主送论文-浅谈浦江镇125-2地块项目售楼中心建筑设计

1、浅谈浦江镇125-2地块项目售楼中心建筑设计关键词：功能研究·建筑风格·设计品控概述：随着改革开放的不断发展与深入，积极促进了我国房地产市场的繁荣，住宅由原先的计划经济时期的统一分配供应制，改为有市场经济解决住宅商品房供需矛盾，推进了住宅产业的繁荣，计划经济时代的居住生活方式已不能满足人们对住宅品质的要求，高起点规划，高水准设计，高质量施工的颇具生活品质的住宅楼盘大量投入市场销售，售楼处这种特定功能(满足销售功能的空间)的建筑形式也就应运而生，尽管在建筑学领域中还没有关于售楼中心系统而成熟的建筑设计理论，但是任何建筑形式的诞生和发展都是在社会意识在不断发展下促成的从而丰富和

2、发展了现代建筑运动的实践。那么如何做好售楼处建筑设计呢？售楼处设计如何做到即妥善的解决销售功能，又避免因单一形式而陷入功能至上的枯燥乏味呢? 如何合理的设计交通流线避免开盘及签约过程中，人员增多及流动造成混乱。如何营造室内外空间，既体现楼盘特色又能给顾客留下深刻映像呢? 如何能保证方案设计效果在施工图阶段准确得到实施呢， 因此，在售楼处设计过程中，要充分考虑这些因素。 限于经验与水平，简要分析总结如下，请专家审阅，不足之处敬请指正！ 一、 售楼中心的概念 1、售楼中心定义:售楼-从字面意思解释就是销售楼盘的场所，售楼处作为楼盘形象展示的主要场所，不仅仅是接待、洽谈业务、提供楼盘信息咨询的地方，

3、还是现场广告宣传的主要工具，通常也是实际的交易地点。因此，作为直接影响客户第一视觉效果的售楼处设计，一定要形象突出，体现楼盘特色，同时能激发客户的良好心理感受，增强购买欲望。2、售楼处目标客户定位细分: 设计之初，先分析核心的目标客户，精确锁定才更有冲击力，利用从众心理和集体无意识主义的原则，依托核心客户带动重要客户和边缘客户，将三类目标客户的交集范围再压缩，挖出核心客户的不与其他目标客户相冲突的核心价值观，以点带面的进行精准锁定。而不是大而全的妥协与折衷，以此再进行清晰有力的售楼处设计。依据发展商的核心目标客户定位进行有效投资。3、开发商对售楼处设计风格关注点：设计从4个方面把握售楼处设计整

4、体风格-醒目、时尚、优雅、尊贵。3.1醒目：售楼处作为楼盘的名片，首要的是吸引眼球，从街头脱颖而出，具有强烈的视觉冲击感和可识别性，也就是所谓的地标性建筑。达到即使准业主当场不去参观，但一定要过目不忘，念念不忘。这个是设计售楼处的第一个指标。 3.2时尚：投资客的欣赏趣味也会关注发展商的目标客户，这样才能有效投资3.3优雅：购房者相对来说大部分的受高等教育和知识层面上会更高。体现在消费上就是追求优雅，高于或者异于常人。要满足他们与众不同的心理需求。3.4尊贵：同样的价格，他们应该不会在城里买一个低档的房子而会在郊区买一个高端的住宅。所以建议在尊贵上面要作足文章，与传统的富贵与奢华比较，尊贵的含

5、义应该是内敛、含蓄、锋芒微露、细节精致。4、售楼处的功能布局: 售楼处作为销售的主要场所，应该具有以下几点功能布局分区：4.1接待区(包括前台接待区、VIP接待区)、展示区（包括展板橱窗、户型模型、沙盘概念展示等）、服务区（洽谈、休闲）、签约区（财务区）、辅助功能客户休息区（包括卫生间）这部分的装修设计在顺应客户整个看房流程的同时，尽量将客户相关的活动都集中在一起，既有利于增加人气，又便于客户之间的相互感染，同时，建议财务区设置在相对封闭的区域内,并开设财务交易窗口，这些是设计的基本原则。4.2集中办公区域:包括开发商商办公室、销售经理办公室、物管办公室、员工休息室、会议室、财务室、总控室。建

6、议这部分要注意方便及时沟通与管理。注重实用性的同时提升品质。4.3整体设计需充分发挥创意，做到功能布局合理，流线清晰，空间大气，给予客户丰富的想像空间。5、售楼处立面设计总体原则 5.1总体效果力求通透、明亮、富有气质，售楼处形象要与整体住宅项目的形象相符，造型简洁、大气、带有高贵新锐的品质，延续125-2地块住宅ART-Deco装饰新古典风格立面设计风格。5.2材质方面，考虑与125-2地块住宅用材接近，墙面以仿石喷涂为主，主入口结合外挂暖色天然石材，衬托出入口的气势。立面辅以GRC成品线脚色同仿石喷涂颜色。入口钢结构雨棚采用铝合金外包，色同窗框色。5.3进量避免内部大片实体墙体阻隔，洽谈区

