沈阳穗港花园城项目可行性研究

1、2007年沈阳穗港花园城项目可行性研究目 录 第一一章 总 论1>. 1 .项目名称及建设单位. 1 1.1项目名称. 1 1.2项目建设单位. 1 1二.3法定地址. 1 三.项目编制依据 . 1 四.研究工作的范围 . 2 五.项目功能定位 . 2 六.项目简介 . 2 .沈阳市的发展战略 . 3 6.1 沈阳市是东北地区的政治、经济、文化中心 . 3 6.2 沈阳的区域战略目标“南有广州，北有沈阳”. 4 第二6章.3 项沈目阳建市设中的央背都景市及走必廊要（性CUC）发展战略 . 5 一项目建设的背景. 77 1.1穗港花园城项目被列为辽宁省赴广东招商项目 . 7 1.2沈阳整体

2、人居水平有待进一步提高 . 7 1.3沈阳市经济持续高速发展，个人收入增加 . 8 1二.4沈本阳项城目市建发设展的重必心要南性移. 99 2.1沈阳房地产市场进一步发展的需要 . 9 2.2沈阳市城市人居水平提高的需要. 10 2.3沈阳市城市整体发展的需要. 11第三一章 市市场场调调查查 、.分.析.及.预.测. . .1 122 1.1沈阳市房地产发展现状. 12 1.2市场需求日益增长. 15 1.3市场供给有效性不强 . 16 1.4 沈阳城市改造和拆迁政策加速房地产升温. 17 1.5城市近郊住宅的发展空间巨大 . 17 1二.6、 市20场07典年型 2物月业沈调阳研房 .地.

3、产.住.宅.价.格. . 1189 2.1 格林豪森 . 19 2.2 地王广场 . 20 2.3 SR新城（一期） . 21 2.4 信盟花园 . 22 2三.5、 亚市泰场国发际展花前园景 预.测. . 2234 3.1市场需求保持旺盛. 24 3.2供给市场产品整体水平提高. 24 3.3环境和文化品味敏感性增强. 24 3四.4注项重目性分价析比 .的.市.郊.住.宅.成.交.量.呈.爆.发.性.增.长. . 2245 4.1项目定位分析. 25 4.2项目 SWOT分析（优势、劣势、机会、威胁点） . 29 4.2.1优势 . 30 4.2.1.1项目的土地价格优势 . 30 4.2

4、.1.2项目的政策优势 . 30 4.2.1.3项目的规模优势 . 304.2.1.4项目的区域发展优势 . 31 4.2.1.5市场空间. 32 4.2.1.6开发商实力 . 32 4.2.1.7规划思路. 32 4.2.1.8地理优势. 33 4.2.1.9项目的交通优势 . 33 4.2.1.10较好的开发基础，土地升值优势 . 35 4.2.2劣势 . 35 4.2.3机会 . 35 4.2.3.1市场空白. 35 4.2.3.2区域发展. 35 4.2.3.3城市环境改造. 36 4.2.3.4沈阳大学城的建设. 36 4五.2.4项威目胁市点场.预.测. . 3367 5.1预测目

5、的. 37 5.2区域比较原则. 37 5.3项目比较选择的原则和依据. 39 5.4商品住宅的选择比较 . 39 5.5项目近远期价格预测 . 40 5.5.1项目近期价格预测 . 40 5.5.2项目远期价格预测 . 41 第四5.6综合预测.一章 工程技术方案 . 41 . 42 .总平面 . 42 1.1指导思想及构思 . 421.2道路交通及停车场. 43 1.3园区绿化及环境建设 . 44 1二.4功建能筑分 .区. 44 三结构 . 4446 3.1自然条件及工程地质情况 . 46 3.2结构选型. 47 3四.3基础形式. 47 .给水排水 . 47 4.1给水 . 47 4五

6、.2排水 . 48 六.供热. 49 七.供气. 49 八.供电. 49 .电讯. 51 8.1编制依据. 51 8.2总图外线. 52 8.3系统设置. 52 8九.4智能化系统 . 52 .消 防 . 56 9.1总平面 . 56 9.2消防给水. 57 第五9.3消防排水.一章 项目开发成本分析 . 58 . 59 .设定的项目基本装修标准. 59 1.1主体工程. 591.2装饰工程. 59 1二.3配套设施. 59 三.土地成本 . 60 四.项目开发前期费用 . 61 五.红线外市政及公建配套设施工程费. 62 六.项目基础设施建设费用 . 63 七.建筑安装工程费 . 64 八.

