.701737.4086256.25175.94（商业0.73，住宅5.21）21665.12920.225465.151993.6603备注总地价=平均楼面地价×估价建筑面积 单位面积地价=总地价÷土地面积一、上述土地估价结果的限定条件1.土地权利限制：无；2.基础设施条件：估价对象实际开发程度达到宗地外“五通”、宗地内“在建工程”；3.规划限制条件：城市规划改变前、后容积率分别为5.84和5.94的城镇混合住宅用地（其中土地用途改变前批发零售容积率0.26、城镇住宅容积率5.5

10、8，土地用途改变后批发零售容积率0.73、城镇住宅容积率5.21）；4.影响土地价格的其他限定条件：无。二、其他需要说明的事项1. 本估价报告和估价结果仅供委托估价方核定估价对象补交土地出让收金差价提供价格参考，不能应用于除此目的之外的转让、入股、注资等其他用途；2.在土地利用条件和当地地产市场状况未发生重大变化时，本估价结果自提交估价报告之日起半年内有效；3.在本估价结果有效期内，如发生以下变动情况之一，则应重新进行估价：当地地产市场发生重大变化导致地价水平变动较大的；土地开发程度、土地用途、容积率等用地条件发生重大变化导致地价水平变动较大的；估价对象土地权利状况发生变动。广西某某土地评估有

11、限责任公司 二九年一月十三日 23广西某某土地评估有限责任公司 南宁AB房地产有限责任公司“AB小区”补地价评估第二部分 估价对象界定一、委托估价方单位名称：南宁市国土资源局；单位地址：南宁市东宝路3号；联 系 人：*；联系电话：0771-*。二、估价对象估价对象为南宁AB房地产开发有限责任公司开发的“AB小区”项目用地，位于南宁市*路与*路交汇处，地号*，批准用途、规划用途均为城镇混合住宅用地（商业、住宅），估价土地面积3647.95平方米；宗地实际开发程度为宗地外“五通”、宗地内“在建工程”。本次估价范围不包括地上建筑物、附着物。三、估价对象概况1.土地登记状况（1）土地权属性质、来源及历

12、史沿革：估价对象为国有土地，南宁AB房地产开发有限责任公司（以下简称AB公司）于2003年*月*日以公开拍卖方式取得估价对象国有出让建设用地使用权，并签订了国有土地使用权出让合同，约定土地用途为城镇混合住宅（居住、商业、办公），容积率为3.5；后经南宁市规划管理局批准，AB公司于2008年*月*日与南宁市国土资源局签订第二次补充协议，将容积率由3.5调整为5.84，并办理了补交土地出让金手续，并于2008年*月*日取得了新的国有土地使用证；2008年*月*日，经南宁市规划管理局批准，将容积率由5.84调整为5.94，并改变了商业和住宅建筑面积比例，现AB公司正在办理有关的补地价手续，土地权属来

13、源合法；（2）土地座落：南宁市*；（3）地号：*；（4）图号：琅头-D-1；（5）用途：城镇混合住宅用地(商业、住宅)；（6）使用权类型：出让；（7）使用权面积：3647.95平方米；（8）终止日期：2073年*月*日；（9）宗地四至：根据现场勘察，估价对象东临*路、南临建设用地，西临建设用地，西临*路；（10）土地级别：商业三级、住宅二级；（11）国有土地使用证证书号：南宁国用（2008）第*号；（12）登记发证时间：2008年*月*日。2.土地权利状况（1）土地所有权：国有；（2）建设用地使用权建设用地使用权类型为出让，南宁AB房地产开发有限责任公司于2003年*月*日通过拍卖方式取得；根

