房地产行业“营改增”分析.

1、一、房地产“营改增”分析 开发建设阶段开发建设阶段转让及销售阶段转让及销售阶段 持有自营阶段持有自营阶段原营业税下政府转让土地使用权不征税，“营改增”后如何抵扣？其他行业及建筑业“营改增”对房地产业的影响是系统性的。金融业“营改增”税率的确定影响重大，信托、基金等创新融资的影响？存量房、存量资产是否存在过渡政策？销、进项配比安排？住宅房产和商业房产的增值税处理之间的差异？增值税与房地产业其他税种的协调，如，土地增值税、房产税等。开发项目转自持进项税是否视同销售，是否可抵扣？不动产出租与出售税率不同的影响。一、房地产“营改增”分析营改增后与现有税费的融合：营改增后与现有税费的融合：1 1、营业税

2、：纳税人按销售不动产的销售额的、营业税：纳税人按销售不动产的销售额的5%5%计征。计征。2 2、城市维护建设税：纳税人按实际缴纳增值税、营业税税、城市维护建设税：纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的额的1%1%、5%5%、7%7%分三档计征，分三档计征，3 3、教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的、教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的3%3%计征。计征。4 4、地方教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税、地方教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的额的2%2%计征。计征。一、房地产“营改增”分析营改增后与现有税费的融合：营改增后与现有税费的融合：5 5、土

3、地增值税，按纳税人转让房地产所取得的收入减除规定、土地增值税，按纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额分四级超率累进税率计征。税率为扣除项目金额后的增值额分四级超率累进税率计征。税率为30%-60%30%-60%。6 6、企业所得税，纳税人按应纳税所得额的、企业所得税，纳税人按应纳税所得额的25%25%计征。计征。7 7、印花税、土地使用税、房产税、车辆购置税、车辆使用、印花税、土地使用税、房产税、车辆购置税、车辆使用税等税费税等税费 二、成本项目分析影响 1 1、土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 主要包括土地买价或出让金、大市政配套主要包括土地买价或出让金、大市政

4、配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等费、危房补偿费等 二、成本项目分析影响2 2、前期工程费差异、前期工程费差异 企业所得税企业所得税: : 指项目开发前期发生的指项目开发前期发生的水文地质勘察水文地质勘察、测绘、规划、测绘、规划、设计、可行性研究设计、可行性研究、筹建、场地通、筹建、场地通平等前期费用。平等前期费用。 土地增

5、值税土地增值税: : 前期工程费，包括规划、设计、项目前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通三通一平一平”等支出。等支出。 二、成本项目分析影响3 3、建筑安装工程费、建筑安装工程费 企业所得税企业所得税: :指开发项目开发过程中发生的指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。筑工程费和开发项目安装工程费等。 土地增值税：建筑安装工程费，是指以出土地增值税：建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，包方式支付给承包单

6、位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。以自营方式发生的建筑安装工程费。 分析：甲供材及运输费用涉及增值税业务。分析：甲供材及运输费用涉及增值税业务。 二、成本项目分析影响4 4、基础设施费、基础设施费 企业所得税企业所得税: :主要包括开发项目内道路、供水、供主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 土地增值税：基础设施费，包括开发小区内道路、土地增值税：基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通

7、讯、照明、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。环卫、绿化等工程发生的支出。 二、成本项目分析影响6 6、开发间接费用、开发间接费用 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的不能将其归属指企业为直接组织和管理开发项目所发生的不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。造费等。 土地增值税是指直

8、接组织、管理开发项目发生的费用，包土地增值税是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。劳动保护费、周转房摊销等。 二、成本项目分析影响6 6、开发费用、开发费用 会议费和会展费用、差旅费用、广告费和业务宣传费用、会议费和会展费用、差旅费用、广告费和业务宣传费用、认证检测费用、咨询费用、鉴证费用、律师费用、有形动认证检测费用、咨询费用、鉴证费用、律师费用、有形动产租赁费用、搬运装卸费用、评估费用、各种设计费用等。产租赁费用、搬运装卸费用、评估费用、各种设计费用等。特别提