7、开发期费用 . 65 九.项目不可预见费 . 66 十.项目开发管理费用 . 66 .项目开发静态总投资汇总表(表八)第六十一宅单方成本汇总表. 67 .项目各类型住(表九) . 68 一章 项目开发财务效益估算. 69 .项目开发财务效益初步估算 . 69 1.1计算设定. 69 1.2项目开发运作模式. 70 1.3项目开发运作期限的设定 . 70 1.4进行物业销售时预计发生的税项及费用 . 70 1.5销售费用. 71 1.6开发资金运作的设定以及资金筹措原则 . 71 1.7投资效益分析. 72 1.8项目敏感性分析 . 73 1.9影响项目开发效益的主要因素分析 . 73 1.10

8、财务评价结论. 73fdc.21ask4>>资 中料管近网千房个地。产最频大道程 度作的为搜国集内了最数大十、家最国专内业顶、级更开新发速商度多最年快实的际专操业盘房之地系产统资资料料库。， 月更新房地产 一.项目名称及建设单位 第一章 总 论 1.1 项沈目阳名市称穗 港花园城房地产开发项目 1.2 项辽目宁建穗设港单房位地 产投资开发 1.3 法沈定法联阳地定系市址代人沈 表河人区：市高府超大伦路 262号甲新基火炬大厦12层 项目建：设郑性友质鹏 金瑛晖 二.项目编制依据：新建 综合22项.12目中建协山设议大单学位书规与；划东设陵计区院政提府供签的订的沈辽阳宁市省东沈陵阳区

9、市白东塔陵镇区改白造塔规镇划小图城；镇 建设改造 22.2.3.4建5国中设家共单及中位各央提地、供方 国的、务部院白委关塔关于堡于促镇工进总程小体建城规设镇划的健有康；关发 规展范的、若要求； 2.6中共辽宁省委、辽宁省干意见中发200011号； 199916人民政府关于加快小城镇建设的若干意见辽委发 22.78项项号目目；选用 址地意规见划书许；可 证及附件。fdc.21ask>资 中料管近网千房个地。产最频大道程 度作的为搜国集内了最数大十、家最国专内业顶、级更开新发速商度多最年快实的际专操业盘房之地系产统资资料料库。， 月更新房地产 三.研项究工作的范围 市工目场建调设查的、必分

10、要析性及、预可行性 项投程技术方案 测 四.资估算及财务评价 项目目功建能成定后位将 成为： ll 沈倡阳导（市东郊北居地住区的）先最锋具，标沈志阳性现及代最人有居影第响力的大型社区； l 低密度、低容积率、高绿化率、高一城； l 体现人性化设计、品位的健康生态家园； l 具完善现代生活配注套重及生管活理艺的术国及际社化区人文居化小的城高。尚居住区； 五.项目 沈阳简穗介司，项目位于港 沈花阳园市城东项陵目（区以白下塔简堡称镇项环目城）高发速展商为辽宁穗港房地产投资开发有限公 向长 公路以南，沈营公路以东，地块东西方 1.5 公里，南北方向长 800 米。项目规划用地面积约 130 公顷，容积

11、率不大于 1面.5积， 总建筑规模约 160万平方米，其中别墅建设面积 150000平方米、多层住宅建筑 米772000平方米，小高层建筑面积 520000平方米，商业设施建筑面积方、米会、所医 92000平方 院10 000平方米，地下停车库建筑面积35000平方米、学校建筑面积 44000平 6000平方米、金融、邮电及其它建筑面积共 6车程项 目地理位置优越，与浑南开发区仅一路之隔，距机场00车0平程方 米。 20 分钟，距市中心 10 分钟，项目位于未来沈阳中央都市走廊的新城市中心，西邻中央都市走廊的fdc.21ask>资 中料管近网千房个地。产最频大道程 度作的为搜国集内了最数

12、大十、家最国专内业顶、级更开新发速商度多最年快实的际专操业盘房之地系产统资资料料库。， 月更新房地产 核心道路及地铁三号线。项目的工综程合主定要位经为济中指高档次的生态住宅小区。 序二号 总建筑面积 指 标 标表 一 规划用地面积 公平单 方 位顷米 数 量 备 注 1600103030 包包括括白教塔育公园用地 1 多层住宅 平方米 、医疗的建筑面积 2 别墅 平方米 7172000 商品房 3 小高层住宅 平方50000 商品房 4 商业设施面积米 550000 商品房 5 平方米 92000 临沈营路步行街商店 6 停业车主库会 平方米 35000 7所 平方米 10000 用地在公园内

