商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则

1、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么第一条 根据国家有关技术标准， 制定?商品房销售面积计算及公用建筑面 积分摊规那么?试行。第二条本规那么适用于商品房的销售和产权登记。第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行?建筑面积计算规那么?进行计算。第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积 地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除。第五条 商品房按“套或“单元出售，商品房的销售面积即为购房者听 购置的套内或单元内建筑面积以下简称套内建筑面积与应分摊的公用建筑面 积之和。商品房销售面积二套内建筑面积+分摊的公用建筑面积第六条 套内建筑面积由以

2、下三局部组成：1、套单元内的使用面积；2、套内墙体面积；3、阳台建筑面积。第七条套内建筑面积各局部的计算原那么如下：1、套单元内的使用面积住宅按?住宅建筑设计标准?规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设 计标准规定的方法或参照?住宅建筑设计标准?计算。2、套内墙体面积商品房各套单元内使用空间周围的维护或承重墙体， 有共有墙及非共用 墙两种。商品房各套单元之间的分隔墙、套单元与公用建筑空间之间的分隔 墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内 墙体面积。非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。3、阳台建筑面积按国家现行?建筑面积计算规那么?进行计算。4、套内建筑

3、面积的计算公为：套内建筑面积套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积第八条 公用建筑面积由以下两局部组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、 值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑效劳的公共用房和管理用房建筑面积；2、套单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙墙体水 平投影面积的一半。第九条公用建筑面积计算原那么凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面 积局部。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套单元套内建筑面积之和，并 拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室

4、、车棚及人防工程等建筑面积，即 为整栋建筑物的公用建筑面积。第十条公用建筑面积分摊系数计算将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积之和第十一条公用建筑面积分摊计算各套单元的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合 理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积二公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积第十二条其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规那么执行第十三条本规那么由建设部解释。第十四条本规那么自1 9 9 5年12月1日起施行。建设部：公摊面积计算出台标准 附全文 自 5 月 1 日起

5、，一直在百姓购房时引起争议的公共走廊、 楼梯下空间等使 用面积的计算问题， 将有一个明确的说法。 记者昨天从建设部得悉， 刚刚公布的 ?关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知? ，针对因开发商多算 分摊公共使用面积而引起的纠纷， 制定出计算标准， 从而让百姓在购房时心中有 数，并降低开发商对消费者进行欺诈的可能。据了解，在房屋权属证书附图中，要注明房屋套内建筑面积在图上 标注尺寸和房屋分摊的共有建筑面积。但是，由于现行的?房产测量标准? 中，缺少对局部内容的明文规定，也为局部欺诈行为提供了可能。不少百姓在 购房时，尽管注意到了这一问题，但由于没有相应的标准，只有干吃哑巴亏。该通知明确

6、规定，必须由房产测绘单位对房产实施测绘。?房产测量 标准?未作规定或规定不明确的，暂按以下规定执行：楼梯已计算建筑面积的， 其下方空间不管是否利用均不再计算建筑面积。临街楼房、挑廊下的底层作为 公共道路街巷通行的，不管其是否有柱、是否有维护结构，均不计算建筑面积。 二层及二层以上的房屋建筑面积均按?房产测量标准?中多层房屋建筑面积计 算的有关规定执行。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算 建筑面积。室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。计算 建筑面积的房屋，层高高度均应在 2.20 米以上含 2.20 米。同一楼层外墙，既有主墙又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面

7、积， 墙厚按主墙体厚度计算。 房屋屋顶为斜面结构 坡屋顶的，层高 高度 2.20 米以上的部位计算建筑面积。附 :?关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知? 全文 建住房 200274 号 各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门： 为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作，保护当事人合法权 益，现就有关问题通知如下：一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套 内建筑面积在图上标注尺寸和房屋分摊的共有建筑面积。二、根据?房产测绘管理方法?的有关规定，由房产测绘单位对其完 成的房产测绘成果的质量负责。三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，?房产测量规 范?

8、未作规定或规定不明确的，暂按以下规定执行：一房屋层高计算建筑面积的房屋，层高高度均应在 2.20 米以上含 2.20 米， 以下同。二外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面 积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。三斜面结构屋顶 房屋屋顶为斜面结构坡屋顶的，层高高度 2.20 米以上的部位 计算建筑面积。四不规那么围护物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水 平投影计算建筑面积。五变形缝与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、 沉降缝应计算建筑面积

9、。六非垂直墙体 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高高度 2.20 米以上的部位 计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。七楼梯下方空间楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不管是否利用均不再计算建筑面 积。八公共通道临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不管其是否有柱， 是否有维护结构，均不计算建筑面积。九二层及二层以上的房屋建筑面积均按?房产测量标准?中多层 房屋建筑面积计算的有关规定执行。十与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑 面积。十一室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。四、房屋套内具有使用功能但层高高度低于 2.2

10、0 米的局部，在房 屋权属登记中应明确其相应权利的归属。五、本通知自二OO二年五月一日起执行。各地在执行中有何问题，请及时告我部住宅与房地产业司。中华人民共和国建设部二OO二年三月二十七日房产测量标准局部中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000第一单元：房产测量规定1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与根本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。2、引用标准以下标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时， 所示版本均为有效。 所有标准都会被修订， 使用本标准的各方应探讨使用

