房地产法教学提纲

1、房地产法第一章 房地产法学概述（第一周）1、学习本章，要求学生对于民法关于不动产的知识要有所了解，本章主要讲述的基本知识是我国房地产的特色。2、本章要求学生要掌握房地产法有关的基本概念，房地产法的调整的对象，房地产法的性质以及房地产法学在法学体系中的地位。3、本章教学重点是要注意区分基本概念，主要有：房产与地产，房地产与房地产业，房地产法与房地产法学，难点在于：分清房地产法的调整的对象与物权法、行政法调整的对象的界线；房地产法的性质争议有四种主要观点的理论依据和法律依据；关于房地产法在我国法律体系中的地位之争议的两种主要观点。第一节 房地产法的基本概念一、房地产房地产广狭二义房地产的特征二、房

2、地产业房地产业的概念房地产业作为独立产业运行过程的三个环节房地产业在一国国民经济中的地位和作用我国房产业发展概况三、房地产法房地产法的定义房地产法的特征房地产法的调整的对象：房地产法的作用第二节、房地产法学概述一、房地产法学概述房地产法学的概念建立房地产法学的重要意义房地产法与房地产法学的联系和区别二、房地产法学的研究方法和研究现状房地产法学的研究方法房地产法学的研究现状（自学）三、房地产法学的理论体系（自学）第三节 房地产法律制度的产生和发展一、房地产法的产生和发展（自学）二、新中国房地产立法简况土地改革时期土地国家所有和集体所有并存的土地所有权制度确立改革开放以来中国的土地所有权制度三、我

3、国现行房地产立法中存在的问题（简要介绍或自学）第四节 房地产法的分类与体系一、房地产法的分类不同的分类依据可以分为不同的种类，主要可以分为：房产法地产法房地产法二、房地产法的体系房地产的渊源（自学）：宪法规范房地产法律规范房地产行政法规、规章房地产地方法规房地产法的内容体系1总则2房地产开发。3房地产交易。4物业管理。5房地产市场管理。6房地产法律责任及其他内容。房地产法的法理体系（自学）法理体系与法律体系应当是基本吻合第五节 房地产法的性质与地位一、房地产法的性质关于房地产法性质的四种主要观点及其各自的理论依据：房地产法属于经济法；房地产法属于民法；房地产法属于行政法；房地产是调整房地产关系

4、的专门法。二、房地产法的地位关于房地产法地位的两种观点：房地产法是独立的法律部门房地产法属于民法，是民法的一个分支房地产法与相关法律的联系和区别（自学）房地产法与宪法的联系房地产法与民法的联系和区别：房地产法与物权法房地产法与行政法房地产法与经济法第六节 房地产法的基本原则一、坚持社会主义土地公有制原则二、促进房地产商品化原则三、合理节约用地原则四、房产和地产的权利主体同一原则五、国家扶持发展居民住宅建设的原则第二章 房地产法律关系（第二周）1、学习本章内容，要求学生对于法律关系的基本知识如法律关系三要素、法律事实的种类、构成等民法知识要有所掌握。2、本章要求学生要掌握房地产法律关系的特征、房

5、地产法律事实的构成，以及房地产法律行为的种类。3、本章教学重点是：房地产法律行为；难点是要分清房地产法律关系中不同主体的不同的权利义务，以及权利的界线。第一节 房地产法律关系概述一、房地产法律关系的概念房地产法律关系的定义房地产法律关系的分类：依据法律性质的不同，可分为房地产民事、房地产行政和房地产经济法律关系依法律关系的客体的不同，可分为房产、地产和房地产法律关系二、房地产法律关系的特征客体具有特殊性主体具有广泛性法律关系性质具有多重性法律关系具有相对的稳定性法律关系的产生、变更和消灭具有严格的程序性第二节 房地产法律关系的构成一、房地产法律关系的主体房地产法律关系主体的概念房地产法律关系主

6、体的种类主要有：房地产管理主体、房地产开发主体、房地产交易主体、房地产服务主体、二、房地产法律关系的内容房地产权利：房地产民事权利：地产权利、房地产权利房地产管理职权：决策权、命令权、审批权、监督、处罚权房地产义务：房地产交易价格申报全面履行房地产合同依法缴纳税收三、房地产法律关系的客体房地产经济行为房地产：房屋、土地第三节 房地产法律事实一、房地产法律事实的概念（自学）二、房地产法律事实的种类行为：房地产法律行为房地产管理行为房地产违法行为事件：主要是指国家房地产法律、法规的颁布实施或者修改、废止；不可抗力事件三、房地产法律事实构成（自学）第三章 中国土地所有权法律制度（第三周）1、学习本章

7、的内容，要求学生要熟悉所有权、所有制的基本原理，掌握不动产所有权的基本知识。2、通过本章的学习，要求学生要掌握并分清的基本概念主要有：土地所有权与土地使用权、土地他物权与土地使用权、国家土地所有权与集体土地所有权3、本章教学重点是国有土地所有权的原理、重要性；难点在于要阐明集体土地所有权的主体以及当前我国保留集体土地所有权法律制度的必要性。第一节 土地所有权法律制度概述一、土地所有权的概念土地所有权作为历史的、经济的、法律的概念的内涵土地所有权的特征我国土地所有权的特征我国土地所有权的作用二、土地所有权的权能及其各项权能的分离土地所有权的四项权能土地所有权与各项权能分离的情形土地所有权权能分离