13、 8 金融、邮电及其它 平方米 6000 9 教医育设施面积 平方米 44000 六.沈阳疗市保的健发面展积战 略 平方米 6000 6.1 沈沈阳阳市市位是于东中北国地东区北的地政区治的、经济、文化中心 麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的南腹部地，。辽宁省的中部，是辽宁省省会。她背倚长白山 枢纽是全国大型铁路枢纽之一，是连通关全内市与城东内地势平坦，以平原为主。沈阳铁路 沈阳对外联系的桥梁和纽带。沈 阳是全国著名的历北史各地的咽喉，四通八达的铁路成为 市，沈阳作为新中国成立后的重工业基地，为国家做文出化了名重城和首批中国优秀旅游城 界银行评选出 大贡献。1998 年末，世 41座全球最具竞争力的

14、城市，沈阳位列其中。fdc.21ask>资 中料管近网千房个地。产最频大道程 度作的为搜国集内了最数大十、家最国专内业顶、级更开新发速商度多最年快实的际专操业盘房之地系产统资资料料库。， 月更新房地产 至 2007年末，沈阳市户籍人口 720万人，流动人口约 80万人，沈阳市总人口约 800多万人。 沈阳市国民经济和社会发资展料统来计源公：报沈阳 市统计局2007年 2月 6 日发布二00二年 6.2 沈沈阳阳市的的区国域内战生略产目总标值在全“国南排有 广州，北有沈阳” 是作为整个地区的中心，沈阳与广州一11样 位具，有和区广域州中（心第城 3市 位的）优相势比。有在一面定积差、距人，

15、口但、 G是DP与等广诸多方面，沈阳在其区域中的首位度并不比广州差，并且，沈阳的辐射圈范围 落后于州广相州当。的从，这对个整角个度腹来地说的，影响程度也相当大。沈阳在总的结构性比例方面并不 沈“ 阳南在有广州，北有沈阳”的目标是完全可能的。 各 项 区域中的地位 国内生产总值指（ 亿元标） 沈阳占比辽4 中0.9例城% 市群 沈阳比占 全例省 全社社会地会消方固财定政资预产算投内资收（入亿 元） 4412.84% 2246% 高费等品院零校售（额所（）亿 元） 5% 20.7% 515.9% 30.6% 铁专路业公技路术客人运员量（万万人人） 45.38% 3268.26% 实铁旅际路游利公外

16、用路汇外客收资运入额量（亿亿万美美吨）元元） ） 2 3163.94% 1139.48% 790.36% 3246.42% fdc.21ask>资 中料管近网千房个地。产最频大道程 度作的为搜国集内了最数大十、家最国专内业顶、级更开新发速商度多最年快实的际专操业盘房之地系产统资资料料库。， 月更新房地产 沈阳辐射圈 广州辐射圈 6.3 坦克沈沈制阳阳造市市厂北中等面央战为都略军市性工走军产廊工业（企区C业，UC这）里发分展布战了略几 ，城市的拓展受十到家严大格型限军制工。沈企业，包括飞机制造厂和 区，铁西是沈阳的老工业基地，这里集中了沈阳的 阳市西面是铁西重工业 响，该 区域不适宜发展大

17、型的房地产。沈 阳市东部为棋90盘%的基础工业，环境受一定的影 该区域不能进行大规模的房地产开发，唯有沈阳市的南面山风景区和高新农业产业区， 阳展市战南略边，一 可作为城市拓展的空间。沈 60直 公延里伸的至营营口口市，是使一沈个阳海成滨为城一市个，海市滨政城府市已（经制定了向南拓展的大沈阳发 一样）。 如广州把市区扩展到番禺南沙 组团沈的阳支市撑的大整力体向空南间部发拓展展采，形取成北可依生南长进的的城态市势，沿 城市的南北轴线依托两翼的产业 走河廊至 发展模式。呈南北向展开的中央商务 新CU的C 市从政北府陵，沿绵城延市近主 要的南北道路经 16 公里，将市府广场、青年公园、五里河体育场，

18、过浑息、行政及其他各类公共设施于一体，集支中沈阳的主要商业、商务、文化、会展、信 的脊梁，一条带动城市新一轮腾飞的金廊撑。起一个可生长的城市南北骨架，成为城市 fdc.21ask>资 中料管近网千房个地。产最频大道程 度作的为搜国集内了最数大十、家最国专内业顶、级更开新发速商度多最年快实的际专操业盘房之地系产统资资料料库。， 月更新房地产 沈阳 CUC 建设现有空间模式 沈阳 CUC 建设的轴线扩展硬核偏移模式 本项目所在地目本项目的位置正是位于沈阳城市发展资的料脊来梁源上：，沈紧阳邻城集市中发展战略规划 提的升特。殊 位置优势，使项目的规划有更多的想象空间，项目的区商位务优区势和将行得

