二手房买卖合同解除通知

1、二手房买卖合同解除通知 篇一：解除二手房买卖合同通知书 解除二手房买卖合同通知书（房屋抵押） 致卖方（）、中介方（地产经纪有限公司） ： 通知人与卖方 经中介方 房地产经纪有限公司居间 磋商，于 XXXX 年x月x日签订存量房买卖合同 （合同编号 0000 0000 XX,以下简称合同）,现因卖方和中介方在签订 合同时没有如实告知买方所出售房屋设有抵押的事实， 导致房屋在解除合同通知书发出的时间为止不能顺利过户， 合同的目的不能实现，现就解除合同等相关事宜特致函 如下： XXXX 年x月x日，通知人与卖方及中介方签订 合同时， 在中介方的当面追问核实下，卖方隐瞒了出售房屋设有抵押 的事实，并和

2、通知人签订合同 ，通知人事后才得知该房 屋设有抵押。根据中华人民共和国担保法四十九条第一 款 “抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当 通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人 未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效” 之 规定，卖方在签订合同时隐瞒重大事项、房屋存在抵押无法 过户而导致合同可撤销， 现通知人有权行使撤销权， 根据中 华人民共和国合同法第五十八条之相关规定：合同无效或 者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。 除合同通知书送至卖方及中介方的当天，办理合同解除手续。 就买方已经缴纳购房定金人民币XXX元 （大写：XX万元） 及中介佣金人民币XXX

3、元 （大写：XXX元）的返还事宜， 买方愿意和卖方及中介方友好协商。如未能按时顺利解除合 同返回定金及佣金，我方还将按照相关法律规定，要求卖方 承担实际违约责任，届时各方必将承担更多的责任。 通知人： 日期： 篇二：二手房买卖合同解除书 （ 最新 ） 二手房买卖合同解除协议 卖 方 （ 下 称 甲 方 ） ： _ 身份证号： 联系 电 话 买 方 （ 下 称 乙方 ）： 身份证号： 联 系 电 话 甲、乙双方于 _ 年 _月 _日签订了二手房买卖 现通知人正式通知卖方及中介方解除合同 ，并在解 合同，合同编号： _ ， 同约定乙方向甲方购买位 _ 的住房壹套（房产证号 ），现甲、乙双方经友好协

4、商，达成协议 如下： 一、甲、乙双方自愿解除上述二手房买卖合同 ； 二、乙方在购买该房屋时向房屋中介支付了壹万元人民 币（小写：Y元）作为定金，现解除此二手房买卖合同 由乙方向房屋中介主张该返还该定金。甲、乙双方均不得向 另一方主张违约责任及其他任何费用。 三、 自本协议生效后，上述二手房买卖合同自动解 除，双方之间就二手房买卖合同的争议已全部解决，任 何一方均不得对另一方以此二手房买卖合同主张任何权 利。 四、 本协议自甲、乙双方签字之日起生效，本协议一式 肆份，甲乙双方各执贰份，均具有同等法律效力。 （以下无正文） 甲方：乙方： 年月日 年月日 篇三：二手房房屋买卖合同解除协议书 房屋买卖

5、合同解除协议书 卖方（下称甲方） ： 身份 证 ： 买方（下称乙方） ： 身份 证 ： 乙方向甲方购买坐落于 房屋壹套，双 方已签订房屋买卖合同 （以下简称买卖合同） ，合同 编号：号，现经甲、乙双方协商， 达成协议如下： - （合同和房屋的标明） 一、甲、乙双方自愿解除上述房屋的买卖合同 （合同解除） 二、自双方签订本协议之日起，买卖合同即终止，双方 之间就买卖合同的争 议全部解决。甲方收回出售给乙方的上述房屋，该房屋 的产权即与乙方无关。 - （声明房屋与乙方无关） 三、双方对退还已付房款办法已达成一致意见，具体如 下： - （合同 中关于款项的处理） 1 1、乙方已缴付楼款 / / 元（

