金地艺境个案分享20111028 (NXPowerLite)

1、金地艺境上海营销管理中心市场组2011-10-28土地属性:T1和C之间，公共交通不便捷，周边工厂环绕，城市界面较差，缺乏成熟配套，生活便利度较低金地艺境金地艺境弘基休闲广场7号线上海大学站交通：交通便利度一般。距离外环线丰翔路入口2公里；距离最近的轨交7号线上海大学站3.6公里。配套：周边配套薄弱，距离商业设施相对集中的聚丰园路3.5公里。城市界面：周边环绕各种机械和制造工厂，城市界面较差。项目规划有花园洋房：花园洋房：共18栋，总高6层高层公寓：高层公寓：共6栋， 总高29-33层SOHOSOHO：3栋项目规划:规划优秀，容积率2的社区中规划37%洋房，提高亩产项目共规划1500套，其中洋

2、房560套，高层公寓939套；项目整盘容积率为2，在较高的容积率下，通过优秀的规划，实现了37%的洋房配置。已成交的497套洋房成交均价为21210元/m，已成交的432套高层公寓均价17251/m。整盘均价为19612/m，洋房较高的单价将整盘均价拉高13.7%，实现了高亩产。二期高层公寓一期洋房SOHO总占地面积总占地面积91000 住宅建面住宅建面159000m商业建面商业建面23000m，包括菜场、会所、商业街和SOHO容积率容积率整盘2.0，一期1.3住宅总户数住宅总户数约1500总分期总分期3期当前期数当前期数2期外立面风格外立面风格美国褐石风格物业费物业费2.85元/项目规划:公

3、寓户型以首置首改为主，主力面积段在70m-121mAABCCDDCCDDEEFFEEFFEEFFEEFFCCDD71#70#69#67#68#66#65#63#户型面积()规划套数占比A四房二卫153515%B三房二卫120253%C三房二卫12118019%D二房一卫9118319%E三房一卫9324626%F二房一卫7025427%合计939100%n公寓楼王66#66#位于花园洋房北侧，正对中央景观轴，视野开阔，设计为3房较大户型产品n63#63#、65#65#正对南侧花园洋房，视野开阔n69#69#为2房产品，相对处于较优位置，正对景观，为1单元产品n67#67#、68#68#因处在马

4、路交界口以及前排建筑影响，主要为2梯4户的1、2房小户型，2单元连缀产品n71#71#、70#70#为1、2房产品，主要考虑到前向66#、65#号楼及小区入口的影响，设计为2梯4户， 2单元连缀小户型65#66#71#69#68#63#不利因素70#67#项目共有2个主入口，分布在锦秋路及真陈路；3个地下车库出入口，分布在锦秋路及真陈路；1个人行入口和1个车行入口，位于市台路上项目规划：车库为全地库设计，配置较高，车位比1:0.72地下车库入口人行入口主入口主入口地下车库入口地下车库入口车行入口社区实现全人车分流，驾车进入小区，直接从地下停车场入口进入车库，车库为全地库设计，社区内部地面无车辆

5、；业主可从停车场乘坐电梯直达房间。社区配套1菜场 2060。 位于商业和住宅相交处2会所 2192 地下一层：室内恒温游泳池 地上：跳操房、瑜伽、儿童才艺教室、 SPA接待区等4商业街 1500m 生活配套商业：规划有标准超市、便利店、音像书店、药店、美容美发、休闲餐饮等3泛会所 每栋高层公寓一楼都为精装大堂，供业主休憩、会客n商业街区n公寓示范区n花园洋房示范区n售楼处n景观主轴带n小区入口项目示范区动线沿中央景观轴，动线合理，展示效果优秀n景观节点商业街包装精美引进中高档餐饮、美容SPA、娱乐、购物等商业街包装精美，除喷泉、雕塑等硬质景观外，沿街商铺都包装成真实开业的状态，展现出浓郁的美式

6、风情建筑单体：美国褐石外立面，单体原味复古景观：中央大景观带，户户有景，浓荫密布，点缀雕塑等硬质景观双入户大堂：车库入户大堂+人行入户大堂，通过挑空来弥补面积不大造成的较逼仄的空间感，但公摊面积增多了n四处采光，屋顶及东、西、北三墙开窗，从而让该空间充满更多的自然光线阳光楼梯：设计颇具仪式感、庄重沉稳，行走其间，有一种走入上海老洋房的感觉。花园洋房户型一层一层 160m 四房二卫四房二卫送花园和送花园和70-80m地下室地下室二层二层 167m 四房二卫四房二卫送送50m左右地下室左右地下室花园洋房户型三层三层 128m 三房二卫三房二卫送约送约16m露台露台四层四层 95m 三房一卫三房一卫