14、据南宁市人民政府关于印发<南宁市已出让土地补交出让金管理办法>的通知（南府发200583号）等相关文件的规定，土地用途、容积率等土地使用条件的改变导致地价发生变化的，应向政府补交土地使用条件改变前、后土地出让金的差价；现经南宁市规划管理局批准，估价对象于2008年*月*日再次调整了容积率并改变了商业和住宅建筑面积比例，AB公司只有在办理相关补地价手续后方能取得合法的建设用地使用权；（3）土地使用年限：批准使用年限为70年（至2073年*月*日止），至估价基准日，剩余使用年限为65.2年；（4）他项权利限制：无。3.土地利用状况（1）土地利用现状经现场勘察，至估价作业日期，估价对象宗

15、地内已按规划建成1栋地上25层、地下2层的商住综合楼，其中地下1至2层为车库，地上1至3层为商铺，4层为架空层和住宅，5层以上为住宅，目前工程已封顶。（2）土地规划条件估价对象先后经历了三次规划，规划条件见表1。表1 估价对象规划条件一览表规划时间规划内容第一次规划（2003年*月*日）第二次规划（2006年*月*日）第三次规划（2008年*月*日）批文类型国有土地使用权出让合同建设工程规划许可证建设工程规划许可证附件批文号或日期南国土合字2003第*号2006第*号2008第*号批准部门南宁市国土资源局南宁市规划管理局南宁市规划管理局项目名称-商住综合楼商住综合楼实际用地面积（平方米）364

16、7.953647.953647.95规划建筑面积（平方米）住宅-20356.1219005.81商业-9322659.31办公- -合计12767.8321288.12 21665.12容积率住宅-5.585.21商业-0.260.73办公-总容积率3.55.84 5.94建筑密度26%26%26%绿地率35%35%35%备注估价对象第二次规划已办理了补地价手续，因此我们仅评估第三次规划的补地价，即对土地使用条件改变前（第二次规划）和改变后（第三次规划）的状况进行评估；第二次、第三次规划建筑密度、绿地率参照第一次规划确定。四、影响地价的因素说明1.一般因素一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、

17、共同的因素。影响地价的一般因素主要有：城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、社会经济发展状况等。（1）城市资源状况地理位置：南宁市位于广西南部，南临北部湾，背靠大西南，是大西南出海通道的重要枢纽城市，同时也是粤琼港澳及东南亚西进的理想门户。湘桂铁路与南防、南昆铁路交会于此；以南宁为中心，由南宁至北海、柳州、河池、百色等地的高速公路网呈辐射状向外延伸；南宁机场开通的国际、国内航班每周已达近百次；水上可直航500吨轮船至广州、香港，水、路、空现代化立体交通网络已成规模，更加突兀了南宁市“出海大通道”的重要地位。行政区划：2005年2月16日，广西壮族自治区政府正式

18、就南宁市部分行政区划调整的有关事项发出通知，南宁市撤销邕宁县、城北区、永新区，设立西乡塘区、良庆区、邕宁区；扩大兴宁区、江南区管辖范围；将新城区更名为青秀区并扩大管辖范围。行政区划调整后，南宁市辖区由原7县5区变为6县6区，行政区域面积22293平方公里，南宁市市区总面积从1834平方公里扩大为6559平方公里。截至2008年初，南宁市全市总人口约650万人，其中市区人口约250万。自然条件：南宁市介于东经107°45108°51、北纬22°1223°32之间，地处北回归线以南，属湿润的南亚热带季风气候，炎热湿润、雨量充沛，日照充足，太阳辐射强，年平均气

19、温22.5，年降雨量1441毫米。南宁市自然条件得天独厚，绿化覆盖率居全国城市前列，以“中国绿城”为城市的代名词。是广西五大的旅游区之一，有青秀山、伊岭岩、大明山、龙虎山等旅游景点。（2）房地产制度与房地产市场状况土地制度与地价政策：南宁市1992年开始土地使用制度改革，目前土地有偿使用制度已全面步入正轨，2002年7月份以来，南宁市认真贯彻执行国土部11号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，经营性土地的出让方式已全面实行公开挂牌、招标、拍卖，市人民政府及其土地管理部门在土地出让、转让、企业改制、收购储备、征地拆迁、旧城改造等方面制定了一整套的地价政策，使城市土地经营效益得到了充分的发挥。2