6、不包含交予中介 定金）。 2 2、乙方已缴款项自动转为甲方借款，以双方商定利息 从借款之日起计 息，不计复利。 3 3、甲方还款事宜另行约定。 四、乙方应于本协议生效后的三个工作日内提交办理解 除按揭贷款协议、解 除买卖合同、注销抵押登记等事宜所需要的全部资料， 并配合甲方办妥上述事宜， 若乙方不能按时提交相关资料或提交资料欠缺、不合格 或拒绝配合办理的，甲方 有权暂缓推还乙方所有款项。 （关于合同 已进行部分的退回处理） 五、双方同意，自本协议生效后，双方之间就买卖合同 的争议全部解决。任 何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买 卖合同相关的权利。 - （再次声明签订合同无效，双方不

7、再对 合同提出主张权利） 六、本协议自双方签字之日起生效、 本协议为一式叁份，甲方执 贰 份，乙 方执 壹 份，均具同等法律效力。 - （声明 该协议签订份数，声明法律 效力） 甲方：乙方： 身份 证 ： 身份 证 ： 年月日 篇四：解除二手房交易合同律师函 解除二手房交易合同律师函 致： #先生 * * 律师事务所受 * * 先生（以下简称“委托人” ）委托， 代理其主张相关权益。现函告阁下如下事项： XXXX 年 6 6 月 8 8 日， 委托人与阁下签订 北京市存量房屋买 卖合同 ，约定委托人将其所有的坐落于朝 . 房屋 （以 下简称“涉案房屋” ）出卖给阁下。成交价格为人民币 5005

8、00 万元，其中定金人民币 1010 万元于 XXXX 年 6 6 月 9 9 日前支付；剩 余价款分3 3 次付清，分别为 XXXX 年 6 6 月 1515 日支付人民币 190 190 万元、XXXX 年 7 7 月 3030日前支付人民币 200200 万元、缴税当日支 付人民币 100 100 万元。 合同签订后，委托人按期向阁下交付 了涉案房屋，然迟至今日，阁下仍未付清应在 6 6 月 15 15 日支 付的 190 190 万元。委托人多次向阁下索要购房款，阁下均以各 种理由推诿，拒绝支付。 委托人与阁下签订的北京市存量房屋买卖合同附件二 第七条规定“买卖双方应按约定履行义务。若

9、逾期履约，自 逾期之日起违约方按成交价格的每日0 0 向守约方支付逾期 违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费， 合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行， 守约方有权单方解除买卖合同 。任一方违约造成买卖 合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交 价格的 20%20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交 易所支付的居间等各项费用。 ” 现委托人依据上述规定，要求解除其与阁下签订的北 京市存量房屋买卖合同及其附件，解除通知自本律师函到 达阁下之日起生效。同时委托人将按照约 定没收定金，并要求阁下承担违约责任（包括但不限于 逾期付款的违约责任、致使解除合同的

10、违约责任） 。 为妥善解决纠纷，维护委托人合法权益，同时也避免给 阁下的声誉带来负面影响，请阁下自收到本函之日起 7 7 日内 搬出涉案房屋、将涉案房屋原状交付委托人并按照合同约定 承担违约责任。 如阁下不履行上述义务，本所将根据委托人的授权，通 过一切必要的法律手段主张权利，包括但不限于向人民法院 提起诉讼。 届时与诉讼有关的案件受理费、 执行费、律师费、 交通费、差旅费等均将由阁下承担，以维护委托人的合法权 益。望阁下慎重考虑。 特此函告。 * * 律师事务所 二 0* 0* 年七月十五日 篇五：解除二手房买卖合同 篇一：二手房房屋买卖合同解除协议书 房屋买卖合同解除协议书 卖方（下称甲方