8、（使用权转移）的意义和结果土地所有权权能分离（使用权转移）的法律特征第二节 土地使用权法律制度概述一、土地他物权概述土地他物权的概念：土地他物权是限制物权、土地他物权是以利用物的使用价值为目的的用益物权、土地他物权一般以实施对土地的占有为实现条件、土地他物权可以依法自由转让、出租、抵押和继承我国的土地他物权我国创制土地他物权制度的必然性我国的土地他物权的类型二、土地使用权土地使用权的概念及其权能土地使用权的基本性质土地使用权的特征三、土地所有权与土地使用权土地所有权与土地使用权关系（二者的联系和区别）土地所有权与土地使用权的分离土地使用权的发展我国现存土地使用权的种类土地使用权的消灭四、构建我

9、国的土地使用权制度及其存在的问题第三节 国有土地所有权法律制度一、国家土地所有权的概念及其性质国家土地所有权的概念国家土地所有权的双重性质：是一种私法上的权利民事权利，表现为所有权人对土地的占有、使用、收益和处分；该主体行使其权能体现国家作为所有人的公有的权利二、国家土地所有权的法律特征主体具有惟一性和统一性客体具有广泛性行使上的特殊性移转的单向性三、国家土地所有权的范围城市市区的土地部分农村和城市郊区的土地国家依法征用的土地依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使

10、用的原属于迁移农民集体所有的土地四、行使国家土地所有权的限制禁止买卖或以其他形式非法转让国有土地禁止滥用土地五、国家土地所有权的保护第四节 集体土地所有权法律制度一、集体土地所有权的概念二、集体土地所有权的性质是私法上的权利民事权利，表现为所有权人对土地的占有、使用、收益和处分集体土地所有权是公有制的表现形式之一三、集体土地所有权的特征集体土地所有权主体的多层次性集体土地所有权权能的残缺性集体土地所有权的相对性农民集体土地的所有权受法律的限制四、集体土地所有权的范围五、集体土地所有权的行使行使集体土地所有权的主体集体土地所有权的行使行使集体土地所有权应遵循的基本法律要求六、集体土地所有权的保护

11、尊重农村集体土地的所有权，不能强行改变其所有权性质使用集体土地时，必须合法七、国家土地所有权与集体土地所有权的区别主体不同代表的利益不同用途不同所受限制不同八、对我国现行土地所有权制度的改革构想（简要介绍，注意自学）关于我国土地所有权结构的几种学说完善我国现行土地所有权制度的构想：城乡土地权属具体化、土地所有权主体或代表明确化、土地所有制关系实在化、集体土地所有权权能相对完整化、创制完善的土地他物权法律制度第四章 国有土地划拨法律制度（第四周）1、学习本章的内容，学生要复习民法中关于国家所有权的基本原理。2、本章学生要掌握的基本概念：划拨土地使用权3、本章教学的重点和难点在于要阐明：划拨土地使

12、用权是对国有土的使用；作为民事权利的土地使用权与作为行政法律关系的划拨土地之间的关系；行政划拨土地已逐步向土地有偿出让转型第一节 划拨土地使用权概述一、土地使用权划拨的概念二、土地使用权划拨的特征土地使用权划拨法律关系是一种行政法律关系划拨土地使用权使用人的法定性划拨土地使用权的客体只能是国有土地土地使用权划拨具有无偿性划拨土地使用权的适用范围的有限性划拨土地使用权用途的特定性划拨取得的土地使用权具有无期限性取得土地使用权的行政审批程序性三、土地使用权划拨的弊端划拨土地使用权是一种无偿、无期限、无流动的“三无土地使用权”四、行政划拨土地已逐步与有偿出让相衔接的表现对划拨取得土地使用权的土地使用

13、者征收土地使用税法律允许土地使用权的划拨在法律规定的条件下转化为有偿出让第二节 划拨土地使用权的取得、行使和消灭一、划拨土地使用权的取得必须是法律规定的适用划拨土地使用权的七种情况必须履行严格的法律程序：用地单位申请、土地主管部门审批、核发划拨国有土地使用权证书注意不同性质所有的土地的不同划拨方式二、划拨土地使用权的行使划拨土地使用权的权利内容对行使划拨土地使用权的限制对划拨的国有土地使用权的收回三、划拨的土地使用权的消灭第三节 划拨土地使用权市场化一、划拨土地使用权市场化的条件土地使用者必须是公司、企业、其他经济组织和个人领有国有土地使用证具有地上建筑物、其他附着物的合法的产权证明经济组织以

14、外的其他组织需要补办手续，须经过其上级主管部门批准二、划拨土地使用权市场化的方式出让转让出租作价出资(入股)法律直接规定的划拨土地使用权的转化三、国有企业划拨土地使用权的转化国有企业的改革及国有企业划拨土地使用权转化的条件企业持有土地使用权证书必须进行地价评估土地用途必须符合当地的土地利用总体规划国有企业划拨土地使用权转化的处置方式划拨土地使用权出让、租赁、作价入股等方式处置划拨土地使用权划拨土地使用权市场化的目标、措施以及意义清理、整顿划拨土地使用权的隐形市场对经营性划拨土地使用权确定合理地租第五章 国有土地出让法律制度1、学习本章的内容，学生要复习民法中所有权四项权能的分离与回复的知识，物