19、政到区空，前项的 fdc.21ask>资 中料管近网千房个地。产最频大道程 度作的为搜国集内了最数大十、家最国专内业顶、级更开新发速商度多最年快实的际专操业盘房之地系产统资资料料库。， 月更新房地产 一项目建设的背景 第二章 项目建设的背景及必要性 1.1 穗近港花园城项目被列为辽宁省赴广东招商项目 州，北有年沈，阳为”了的加发速展沈目阳市发展，政府提出了“创造北方最好的投资环境”、“ 南有广 环境、旅游等相关投资建标设。，基特于别此是，对在于政房府地部产门的领导下，加大了对于市政、城建、 励及发展热情。同时，各级政府对于部分重点项这目一的支招柱商型工产作业非的常发重展视给。予了极大鼓

20、辽宁省省长率辽宁省招商代表团去广东2001年， （本案省招商，推 出沈阳市东陵区白塔堡镇改造项目 市政府）的。重招视商以活及动当期地间乡，镇穗领港导集团与政府就本项目开发签订相关协议。项目受到省 本地多年的良好发展已受到沈城百人姓们的及一政致府欢的迎肯。定穗。本港 集团作为沈阳本土企业，其在 种企业、政府及民众三者相互信任、共同发展的基础上项提目出的的开。发 建设正是在这样一 1.2 沈阳以往近有年整了来体较，人大随居提着水高住平。房有但制待是度进，对的一比改步国革提内及高部房 分地城产市业特稳别定是高速发展，沈阳市整体人居水平较 人居水平还存在不小的沿海各大城市而言，沈阳市整体 们的置业消费

21、观念等均差有距待，进包一括步住提宅高功。能据及调环查境设计、房地产整体服务水平以及人 面积 统计，至 2001年，沈阳市人均居住 广8.79平米，大连人均居住面积接近 10平米，上海人均口州中人，均居住面积为 居住面积为前 1沈2.阳1平常米住，人 13.32平米，北京人均居住面积为 21平米。在目 53的居民现有住房面积小于 60平米，80的居民现有住房小于 80平米。不“%。发用展于型吃”、“ 穿享、受用型等”“消生费存型”消费支出下降，居住、交通通讯、教育文化娱 年人的均 支出增长，使恩格尔系数由上年的 38.8%下降到 2007 生37活.3消%。费农支民出生 活继续改善。2007年，

22、农民人均纯收入达 3500元，增长 8.4%； 工1978元，增长 1.7%。职工工资收入继续提高。额资达为 全市在岗职工平均 13073元，比上年增长 16.5%。储蓄稳定增长。全市城乡居民人均储蓄存款余 17619元，比上年资增料长来 源14沈.8阳%。市 统计局2007年 2月 6 日发布 二00二年沈阳市fdc.21ask>资 中料管近网千房个地。产最频大道程 度作的为搜国集内了最数大十、家最国专内业顶、级更开新发速商度多最年快实的际专操业盘房之地系产统资资料料库。， 月更新房地产 国民经济和社会发展统计公报 1.4 沈的城为阳市加城建快市设城发发市展展建重新设心目及南标发移，并

23、展 计，沈划 阳将市市政政府府提办出公了地“ 点变迁浑往河浑为南内新河区，大 全力力发支展持浑新南区地内区各” 种学校、医疗、交通等生活配套的建设。浑南新区的发 市政建设、公共事业建展，不仅将取得城市环境治理、 相关企业的入驻，加 速城设市的产进业一发步展完，善同 ，时更加重速要的是，浑南新区的发展必将吸引更多 是沈阳市城市发展的最大契机，同 时也为浑南地人区才的及房信地息产流发动展。搭开 建发浑河以南地区， 舞台。 了一个更广阔的 二本项目建设的必要性 2.1 沈城阳市房总地体产发市展场取进一步发展的需要 地产完成投资及开发得均长呈足现进较步大，幅沈度阳的市增房长地。产 市场也发展稳定。特别

24、是近年来，房 的开发商及房地产项目。而另一方面，目前沈市阳场市上场出房涌地现产出供一应部市分场深存受在消费者认可 特别是市场供给水平及有效性较低，成为阻诸多弊端， 的最大不利因碍房地产行业发展、成交量未能大步提升 质量、物业管理素落。众后多；广房告地宣产传项失目真开；发建存筑在盲目追求大而豪华，成本浪费较大；服务 社会信息、人才、管理等资源的丰富程度及流工动程速质度量相问比题发等达。同城时市我较们弱也看到，由于 墨守陈规的做法往往使得产品设计不合理，许多开发商 体素质不高。、园区及小区景观环境不理想，小区住宅整 引进发达城市因及此地，区沈多阳年房房地地产产要发想展有经突验破性的发展，必须走“引