11、） ： 身份 证 ： 买方（下称乙方） ： 身份 证 ： 乙方向甲方购买坐落于 房屋壹套，双 方已签订房屋买卖合同 （以下简称买卖合同） ，合同 编号：号，现经甲、乙双方协商， 达成协议如下： - （合同和房屋的标明） 一、甲、乙双方自愿解除上述房屋的买卖合同 - （合同解除） 二、自双方签订本协议之日起，买卖合同即终止，双方 之间就买卖合同的争 议全部解决。甲方收回出售给乙方的上述房屋，该房屋 的产权即与乙方无关。 - （声明房屋与乙方无关） 三、双方对退还已付房款办法已达成一致意见，具体如 下： - （合同 中关于款项的处理） 1 1、乙方已缴付楼款 / / 元（不包含交予中介 定金）。

12、2 2、乙方已缴款项自动转为甲方借款，以双方商定利息 从借款之日起计 息，不计复利。 3 3、甲方还款事宜另行约定。 四、乙方应于本协议生效后的三个工作日内提交办理解 除按揭贷款协议、解 除买卖合同、注销抵押登记等事宜所需要的全部资料， 并配合甲方办妥上述事宜， 若乙方不能按时提交相关资料 或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理的，甲方 有权暂 缓推还乙方所有款项。 （关于合同已进行部分 的退回处理） 五、双方同意，自本协议生效后，双方之间就买卖合同 的争议全部解决。任 何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买 卖合同相关的权利。 - （再次声明签订合同无效，双方不再对 合同提出主张权利）

13、 六、本协议自双方签字之日起生效、 本协议为一式叁份，甲方执 贰 份，乙 方执 壹 份，均具同等法律效力。 - （声明 该协议签订份数，声明法律 效力） 甲方：乙方： 身份 证 ： 身份 证 ： 年月日篇二：解除二手房买卖合同通知书 解除二手房买卖合同通知书（房屋抵押） 致卖方（）、中介方（地产经纪有限公司） ： 通知人与卖方 经中介方 房地产经纪有限公司居间 磋商，于 XXXX年x月x日签订存量房买卖合同 （合同编号 0000 0000 XX,以下简称合同）,现因卖方和中介方在签订 合同时没有如实告知买方所出售房屋设有抵押的事实， 导致房屋在解除合同通知书发出的时间为止不能顺利过户， 合同的

14、目的不能实现，现就解除合同等相关事宜特致函 如下： XXXX 年x月x日，通知人与卖方及中介方签订 合同时， 在中介方的当面追问核实下，卖方隐瞒了出售房屋设有抵押 的事实，并和通知人签订合同 ，通知人事后才得知该房 屋设有抵押。根据中华人民共和国担保法四十九条第一 款 “抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当 通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人 未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效” 之 规定，卖方在签订合同时隐瞒重大事项、房屋存 在抵押无法过户而导致合同可撤销，现通知人有权行使 撤销权，根据中华人民共和国合同法第五十八条之相关 规定：合同无效或者被撤销后，

15、因该合同取得的财产，应当 予以返还。 现通知人正式通知卖方及中介方解除合同 ， 并在解除合同通知书送至卖方及中介方的当天，办理合同解 除手续。就买方已经缴纳购房定金人民币XXX元（大写： XX万元）及中介佣金人民币XXX元（大写：XXX元） 的返还事宜，买方愿意和卖方及中介方友好协商。如未能按 时顺利解除合同返回定金及佣金，我方还将按照相关法律规 定，要求卖方承担实际违约责任，届时各方必将承担更多的 责任。 通知人： 日期：篇三：XXXX 二手房买卖合同的效力解除及法律后果 XXXX 二手房买卖合同的效力解除及法律后果 二手房合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上， 就房屋的买卖所签订的协议

16、。是一方转移房屋所有权于另一 方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或 卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。在 签订时要想想二手房买卖合同的效力、解除的条件以及程序 还有解除后的法律后果等等。 一、 二手房买卖合同的效力 合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具 有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得 擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 二、 二手房合同解除的条件及程序 合同法第六十九条规定，当事人依照本法第六十八 条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担 保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢 复履行能力并