9、示：特别提示：房地产测绘、房地产测绘、工程监理费工程监理费、招标及招标代理费、白蚁防、招标及招标代理费、白蚁防治费，上述应税服务暂未纳入营改增试点范围治费，上述应税服务暂未纳入营改增试点范围 二、成本项目分析影响 已纳入营改增范围的成本费用项目。已纳入营改增范围的成本费用项目。 1 1、工程勘察勘探服务，是指在采矿、工程施工前、工程勘察勘探服务，是指在采矿、工程施工前后，对地形、地质构造、地下资源蕴藏情况进行后，对地形、地质构造、地下资源蕴藏情况进行实地调查的业务活动。实地调查的业务活动。 2 2、会计鉴证、税务鉴证、法律鉴证、工程造价鉴、会计鉴证、税务鉴证、法律鉴证、工程造价鉴证、资产评估、

10、环境评估、房地产土地评估、建证、资产评估、环境评估、房地产土地评估、建筑图纸审核、医疗事故鉴定等。筑图纸审核、医疗事故鉴定等。 3 3、设备、设备 、材料、有形动产租赁、交通运输、材料、有形动产租赁、交通运输 4 4、广告、设计、会议、技术服务、物流等、广告、设计、会议、技术服务、物流等 三、案例分析案例案例1 1：按：按17%17%测算测算 每平米单价每平米单价1000010000，建筑装修造价，建筑装修造价35003500，前期，前期勘察、设计、论证等费和广告费勘察、设计、论证等费和广告费10001000，配套设，配套设施费及其他绿化费用施费及其他绿化费用500500，基础设施费，基础设施

11、费500500。 销项税额销项税额=1000010000(1+17%)(1+17%)17%=145317%=1453 进项税额进项税额 =(3500+1000) =(3500+1000)(1+11%)(1+11%)11% +1000 11% +1000 (1+6%)(1+6%)6%=5036%=503 增值税增值税=1453-503=9501453-503=950，税负率税负率9.5%9.5% 三、案例分析 案例案例2 2：营业税模式下税前利润分析：营业税模式下税前利润分析：假设房地产业销售额为100，销售成本（含土地成本、建设成本）为A，营业税费为销售额的5.6%，设期间用为销售成本的10%

12、。 增值额=100-A-20%A-10%A-5.6。 按土地增值税的累进税率界限测算， 若（100-1.3A-5.6）（1.3A+5.6）50%，则A46.97， 即，若销售成本大于销售收入的46.97%，土地增值税按30%的税率征收。 三、案例分析 案例案例2 2：营业税模式下税前利润分析：营业税模式下税前利润分析：考虑到招拍挂土地成本的趋高及参照上市房地产业的有关数据， 设本例按A46.97 即税率为30%的土地增值税税率假设，得出土地增值税土地增值税=(100-1.3A-5.6)30%。税前利润税前利润=100-A-10%A-5.6-(100-1.3A-5.6)30% =66.08-0.

13、71A 假设 66.08-0.71A0 得出A93.07， 即A93.07，公司发生亏损 三、案例分析 案例案例2 2：增值税模式下税前利润分析：增值税模式下税前利润分析假设房地产增值税率17%、建筑业增值税率为11%、土地成本比照建筑业的增值税率为11%情况一：假设土地增值税不变情况一：假设土地增值税不变1、含税销售收入、含税销售收入为100， 不含税销售收入=1001.17=85.47。2、含税销售成本、含税销售成本设为A， 则不含税销售成本为A-A1.1111%=0.9009A。3、期间费用、期间费用设为销售成本的10%，期间费用为0.09009A 三、案例分析案例案例2 2：增值税模式