25、进来”这条路，即 才，并使之融入本地竞争，以带动并促进，沈引 阳进市有房着地先产进的开整发体理发念展及。管理的企业及人 fdc.21ask>资 中料管近网千房个地。产最频大道程 度作的为搜国集内了最数大十、家最国专内业顶、级更开新发速商度多最年快实的际专操业盘房之地系产统资资料料库。， 月更新房地产 边产穗业港，技集术团力作量为雄一厚家，跨具地有区在发沿展海企城业市本房地化发展较为成熟，业 务涉及多种房地产周 园城规模较大，服务人口多，地块利用可塑地性产强开，发发展的空丰间富较经大验。由本其项建目设的穗港花 对于促进行业整体发展具有相当重要的意义。 的建设开发 2.2 沈因阳为市环城境市

26、人居水平提高的需要 大大影响了城保市护环滞境后治，理近 及年发来展，。中 国华北各大城市均受到恶劣气候不同程度的影响， 市市整”体之环一境。近特期别，是沈人阳居市环加境快受环早期同城时市，功作能为影东响北较地大区主要工业生产城市，沈阳市城 ,一度被评为“世界十大污染城 北境保护建设，先后完成了南运河整治、卫工明渠改造、 覆运水盖河平率整，特提治别高工是到程居 ，兴建了辉山风景区、森林公园、植物园等自然保护区，自然保护区 8.民08生%，活全小市区绿内化的率小 环31境.1整%。体但与此同时，目前沈阳市的城市整体环境 绿化率低，容积率大，各种空气污染、声污染水、平光还污是染远较远为落严后重于、沿

27、室海外等城市。居住区 体设施不齐全，生活配套设施不完善、室公共活动及康 的人居环境不内装修污染成份高、小区管理落后等。城市 人居环境的仅影响到城市的整体形象，也影响到居民生活质量整体水平。沈阳城市 穗进一步改善已刻不容缓。 高市民港的集居团住将整开体发水的平穗。如港 对花牤园城，正是基于此高度出发，从居住环境入手，全面提 形成沿河景观；将绿树、小河及牛白河塔进公行园改结造合，规并 划将，沿形河建成风格独特的公园式景点， 环境；穿插各种风格的建筑景观小品，形成自然景观与人成工有景绿点、有、现水代、有环古境迹与的人生文态历 fdc.21ask>资 中料管近网千房个地。产最频大道程 度作的为搜

28、国集内了最数大十、家最国专内业顶、级更开新发速商度多最年快实的际专操业盘房之地系产统资资料料库。， 月更新房地产 史花相园互式辉生映态。小力城求。以并先通进过的建环设境各规种划和景观设计理念，将社区建设成为真正意义上的 康的社区居住文化。所有这些将不仅体是育未活来动社中区心的、文环化境教主育要中心等，营造出积极、健 市城市人居环境建设增添色彩。 构成，同时也为整个沈阳 2.3 沈随阳着市社城会市经整体发展的需要 得以发挥。据联合济国体对制中改国革各的大进城一市步发深入，沈 阳市城市建设及经济发展的潜力正逐步 发展城市第九位，仅次于上海、深圳、展广前州景等评部估分结沿果海显城示市，。沈沈阳市位于

29、全国可持续 团、四副城”的城市总体规划，以阳市“一中心、二组 央商及各种产业中心区的建设均呈现勃勃发展之势。中 稳步务发走展廊完（善。CU其C）中、浑张南士新及铁西产业区以及浑南新区等城市功能区均在招商建设中 商贸中心、体育活动等一体的区综占合地性 12行0政平区方。公新里，是集高新产业、文化教育、居住、 建设及经济增长开发的浑南地区的发展对于沈阳城市 市场需求的有增着长尤促其进重区要域的的意整义体。 设施、生活配套、公共事业配套、消费发、展交，通而等人归是根导结致底市由场区需域求的首要因素。如基础 发达城市（上海浦东、深圳华侨内人流量决定。许多 产城、广州番禺等）的发展经验表明，区域内大型房

30、地 高项速目以的西开，发与建浑设南能开大发力区促进该区域及整个城市的建设和发展。穗 港花园城位于机场 万人，规模较大，开发期较仅长一，路且之采隔用，先首进期的占地面积 2000余亩，预计入住人口近 地区的整体发展起到较强的连带作用，并将其开辐发射经作营用管扩理大，至项全目市的范开围发。定能对浑南 fdc.21ask>资 中料管近网千房个地。产最频大道程 度作的为搜国集内了最数大十、家最国专内业顶、级更开新发速商度多最年快实的际专操业盘房之地系产统资资料料库。， 月更新房地产 一市场调查 第三章 市场调查、分析及预测 1.1 沈阳市房地产发展现状 1.1.1近期房地产投资开发市场活跃 的资