17、且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解 除合同 合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解 除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件 成就时，解除权人可以解除合同。 合同法第九十四条规 定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （ 一 ） 因不可抗力致使不能实现合同目的 ; ; （ 二 ） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以 自己的行为表明不履行主要债务 ; ; （ 三 ） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期 限内仍未履行 ; ; （ 四 ） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致 使不能实现合同目的 ; ; （ 五 ） 法律规定的其他情形。 合

18、同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九 十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通 知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以 请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手 续的，依照其规定。 三、二手房合同解除后的法律后果合同法第九十七 条规定， 合同解除后， 尚未履行的， 终止履行 ; ; 已经履行的， 根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取 其他补救措施，并有权要求赔偿损失。相关知识： 签订二手房买卖合同时应注意哪些事项 签订二手房买卖合同时应注意以下事项： 一、确认产权的可靠度 1 1、注意产权证上

19、的房主是否与卖房人是同一个人 ; ; 2 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住 房; ; 3 3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处 ; ; 4 4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产 权证的真实性。 二、考察原单位是否允许转卖 1 1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补 足费用或者与原单位按比例分成 ; ; 2 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权， 因此要确认原单位是否同意出让 ; ; 3 3、一般来说，军产、院 （医院）产、校 （学校）产的公房 必须要原单位盖章后才能出让 篇六：二手房房屋买卖合同解除协议书 房屋买卖合同解除协议书 卖方（

20、下称甲方） ： 身份 证 ： 买方（下称乙方） ： 身份 证 ： 乙方向甲方购买坐落于 房屋壹套，双方已签订房屋 买卖合同（以下简称买卖合同） ，合同编号： 号， 现经甲、 乙双方协商，达成协议如下： （合同和房屋的 标明） 一、甲、乙双方自愿解除上述房屋的买卖合同 （合同解除） 二、自双方签订本协议之日起，买卖合同即终止，双方 之间就买卖合同的争议全部解决。甲方收回出售给乙方的上 述房屋，该房屋的产权即与乙方无关。 - （声明 房屋与乙方无关） 三、双方对退还已付房款办法已达成一致意见，具体如 下： - （合同中关于款项的处理） 1 1、乙方已缴付楼款 / / 元（不包含交予中介定金） 。

21、2 2、乙方已缴款项自动转为甲方借款，以双方商定利息 从借款之日起计息，不计复利。 3 3、甲方还款事宜另行约定。 四、乙方应于本协议生效后的三个工作日内提交办理解 除按揭贷款协议、解除买卖合同、注销抵押登记等事宜所需 要的全部资料，并配合甲方办妥上述事宜，若乙方不能按时 提交相关资料或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理的， 甲方有权暂缓推还乙方所有款项。 - （关于合同 已进行部分的退回处理） 五、双方同意，自本协议生效后，双方之间就买卖合同 的争议全部解决。任何一方均不对另一方主张买卖合同项下 的权利或与买卖合同相关的权利。 - （再次声明 签订合同无效，双方不再对合同提出主张权利） 六、

22、本协 议自双方签字之日起生效、本协议为一式叁份，甲方执 贰 份，乙方执 壹 份，均具同等法律效力。 - （声 明该协议签订份数，声明法律效力） 甲方：乙方： 身份 证 ： 身份 证 ： 年月日 年月日 篇七： XX XX 二手房买卖合同的效力解除及法律后果 XXXX 二手房买卖合同的效力解除及法律后果 二手房合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上， 就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一 方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或 卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。在 签订时要想想二手房买卖合同的效力、解除的条件以及程序 还有解除后的法律后果等等。 一

23、、二手房买卖合同的效力 合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具 有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得 擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 二、二手房合同解除的条件及程序 合同法第六十九条规定，当事人依照本法第六十八 条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担 保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢 复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解 除合同。 合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解 除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件 成就时，解除权人可以解除合同。 合同法第九十四条规 定，有下列情形之