7、部分外墙采用大面积落地玻璃窗，多利用自然光，室内可见自然景观绿化；自然光线不够的地方，要采用明亮的局部灯光加强。 5.4除考虑以上因素，细节上需要通过售楼处的整体包装体现档次和品质，装修色调延续125-2地块楼盘主要材质颜色，力求融合于小区环境不突兀，并保证品质感在选材、细部上的充分体现。5.6 立面设计充分考虑售楼处夜间灯光效果，引入照明设计，营造典雅，浪漫的灯光环境以期突出于地块周边环境。使楼盘特色最大程度在沿街面得到展示，给过往路人或客户留下深刻映像。二、 125-2地块售楼处建筑设计本人有幸参与了上海市闵行区浦江镇125-2地块配套售楼中心工程的建筑设计并跟踪了施工的全过程。（一）、项

8、目设计概况 “浦江镇125-2地块”售楼处位于浦江镇中心区2.6平方公里规划范围的西部江栀路以南，陈行路以北，浦雪路以东，浦锦路以西所围合的区域东北角。地块为商住综合用地。本工程总用地面积83,771平方米。其中配套售楼处用地面积3200平方米，建筑面积 4851平方米,建筑高度8.8m（女儿墙高度控制），建筑层数二层，设置停车位25辆,绿化率41%，建筑耐久年限为50年，耐火等级二级，结构体系采用钢框架结构体系，工厂化预制钢结构构件，现场组装，提高了施工效率。125-地块售楼中心区位地形图-附图1（二）、项目设计条件与目标分析在本项目设计过程中，首先对基地周边及基地自身环境进行客观的分析，综

9、合得出下列限制条件给设计带来了很大的挑战，(地形见附图1，)具体表现在以下几个方面：1、交叉路口车行交通影响大基地的东侧为浦锦路，是城市的主干道市政设施完善，而江栀路市政改造还未完成，车行交通影响大，得出主要人流方向是从浦锦路过来，又因基地东南角是城市道路的交叉口，对售楼处出入口的设置在浦锦路有一定的限制。根据建筑工程交通设计及停车（库）场设置标准，在城市主干道设出入口，距离交叉口不应小于80m。结合总体布局综合考虑后，出入口只能安排在浦锦路一侧。2、用地形状狭长，沿街立面要有特色基地为规则的狭长矩形，位置出于东北角交叉口，如何利用好两侧沿街面，给立面设计带来很大的挑战，地块的西侧紧贴125-

10、2地块住宅区的边界设置防噪景观带，最大程度避免售楼处对住宅区的干扰，又要充分体现售楼处的鲜明建筑个性。3、售楼处风格不能割裂于住宅区楼盘建筑风格售楼处设计风格定位要延续整个125-2地块住宅风格特色，要与之环境协调，限定了售楼处的设计自由度。住宅区楼盘风格为ART-Deco装饰新古典风格,售楼处形象定位也必须以此为考量点。4、设计和建造周期紧售楼处从项目策划道方案规划及施工图(含内装设计)设计过程中，时间节点非常紧张，采用施工速度效率更高的钢框架结构体系，配合开发商尽快销售楼盘，回笼建设资金。给于设计的时间方案20天，施工图25天，建设施工3个月。上述客观条件对售楼处设计和建造是有制约的。在这

11、些不利条件的影响下，如何在售楼处建筑设计中准确把握风格定位，融入周边景观环境，努力减少这些限制条件所带来的干扰，争取优良的售楼处建筑形象，内部主要功能用房能利用最好的朝向，在有限的造价和场地条件内灵活布置售楼处建筑单体以及协调景观场地和停车场地等问题都成为设计思考的重点。(见附图2)125-地块售楼中心总平面布局图-附图2基于上述客观条件，本次售楼处项目设计理念总结如下：（1）、打造生态型售楼中心，突出ART-Deco装饰新古典风格主题元素设计，场地引入景观设计，环境强调绿色环保理念；（2）、因地制宜，充分利用基地现状，平面布局集中紧凑，功能合理分区，交通流线顺畅；（3）、建筑形式和建筑风格力

12、求体现售楼处建筑的内涵，并且与周边建筑风格、形式相协调；（4）、在控制造价基础上，完善合理地解决问题，做到高效利用每一笔投资，在经济指标控制的情况下，争取社会效益最大化。（三）、项目设计过程阐述在方案设计过程中，是如何体现并落实以上设计理念的呢，（一）突出主题风格，强调ART-Deco装饰新古典风格主题元素设计。主题风格设计即是运用同一设计要素做主题，在建筑造型上反复运用，并以统一中求变化的原则使“主题”产生一定的相异性，以达到售楼处建筑形象的尊贵、典雅之感。强调并重复使用某种要素如装饰廊柱、屋面层次、GRC装饰艺术窗套、艺术线脚等构成建筑“主题”强烈的韵律感。(见附图3)125-2地块售楼中