15、权合同与债权合同的异同，不动产物权中用益物权的基本原理。2、要求同学们能够掌握、区分的基本概念有：国有土地使用权出让与国有土地使用权划拨，土地出让合同、划拨土地使用权补办出让合同、成片开发土地出让合同等三种合同的区别3、教学重点在于划清土地使用权出让与土地使用划拨的区别。第一节 城镇国有土地使用权的出让一、土地使用权出让的概念国有土地使用制度的改革土地使用权出让的定义土地使用权出让与划拨的区别二、土地使用权出让的特征财产性期限性计划性垄断性三、土地使用权出让的有关问题土地使用权出让的范围土地使用权出让的批准权限土地使用权出让的宏观调控四、土地使用权出让的方式协议出让方式招标出让方式拍卖出让方式

16、挂牌出让方式五、土地使用权出让的年限土地使用权出让的年限：法定最高年限、合同约定年限土地使用权出让年限的计算土地使用权出让年限届满与续展六、地价地价的概念基准地价、地租与出让金七、出让的土地使用权的收回第二节 城镇国有土地使用权出让合同一、土地使用权出让合同的概念和特征土地使用权出让合同的概念土地使用权出让合同的特征民事主体之间的一种民事合同合同标的具有特殊性是要式合同二、土地使用权出让合同的分类土地出让合同成片土地开发出让合同划拨土地使用权补办出让合同三类合同的关系1土地出让合同和成片开发土地出让合同的区别2划拨土地使用权补办出让合同与土地出让、成片开发土地出让两种合同的区别三、土地使用权出

17、让合同的订立土地使用权出让合同订立的原则土地使用权出让合同订立的程序四、土地使用权出让合同的内容土地使用权出让合同的十项主要条款土地使用权出让合同当事人双方的权利和义务五、土地使用权出让合同的变更和解除土地使用权出让合同变更和解除的概念土地使用权出让合同变更与解除的主要情形第六章 国家土地使用权的转让（第五周）1、学习本章的内容，要求同学对于物权法调整动态的法律关系的基本知识要预先复习，弄清楚使用权的基本原理。2、要求学生学掌握的基本概念有：土地使用权转让与房地产转让、土地使用权出让与土地使用权转让；加深物权法调整动态法律关系的基本理论和基本原理的认识和掌握。3、教学重点和难点：必须清楚地告诉

18、学生：“土地使用权转让”与“房地产转让”是同义语；在我国现阶段，“房地产转让”主要是指城镇房地产转让，不包括农村集体土地使用权的转让；要在划分清楚土地使用权出让与土地使用划拨的区别基础上，分清土地使用出让与土地使用权转让的区别。其难点在于，要让学生牢牢记住：土地使用权划拨、出让、转让的客体仅指国有土地，不包括集体土地；土地使用权因取得方式为划拨取得或出让取得不同，而使转让的方式有所不同。第一节 国家土地使用权转让概述一、国家土地使用权转让的概念“土地使用权转让”与“房地产转让”是同义语，只是不同部门使用的术语不同而已房地产转让的主体是房地产权利人房地产转让的法律后果是所有权转换房地产转让的实现

19、方式有买卖、赠与或者其他合法方式房地产转让的种类有已经建成的房地产的转让和尚未建成的在建房屋的转让二、土地使用权出让与转让的区别出让是设权行为，转让是转移权利的行为法律关系主体不同出让金与转让金构成所反映的关系不同三、土地使用权转让的方式转让的方式有买卖、赠与或者其他合法方式关于“其他合法方式”主要包括的五种情形四、土地使用权转让的原则除应遵循平等、自愿、等价有偿、诚实信用等民法的基本原则外，还应遵循以下原则：土地出让方地位不变原则（认地不认人的原则）房产地产一致原则效益不可损原则五、不同方式取得土地使用权的不同转让方式以出让方式取得土地使用权的房地产转让：转让的三个条件转让的程序以划拨方式取

20、得土地使用权的房地产转让其程序因办理土地使用权出让手续和不办理土地使用权出让手续两种情况而不同房地产的转让要办理土地使用权出让手续的转让程序房地产转让不办理土地使用权出让手续情形及其程序六、法律禁止转让的土地使用权的七种情形第二节 土地使用权转让合同一、土地使用权转让合同的概念和特征土地使用权转让合同的概念土地使用权转让合同的特征：以土地使用权出让合同的存在为生效的前提条件；转让合同的内容受出让合同的制约；土地使用年限受出让合同约定的年限的限制二、土地转让合同的种类土地使用权买卖合同土地使用权赠与合同土地使用权交换合同三、土地转让合同的主要条款房地产转让合同的主要条款，是指房地产转让合同必须具

21、备的条款。房地产转让合同应当载明的九项主要内容四、房地产转让合同订立的程序协商签约登记五、土地使用权转让合同的履行、变更和解除土地使用权转让合同的履行土地使用权转让合同的变更和解除土地使用权转让合同的变更和解除的概念土地使用权转让合同的变更和解除的条件土地使用权转让合同的变更和解除的特点变更和解除转让合同四个法定事由第七章 其他土地使用权的利用方法1、学习本章，要先弄清租赁法律关系的基本原理，就“租赁”的法律性质在理论上的争议和实践中的具体适用，要有所了解。对于集体所有权的基本知识要掌握2、要求学生学掌握的基本概念有：土地使用权出租与国有土地租赁，土地使用权出让与土地使用权出租；土地征用，要在