31、房稳2步00增7长年。，去沈年阳全市市房房地地产产市业场投保资持总了额持 1续16健亿康元发，展增的态势。一是房地产开发投资 量产同地平 投资总额的 28.9%，而南方许多大城市的房地产开发长投幅资度均明数显倍，但高仅于占我社市会。固二定 时方36产，米3存交万易，量平保实房方持实屋米旺在转，盛在说让 势头。去年全市增量商品房销售面积近 400万平方米，大于竣是工 地明面成还积交消约了化 4减1000少00万多了平万一方平部米方分，米空同。置比三房增是，长供房 近需产 5基的0%本价；平格再衡加，上不 房存改在售供房给 2过70剩万； 年偏年全房离款全市价价计市商收值算商品入的房现均象价。四

32、3是00商0元品/房平空方置米率。和“房二价手收房入”比20合00理元。/经 平核方实米，没多我 有一市背点 离2，价00不值0年存至。在 2价007 20格07 ，品比户房按均空我房置市价率公收分布入别的比是 为20 105.2%、12.6%全、9国.7处%，于已 平逐均年水下平降。至 10%以下的合理区间； 97.1年7：末1人，均在可支配收入和全市房屋买卖平均每套住房价 1.1.2支柱产业的地位日益显著 按企市业2统00计7局年报，表沈约阳为市 区11两6亿级元财左政右共，收这缴些房投产资交按易照契现税行约国为家 5税个法亿的左规右定；，房房地地产产投开资发 1比2重亿和较元建大左筑，右

33、企房；业地再都产加要业上缴已土纳经地 成出5%为的让沈营 1阳5业亿的税元一，项两加支个起柱 5来%产加有业在 3。一0多起个就亿是， 1占0%，沈税阳收市达财到政收了入 10的 fdc.21ask>资 中料管近网千房个地。产最频大道程 度作的为搜国集内了最数大十、家最国专内业顶、级更开新发速商度多最年快实的际专操业盘房之地系产统资资料料库。， 月更新房地产 投起此外，房地产在解决就业和带动相关产业发展产资来总 就值1个可 亿，大约可以解决 1500人的就业，去年沈方阳面市也房发地挥产了投重资要 1作16用亿。元经，测推算， 20以0解多决个 亿16，万还人不的算就间业。116亿元的投资

34、，保守地算，可以直接拉动国民生算 的支柱产业地位已彰显无疑。接 的如建材等与房地产相关行业的拉动。因此，房地产 1沈.1.3沈阳房地产市场充满希望 加的括上今阳年市以作来为，城中市心水城系市、，后绿 发化优、势道明路显等，综地 区性商贸中心的区位优势正在日益显现， 内魅金容力融。沈将、阳房不房改断地支增产持强市，。今调场年整的市税调政费控府地，产人市来场沈买房落户的措施将进手一办又段步好出将“台完更善房了加交促合规会进环”住境，房买的消房逐费落步的户改若，造干拆完措迁善施货，吸币共引安二投置十资等多和多条居，各种范市，场入服市“务门体槛系”将将进进一一步步完降备低，沈，吸阳引方，住包面 房外地

35、 的明天资充料满来希源望产市场呈稳健发展的：。态2势0 07 年2月时代商报沈阳市房产局局长马英沈阳房地 1从.1 .4沈阳房市渐进中增容空置率逐年下降，房价收入比合理，市场需求量巨大 中程占举足20轻07重年的沈地阳位房。地去产年交该易市的房实地际产数行据业统投计资可 1以16看个出亿，（沈如阳当房年地都产业在沈阳经济 间）接。的上不缴算营入的 1/3，实。实沈业在阳税在去大地年约地财 产12成为政行个沈收业亿入直， 加上契税 体现在生产过 15个亿左右，去年房17个亿左右，再加上去年房地产出让金 1接05为个财亿政，提房供地 3产0个业亿的左财右税收收入入。，占这去是年直沈接阳的财，政还收

36、有 有 16从万就多业人角就度业，房国地内产统行计业，阳。投的房资支地 柱产业。 1产个行亿业，与有百 1姓50息0人息就相业关，去对年百投姓资就 业11贡6亿献，很大大约。 fdc.21ask>资 中料管近网千房个地。产最频大道程 度作的为搜国集内了最数大十、家最国专内业顶、级更开新发速商度多最年快实的际专操业盘房之地系产统资资料料库。， 月更新房地产 房地从产 业DG投P看资， 11按6国个内亿最，保会守带的动算 20法0，多投个资亿 投1块资钱，这带是动直其接他行业投资两块钱左右， 量房地产法的“交易”与百姓心目中的“交易”是两个不的。 交右易 。23包沈0括万阳抵平房押方地和米产