20、005年8月1日，为加强国有土地资产的管理，规范已出让土地补交出让金管理行为，南宁市出台了南宁市已出让土地补交出让金管理办法，该办法的出台使得土地有偿使用制度得到进一步规范。据统计，2007年南宁市通过“招牌挂”出让国有建设用地使用权共计36宗，出让总面积3408.721亩，总成交价为63.48亿元。其中，挂牌出让20宗，出让面积3016.62亩，成交总价42.09亿元；拍卖出让16宗，出让面积392.098亩，成交总价21.39亿元；2008年第一季度出让国有建设用地使用权共计28宗，出让总面积1423.1420亩，总成交价为56883.8774万元。南宁市于1995年首次公布了城区基准地价

21、，并于2002年8月进行了第一次调整，现行的基准地价更新成果于2008年10月由市政府颁布执行。房地产市场：作为南宁市支柱产业之一的房地产业，一直以来都保持比较平稳的发展态势，在当前市场体系比较健全的情况下，借“中国-东盟博览会”在南宁召开的东风，近几年南宁市的房地产市场更是得到了迅猛发展，特别是2007年，在住房需求旺盛、城市旧城改造和土地供应日趋紧张的三重作用下，地价水平总体上扬，“地王”屡屡被刷新，房价更是一路攀升，房地产市场空前繁荣。尤其是下半年，整个房地产市场更是出现整体商品房价格大幅上涨的趋势, 各城区普通商品房的房价平均上涨约 8001000元/平方米左右，呈历年来最大涨幅，平均

22、涨幅达2530%左右；根据南宁市房产部门的统计数据，2007年末南宁市的商品房平均售价为4042元/平方米，与2006年相比，涨幅高达35.8%；但进入2008年之后，特别是2008年下半年，随着国家对房地产业市场新一轮宏观调控力度的不断加强，许多相关的税费政策、金融政策相继出台，房地产业市场温度在逐步下降，房地产业价格有由原来的疯狂热涨、只升不降变为增幅锐减、部分区域价格下降的态势，甚至出现了“退地”现象。在国家宏观调控及全球经济、金融市场萎缩的大背景下，2008年下半年，南宁市的土地成交量呈下降趋势，土地拍卖市场冷淡，出现了“流拍”和以底价成交的现象。因此，通过国家新一轮的宏观调控政策，南

23、宁市的土地市场正在朝着积极的方向发展，市场重归理性，可以预见在未来一段时间内南宁市房地产市场仍将处于平稳发展的阶段。（3）产业政策作为广西的经济中心，南宁市扶持一、二产业的发展，重点发展商贸、房地产等第三产业。根据广西及南宁制定的贯彻西部大开发政策的有关规定，南宁市对房地产业实行了一系列的土地供应、房产结构政策，主要有：在落实“国六条”两个70%的政策上，对新建住房供应结构比例采取“总量控制”和“项目平衡”相结合的原则；在土地出让上，建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，采取招标拍卖挂牌的方式进行土地公开出让；把个人住房消费贷款的利率优惠对

24、象严格限定为购买一套住房及自住者的个人。（4）金融政策为保持房地产市场健康、持续、稳定的发展，避免房价大起大落的关键，国家相继实行了一系列金融调控政策，以保证房地产市场的“常态化”运行，主要表现在：一是适度放松从紧的货币政策，下调个人住房公积金贷款利率, 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，给予进一步优惠的贷款政策，如降低贷款利率和首付款比例，而对房地产开发贷款的控制，实行宏观控制、分类指导，因地制宜控制贷款规模；二是减免房地产交易环节的契税、印花税、土地增值税等流转环节税收， 同时地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；三是对城市低收入家庭提供廉租住房和经济适应住房