22、掌握他物权的基本原理的基础上，就国有土地划拨、出让、转让、租赁基本理论要有深刻地认识和掌握。3、本章教学重点：我国国有土地租赁关系的两种形态：土地使用权出租；国有土地租赁。本章教学的难点：要分清楚以划拨方式、出让方式以及转让方式取得国有土地的使用权和以租赁方式取得国有土使用权有何区别。第一节 土地使用权出租一、土地使用权出租的概念土地使用权出租的定义土地使用权人出租土地的两种情况与土地使用权出租相关的概念比较：与土地使用权转让的区别；土地使用权出让的区别二、土地使用权人出租土地的生效要件及程序土地使用权人须具备土地使用权出租条件：、以出让方式取得的国有土地使用权出租；2、以划拨方式取得的国有土

23、地使用权出租；土地和土地上的附属物一同出租土地使用权人出租土地使用权的条件：签订土地租赁合同，依法办理登记手续三、土地使用权人出租土地的效力承租人取得租赁权，有权依约定对承租的土地占有、使用、经营、收益承租人因取得租赁权而享有优先权租赁期限、租赁权利及土地用途不得与出让合同的内容相抵触出租人仍应按出让合同向原出让人履行出让合同规定的义务第二节 国有土地租赁一、国有土地租赁的概念国有土地租赁的定义国有土地租赁与土地使用权出租的区别二、国有土地租赁的方式和适用范围方式：与土地使用权出让的方式相同。适用范围：不超过取得的土地使用权的范围三、国有土地租赁合同合同的主要内容（尤其要注意的是：租金和租期）

24、合同的效力：出租人的权利义务；承租人的权第三节 集体土地征用法律制度一、土地征用的概念土地征用历史沿革（自学）土地征用的定义二、土地征用的适用范围适用范围：集体土地；需要改造的城市旧房占用的土地集体土地征用和城市房屋拆迁的四个相同三、集体土地征用的概念集体土地征用定的义集体土地征用的法律特征四、集体土地征用的原则土地有偿使用原则珍惜耕地，合理利用土地原则保证国家建设用地原则妥善安置被用地单位和农民原则五、集体土地征用的审批程序审批：征用不同的土地其批准权限不同由国务院批准征用的土地由省、自治区、直辖市政府批准征用的土地程序：农用地用途转换、征地审查；公告；组织实施，多方协调六、集体土地征用的补

25、偿及农民的安置集体土地征用的适当补偿原则集体土地征用的补偿范围和安置补偿：土地补偿；与土地有关的补偿安置：安置的补偿费；土地征用后剩余劳动力的安置七、集体土地征用存在的问题及其完善存在的问题：土地征用过度，土地大量闲置；开发用地成本过高；农民失地严重，损失严重问题存在的若干原因解决问题的若干思路第八章 城市房屋拆迁安置与补偿法律制度 （第六周）1、 学习本章，要求学生对于所有权分离后回复的原理，地上权，建筑物所有权等基本概念 预先复习并掌握。2、 要求学生掌握的基本概念有：城市房屋拆迁，货币补偿，房屋产权调换安置。3、本章教学的重点在于：在我国城市化建设和城市改造过程中，对城市旧房屋改造拆建拆

26、迁中涉及的房屋所有权人，如何适用等价有偿的民事基本原则，公平合理的对原房屋所有权人进行拆迁补偿和安置。本章的难点在于：在我国法律制度并不健全的情况下，国家强制征用集体土地的法律依据，其效力不高，老师在讲课中如何理清国家、集体作为平等的民事主体之间的平等自愿的关系。第一节 城市房屋拆迁概述一、城市房屋拆迁的定义城市房屋拆迁的具体内容：房屋拆迁的三个法律特征二、房屋拆迁法律关系：城市房屋拆迁法律关系的概念及三要素：主体；客体；双方的权利与义务三、房屋拆迁的分类：公房和私房拆迁；住宅和非住宅拆迁；国有土地上的房屋拆迁和集体所有土地上的房屋拆迁；强制拆迁与非强制拆迁第二节 城市房屋拆迁的程序一、申请房

27、屋拆迁许可证二、提出领取房屋拆迁申请三、房屋拆迁管理部门审批四、发布拆迁公告五、作好房屋拆迁前的准备工作第三节 房屋拆迁的补偿制度一、房屋拆迁补偿的定义房屋拆迁补偿的原则：公平合理、等价有偿是房屋拆迁补偿的根本原则房屋拆迁补偿的对象：主体：拆迁房屋的所有权人；客体：被拆除的房屋及其附属物、没有超过期限的临时建筑物二、拆迁补偿的方式：货币补偿、房屋产权调换；可以选择补偿方式的房屋；不可以选择补偿方式的房屋三、对拆迁房屋中特殊情况的处理和补偿：公益事业房屋的拆迁补偿；产权不明房屋的拆迁补偿；设有抵押权的房屋的拆迁补偿；非住宅用房的拆迁补偿第四节 房屋拆迁的安置一、房屋拆迁安置的定义对房屋拆迁安置的

28、三种不同理解；安置对象；安置的地点：过渡期的异地安置，长期安置分为原地安置和异地安置；安置费用二、房屋拆迁安置的基本原则：谁拆迁谁安置原则；安置相当原则；安置与补偿相分离的原则；住宅与非住宅区分补偿原则拆迁安置的面积标准：拆迁住宅房屋的安置面积标准；拆迁非住宅房屋的安置面积标准三、拆迁纠纷房屋拆迁纠纷的种类：拆迁许可纠纷；拆迁协议纠纷；拆迁安置纠纷；拆迁纠纷产生的原因：拆迁政策不完善、中国长期住房问题导致矛盾、被拆迁人对拆迁安置政策有误解和期望值过高；化解纠纷的对策强制执行房屋拆迁第九章 房地产开发概述（第七周）1、学习本章的内容，要求学生学生首先要对不动产用益物权的基本知识有所掌握。2、要求