24、一的，当事人可以解除合同： （ 一 ） 因不可抗力致使不能实现合同目的 ; ; （ 二 ） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以 自己的行为表明不履行主要债务 ; ; （ 三 ） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期 限内仍未履行 ; ; （ 四 ） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致 使不能实现合同目的 ; ; （ 五 ） 法律规定的其他情形。 合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九 十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通 知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以 请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同

25、应当办理批准、登记等手 续的，依照其规定。 三、二手房合同解除后的法律后果 合同法 第九十七条规定， 合同解除后， 尚未履行的， 终止履行 ; ; 已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人 可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损 失。相关知识： 签订二手房买卖合同时应注意哪些事项 二手房由于价格普遍较低，因此受到很多买房者的青睐， 然而由于二手房权属的多样性和交易方多为个人之间等因 素，使得某种意义上签订二手房买卖合同比签订新商品房买 卖合同更加需要注意深入了解一些细节，减少法律风险，那 么一般来说签订二手房买卖合同有哪些注意事项需要特别 关注的呢 签订二手房买卖合同时应注意以

26、下事项： 一、确认产权的可靠度 1 1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人 ; ; 2 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住 房; ; 3 3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处 4 4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产 权证的真实性。 二、考察原单位是否允许转卖 1 1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补 足费用或者与原单位按比例分成 ; ; 2 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权， 因此要确认原单位是否同意出让 ; ; 3 3、一般来说，军产、院 （医院 ） 产、校 （ 学校 ） 产的公房 必须要原单位盖章后才能出让 篇八：二手房

27、房屋买卖合同出卖人应慎用单方解除权 兼论单方解除权的法律规定缺陷 （ 陈桂平 ） 二手房房屋买卖合同出卖人应慎用单方解除权 兼论单方解除权的法律规定缺陷 【摘要】就我国目前现行的合同法规定而言，有 关合同解除权类型主要有三种，即约定解除权、协商解除权 以及法定解除权，当然，协商解除权也可以归类为约定的解 除权，因为其本身也是源于双方协商一致的结果。本文主要 通过一个简单的案例来讨论有关约定解除权和法定解除权 的行使问题，尤其是在房屋买卖合同中出卖人行使前述两种 权利时应该慎重，否则有可能使得权利本身演变为违约的结 果，从本人对案例及法律规定的分析中，希望能借此强化当 事人的法律意识以及风险意识

28、，因法律规定来看，其实权利 的滥用也会导致不利的法律后果，其法理源于宪法以及民法 通则有关权利不得滥用的法律原则。 【关键词】约定解除权 协商解除权 法定解除权 形 成权 【案情简介】 XXXX 年 3 3 月 4 4 日，深圳福田区某花园 C C 栋 202202 房业主王某 与李某签订了房屋买卖合同，合同同日生效，前述房屋存在 银行按揭抵押且王某已事前告知李某，合同约定的交易金额 为人民币 210 210 万，付款方式为银行按揭贷款，李某须于合同 生效之日支付定金人民币 42 42 万元给王某并托管于第三人某 房地产经纪代理 C C 公司，王某须于合同生效之日起 10 10 日内 委托担保

29、公司进行赎楼并于前述日期内解除房屋的抵押状 态。李某须于 XXXX 年 4 4 月 2020 日办理完首期款的银行监管，并 于 XX XX 年 5 5 月 3 3 日由监管银行出具贷款承诺书，王某配合李 某一同签订首期款资金监管协议，并于 XXXX 年 4 4 月 2525 日交付 房产证和相关资料给李某，并协助李某办理房屋新的按揭贷 款手续，合同中另约定，任何一方逾期不履行义务的，则须 每逾期一日， 须向守约方支付相当于合同交易金额 2%2%的逾期 履行违约金；逾期超过十日，则守约方有权解除合同并要求 违约方支付相当于合同交易金额 30%30%的违约金。 XXXX 年 5 5 月 1 1 日