25、，金融机构积极扶持实物配租、廉租住房租赁补贴、棚户区(危旧房)改造等特定政策，促进社会和谐发展。（5）城市规划与发展目标根据南宁市城市近期建设规划（2006-2010年），将南宁市城市规划与发展目标概括如下：城市性质：南宁市为广西壮族自治区首府，自治区的政治、经济、金融、文化、信息中心，我国西南出海通道的枢纽，并将以建设区域性国际城市为新目标，建设成为现代化宜居城市。城市发展方向：以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。城市交通运输和道路规划：加快推进大容量的轨道交通建设，建成环形放射式快速环道的框架。近期建设规划：“一主两副多核”的沿江串珠式的“多中心”城市空间体系，向东完善凤

26、岭片区、仙葫片区，加快建设龙岗片区；向西加快相思湖新区建设步伐；向南提升江南片区，启动建设五象新区。（6）社会经济发展状况城市经济布局：东面作为行政、办公、居住区；南面在传统工业基地的基础上，以经济技术开发区为重点，谋求更大发展；西面、北面则以高新技术产业开发区和相思湖新区为中心，发展成为以高新工业和大学教育为主新城区；市中心作为传统的商业中心，将加快“退二进三”的改造步伐。南宁市已初步形成了良好的城市经济布局。城市建设：改革开发以来，南宁市城市建设发展迅猛，城市规模不断扩大，城市投资环境大大改善。特别是自2001年市政府提出了全面改造城市建设“136”（即一年小变化、三年中变化、六年大变化）

27、工程目标以来，一大批城市道路、桥梁、广场等重点工程的相继完工，使南宁市的城市面貌更是日新月异，超出了“三年中变化”的目标要求。社会经济发展水平：2007年全市生产总值首次突破1000亿元，达到1062.99亿元，比上年增长17.1%，全市人均生产总值达15685元（折合2147美元），首次突破2000美元。其中，第一产业增加值158.62亿元，增长7.5%；第二产业增加值367.33亿元，增长21.1%；第三产业增加值537.04亿元，增长17.3%。三次产业的比重由上年的15.4434.1750.39调整优化至14.9234.5650.52。第一产业比重下降0.52个百分点；第二产业比重上升

28、0.39个百分点，第三产业比重上升0.13个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为6.8%、42.2%和51.0%，分别拉动经济增长1.2、7.2和8.7个百分点。全年完成全社会固定资产投资560.22亿元，比上年增长25.27%，其中，完成城镇固定资产投资517.92亿元，增长27.02%。在城镇固定资产投资中，基本建设投资212.74亿元，增长17.97%；更新改造投资103.52亿元，增长28.16%；房地产开发投资187.46亿元，增长34.79%。2007年，全市城镇居民人均可支配收入11877元，比上年增加1684元，增长16.52%；城镇居民人均消费性支出7882元，增长7.9

29、%；农民人均纯收入3453元，比上年增加420元，增长13.85%；农村居民人均消费性支出2204元，增长18.25%。全市在岗职工年平均工资24602元，比上年增长20.53%。城乡居民住房条件继续改善，城镇居民人均住房使用面积25.3平方米，农村居民人均居住面积33.07平方米。（7）“中国-东盟博览会”对南宁的影响自2004年起，“中国-东盟博览会”每年将在广西南宁举办，这是历史给广西和南宁一个千载难逢的发展机遇。为适应博览会发展的需要，政府于2005年底推出了中国-东盟商务区，该商务区未来将规划建设成为具有商务区功能并承载商业服务、文化交流、娱乐休闲职能，具有东盟各国特色，为东盟各国和