29、学生学掌握且能区分的基本概念有：不动产、房地产。3、本章教学重点是房地产开发的特征。第一节 房地产开发概述一、房地产开发的概念和特征房地产开发的定义及其两点内容特征：五个二、房地产开发的类别根据房地产开发的内容不同，可分为土地开发和房屋开发根据房地产开发的规模不同，可分为单项开发、小区开发、成片开发根据房地产开发的目的不同，可分为自用型开发、经营型开发根据房地产开发的范围不同，可分为开发、再开发根据房地产开发的机构不同，可分不政府开发和非政府开发三、房地产开发的三个作用（自学）第二节 房地产开发的基本原则房地产开发应遵循的原则主要有：严格执行城市规划的原则坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一

30、的原则依法取得土地使用权，严格按照出让合同约定用地的原则扶持开发居民住宅原则第十章 房地产开发企业1、学习本章的内容，要求学生对于法人制度基本知识有要较为透彻的掌握和了解。2、要求学生学掌握的基本概念有：房地产开发企业3、教学重点：不同资质等级的房地产开发企业的权利义务第一节 房地产开发企业概述一、房地产开发企业的概念房地产开发企业的定义房地产开发企业的特征二、房地产开发企业的类别(一)按所有制结构分为国有、集体所有、中外合资、外商独资房地产开发企业(二)按经营性质分为专营企业、兼营企业和项目公司第二节 房地产开发企业的设立、变更和终止一、房地产开发企业设立的条件设立的实质条件：有自己的名称和

31、组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件房地产开发企业分不同资质等级：分为资质一级、二级、三级、四级企业二、房地产开发企业设立的程序申请登记；对房地产开发企业的设立进行严格的资质审批、颁发发执照；依法备案二、房地产开发企业的变更三、房地产开发企业的终止第十一章 房地产开发建设项目1、学习本章内容，要求学生对法人的权利能力与行为能力的基本知识、对于行政行为也是民事权利产生和变更的依据的基本理论要有所理解和掌握。2、要求学生学掌握的基本概念有：房地产开发与房地产联合开发、招标与投标、房地产联合开发与房地产联建、房地产开发建设项目、建

32、筑工程企业、建筑工程企业的资质。3、本章教学的重点在于：房地产开发及其建设项目的招标、投标，要注意房地产开发用地的期限；本章的难点是要讲清楚不同资质的建筑工程企业，其房地产开发范围是不同的。第一节 房地产开发建设项目的规划管理一、房地产开发用地出让、转让的规划管理先立项后批地先规划后用地二、开发项目选址的规划管理建设用地计划城市规划部门对建设项目选址和布局的批准意见书房地产开发年度计划：房地产开发用地的期限；逾期开发土地的违约责任；逾期开发土地的违约责任的免除：不可抗力、政府或者政府有关部门的行为、动工开发必需的前期工作第二节 房地产开发建设项目的招标和投标一、房地产开发建设项目的招标招标程序

33、招标人：招标人的定义及条件招标文件：招标文件的法律意义及应当包含的内容招标工程的标底：标底的含义、意义及标底的内容招标方式：公开招标、邀请招标投标单位资格的审查二、房地产开发建设项目的投标投标及投标人投标文件应当包含的内容三、开标四、评标五、决标六、招标管理机构第三节 房地产开发项目的施工管理与监理一、建筑工程的施工管理建筑工程企业的资质管理各建筑企业的资质标准有一级企业至四级企业建筑企业资质等级认定的行政程序不同资质等级的建筑企业的不同经营范围建筑工程的施工许可管理领取施工许可证应当具备的条件建筑工程的施工现场管理建设工程的竣工验收工程的质量管理建设工程的竣工验收建设工程质量责任的承担第四节

34、 房地产联合开发一、房地产联合开发的含义房地产联合开发应当具备的条件：联营体中至少有一个是具有房地产开发经营资格的法人，法律规定不能从事房地产开发经营的组织称个人不能成为联营体的成员联合开发是进行房地产开发经营活动联营各方必须签订书面合同，共享赢利，共担风险联营是平等主体之间的法律关系，须以自愿，互利为原则联营的形式须符合法律规定的形式二、房地产开发中名联营实借贷的有关法律问题对房地产联合开发经营合同的审查审查合同条款中是否有共同经营的约定审查合同中是否有保底条款的规定审查合同是否对出资方的投资收回和收取固定利润有时间上的限制审查合同中双方是否有共享赢利、共担风险的约定房地产联合经营纠纷的形式

35、一方是企业的投资者，其与企业订立的名为联营实为借贷的合同一方是个人的投资者，其与企业之间订立的名联营实借贷合同组建式经营中名联营实借贷合同挂靠式经营中名联营实借贷合同三、房地产联建概述房地产联建的概念房地产联建的三个法律特征房地产联建合同的五种类型房地产联建合同的性质房地产联建中供地方提供土地使用权的法律问题联建合同纠纷的处理第十二章 房地产交易与房地产转让概述（第八周）1、学习本章的内容，学生首先必须要掌握交易、转让、市场、商品交换等基本知识。2、通过本章的学习，学生学掌握的基本概念有：交易、房地产交易、房地产转让；对于不动产交易的法律形式、不动产转让等基本原理要切实掌握。3、教学重点是房地

