法律服务报告 有所标版

1、专项法律服务报告书目 录第一部分 ： 序言第二部分 ： 情况介绍第三部分： 专项法律服务内容第四部分： 法律意见第五部分： 结尾语第一部分 序言巴南区某某街道办事处：感谢贵处对我所的信任，作为贵处的常年法律顾问，本次受贵处的委托，指派刘艳律师、余方伟律师、陈亚力律师针对贵处辖区内某某小区物业纠纷提供了专项法律服务。重庆捷讯律师事务所系2004年2月经重庆市司法局批准成立的一家大型综合型律师事务所。始终坚持“诚信，业绩，团结，务实”的办所理念，经过10年多的迅速发展，已拥有一支高素质的以中青年为主的律师队伍，其人员已达到60多名，其中有司法（律师）资格人员50名，有博士，硕士，研究生10名，办公

2、场地约900平方米。本所承办过大量的刑事、民事、经济、金融、房地产、行政等诉讼和非诉讼案件，部分案件曾引起市内外媒体的广泛关注。根据业务发展需要，捷讯所设立了公司企业法律事务部、建筑房地产物业管理法律事务部、保险法律事务部、劳动法律事力部、民事法律事力部等专业部门，专项处理相关法律事务。随着城市房地产市场的繁荣和城市住宅小区物业服务制度的引进，大量服务企业应运而生。物业服务作为一种先进的模式，一方面对城市物业区域管理的专业化、现代化和科学化起到了不小的作用，但是另一方面，由于物业服务在我所尚处于起步阶段，这项制度还不完善，在实践中出现大量的纠纷，引发了大量的问题。这也是我所成立房地产物业管理法

3、律事务部的原因。律师介入处理物业纠纷，协助政府部门行使指导监督职能，对小区物业管理提供专业法律服务。共建文明、和谐小区生活。第二部分 情况介绍 某某小区的物业问题的导火索便是物业服务企业提前撤场，小区物业管理面临瘫痪，部分业主欲自治，物业管理与业主之间、业主与业主之间产生了极大的矛盾，而小区的业主委员会也由于任期届满未选举新一届业委会。根据重庆市物业管理条例的规定，其龙村村委会便代为履行业委会职责，暂时选聘了一家物业服务企业为小区提供物业服务。随后，在业主的提议下，重新筹备业主大会，选举并成立了新一届业主委员会。本所律师接受委托后，全程参与了整个选举过程。历时半年，出席会议，草拟议事规则、业主

4、公约、审查业委会选举方案、解答疑问，成功处理了某某小区物业管理纠纷，见证了新一届业委会选举的公平、公开、公正。同时，某某小区的成功也作为一个标杆，为贵处处理辖区其他小区物业纠纷问题上起到了示范和案例指引的作用。 第三部分 法律服务内容 本次委托，为贵处在处理辖区物业事务过程中行使监督和指导职能提供全程法律服务。既代表贵处又作为一个公正的主体，用一个专业法律工作者的身份去全程参与。（一）参加会议 1、2014年11月5日，参加贵处内部职能部门会议，了解某某小区实际情况，讨论关于撤场物业服务企业工作移交、其龙村村委会代为履行业委会职责法律依据、具体工作内容及工作安排。2、2014年11月6日上午，

5、参加贵处城建科、派出所、社区民警、其龙村村委等各部门联合会议，从法律角度分析和解答小区现在存在的问题，各部门做好物业撤场后小区物业管理准备工作。11月6日下午，参加由某某街道办事处组织的物业专项培训会，学习物业相关知识。3、2014年11月12日晚6点30分，到其龙村村委办公室出席物业管理工作会议，解答物业纠纷方面的法律咨询。4、2015年1月17日，某某小区筹备组预备会议，初步确定召开业主大会的时间。5、1月17日下午参加业主代表会议，临时物管2个月的工作汇报，关于业委会选举的法律规定的阐述。6、2015年4月28日，业委会筹备组第一次会议。业主选举权的确认，选举权利的告知（书面/电话），选

6、举过程中应注意的问题。7、2015年5月7日，其龙村会议，再次确定业委会选举方案具体内容，逐条落实，确认候选人，公示选举方案。8、2015年5月18日，现场参与对选举业委会候选人结果唱票、监票，参加第一次业委会会议。（二）修改合同、草拟议事规则和业主公约等法律文书 1、2014年11月7日，修改物业委托合同2、修改某某小区议事规则、业主公约3、修改某某小区业委会选举方案 （三）、法律问题咨询 1、业委会超越任期作出的行为，建议：街道办事处作为监督机构应改正或撤销其决定，并通告其他业主，受侵害业主可请求法院撤销。2、 议事规则可否将房屋长期空置的业主经通知后不参与选举或者通知送达不到的业主视为放