30、，王某见李某仍未办理银行的首期款监管 手续，于是，王某向李某发出书面解除双方房屋买卖合同的 通知书，通知书中保留了追究李某 30%30%违约金的权利。因此时房价上涨，同时王某急需资 金， 于是王某于 XXXX 年 5 5 月 2020 日将涉案房屋另行出卖给张某， 并于 6 6 月 25 25 日办理完房屋过户手续。李某就其与王某的房 屋买卖合同纠纷于 XX XX 年 6 6 月 24 24 日向福田区法院提起诉讼， 李某诉求为要求解除双方房屋买卖合同、王某退还定金、支 付合同交易金额 30%30%的违约金以及承担诉讼费等。 李某在其提交的证据中有一项证明是王某的房屋到 年 5 5 月 30

31、30 日仍未解除抵押，因此李某起诉的理由之一是其 享有先履行抗辩权，王某单方解除合同的权利不存在，经法 院审理查明后，一审法院判定王某未享有单方解除权，李某 的全部诉求获得一审法院的支持，而王某无疑构成了违约。 【律师评析】 一、法律术语及其法律规定的分析 在评析本案之前，让我们来理清有关本案的法律术语及 相应的法律规定。 （一）、什么是合同解除权， 合同解除权的类型有哪些？ 所谓合同解除权是指依照约定或者法律规定，合同当事 人享有解除合同的权利，其行使的法律后果将使得合同的权 利义务归于消灭。就合同法的规定来看，法律规定的合同解 除权有两大类型，即约定解除权和法定解除权，但个人为了 便于分析

32、将其细分为三种，即约定解除权、协商解除权和法 定解除权，其法律规定主要见合同法第九十三条、第九十四 条的规定。 首先，约定解除权依照合同法第九十三条第二款的规定， 是指：双方在合同中约定的解除条件成就时，则享有解除权 的当事人可在约定或者法定的期限内行使该权利从而解除 合同； 其次，协商解除权是依照合同法第九十三条第一款的规 定，是指：XXXX 双方协商一致的可以解除合同。 第三，法定解除权顾名思义，是指在符合法律规定的情 形下，一方（通常指守约方或者享有合法抗辩权下的违约方 ）在法定期限内行使解除合同的权利。 （二） 、 约定解除权、 协商解除权以及法定解除权的区 别是什么？ 那么约定解除权

33、、协商解除权以及法定解除权的区别有 哪些呢？具体如 下： 1 1、 行使的时间点有所不同 三种解除权的起点可以说均是在合同成立之后，但行使 的具体时间点略有差别，约定解除权需要等到约定解除的条 件成就时，而法定解除权需要符合法定的几大情形出现时， 而协商解除权则是双方协商一致时。 2 2、 行使的条件不同 协商解除权，不存在行使条件问题，只要当事人协商一 致即可立即解除合同，当然不可侵犯国家、集体或者第三人 利益等，不受条件的限制。但约定解除权需要约定的条件成 就，法定解除权需要出现法定的情形方可行使。 3 3、 行使的期限不同 协商解除权不存在期限的限制。如上文所述，只要当事 人协商一致即可

34、随时行使。但无论是约定解除权还是法定解 除权，均需要通知合同相对人，通知到达合同相对人时合同 即解除，相对于合同解除权的人这种权利，合同相对人在法 定或者约定的期限内则享有异议权，但这种异议权的最终行 使需要通过法院或者仲裁机构的确认来使之获得支持。合同 法第九十五条规定： “法律规定或者当事人约定解除权行使 期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规 定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合 理期限内不行使的，该权利消灭。对于前述合理期限，最高 人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解 释（二）第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第 九十九条规定的合同解除

35、或者债务抵销虽有异议，但在约定 的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法 院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债 务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人 民法院不予支持。 ”最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条亦规定： 据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者 买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍 未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人 另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经 对方当事人催告后，解除权行使的合理期限 为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除