36、产转让的条件和房地产转让合同的内容；难点在于要区分我国房地产市场与其他商品转让市场的区别，以及各级房地产市场之间的区别。第一节 房地产交易概说一、房地产交易的概念房地产交易的定义房地产交易的三种法定方式二、我国的房地产交易市场房地产一级市场：即土地使用权的出让市场房地产二级市场：即土地使用权出让后的房地产开发经营市场房地产三级市场：即投入使用后的房地产交易市场三、房地产交易特征交易对象的特殊性房地产交易内容的综合性房地产交易客体的双重性：房地一体原则多种法律事实构成的要式法律行为第二节 房地产转让概述一、房地产转让的概念房地产转让的定义房地产转让定义包含的四项内容二、房地产转让的条件主体资格合

37、法客体是法律规定可以转让的房地产意思表示真实形式要件须有书面合同且进行权属转移登记三、房地产转让的程序四、房地产转让合同的内容第十三章 房屋买卖（第九周）1、学习本章的内容，要求同学们对于商品的基本概念、特征要有所了解；对于买卖及其买卖合同的知识点已经熟悉。2、要求学生学掌握的区分的基本概念有：商品与商品房、商品房与非商品房、商品房与二手房、商品房与房改房、商品住房与商品非住房； 要掌握不同种类房屋买卖的共性和不同点。3、本章教学重点在商品房买卖，要让同学了解我国住房制度改革进程，以了解我国商品房买卖的历史背景；熟悉掌握商品房买卖的两种方式及其特点。本章难点是要明确我国商品房的概念，区分商品与

38、商品房；并不是具有商品属性的房屋就是商品房，我国商品房不仅是要具有商品的属性，同时还只能是房地产开发商开发出售的一手房。第一节 我国房屋买卖制度概述一、我国住房制度的历史沿革我国住房公有制的改造公有住房租赁制我国住房制度的改革二、我国现阶段房屋的种类我国房屋根据不同标准，可以划分为多种类型：农村房屋、城市房屋城市公房、城市私房住宅房屋、非住宅房屋新建房、旧房商品房、非商品房内销房、外销房福利房、微利房和市场商品房三、我国房屋买卖的种类商品房买卖、二手房买卖、私有房买卖第二节 商品房买卖一、商品房概说我国商品房的四个特征我国商品房的概念商品房与非商品房五个区别商品住房与商品非住房的五个区别二、商

39、品房买卖商品房买卖的定义及其三个特征商品房买卖合同的定义及其合同的内容三、商品房买卖的传统方式商品房现售：定义、条件、销售现房须注意的事项、商品房交付：住宅质量保证书的内容、住宅使用说明书的内容商品房预售：概念、商品房预售的性质、应当具备的四个条件、三个特征、预售商品房的再转让四、商品房买卖新型方式商品房包销 概念 分类 性质 在包销期内为委托代理关系，包销期满后为买卖关系五、商品房买卖实践中的问题预售广告的约束力，一房二卖，所有权保留买卖第三节 私有房屋买卖一、私有房屋买卖概述私有房屋的含义私有房屋买卖的概念法律特征：要式契约、当事人身份的限制、标的物的限制私有房屋买卖的效力的四个表现二、私

40、人共有房屋的买卖私人共有房屋的概念私人共有房屋买卖的程序私人共有房屋买卖中的房屋共有人的优先购买权私人共有房屋买卖中善意第三人的保护三、私人房屋买卖中的若干问题私有房屋买卖中房屋所有权与土地使用权的关系物权法上房屋所有权与土地物权的结合模式私有房屋买卖对土地使用权的影响质量纠纷和权利纠纷的解第十四章 房屋赠与（第十周）1、学习本章内容，要求学生对于赠与的特点、合同法规定的赠与的有关规定等基本知识点都有所掌握。2、要求学生学掌握的基本概念是：房屋赠与、房屋赠与合同，对于赠与的基本理论和基本原理以及房屋赠与合同与动产赠与的区别等都要有所掌握。3、教学重点房屋赠与合同。第一节 房屋赠与概述房屋赠与的

41、概念：定义、法律特征房屋赠与合同：房屋赠与合同的成立与生效、房屋赠与合同的撤销第二节 房屋赠与的程序双方签订房屋赠与合同办理公证办理过户手续：房屋所有权人提出申请、房屋管理部门审查、公告、交纳契税、领发变更后的产权证书第十五章 转让房屋所有权的其他合法方式1、学习本章的内容，学生须掌握继承、遗赠的基本知识，对于所有权的产生、变更、消灭等基本原理也应有所了解。2、要求学生学掌握的基本概念有继承、遗赠、交换；对于不动产继承与动产继承的相同点与不同点都应当掌握的基本理论和基本原理3、教学重点在于房屋继承与动产继承的区别；本章的难点在于不同目的不同期限的房屋使用权交换的处理。第一节 房屋的继承一、房屋