14、下税前利润分析：增值税模式下税前利润分析4、销售税金附加、销售税金附加(含7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、2%的地方教育费附加)等于实际缴纳的增值税的12%， =(85.4717%-0.9009A11%)12%=1.7436-0.01189A5、土地增值税、土地增值税 增值额=85.47-0.9009A-30%0.9009A-(1.7436-0.01189A) =83.7264-1.15928A， 土地增值税=(83.7264-1.15928A) 30%=25.11792-0.34778A。 三、案例分析案例案例2 2：增值税模式下税前利润分析：增值税模式下税前利润分析6、税前利润、税

15、前利润 =85.47 -0.9009A-(1.7436 -0.01189A) -0.1 0.9009A -(25.11792-0.34778A) = 58.60848-0.63132A。7、营业税改征增值税后的盈亏平衡点、营业税改征增值税后的盈亏平衡点 =66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A， 得出含税销售成本含税销售成本A=94.96，即：若即：若A94.96，营业税改征增值税后对房地产公司不利，将减少利润，营业税改征增值税后对房地产公司不利，将减少利润。（原（原A=93.07） 三、案例分析案例案例2 2：增值税模式下税前利润分析：增值税模式下税前利润分析情况二：假

16、设取消土地增值税情况二：假设取消土地增值税营业税改征增值税后的盈亏平衡点营业税改征增值税后的盈亏平衡点 66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出含税销售成本含税销售成本A=65.576即：若即：若A65.576，营业税改征增值税后对房地产公司不利，将减少利润。，营业税改征增值税后对房地产公司不利，将减少利润。 案例案例2 2：营改增盈亏影响分析：营改增盈亏影响分析 （单位：万元）（单位：万元）序号序号公司名称公司名称营业收入营业收入营业成本营业成本成本收入比成本收入比1 1万科房地产万科房地产7,064,6857,064,6854,262,6074,262,60760.3

17、4%60.34%2 2保利房地产保利房地产4,513,1834,513,1832,880,8462,880,84663.83%63.83%3 3金地集团房地产金地集团房地产2,321,3892,321,3891,408,8501,408,85060.69%60.69%4 4招商房地产招商房地产1,314,2771,314,277574,774574,77443.73%43.73%5 5陆家嘴房地产陆家嘴房地产95,51095,51051,24251,24253.65%53.65%6 6中粮房地产中粮房地产524,088524,088312,649312,64959.66%59.66%7 7中国

18、宝安房地产中国宝安房地产163,507163,507101,739101,73962.22%62.22%8 8首开股份房地产首开股份房地产855,445855,445396,384396,38446.34%46.34%9 9华远房地产华远房地产260,344260,344128,321128,32149.29%49.29%1010世茂股份房地产世茂股份房地产525,614525,614267,799267,79950.95%50.95%1111新黄浦房地产新黄浦房地产87,33287,33267,00767,00776.73%76.73% 三、案例分析分析分析2011年年11 家上市公司，房地

19、产开发销售的平均营业成本占营业家上市公司，房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为收入的比例为58.97% 三、案例分析案例案例2 2：营改增盈亏影响分析：营改增盈亏影响分析 1、根据上述数据测算，若改征17%的增值税，其他税种不变，因行业成本率58.97%94.96%，房地产公司将增加税收负担， 增加税负成本等于(66.08-0.7158.97)-(58.60848-0.63131858.97)= 2.83， 即房地产公司的税前利润将税前利润将减少减少销售收入的销售收入的2.83%2、停征土地增值税、停征土地增值税，因土地增值税停征按行业平均成本率58.97%计算将减免土地增值税(100-1.358.97-5.6) 0.3=5.32，即将减免销售收入的5.32%税额。税改后房地产公司将综合减少税负成本等于(83.7264-0.97909858.97)-(66.08 -0.7158.97)=1.78，即房地产公司的税前利润将税前利润将增加增加销售收入的销售收入的1.78% 三、案例分析案例案例2 2：增值税税负分析：增值税税负分析按上述测算基本公式，销售成本引用按上述测算基本公式，销售成本引用11 家上市公司房地产