7、送送20m左右露台左右露台花园洋房户型五层五层 95m 三房一卫三房一卫六层六层 95m 四房二卫四房二卫送七楼送七楼70m左右，层高左右，层高2.8m公寓户型A户型 153m 四房二卫B户型 120m 三房二卫约6.5m赠送空间约5m赠送空间公寓户型C户型 121m 三房二卫D户型 91m 二房一卫约8m赠送空间公寓户型E户型 93m 三房一卫F户型 71m 二房一卫约7.5m赠送空间约5m赠送空间精装修：花园洋房装修标准比高层公寓高600-700元/m整体整体整体整体整体：花园洋房与高层公寓其他装修部分相同花园洋房和花园洋房和6666号楼公寓号楼公寓高层公寓高层公寓装修标准装修标准2200

8、元/m1500元/m空调空调三菱电机中央空调挂壁式厨具厨具库奇&ElectroluxElectrolux洋房和公寓装修标准差异精装修：卫生间项目项目品牌品牌卫卫生生间间洁具科勒热水器林内水龙头摩恩卫生间整体卫生间整体卫生间整体卫生间整体卫生间整体卫生间整体项目项目品牌品牌厨房厨房橱柜Electrolux冰箱厨具欧琳龙头摩恩水槽精装修：厨房，基础功能配置ElectroluxElectrolux厨房整体厨房整体厨房整体厨房整体精装修：客厅和卧室基础配置，饰面简洁卧室整体卧室整体客厅整体客厅整体项目项目品牌品牌客厅客厅 和卧和卧室室地板圣象、实木、大理石门禁Honeywell于于7 7月月1

9、010日开盘，共日开盘，共560560套套, ,当天推盘当天推盘324324套，认购套，认购220220，开盘认购率，开盘认购率70%70%；截止目前累积成交；截止目前累积成交477477套左右。均价套左右。均价21000-2300021000-23000万万/ /（含（含20002000元元/ /装修）装修）金地艺境项目洋房产品，除了端套变化户型外，主流房型为6六种。基本都有赠送面积，产品附加值较高。从实际销售情况来看：4 4层和层和5 5层的层的95-96m95-96m户型，总价在200-220万，去化情况良好，而其中4层赠送面积较大，更受欢迎。6 6复复7 7的顶楼户型；虽然总价高60-

10、70万，但赠送的70m阁楼，层高达到2.8m，利用率较高，实际销售中顶楼户型去化率最高，溢价实现也较好。1 1层和层和2 2层层160m160m和和167m167m户型产品，总价在330万左右，是户型舒适，赠送地下室和花园，实得单价较低。三层三层128m128m户型户型，在实际销售中去化较慢，溢价实现能力也较差。主要由于其附加值较低，实得单价较高，接近90m户型。楼层户型套均面积（m）附加值推案套数销售套数去化率销售占比成交均价（元/m）实得均价*（元/m）套均总价段（万元）1四房二卫160送地下室70-80m&花园907988%17%2050017263330-3402四房二卫167

11、送地下室50m948388%17%2050018307320-340 3三房二卫128送16m露台945660%12%2250022500260-2704三房一卫96送20m露台7m工作平台948793%18%2300021436210-220 5三房一卫95送7m工作平台948691%18%22000 20490200-2106四房二卫95送70m阁楼948894%18%2950019327270-280合计560100%花园洋房销售情况金地艺境洋房产品量价一览表（统计时间截至10月17日）*：实得均价以地下室面积按40%、阁楼按70%计入总面积来计算。露台面积不作为实得均价的考虑因素。洋房

12、不同户型销售情况总结楼层户型套均面积（m）附加值推案套数销售套数去化率销售占比成交均价（元/m）实得均价*（元/m）套均总价段（万元）1四房二卫160送地下室70-80m&花园907988%17%2050017263330-3402四房二卫167送地下室50m948388%17%2050018307320-340 3三房二卫128送16m露台945660%12%2250022500260-2704三房一卫96送20m露台7m工作平台948793%18%2300021436210-220 5三房一卫95送7m工作平台948691%18%22000 20490200-2106四房二卫95送