42、继承概述房屋继承的定义房屋继承关系成立必须具备的三个条件房屋继承的三个特征房屋继承的原则、开始的时间、继承的放弃等，与动产的继承相同；继承地点只能在房屋所在地二、房屋的法定继承与遗嘱继承房屋的法定继承遗嘱继承三、各类房屋继承的处理共有房屋的继承：共有房屋的定义、共有房屋的种类、共有房屋继承纠纷的处理无人继承的房屋：三种无人继承的房屋、无人继承的处理华侨或者外国人继承国内房屋继承及其处理四、房屋继承的公证房屋继承公证的定义法定继承人公证房屋继承应当提交的材料遗嘱继承人公证房屋继承应当提交的材料第二节 房屋的遗赠一、房屋的遗赠的概念二、房屋的遗赠的特征房屋的遗赠是单方的法律行为房屋的遗赠是无偿的民

43、事法律行为房屋的遗赠是要式法律行为房屋的遗赠是赠与人死后生效的法律行为第三节 房屋交换一、房屋交换的概念房屋交换的定义房屋交换的三个意义房屋交换的种类：房屋使用权交换、房屋产权交换二、房屋交换合同房屋的使用权交换：须约定一定的期限，签订书面合同、进行登记房屋产权交换：房屋产权交换合同的概念及四个特征、产权交换合同的成立与生效、产权交换合同的法律适用、产权交换纠纷的处理第十六章 房地产担保（第十一周）1、学习本章内容，要求学生要熟知与物权担保相关的基本知识。2、要求学生学掌握的基本概念有：房地产抵押、商品房按揭，对于房地产抵押和按揭的基本理论和基本原理都应当能够实际操作。3、教学重点：房地产抵押

44、合同的内容和我国商品房按揭程序与实际操作过程。本章的难点在于按揭这种物的担保方式在商品房买卖贷款担保中广泛运用，由于没有法律的规定，定义、特征、性质在理论上也有争议。第一节 房地产抵押一、房地产抵押概述房地产抵押的定义 与房地产按揭的区别房地产抵押的性质：是一种从属权、价值支配权、优先受偿权房地产抵押权的特征：具有特定性、不可分性、可追及性房地产抵押种类： 现房和期房抵押 公积金、贷款、商业贷款、项目贷款抵押二、房地产抵押法律关系房地产抵押法律关系的主体：房地产抵押人的定义、自然人与法人作抵押人的不同条件房地产抵押权人的定义、条件房地产抵押法律关系的客体：可以进行抵押的房地产、不能进行抵押的房

45、地产房地产抵押中的权利义务：抵押人的权利义务、抵押权人的权利义务三、房地产抵押的设定房地产抵押合同签订房地产抵押合同的主要内容房地产抵押合同的登记设定房地产抵押应当注意的问题：房、地同时抵押，抵押担保的数额不能超过抵押物的价值，房地产抵押物须进行登记，共有房地产抵押须经其他共有人的书面同意四、抵押权的效力房地产抵押所担保的债权范围房地产抵押所涉及的房地产的范围房地产抵押权的对外效力：对用益权的影响、对处分权的影响、对其他抵押权的影响、对房屋租赁关系的影响、对房地产上其他权利的影响五、房地产抵押权的实现和消灭房地产抵押权实现的条件和方式房地产抵押权的消灭六 、房地产抵押中的实践问题房地产抵押权的

46、存续期限和除斥期间多重意定抵押权的冲突第二节 房屋贷款按揭一、商品房按揭概述按揭的来源我国法律文件中的按揭英美法按揭的涵义我国商品房按揭的定义及与商品房按揭定义有关的种种观点二、按揭的种类现房按揭楼花按揭三、商品房按揭法律关系主体客体内容四、商品房转按揭第十七章 房屋使用权的移转1、学习本章内容要求学生要先掌握不动产用益物权的基本知识。2、要求学生学掌握房屋租赁的基本概念；对于与房屋租赁有关的使用权转让的物权基本理论和基本原理都要有所掌握。3、教学重点在于房屋租赁合同。第一节 房屋租赁一、房屋租赁概述房屋租赁定义房屋租赁的五个法律特征（条件）房屋租赁的分类二、房屋租赁合同房屋租赁合同的定义房屋

47、租赁合同的内容房屋租赁合同的变更、解除或终止三、不同种类的住房租赁私有住房租赁公有住房租赁城镇廉租住房的租赁四、房屋租赁的几个问题租赁房屋的转租房屋租凭的登记房屋租赁与房屋抵押的关系承租人的优先购买权的行使第二节 房屋借用一、房屋借用概述房屋借用的概念及四个特征二、房屋借用合同房屋借用合同的定义房屋借用合同的成立与生效、变更与消灭三、房屋借用合同当事人的权利和义务房屋借用人的权利与义务房屋出借人的权利与义务第十八章 房地产权属登记制度（第十二周）1、学习本章内容，要求同学们对于物权、所有权、他物权等概念及其基本原理要有所掌握和熟悉。2、通过本章的学习，要求同学们学掌握房屋所有权、建筑物区分所有

48、权、住房部分产权等有关基本概念和内容；要掌握城市房地产权属关系、城市房地产权属登记的功能、效力，房产权属登记和地产权属登记的程序和要求。3、本章教学重点是房屋所有权登记，本章的难点在于讲清楚建筑物区分所有权的主体、客体；要明确我国房地产登记的范围，房屋登记主要是指城市房屋权属登记；国家土地所有权、农村房屋所有权都不在登记之列。第一节 房地产所有权法律制度一、土地所有权法律制度（见第三章）二、房屋所有权概述房屋所有权的定义房屋所有权的性质：具有自物权性、完全性和归一性、具有恒久性、可分离性。三、房屋所有权法律关系三要素主体：我国房屋所有权的主体包括国家、企业、事业单位、社会团体和个人以及外国个或