37、典，实当动实，迁在现房在在（交按实易百物 姓心同的概念，房地产法中的 40安0置目）中10的0万真平正方交米易，来自看建，去自年用房的地有产 60增万量平市方场米销左售 在平存量房交易 多万平方米（办房证的实数）。 398万多平方模在方市交米场易。从近中 10可00以多看万出平，方沈米阳，市米沈去，阳再年市加的一上增年房量的改房消房供费 应2量7不6很万足大平，。方加去米上年，抵沈沈押阳阳、市房典竣地当工产等量市房 场3地6实3，万实规 右。从很如价活此格跃看来，来看市，沈场阳完商全品没房有平过均热房。价 约 3000元/平方米，二手房 2000元/平方还是中低价情，位况沈房来阳子看房米左 从

38、供应，没沈价 阳没楼有盘严死重盘背几离乎价看值不。到 有哪家企业剩下很，无 论是华新国际、万 科的高档房子， 从投资来看，沈阳房多。沈阳房地产消费能力还是很强劲。 年 1200亿，上海去年 200地0产多投个资亿没，有与过这热两迹个象城。去年沈阳全市投资 400亿，广州去 数房。从子但房。同价这样收套一入房个比子数的的，情面各况积地看按不，照一沈去样阳年。目市相比，沈阳投资很不足。 套交有前易的是的地 平9.均17面:1积，算这（就8是8说平，方9米年）的，家价庭格收也入是能平买均一 沈倍是阳的优按收良 入。60比平 7方年米就计可算以，买这套个房比子更。低房。价沈收阳方入人按比均低6收0于平

39、入 方1 700米%都50算是元，健，没康三有，口一只之个要家统不 2一超万的过多基 元准。 15，%就7 fdc.21ask>资 中料管近网千房个地。产最频大道程 度作的为搜国集内了最数大十、家最国专内业顶、级更开新发速商度多最年快实的际专操业盘房之地系产统资资料料库。， 月更新房地产 以是上 至于空置率。国家规定空置率在 10%以内是12是.5危6%险；区20间07。年据是统 9计.7，1沈阳市这几年是逐年合下理降区的间，21000%0年1是5% 是15警.2戒%；区2间00，11年5% 另外，衡量市场好坏的%另，一是个在重合要理指区标间是。： 之售间面的积关系，主要是竣工面积与销售

40、面积的比。竣去工年面沈积阳，竣开工工面面积积 36和3销万售平面方积米三，者销 当水然平一是还、百个 包姓市40括的场0万房消的平地费好方产观坏米市念，场房，等 发价销等育收售程入面度比积、大中空 于置竣率工、面介水平、竣 积金工。融面 适积应和程销度售、面当积地之房比地等产参部数门最的重宏要观， 发展的。 。以这样的成交量，在全国来看，沈阳的房地产市是健康 资料来源：2007年12月时代商报马英沈阳房市渐进中增容 1.2 市据场调需查求统日计益显增示长， 购革政买市力了度商加品大房并。深近化年，城来 市，在居人沈民们阳收市入约水 12平2及万生户活家水庭平中提，高至， 20住01房年制仅度有

41、、约银 行5.金6融的制家度庭改 蓄府民积部购了门买相制积当定极大了性比如，例越简的来化潜越购在多房消的手对人续于已、住降步房低入条购“件房想改税买善收房的、”需加或求快“及房可购改以买房买能上房力市”亦等的不均行断有列增效，长地市。刺场同 激上时了已， 为大潜的在市购买人群，有约 1/2的费家人庭群计。划据在调 查2统计年显内示置，业沈，阳巨市大有的将有近效 3需/求的创家造庭了成巨 改与场同此空同间时。， 为提高居民的置业能力，政府计划从 2007年起，加快旧城区的拆迁 以造时城工，市为作绿提，化预高为计城主用市，在加环 大境20对水07城平年市，前促中陆进心续城区拆市土掉近地旧郊利城住用

42、区宅的约的调三发控万展。五在，千旧政户城府，区对全拆市部迁民实之住行后房货的消币土费化地的安改有置造效。 fdc.21ask>资 中料管近网千房个地。产最频大道程 度作的为搜国集内了最数大十、家最国专内业顶、级更开新发速商度多最年快实的际专操业盘房之地系产统资资料料库。， 月更新房地产 刺成激为作市用场下需，求城 的市新居的民增置长业点人。群 不断壮大，更 多的中等、中 高收入者步入置业者行列， 1.3 市研年由场于供沈给阳有市效房性地不产强市 场发展整体水平不高，开 发商往往忽略的究沈 及对策分析，从而造成市场供给结构不合理，有效供给不足对。于据项调目查开统发计的，市20场 7阳市在售