30、其它国家、地区政府、商务机构提供商务、办公和生活服务的综合园区，商务区的推出将成为南宁东部最具发展潜力的投资区域。由此可见，“中国-东盟博览会”对南宁市经济的推进作用是非常明显的：城市基础设施建设快速发展，大量外来投资涌入，工业、商贸、房地产等重点行业发展商机无限。（8）广西北部湾经济区对南宁的影响广西北部湾经济区地处我国沿海西南端，由南宁、北海、钦州、防城港四市所辖行政区域组成。北部湾中心城区以南宁为依托，建设具有浓郁亚热带风光和滨海特色、辐射作用大的南（宁）北（海）钦（州）防（城港）城市群，成为全国重要的人口经济密集区和中国东盟合作的重点区域。南宁市将重点发展高技术产业、加工制造业、商贸业

31、和金融、会展、物流等现代服务业，建设保税物流中心，成为面向中国与东盟合作的区域性国际城市、综合交通枢纽和信息交流中心。2.区域因素区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的因素。根据估价对象所处区域的区位特征及估价对象的特点，我们主要从区域概况、商服繁华度、交通条件、基础公用设施状况、环境条件、规划条件等方面对影响估价对象地价的区域因素进行说明。（1）区域概况估价对象地处南宁市区东南面，属青秀区管辖。青秀区是南宁市政治、经济、文化、科技、金融、信息的中心，城区面积 872平方公里，总人口约50万人；青秀区是广西首府南宁市的中心城区，城区基础设施较完备，交通便利，商贸活跃，具有独特的区位优势，随

32、着南宁市东移步伐加快，金融、服务、商贸、房地产、饮食娱乐、信息等行业迅速扩大。目前，辖区内有梦之岛百货、梦之岛购物中心、华联超市、五象购物中心等现代新型商业购物，随着南宁市东移步伐加快，金融、服务、商贸、房地产、饮食娱乐、信息等行业迅速扩大。估价对象位于南宁市*路与*路交汇处，该区域内各项市政公共、基础设施配套完善，道路四通八达，区域内有东葛东路、茶花园路、望园路等主干道；该区域也是南宁市各行政事业单位比较集中的地方，如广西国税局、广西边防总队、南宁市住房公积金管理中心、青秀区检察院等机关单位；同时，该区域临近金花茶公园、南湖公园，是南宁市房地产开发的热点，已开发的楼盘主要有永凯现代城、嘉园小

33、区、星和园、南湖碧园、大地华城等多个中高档房地产项目。根据当前执行的南宁市土地定级估价成果和估价人员实地勘察核实，估价对象处于南宁市三级商业用地、二级住宅用地范围。（2）商服繁华度估价对象距市级商服中心百货大楼约4000米，距区级商服中心五象广场约2000米，距街区级商服中心东葛路与望园路路口约500米，距华园农贸市场约500米；该区域是随着城市发展而新建成区域，估价对象距离各商服中心较远，但周围市级行政机关较多，商品房市场发展良好，培育了“南城百货”、“利客隆”等大型超市及各种零售百货店的形成，而娱乐场所有“欧迪”、“佰迪乐”等，酒店有“三月花酒店”、“精通商务酒店”等，写字楼有“浩月大厦”

34、等，集商业、写字、酒店、公寓为一体的大型综合体商品房项目“永凯现代城”正在开发建设。（3）交通条件估价对象处于生活型次干道*路与*路路口，距离混合型主干道茶花园路约30米，区域内路网建设较完善，附近有19、74路等数条公交线路经过，距公交站点约50米，距琅东客运站约5000米，距快速环道约1000米，距南宁火车站约5000米。（4）公共、基础设施状况估价对象所在区域城市建设较为成熟，水、电、通讯、中、小学校、市场、银行、医院等公共、基础设施配套较齐全。（5）综合环境条件估价对象临近南湖，周围主要用地类型为中高档住宅、办公、商业。（6）规划条件据查南宁市城市总体规划，估价对象所在区域未来土地规划