11、以下标准最新版本的可能性。GB/T22601995 中华人民共和国行政区划代码 GB696219861：500、1：1000、1：2000 比例尺地形图航空摄影标准 GB/T1798622000第二单元：房产图图式 CH10031995 测绘产品质量评定标准3、房产面积测算3.1 房产面积测算的内容3 1 1面积测算面积测算系指水平面积测算。 分为房屋面积和用地面积测算两类， 其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。3 1 2房屋的建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙 柱 勒脚以上各层的外围水平投影面积， 包括阳 台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构

12、牢固，层高2. 20M以上含2. 20M的永久性建筑。3 1 3房屋的使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积， 按房屋的内墙面水平投影 计算。3 1 4房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 房屋产权面积 由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。3 1 5房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。3 1 6面积测算的要求各类面积测算必须独立测算两次， 其较差应在规定的限差以内， 取中数作为最后 结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能到达相应精度的仪器和工具。 面积 以平方米为单位，取至0. 01卅。3

13、 2房屋建筑面积测算的有关规定3 2 1计算全部建筑面积的范围a永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的 总和计算。b房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在 2. 20M以上部位 计算建筑面积。c) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内 的回廊局部，层高在2. 20M以上的，按其水平投影面积计算。d) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计 算面积。e) 房屋在天面上，属永久性建筑，层高在 2. 20M以上的楼梯间、水箱间、电梯 机房及斜面结构屋顶高度在2. 20M以上的部位，按其外围水平投影面只

14、计算。f )挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算a) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平 投影面积计算b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算c) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20m 以上的，按其外墙(不包 括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计 算。e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。g) 依坡地建筑的

15、房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20m 以上部位的外围水平面积计算。h) 有伸缩缝的房屋，假设其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。3.2.2 计算一半建筑面积的范围a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一 半计算。b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影 面积的一半计算。c) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。3.2.3 不计算建筑面积的范围a) 层高小于2.20m

16、以下的夹层、插层、技术层和层高小于 2.20m的地下室和半 地下室。b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、 无柱雨篷等。c) 房屋之间无上盖的架空通廊。d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的局部。g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。3.3 用地面积测算3.3.1 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进

17、行测算，包括房屋占地面积、 其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。3.3.2 以下土地不计入用地面积：a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。c) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建 设的用地。e) 其他按规定不计入用地的面积。3.3.3 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、 实地量距计算和 图解计算等方法。3.4 面积测算的方法与精度要求3.4.1 坐标解析法A) 根据界址点坐标成果表上数据，按下式计算面积。1nS=Xi(Yi+1- Yi- 1) (18)2i

18、=1 或 1nS=Yi(Xi-1- Xi+1) (19)2i=1式中：S面积，川；Xi 界址点的纵坐标， m；Yi 界址点的横坐标， m；n界址点个数i界址点序号，按顺时针方向顺编。B面积中误差按下式计算。1nms=± mj8D2i-1,i+1i=1 20式中：ms面积中误差，川；mj相应等级界址点规定的点位中误差，mDi-1,i+1 多边形中对角线长度， m。3 42实地量距法A规那么图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规那么图形，将其分割成 简单的几何图形，然后分别计算面积。B面积误差按3 26规定计算，其精度等级的使用范围，由各城市的房地产 行政主管部门根据当地的实际情况

19、决定。3 4 3图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积 测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定： S=± 0. 0003MS 21式中： S两次量面积较差，川；S所量算面积，川;M图的比例尺分母使用图解法量算面积时，图形面积不应小于 5cm2图上量距应量至0. 2mm4、变更测量4 1 一般规定4 1 1变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。4 1 2现状变更测量内容A房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化；B房屋的损坏与灭失，包括全部撤除或局部撤除、倒塌和烧毁；C围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的

20、变化；D道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化；E地名、门牌号的更改；F房屋及其用地分类面积增减变化。附录B 提示的附录成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊B1 成套房屋建筑面积的测算B1 1成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三局部组成。B1 2套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮 藏室、壁柜等空间面积的总和。b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通

21、风道、管道井均计入使用面积。d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。B1 3套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其 他承重支撑体所占的面积， 其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙 以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。B1 4套内阳台建筑面积按82的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围 与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑 面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。B2 共有共用面积的处理和分摊公式B2- 1共有共用面积的内容共有共用面积包括

22、共有的房屋建筑面积和共用的房 屋用地面积。B2 2共有共用面积的处理原那么a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。b) 无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。B2 - 3共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面 积分摊，按下式计算：SSi=K Si SiK=刀Si式中：K为面积的分摊系数;Si 为各单元参加分摊的建筑面积，川;SSi为各单元参加分摊所得的分摊面积，卅；刀S Si 为需要分摊的分摊面积总和，卅；刀Si 为参加分摊的各单元建筑面积总和，卅；B3 共有建筑面积的分摊B3- 1共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃 圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等