43、楼盘中，普通住宅的户型面积大多集中在 110-160平米范围，约占总0量1 6型2.的73%开%，发空总量置房在一价近年介期以于并上 3未的3-商50品万住元宅之中间，。1在50空平置米房以中上，的面占积 4在9% 。12而1平盲米目以追上求的豪空华置、房大占户 后 寓积新以的推外 共，约12 01平91米万/平户米以得的上到住的开宅单发待位者售占的面总普积面遍中积认，的除识 近仅。 9有据3极不，少完1数4全0 8统平0计平米，米在/户/户以 2以上00下的7年的单 投位5月资占份型总以公面 而85需求调与查此。统同 计时结，果目：前 市场供给与市场需求的差距相当明显。以下为 2007年的市

44、场 需求面资料来源：沈阳房地产信息中心 所占比积（例 平（米/）户 ） 5080 81100 101120 121150 151180 180以上 36 32 19 7 2 1 型以供下由给为于总 市场供给结构不合理，适合中等、中高收入20量07远年远沈不阳足春。、大 秋量季的房潜交在会消的费成者交往统往计退情而况购（买家括面庭号积的内较 8为小0春，总1交 2价0会平较数米低据/的户）二的：手实房用。 fdc.21ask>资 中料管近网千房个地。产最频大道程 度作的为搜国集内了最数大十、家最国专内业顶、级更开新发速商度多最年快实的际专操业盘房之地系产统资资料料库。， 月更新房地产 项

45、目 件数（个） 平均面积（ 资平料米来源：沈阳房地产/户）信息中心 一手房 平均总价（ 万元/户） 二手房 5107（4982） 130.48（132.46） 37.66（35.57） 13618（10201） 61.25（万市因左场沈此右相阳越）当来在市活平房越跃多均地，面产积交及易总中房，价一上手差房距（62.38） 10.02（10.07） 较13大0平，米市、场3供6给万的左断右层）空与白二明手显房的二持手币房待成购交的户消数费远者远正大在于形一成手。房 成交户数（2.7：1），。（且同6呈0时增平，长米二趋、手势1房0， 1.4近 沈来阳年城，市沈改阳造的和城拆市迁改政造策力加度速逐

46、房年地加产大升，温今 按同年实现“东部青山筑此时，增目，加标各绿，区今地 将年分要别新承增担绿 1地0 万18平平方方米公公里共以绿上地，植建 树设 任23务0万，株通，过年 拆内除绿违化半章率入建达城筑到”和 的3临5目.时1标9建%，。 居民持币入市面。积可 以33预0万见平，方未米来，几拆年迁的住房宅地全产部交实易行量货将币持安续置增，长加。速 推动中、低收入 1.5 城随市着近城郊市住建宅设的的发进展一空步间发巨展大， 用政府加大了对沈阳市中及住宅发展的宏观调控，区 域内住宅价格走高，其 中部分心区区域（内二平环均以价内格）达的到土 地利 5000 益提60高00。元因/平此米，。近同

47、时，随着人们生活意识水平的提高，其对于居住环境的要求也日 现象亦随之增多。年城来市，近越郊来与越市多中的心消相费距者不愿远意，选既择在城市近郊居住，跨地区置业的 且具有市中心无法比拟的环境优势。从近期住宅成交能情享况受看到，市与区市内中完心善（的沈生和活、配和套平， fdc.21ask>资 中料管近网千房个地。产最频大道程 度作的为搜国集内了最数大十、家最国专内业顶、级更开新发速商度多最年快实的际专操业盘房之地系产统资资料料库。， 月更新房地产 区如）下毗图邻（的图大中东其区他、项铁目西系区指等浑次南中开心发区区以、及苏浑家南屯开等发）区：、 苏家屯等近郊的增长迅速， 2002年沈阳市春

48、、秋房地产交易会各区成交量所占比例 25% 16% 23%2 0% 11% 18% 17%1 9% 11250%50% 8% 8% 15% 6% 8%12% 8% 和平 沈和 皇姑 铁西 大东 东陵 于洪3% 8% 0% 为未来城市新中心的浑南新区春交 其他 作会 秋交会 尚长在未吸）生售完，楼善但盘，是其人，本们绝虽对对成于交其量将仍来然的较发小展。前一以景方及看面其好，周（目边短前地短该区五区，个域由月内于内可基该供础地选设区择施的的、成供生交应活量量配番不套倍多等增， 此引被活，更挖更在多掘多市的买区消家的身费的居建者青民设对睐而亦于；言市另未，确郊外完实，善置居是，业住对且持在其各谨市原楼慎郊有盘态意的售度味消价，市着费、场新风习