35、用途主要为办公、商业、住宅用地为主，估价对象目前用途与城市规划相符合。3.个别因素个别因素是指宗地自身的地价影响因素。估价对象作为城镇混合住宅或商业、办公用地，影响其地价的个别因素主要有：宗地位置、用途、面积、形状、宽深比、临街形式、临近道路类型、公交便捷度、容积率、地形地势、用地限制、地质条件、宗地基础设施开发状况等。（1）宗地位置：南宁市*路与*路交汇处；（2）宗地用途：城镇混合住宅用地（批发零售、城镇住宅）；（3）宗地面积：3647.95平方米；（4）宗地形状：基本规则；（5）宽深比：估价对象商业建筑物临正街*路的宽度约70米，进深约50米，宽深比约为1.4；（6）临街形式：丁字路口；（

36、7）临近道路类型：支路*路及*路；（8）容积率：土地使用条件改变前、后总容积率分别为5.84和5.94（其中土地用途改变前批发零售容积率0.26、城镇住宅容积率5.58，土地使用条件改变后批发零售容积率0.73、城镇住宅容积率5.21）；（9）地形地势：平坦；（10）用地限制：无；（11）地质条件：委托估价方未能提供地质勘探资料，估价人员无法对估价对象地质条件的优劣进行判断，估价中按一般情况考虑；（12）宗地基础设施开发状况：宗地外“五通”、宗地内“在建工程”。第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据1.国家有关法律、法规和行政规章（1）中华人民共和国城市房地产管理法；（2）中华人民共和国土

37、地管理法；（3）中华人民共和国城乡规划法；（4）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例;（5）协议出让国有土地使用权规定。2.地方有关法规和政策规定（1）广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法；（2）广西壮族自治区实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法；（3）南宁市人民政府关于公布实施南宁市城市网格点基准地价成果的通知（南府发200865号）；（4）南宁市人民政府关于印发<南宁市已出让土地补交出让金管理办法>的通知（南府发200583号）；（5）广西壮族自治区、南宁市人民政府制定的其他有关政策规定。3.采用的技

38、术规程（1）城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）；（2）土地利用现状分类（GB/T21010-2007）。4.委托估价方提供的有关资料（1）南宁AB房地产开发有限责任公司（*宗）范围现状权属示意图、占地权属列表；（2）国有土地使用权出让合同南国土合字(2003)第*号及其第一次、第二次补充协议；（3）国有土地使用证（南宁国用（2008）第*号）;（4）建设工程规划许可证及建设工程规划许可证附件（2006第*号）；（5）施工红线图等委托估价方提供的其他材料。5.受托估价方掌握的有关资料（1）南宁市城市土地调查成果资料；（2）南宁市社会经济统计资料；（3）南宁市城市总体规划资料；（4）

39、南宁市土地出让、转让和房地产开发、交易等资料数据库。6.估价人员实地勘察、调查所获取的资料（1）土地评估现场调查表；（2）其他影响地价的区域因素和个别因素资料；（3）估价对象所处区域房地产开发等交易资料。二、估价原则本项评估主要遵循以下估价原则：1.供需原则：土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。2.替代原则：土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。3.最有效使用原则：土地价格是以其效用最有效发挥为前提的，通过分析地产过去、现在以至将来的最佳利用方式，考虑预期收益和

40、变动原则，确定土地价格。4.预期收益原则：是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。5.变动原则：估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。6.贡献原则：土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，由于地价格是在生产经营活动之前预先支付的，故土地的贡献具有优先性特殊性，评估时应特别考虑。三、土地估价1、估价方法（1）估价方法的选择根据城镇土地估价规程，通行的土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。土地估价应按照技术规范要求，根据估价对象特点及估价目的等，选取不少于两种的适宜的估价方法。本项估价中

41、，我们在选择确定估价方法时，主要从以下方面考虑：南宁市新的网格点基准地价刚刚公布执行，现势性强，且估价对象处于南宁市城区基准地价覆盖范围，所以适宜采用基准地价系数修正法进行评估； 估价对象所处区域类似估价对象的房地产开发项目多,容易预测估价对象的开发价值，同时我们估价机构建立了翔实、客观的房地产开发、销售成本数据库，容易估算估价对象客观的开发成本及销售税费，所以适宜采用剩余法进行评估； 与估价对象处于同一供需圈内存在一定量的类似土地出让交易案例, 但这些交易案例多发生在两三年前，在不长的一段时期内不同交易案例之间的价格差异很大，我们分析认为这些案例的交易价格含有很多非理性的成分，更多地具有个别