36、权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 另在合同法第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十 三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知 对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请 求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政 法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规 定。” 4 4、 权利属性不同 依照民法原理来区分， 则约定解除权和法定解除权均属 于形成权，所谓形成权是指权利人得以自己一方的意思表示 而使法律关系发生变化的权利，其不依赖于双方的法律行为， 故此，协商解除权并不属于形成权。形成权有除斥期限的规 定，主要是因为形成权作为一种单方

37、法律行为的发出便可以 让法律关系发生变化，其权利的行使容易导致法律关系的不 稳定，故而要对其做限制，具体到约定解除权和法定解除权 来看，一般是有期限约定的从期限约定，无期限约定的从法 律规定，见合同法第九十五条规定和最高人民法院关于审 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十 五条规定。 二、案件的分析 回归本案的分析，我们可以看出，李某提起合同解除权 的确权之诉，即行使其异议权符合法律的规定。反之，我们 应该注意的是从王某单方行使约定解除权来看，这种形成权 实际上是受到限制的，其必须要等到合同相对方即李某异议 期限届满未提起确权之诉或者虽然在约定或者法定期限内 有提出异议但是并非通

38、过确权之诉的形式提出时，其解除权 方最终获得确认， 其方可将涉诉房屋另行出卖， 否则， 王某 将有违约的风险。就本案而言，王某仅负有向李某承担违约 的风险，但是稍微变换一下本案，则王某有可能面临双重风 险，即王某第二份房屋买卖合同尚未履行完毕、房屋尚未过 户，贝 y y 此时王某一方面面临李某的起诉，另一方面，因两份 合同指向的标的物是同一的且是唯一的，贝 y y 此时，王某可能 还会面临张某的违约之诉。在此，我们可以看出的是， 同法规定的约定解除权或者法定解除权的行使，对于权利 人本身来说，是需要慎用的，且该规定并非完整 的形成权，其本身也具有一定的缺陷。之所以这样讲， 具体理由如下： 1

39、1、 约定解除权或法定解除权的行使是权利人自身单方 面的认为条件已成就，而解除权确权之诉是事后经过法院或 者仲裁机构的裁决来认定的 按照法律规定，当事人认为约定的解除条件或者法定的 解除情形出现时，则当事人可以行使解除权，仅需送达通知 对方即可，但基于当事人未必是专业的法律人士，且其权利 的行使仅限于当事人自身的认知能力，而合同法的该规 定应该以普通一般民事主体的认知为最低标准，不可过于对 民事主体作出苛求，否则，该权利将形同虚设。问题在于， 当事人依据自身的认知能力来行使约定或者法定解除权时， 则有可能被法院或仲裁机构认定为不存在，而形成权的法理 在于，其行使并不需要经过司法程序的确认，否则

40、，就不是 一个单方法律行为的问题了。 2 2、 提起确权之诉的法律规定期限过长，与司法实务存 在一定冲突，不利于市场经济的发展 依照最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法 若干问题的解释（二）第二十四条规定“当事人对合同法第 九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异 议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起 诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解 除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民 法院起诉的，人民法院不予支持”可知，如果当事人就合同 解除约定了异议期的，则该异议期内异议权人提起解除权确 认之诉的，则解除权人行使解除权期限从其规定；对于没

41、有 约定异议期的，异议期的期限最长可达三个月。那么假设， 本案王某与李某约定的异议期为四个月，但是李某在第三个 月第 28 28 日向法院提起解除权确认之诉，法院受理后七日才 通知王某，但是王某已经在约定四个月期满后第三日另行出 卖了房屋，那么，类似该种情形，如果王某最后被裁判为不 享有解除权，那么王某的这种违约责任，是否法院应该承担 部分责任，也就是说，法院的本身受理期限与上述法律规定 之间是否存在纠结之处呢？答案是肯定的。 另外， 假设双方 并没有约定异议期， 那么最长的异议期为三个月， 同样道理， 如果李某在王某书面送达之日起第二个月第 28 28 日提起诉讼， 但是法院同样是受理后七日