49、组织客体：我国房屋所有权的客体不仅限于居住之所，还包括构筑物内容：我国房屋所有权的内容包括所有权的四项权。四、房屋所有权的取得、消灭房屋所有权取得的定义房屋所有权的取得方式包括原始取得和继受得：新建取得，国家承继、没收取得、无主房屋取得、添附取得等为房屋所有权原始取得；买卖、互易、与、继承等为房屋所有权的继受取得房屋所有权消灭的定义房屋所有权消灭的原因：所有权客体的消灭、房屋客体本身的灭失、房屋所有权主体的消灭、房屋所有权转让、房屋所有权的抛弃、所有权因强制手段而被消灭五、房屋所有权类型国有房产集体所有房产私有房产包括：一般城镇私房所有权、商品私房所有权、公房出售后转变为私房的所有权、自建（购

50、）公助房所有权共有房产联营企业房产股份制企业房产港澳台投资房产涉外房产其他房产第九章 房屋所有权第一节 房屋所有权概述一、房屋所有权概念房屋所有权是指房屋所有人对其所有的房屋依法进行占有，使用、收益和处分的权利。房屋所有权是房屋所有制在法律上的表现，也是法律赋予公民、法人等民事主体享有的最主要的基本民事权利之一。它作为房屋的归属关系的法律反映，主要包括以下三个方面的含义：1房屋在法律上的归属权利是指以利益为核心的为或不为一定行为的自由获得法律上之力。可见，权利是引导利益归属的法律工具。房屋所有权作为权利之一种，也不例外，它首要的任务于在确定房屋利益的归属，即归属所有人。 2房屋所有人的利益利益

51、是权利的核心与灵魂，它通过权利而被引导归属于一定主体并获得法律上的保障，房屋所有人依法对其所有的房屋享受完全的独占性利益，包括：自己使用房屋的利益；将房屋交给他人使用而收取对价的利益；将房屋作为举债的担保而融通资金的利益。3房屋所有权的权能所谓房屋所有权的权能是指房屋所有人为了实现其对房屋的利益，可以对房屋实施哪些行为。所有权作为一种支配权，一般包括占有、使用、收益和处分四项权能，房屋所有权作为所有权之一种亦如此。二、房屋所有权的性质(一)房屋所有权是私法上的权利自罗马法以来，传统上人们把法律分为两部分，一为私法，一为公法。私法以个人利益和自由为核心，公法则以强制和拘束为内容；私法强调自由决定

52、、法无禁止皆可行，公法则强调法无许可皆禁止。依据私法产生的权利为私权利；依据公法产生的权力为公权力。毫无疑问，民法构成了私法的主要部分乃至全部，作为民法之特别法的“房地产法”系属私法乃自然之理，而依据房地产法产生的房屋所有权属于私权利也是理所当然。就私权利与公权力的关系而言，权利优先是各国理论界和实务界的共识，权力是权利的后盾，是保障权利的手段和工具。如果国家为更高的价值和公益而需要干预。限制私权利，则应当严格依照法律规定的条件和程序。权利之于个人之重要犹如水之于鱼一样，须臾不可缺少。传统民法的私权神圣原则以其民法基本原则的地位强调了私权利的不可侵犯性，同时也昭示了私权利对于个人的重要性。充分

53、发挥每一个人的潜能是市场经济活动的灵魂，约束国家公权力是实现依法治国的关键，而这一切都离不开广大人民群众权利意识的觉醒。对于我国这样一个具有两千多年的封建专制传统并且自建国以来又实行了30多年的集权体制的国家，培养人们的私权意识，尤其具有重大的现实意义。(二)房屋所有权是物权所谓物权是指直接支配特定物并排除他人干涉的权利。这是一种绝对权、对世权，具有债权所不具备的优先效力、排他效力、追及效力等。(三)房屋所有权是不动产物权根据物权的客体是动产还是不动产，可把物权分为动产物权与不动产物权，作此种区分的意义在于动产物权与不动产物权的公示方法是不同的，动产一般可随人而动，因而通常以占有作为动产物权的

54、公示方法；而不动产通常不可移动(或移动必损其价值)，并且通常不动产对于人类生产生活的重要性要远大于动产，因此不动产物权以登记为其公示方法。三、房屋所有权的法律特征由房屋所有权的本质和内容所决定，房屋所有权除具有一般所有权的共性之外，还有其特殊性：（一）标的物只能是房屋中华人民共和国城市房地产管理法第2条第2款规定：本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。可见，房地产法所称房屋并不限于我们习惯所称的房子。它可分为两类：一类是指房舍等建筑物，这主要是指人们的生活用房、享受用房和生产用房。生活用房是人们休养生息、恢复体力的基础性设施，包括卧室、公用生活设施；享受用房，主要指文化娱乐房舍，如疗养院、剧院、舞厅等；生产用房，主要包括厂房、仓库，车站、机场、商场及城市基础设施等等。另一类是构筑物，这主要是指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所，例如水塔、烟囱、围墙、花坛和蓄水池等。（二）房屋在性质上是不动产世界上公认的不动产，最早只有土地，后来房屋也位列其中。房屋是由砖瓦建筑材料有机构成的。一经竣工，就固定地附着于一定位置的土地上，不能移动。如果人为地移动房舍，只会使其形态、性质、用途、价值等发生损坏性变化。因此，房屋也是典型的不动产之一。不动产对于人类的生存和发展具有比动产更为重要的意义。（三）房屋所有权的变动以登记为