42、投资价值的特征。因此，考虑到比较案例之间、以及估价对象与比较案例之间的差异难以客观量化，我们不优先选择市场比较法进行评估；估价对象作为尚未开发完成的房地产项目，难以预测其客观收益，所以不适宜采用收益还原法进行评估；估价对象作为位于市区范围内的高价值的商业、住宅房地产项目用地，不适宜采用成本逼近法进行评估。综上所述，结合估价对象的用地特点及南宁市出让地价评估的有关政策，我们选用基准地价系数修正法和剩余法进行评估，然后根据这两种方法测算结果综合确定估价对象最终估价结果。（2）估价方法简介基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用当地政府制定的网格点基准地价，通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用各

43、项修正系数，对该城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地的网格点进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。剩余法剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。2、地价确定的方法（1）基准地价系数修正法我们通过对估价对象地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，参照相近区域的已公布的同类用途土地基准地价进行修正，采用基准地价系数修正法评估得到估价对象在不同使用条件下的国有建设用地使用权出让价格如下表2所示。（2）剩余法我们通过对估价对象所在区域类似房地产开发项目的调查、分析和对比，假设估

44、价对象开发项目用于销售，通过估算项目开发成本和预测项目开发完成后的价值，并根据当地房地产开发的利息、利润和税费的正常标准和水平，采用剥离、倒算的方法求得估价对象在不同使用条件下的国有建设用地使用权出让价格如下表2所示。（3）地价确定的方法从楼面地价评估结果来看，上述两种方法测算结果相差不大，土地使用条件改变前后的剩余法测算结果比基准地价系数修正法测算结果分别高约29%和22%，根据其所处区域同类用地的地价水平，综合当地专业人士和评估人员的估价经验，我们认为：南宁市网格点基准地价于2008年10月1日颁布实施，基准日为2008年1月1日，该成果现势性强，对当地土地市场具有重要指导作用的地价标准，

45、我们在采用基准地价系数修正法评估估价对象地价时，对影响地价的各因素条件进行了认真的调查分析，因素条件评价合理，估价结果在一定程度上反映了估价对象在公开土地市场上的价格水平；而剩余法所得到的是一种剩余价格，通过选取具有代表性的类似房地产的交易案例来预测房地产的开发价值，再扣除开发成本、开发利润后的剩余价格，剩余法中的房地产价值及相关参数均系通过区域比较、分析确定的，估价结果更为客观的反映了估价对象在公开土地市场上最有可能实现的价格水平，对于一个待开发的房地产项目而言，其评估结果有更高的可信度。综上所述，根据估价对象所在区域房地产市场发展水平，结合本项估价目的以及南宁市出让地价评估的有关规定，我们

46、决定取剩余法评估结果作为最终估价结果，而基准地价系数修正法估价结果仅供参考。【注21】最终估价结果详见表2。表2 两种方法估价结果一览表估价方法土地使用条件评估土地面积（平方米）评估建筑面积（平方米）平均楼面地价(元/平方米)单位面积地价（元/平方米）总地价（万元）补地价（万元）基准地价系数修正法改变前3647.9521288.12632.773692.621347.0498291.9412改变后756.514492.911638.9910剩余法改变前3647.9521665.12816.144762.701737.4086256.2517改变后920.225465.151993.6603备注1.取剩余法测算结果作为最终估价结果，基准地价系数修正法测算结果仅供参考；2.总地价=平均楼面地价×估价建筑面积；3.单位面积地价=总地价÷评估土地面积。2.估价结果经估价人员对影响估价对象地价的各因素进行充分调查和科学分析，遵循土地估价的基本原