42、才通知王某，此时，王某同样面 临前述风险。另因异议权人提起仲裁或者诉讼，其经过的历 程期限也是较长的，简单拿诉讼来 篇九： 012 012 交易房屋尚未大确权 卖家成功解除二手房 买卖合同 交易房屋尚未大确权 卖家成功解除二手房买卖合同 【基本案情】 XXXX 年 7 7 月，曲某与梁某经中介公司介绍签订 房屋买卖 合同，约定：房屋交易价为 1250000 1250000 元，曲某交付该物业 予梁某使用的日期为出同意贷款通知书当天；付款方式：梁 某于 XXXX 年 7 7 月 2525 日前支付 XXOXXO 元作为定金，于交易过户当 天支付 350000 350000 元，于交易过户完成并办

43、妥他项权利登记后， 由贷款银行直接将 880000 880000 元划入曲某银行账号作楼价余款； 另约定：双方均知悉涉讼房屋未办理房产证，故须加快办理 房产证，加快办证费用由被告支付，曲某须积极配合或提供 有关资料办理房产证。XXXX 年 8 8 月，曲某与梁某签订房屋买 卖补充协议 ，约定：曲某同意在收到梁某支付购房款 XX00XX00 元之日将涉讼房屋交付给梁某入住使用。 梁某支付 20 20 万元购房款后，曲某将涉讼房产交付梁某 入住使用，然而，梁某入住使用之后，却怠于履行加快办证 义务，致使房产无法交易过户，曲某迟迟不能取得余下购房 款。 曲某决定委托律师代理诉讼，诉请： 1 1、要求

44、解除双方 的房屋买卖合同关系； 2 2、梁某退回涉讼物业给曲某。 【被告辩称】 1 1、合同可以继续履行，曲某没有提供证据证明不可以 办理房产证； 2 2、梁某已按约支付了加快办证费用，且现加 快办证时机尚未发生，梁某不存在迟延履行的违约行为。 【律师代理意见】 律师的主要代理意见包含以下几点： 1 1、房屋买卖合同 合法有效，双方应恪守履行； 2 2、加快办理涉讼房屋房产证 的合同义务归梁某及中介方； 3 3、梁某未履行加快办证义务 导致曲某合同目的无法实现，属根本违约； 4 4、涉讼房产至 今未进行房地产初始登记（大确权） ，二手房交易客观上无 法继续进行，房屋买卖合同应予以解除。 【法院

45、判决】 一审：解除双方的房屋买卖合同， 梁某将物业交回曲某。 二审：维持原判。 【律师点评】 1 1、违反中华人民共和国城市房地产管理法第三十 七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让” 的规定， 合同并非必然无效。 2 2、诉讼过程中，依据最高人民法院关于民事诉讼证 据的若干规定 第三十五条的规定， 法官可依法行使释明权。 3 3、在开发商尚未大确权的情况下进行的二手房交易， 因该交易客观上无法继续进行，二手房交易的任何一方均有 权向法院请求解除该二手房买卖合同。 广东格林律师事务所专业房地产律师 广州房地产律师首席律师 张旭锋 XXXX 年 8 8 月 1515 日 篇十：律师解读二手

46、房买卖一方违约 , , 是继续履行还是 解除合同 律师解读二手房买卖一方违约，是继续履行还是解除合 在二手房买卖中，每遇房上涨或下跌，都会出现卖方 或买方违约的情况。诉至法院，有地方法院判决合同有效， 双方继续履行合同；而有的法院则判决违约一方承担违经责 任，解除双方的买卖合同。 一、房屋买卖合同签订后不履行怎么办 （一）要求继续履行。当事人一方不履行合同义务或者 履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救 措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约 方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支 付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要 求赔偿损失。 但有下列情况的不适用继续履行，当事人一方不履行非 金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求 履行，但有下列情形之一的除外： 1 1、法律上或者事实上不能履行； 2 2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； 3 3、债权人在合理期限内未要求履行。 （二）解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可 以选择适用违约金或者定金条款。 1 1、定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条 款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方 式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求 对方退回