7、弃选举权利？3、 业委会候选人选票如何制作更具有法律效力？如何让选举更有效地进行？第四部分 法律意见本次某某小区业委会选举在贵处及其龙村村委会的主持下举行得非常成功。针对该小区的物业管理我们也总结了一些成功经验，探索出一条针对其他小区可以借鉴的门路。作为此次专项事务的法律顾问，我们也希望利用自身专业知识，结合贵处各部门相关工作人员的实践，为李家沱各小区物业管理提供一些法律意见，仅供参考。第一、充分发挥政府（街道办事处/村委会/居委会）对物业管理的指导、监督职责。物业管理工作涉及到物业公司、业委会、居委会、开发商以及水、电、气、暖等十几个部门和众多的业主，他们分别代表不同群体的利益，相互之间的利

8、益有冲突是在所难免的。目前，物业管理市场竞争机制远未形成，立法不完善，大多数业主法律意识淡薄。当小区物业出现纠纷或者业主意见还没有达到高度统一时，这个时候就应该由我们的职能部门出面干预，加大政府部门指导监督的力度，宏观调控和自身调节才能更好的保障业主的利益，维护辖区的和谐、安宁。1、政府部门应当指定专门机构对物业公司进行长期监管，受理业主对物业公司的投诉，同时定期主动征求小区业主对物业公司的意见，对业主的投诉和意见，负责任的进行调查并做出答复，同时反馈给物业公司。对于物业公司经营中出现的任何违规行为，政府相关部门应及时制止，责令其整改并予以处罚；对于严重缺乏诚信，造成小区内大多数业主不满意的物

9、业公司，应当吊销其资质，同时吊销其主要负责人的从业资格。2、及时构建业主自治组织，使物业公司能够与业主在整体意志层面上进行交流。政府部门应当积极介入业主自治组织的建立，发挥牵头、指导的作用。府部门同样应当对业主自治组织进行监管。业主大会召开时，政府部门可以应邀派员参加，进行必要的指导和见证；政府还应当受理业主或物业公司对业主委员会成员的投诉，查明情况，对于有问题的业主委员会成员，政府部门应当及时组织召开业主大会对其进行罢免。3、完善物业服务方面的法规文件，细化服务内容与收费标准，通过招投标，使业主和物业公司真正自主的建立合同关系。第二、遵循公平、公正、公开三原则是整个物业管理的核心 1、业主与

10、物业服务企业之间的要做到公平、公开、公正。 历来业主与物业服务企业就如同“婆媳关系”一般有着不可调和的矛盾，双方缺乏真实的宣传和有效的沟通，业主不了解物业管理行业。了解才能产生信任。物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解，致使多数人选择拒绝交费。业主也因为不能公平地对待物业服务企业，其实物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。一个是通过服务获取利益，一个是通过付费而享受服务。只想获利或者只享服务都是对对方的不平等。 2、政府部门对物业公司和业主双方权利义务的监管、规范、引导应公平、公开、公正。 第三、议事规则和管理规约对小区的物业管理有着非常重要的作

11、用。议事规则相当于是一个小区物业管理的核心法律依据。它是本物业区域全体业主在物业管理活动中，对业主大会宗旨、组织方式、机构设置、议事程序等内容进行约定的文件，是物业区域内全体业主、业主大会、业主委员会开展物业管理活动需遵守的基本准则。本次专项事务处理过程中，业主、物管人员、政府工作人员都问到同样的问题那就是：为什么小区召开业主大会，成立业委会那么难呢？业委会选举产生了怎样对其监督和管理呢？有没有相关的规定呢？答案当然是有的。我们就要利用好议事规则、业主管理规约等来制订小区的选举规则、业主投票权设置、参与方式、业委会财务制度等相关内容。 第四、律师作为法律顾问全程介入小区物业管理。 1、随着市场经济的发展，相应的法制建设日臻完善，人们的权利意识、法律意识也在不断的增强。但是，很多企业或人员还停留在法律是“权利受到侵害时的一种补救措施”的传统看法上，而忽视了法律的预防功能。事实上，法律的预防功能是最重要的。 2、政府聘请法律顾问是依法行政的需要。十八届三中全会提出中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定，这一决定充分说明了法律人对政府这一改革的重要性。律师由于大量从事法律实务，拥有丰富的诉讼经验，可以在诉讼发生之前充分预测法律风险，为政府提供充分的保障。同时，由于律师长期从事法律服务，对于各部门法律有较为均衡的研究，擅于承担综合性法律