13、心主入口效果图-附图3在造型设计时，应注意避免售楼处功能相对单一，造成立面造型相对简单，可以结合符合客户对楼盘参观、咨询、洽谈、交易这一主要流线室内空间关系展开的要求，内部力求流线清楚，不应追求过多的变化，外部形成退台层次，丰富立面造型，错落变化中追求统一的整体建筑感。在具体处理时，应从建筑形体组合、色彩的明度、材料 质感等方面加强对比，强调其售楼空间的鲜明地位。(见附图4)125-2地块售楼中心室内大厅效果图-附图4（二）平面布局集中紧凑，合理分区，流线简洁125-2地块售楼中心平面图-附图5在售楼处建筑设计中平面布局如何合理的设计交通流线避免开盘及签约过程中，人员增多及流动造成的混乱。设计

14、抓住客户以下几个行为开展流线设计-咨询、参观模型、洽谈、交易、休息等行为，继而串联各辅助功能用房，紧紧围绕服务客户展开平面布局，服务流线是解决内部工作人员-办公-会议，为方便集中管理，及时交流销售信息，设计布局把办公区相对集中配置。另外开设VIP专业接待区以及配套VIP休闲区， 可以满足高层次客户的接待心理。综上形成平面布局集中紧凑，合理分区，流线简洁的销售布局关系。(见附图5)（三）、与周边建筑风格、形式相协调由于125-2地块居住建筑的建筑形式采用ART-Deco装饰新古典风格主题元素设计，立面采用退台手法层次错落有致，垂直向上的装饰柱重复运用，形成颇具升腾感的建筑群落。建筑大部分采用平屋

15、顶，屋顶色彩以浅暖色为主；一二层作为立面基座采用干挂石材，主墙面采用仿石喷涂色彩素雅，一般处理为浅白色或浅暖色，点缀深暖色线条，建筑主要是体现“ART-Deco装饰新古典”风格。(见附图6)125-2地块住宅效果图-附图6因此在售楼处建筑设计中，延续了ART-Deco装饰新古典风格主题元素设计，立面同样采用退台处理手法，材质的搭配运用接近住宅用材，主要墙面及柱廊采用仿石石喷涂，南北入口采用天然石材干挂，建筑周边形成装饰柱廊烘托向上升腾的退台屋面，形成错落有致，稳重典雅的建筑外观形象，成为道路交叉口识别性很强的标志性建筑。(见附图7)125-2地块售楼中心夜景效果图-附图7（四）、建筑设计品控为

16、了更好的实施售楼中心建筑设计意图，做好全过程设计品控服务，在项目建造过程中需要建筑设计方积极主动的配合跟进，参加协调项目例会，协调各专业设计图纸与施工现场的矛盾,审核外装、机电、内装深化图纸、必选符合设计意图的材料。因为售楼处项目工期紧张，又要在3个月内完成全装修售楼处竣工交付甲方使用，现场实际建造时，为赶进度，由于不同工种交叉施工，没有很好的做到相互协调，导致一些错误实施建筑意图继而返工，例如:土建施工结构钢梁设置错误，导致立面窗位被一割为二（见附图8）。又因室内设计没有很好研究土建结构关系，导致原设计吊顶碰梁无法实现吊顶造型等现场问题，经过多方协调与沟通最终解决了这些问题。125-2地块售

17、楼中心建造中-附图8（钢梁安装错误，协调整改）为了保证立面效果的准确实施，在施工图设计阶段在立面高差变化处详细交代钢结构设计节点，包括门头、屋面、墙身干挂石材、勒脚、檐口、线脚细部等（见附图9），指导现场施工。125-2地块售楼中心施工图墙身详图-附图9125-2地块售楼中心外装施工过程图片-附图10同时，在施工图设计过程中，注重节能环保设计的落实，以夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2008和公共建筑节能设计标准GB 50189-2005为基本原则，结合项目所在地区的周围环境、气候条件来进行节能方面的考虑。具体相应的节能技术措施如下：1）保温材料：双层压型钢板屋面内部嵌入80厚A

18、级燃烧性能的岩棉保温材料隔热处理，导热系数0.044W/m.K，保温材料厚度满足建筑热工要求。外墙外侧均做35厚A级岩棉板做保温材料，外加仿石喷涂薄抹灰。2）门窗：一般外门窗采用彩色断热铝合金框，门窗洞四周做好保温密封。玻璃采用中空玻璃6+12A+6；外窗及阳台门的气密性等级，不低于现行国家标准建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法GB7106规定的4级，传热系数3.2W/m2K，外墙开窗面积通过合适的窗地比与窗墙比控制来衡量，即充分利用自然采光与通风，又避免能耗损失。3）机电设备：本建筑采用小型集中空调,其设备位置设置相对隐蔽的西北角，避免影响外立面效果，同时不影响室外机运转时的热量交换，并防止对室内产生热污染及噪声污染。4）给排水：卫生洁具均采用节水型产品，以减少水资源的浪费。热水管道需保温，以降低能耗。5）暖通：本项目均采用低噪音VRV小型集中空调系统，室内空调环境满足夏季制冷设计温度26摄氏度，冬季制热设计温度18摄氏度。6）电气：公共部位优先采用声光控节能型灯具。在公共设备间设置智能管理系统控制器对其进行状态监