房地产行业现状

1、11/5/2021中国房地产行业与民生刘俊刘俊刘智华刘智华梅笑寒梅笑寒11/5/2021中国房地产行业之发展阶段与主要政策11/5/202119781991199520032011中国房地产市场萌芽阶段第一阶段：11/5/2021 1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。11/5/2021197819801986198819581991住房制度改革正式启动1986年年1月，月，国务院召开国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会城镇住房制度改革问题座谈会1988年年4月月，中华人民共和国宪法，中华人民共和国宪法规定，土地使用权可以依法

2、转让。规定，土地使用权可以依法转让。1990年年国务院国务院55号号令对土地交易的法律承认，令对土地交易的法律承认，我国房地产商品化的开始我国房地产商品化的开始11/5/2021第二阶段：探索阶段：非理性炒作与调整阶段1978199119952003201111/5/202119921993199419951991炒作期繁荣调整期萧条1992年邓小平同志的南巡讲话房地产开始迅速发展起来掀起了房地产开发的高潮炒作最严重区域：北海、大亚湾、海南等地11/5/202119921993199419951991炒作期繁荣调整期萧条1993年年6月月24日，日，关于当前经济情况和关于当前经济情况和加强宏观

3、调控意见，加强宏观调控意见，国家开始了对房地产市场国家开始了对房地产市场大规模的清理和整顿大规模的清理和整顿43号文件。号文件。1994年年7月月国务院发布国务院发布关于深化城镇住房制度改革的决定关于深化城镇住房制度改革的决定11/5/2021第三阶段：发展阶段：国内相对稳定协调发展1978199119952003201111/5/20211998200019952003200220011998年年7月月3日，日，23号文件，号文件，宣告全面住房商品化的开始。宣告全面住房商品化的开始。2000年，年，房企上市禁令到期，房企上市禁令到期，93年年对房地产企业关闭的大门重新开启对房地产企业关闭的大

4、门重新开启。11/5/20211998200019952003200220012001年年对住房消费采用扶持政策，对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展，积极促进房地产业发展，消化积压商品房政策消化积压商品房政策2003年年6月月：出台：出台121号文件。号文件。2003年年8月月：出台：出台1 8号文件。号文件。11/5/2021第四阶段：调整阶段：调控、反调控和总体反思阶段1978199119952003201411/5/20212004201420102003200520062009200820072004年，年，央行央行10年来年来首次上调存贷款利率首次上调存贷款利率招拍挂全面实

5、行招拍挂全面实行2005年，年，国八条出台国八条出台2006年，年，国六条出台国六条出台11/5/20212004201420102003200520062009200820072007年，年，24号文件发布，号文件发布，关注民生问题。关注民生问题。2008年，年，国三条刺激楼市国三条刺激楼市2009年，年，积极的财政政策积极的财政政策和适度宽松的货币政策和适度宽松的货币政策11/5/20212004201420112003200520062009200820072010年，年，国十一条发布国十一条发布2011年一月，年一月，新国八条发布新国八条发布20年一月，年一月，（近两年的发展）（近两年

6、的发展）11/5/2021中国房地产行业之现状与民生11/5/2021偏紧的金融政策，抑制房地产市场偏紧的金融政策，抑制房地产市场土地出让金收入在城市发展中起到绝对中心的地位。高地价推动的成本刚性将快速推高商品房市场价格同类模式增长的不可持续性决定了未来高地价运营模式将受到抑制。11/5/2021城市发展模式不变，高地价运行模式将受城市发展模式不变，高地价运行模式将受抑制抑制美国的量化宽松政策，为国内人民币对冲形成压力近些年的人民币超量供应状态央行的加息和上调存款准备金率11/5/2021商品房市场调控常态化，市场双轨制商品房市场调控常态化，市场双轨制模式成为共识模式成为共识房价增长过快、市场

7、对购房需求未能满足的矛盾仍未能妥善解决。满足首次置业需求的普通商品房市场需求打击投资性购房需求，控制改善性住房需求，大力建设保障性住房11/5/2021品牌地产公司代建风潮涌动，轻资产品牌地产公司代建风潮涌动，轻资产模式兴起模式兴起地产行业中，土地和资金是最为重要的两项投入品牌地产公司从高收入增长模式向高利润增长模式战略转型土地供应进一步收紧，向轻资产模式11/5/2021商用物业供需同步增加，将迎来一轮商用物业供需同步增加，将迎来一轮新的博弈新的博弈众多房企在政府住宅用地指标向保障性用房倾斜商用物业需求面积增加优质商用物业项目，加剧僧多粥少的局面11/5/2021建筑节能与建筑高科技，成为高

8、端住建筑节能与建筑高科技，成为高端住宅基本配置宅基本配置节能环保目前是我国建筑行业的重要标准之一高端住宅依然是我国住宅高科技与节能运动的主流产品规划设计、外观、内装转向综合节能型、智能化方向发展11/5/2021高精度整合设计，成为高品质住宅发高精度整合设计，成为高品质住宅发展趋势展趋势住宅设计阶段的诸多方面精细化设计都能带来住宅品质和价值的提升室内设计上更多地考虑居住者的实际使用感受现阶段产品设计更强调多专业的参与性，博采众长炒房炒房房奴房奴租房租房穷人，新兴中产阶级穷人，新兴中产阶级 多人一房或无房多人一房或无房富人，拆迁户富人，拆迁户 一人多房一人多房富上加富富上加富穷上加穷穷上加穷政府政府房价上涨房价上涨调控调控 保障性住房保障性住房两限商品住房两限商品住房经济适用房经济适用房廉租房廉租房政策性租赁房政策性租赁房申请条件苛刻申请条件苛刻&福利了谁？福利了谁？11/5/2021国内外人民房产情况对比与各国调控方式Part 4:国外房地产 l 4000 $/m2 30万 45万 (家庭年收入的5倍)l数额不菲的物业税 /年l首套房 减免项目 NEW YORK Parisl 10000 欧/m2l廉租房