13、70m阁楼948894%18%2950019327270-280合计560100%从实际销售来看，项目的主流客户为首置和小面积首改客户，因此1到3层的大面积的户型并不受到客户欢迎；大面积改善客户对土地属性的改造并不完全认同，这从不同户型的实得均价可以看出，大面积户型要比小面积便宜2-3000元/m，即通过提高附加值、放弃溢价的实现来换取销售。对照三楼128m的户型，更加明显；由于面积较大，附加值较低，实得单价较高，对比其他户型没有优势，尤其是面对舒适度更高的顶楼户型在相同总价段上的竞争，三楼128m户型销售明显受阻。而4-6楼的小面积产品，与主流客户群匹配较好，销售获得成功。公寓销售情况金地艺

14、境公寓量价一览表（统计时间截至10月17日）户型面积()赠送面积（m）推案套数签约套数去化率销售占比均价（元/m）实得单价（元/m）套均总价（元）A四房二卫1536.5511835%4%1750016786267 B三房二卫1205252080%5%1800017280203 C三房二卫1218605287%12%16000 15007205 D二房一卫910615895%13%16500 16500155 E三房一卫937.524611948%28%1750016194159 F二房一卫70525416565%38%1800016800126 合计69743262%100%公寓于公寓于9 9

15、月月2424日开盘，取得预证日开盘，取得预证697697套，开盘实际推出套，开盘实际推出400400多套，开盘认购率多套，开盘认购率8 8成；十一期间加推成；十一期间加推250250套；截止目套；截止目前累积成交前累积成交432432套左右。成交均价在套左右。成交均价在1750017500元元/m/m。六种户型均有5-8m不等的赠送面积，装修在1500元/m左右；66号于面对洋房和中央景观，视野开阔，资源较好；装修也比其他楼栋高600-700元/m。从实际去化来看，70m和93m主力户型去化良好，分别占销售总量的3成和4成。推盘量较少的B、C、D户型去化达到8-9成。153m的A户型销售受阻，

16、推盘51套，仅销售18套，相对其他户型明显落后。楼王的120mB户型与普通121mC户型相比，景观资源更好，装修标准更高（高600-700元/m），户型更优（B两房朝南，C一房朝南），因此单价要贵2000元/m左右D、E户型面积接近，但是由于E户型的赠送面积，变成3房，D为2房，由于功能性上的差异，单价贵1000元/m公寓不同户型销售对比D、E户型面积都为90m左右，但是由于E户型赠送了一间7.5m的房间，变为三房产品，而D户型为两房，E户型功能性上明显更好，但D户型南北通透，通常也是一个重要的考虑因素。因此在实际销售中可以发现，面积类似的情况下，多一间房带来的功能性的优势成为客户优先考虑的因

17、素。B、C户型都为三房二卫120m，但是楼王的B户型为三面宽，C户型为两面宽，再加上景观资源和装修标准的差异，B户型均价要贵2000元/m左右。B户型 120m 三房二卫约5m赠送空间C户型 121m 三房二卫约8m赠送空间D户型 91m 二房一卫约7.5m赠送空间E户型 93m 三房二卫A户型 153m 四房二卫约6.5m赠送空间A户型为楼王中的大面积户型，目前销售明显不如其他户型。主要原因是虽然项目通过产品力的打造，获得了项目主流客户-首置首改客户的认可，取得了良好的销售业绩，但是对于大面积的再改客户，他们对于项目的C品类土地属性仍然不认可，因此大面积户型在销售中受阻，也无法有效实现溢价。

18、热销分析一、土地属性的成功改造：土地属性的成功改造：项目周边为工厂，城市界面较差，缺乏成熟配套，生活便捷度较差，土地属性更偏向于T1。但项目示范区表现优秀，沿街商铺包装精美，社区内中央景观和绿化优美，通过产品力的塑造，对项目土地属性进行了比较成功的改造。二、良好规划良好规划：通过洋房组团的形式营造低密度的社区环境，并且注意细节的打造，户型灵活多变，露台和花园的设计使整个空间灵动而富有生活情趣。三、高附加值：高附加值：户型合理，并且每户均有5-8m赠送空间，精装标准中赠送空调等，附加值较高。三、价格务实价格务实：成交均价17500元/m，考虑5-8m的附赠面积以及1500元/m的装修，实得均价在14900