第11章 房地产管理法律制度

1、建设法规建设法规第第 11 11 章章第第1 1节节 房地产管理法律制度概述房地产管理法律制度概述 第第1111章章11.1.1 11.1.1 房地产相关概念房地产相关概念 1.房产2.地产3.房地产11.1.2 11.1.2 房地产的法律特征房地产的法律特征11.1.3 房地产管理法规房地产管理法规第第2 2节节 房地产开发用地房地产开发用地11.2.1 土地使用权出让1.概念2.出让方式3.出让最高年限居住 工业 教育、科技、文化、卫生、体育商业、旅游、娱乐 综合或其他 70年 50年 50年 40年 50年 用地类型 年限 4.招标拍卖挂牌出让方式比较招标招标拍卖拍卖挂牌挂牌底价是否公开

2、底价是否公开不公开不公开公开底价由谁确定底价由谁确定招标委员会拍卖委员会委托人交易决策组织交易决策组织招标委员会拍卖委员会委托人报价方式报价方式填写投标书举牌交易中心电脑报价报价次数报价次数一次多次可多次竞买（投）人数竞买（投）人数3人2人1人公告发布地点公告发布地点交易中心、互联网、报纸交易中心、互联网、报纸一般在交易中心和互联网公告期限公告期限拍卖前不少于30日不少于30日公告发布方公告发布方委托机构委托机构委托机构5.土地出让的一般程序拟定方案 正式报批 组织实施 登记发证 出让方获取出让文件缴纳投标或竞买保证金签订成交确认书签订国有土地使用权出让合同 领取国有土地使用权证书受让方11.

3、2.2 土地使用权划拨1.概念2.特征（1）没有明确的使用年限（2）无须支付土地使用权出让金 （3）不能随意转让、出租和抵押 3.以划拨形式获得土地使用权的用地类型 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 法律、行政法规规定的其他用地廉租住房、经济适用住房建设用地以划拨方式供应第第3 3节节 房地产交易房地产交易11.3.1 房地产交易概述1.概念2.一般规定11.3.2 房地产转让1.概念2.房地产转让的禁止条件3.房地产转让的必备条件4.商品房预售（1）概念（2）商品房预售许可制度（3）商品房预售合同（4）商品房预售款的监管（5）未

4、竣工的预售商品房的再转让11.3.3 房地产抵押1.概念2.房地产抵押的法律特征 （1）房地产抵押具有从属性，其抵押权从属于债权。（2）房地产抵押是以不动产即房地产为标的作抵押的。 （3）房地产抵押权人享有从抵押房地产的价款中优先受偿的权利。 （4）房地产抵押具有物上追及力。 3.禁止抵押的房地产禁止抵押的房地产 （1）权属有争议的房地产； （2）用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产； （3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产； （5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； （6）依法不得抵押的其他房地产。4.在建工程抵押

5、5.个人住房贷款抵押（1）借款人必须具备的条件（2）借款人应提供的资料（3）贷款程序（4）贷款期限和利率（5）贷款抵押11.3.4 房屋租赁1.概念2.房屋租赁合同（1）租赁合同效力（2）租赁合同登记备案房屋租赁合同未办理登记备案手续，是否无效？ （3）租赁合同的解除3.租赁房屋转租4.买卖不破租赁 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。 但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 5.承租人优先购买权 （1）概念（2）适

6、用注意事项 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 （3）对抗承租人优先购买权的法定事由 1）房屋共有人行使优先购买权的；2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 第四节第四节 房地产权属登记房地产权属登记11.4.1 房地产权属登记概述1.概念2.作用 3.房地产权证书11.4.2 土地登记11.4.3 房屋权